Решение от 17 июля 2019 г. по делу № А64-4535/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-4535/2019
17 июля 2019 года
г. Тамбов


Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2019.

В полном объеме решение изготовлено 17.07.2019.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи А.В. Истомина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Д. Комаровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ЦентрЖилСтрой», Тамбовский район, Тамбовская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) к

Комитету земельных ресурсов и землепользования Администрации города Тамбова, г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО1, доверенность от 01.02.2019,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 09.01.2019.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЦентрЖилСтрой» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и землепользования Администрации города Тамбова с требованием об обязании заключить договор аренды земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 68:29:0314001:309) общей площадью 3000 кв. м., расположенного по адресу: <...> Б.

Представитель истца в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ требования уточнил, просил внести изменения в договор аренды земельного участка в г. Тамбове №203 от 09.10. 2015года, изложить п. 2.1. в следующей редакции:

«2.1 Срок аренды земельного участка устанавливается с 21.09.2015г. по 21.09.2020года», основание иска оставлено прежним.

Судом приняты уточнения иска.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика уточненные требования истца не признал.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

09.10.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «ЦентрЖилСтрой» (далее - истец, Арендатор) и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова Тамбовской области (далее – ответчик, Арендодатель) заключен договор № 203 аренды земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов; с кадастровым номером: 68:29:0314001:309, общей площадью 3000 кв.м.), расположенного адресу: <...>, для завершения строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже (далее - Договор).

В соответствии с п. 2.1 Договора срок аренды земельного участка устанавливался на 3 года - до 21.09.2018.

В установленный срок аренды строительство многоквартирного дома (МКД) не завершено.

ООО «ЦентрЖилСтрой» обращалось к ответчику с заявлением №7 от 23.01.2019 о продлении срока Договора в связи с окончанием его действия ( л.д. 28).

Ответчик в письме от 19.02.2019 № 23-30-145/9 отказал в продлении на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (л.д. 29).

В связи с чем истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском с учетом уточнения исковых требований.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – также ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Обязательства сторон возникают из договора аренды земельного участка в г. Тамбове № 203 от 09 октября 2015года

Заключенность договора аренды земельного участка в г.Тамбове сторонами не оспаривается.

Данный договор является договором аренды, правовая регламентация которого предусмотрена гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судом установлено, что 09.10.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «ЦентрЖилСтрой» и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова Тамбовской области заключен договор №203 аренды земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов; с кадастровым номером: 68:29:0314001:309, общей площадью 3000 кв.м.), расположенного адресу: <...>, для завершения строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже.

Земельный участок предоставлен на основании: п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, договора аренды земельного участка от 11.10.2012 №286 (п. 1.1 Договора).

П. 2.1 Договора установлено, что срок аренды земельного участка устанавливается сроком на 3 года с 21.09.2015 по 21.09.2018.

Государственная регистрация Договора была произведена 22.12.2015 (л.д. 19).

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 разъяснено, что приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

На земельном участке с кадастровым номером № 68:29:03 14 001:309 находится объект незавершенного строительства.

Администрацией города Тамбова выдано разрешение на строительство №68-306000-1847-2016 от 15.04.2016 сроком до 30.01.2017 (л.д. 20-21).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

ООО «ЦентрЖилСтрой» выполнены работы по кирпичной кладке 4, 7, 8 этажей, а степень готовности МКД составляет 32,7 % (выполнены работы кирпичной кладке 4, 7, 8 этажей), что установлено вступившим в законную силу судебным актом - решением Советского районного суда г. Тамбова от 19.04.2018 по делу № 2-106/2018, вступившим в законную силу 25.05.2018.

Спорный земельный участок обременен правами третьих лиц, в частности, правами участников долевого строительства МКД, которые охраняются законом, поскольку с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительства у участников долевого строительства (залогодержателей) на основании ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «далее - Закон № 214-ФЗ) считаются находящимися в залоге право аренды на земельный участок и строящийся на нем МКД.

В настоящее время по указанному объекту заключено 199 договоров участия в долевом строительстве МКД.

Учитывая, что строительство многоквартирного дома не завершено, а указанное недвижимое имущество находится в залоге у участников долевого строительства до даты передачи им квартир и нежилых помещений, отсутствие «нового» договора аренды земельного участка приведет к невозможности исполнения застройщиком обязательств по вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и исполнению обязательств по передаче предметов договоров участия в долевом строительстве его участникам.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 названной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 451 ГК РФ указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

П. 2 ст. 453 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В установленный срок аренды строительство многоквартирного дома не завершено.

ООО «ЦентрЖилСтрой» обращалось к ответчику с заявлением №7 от 23.01.2019 о продлении срока Договора в связи с окончанием его действия ( л.д. 28).

Ответчик в письме от 19.02.2019 № 23-30-145/9 отказал в продлении на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (л.д. 29).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65), участвующие в деле лица несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9).

Исходя из принципа равноправия сторон в арбитражном процессе (статья 8 АПК РФ) и необходимости соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что в данном случае истец в соответствии со ст. 65 АПК РФ представил суду достаточные доказательства того, что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения Договора аренды земельного участка в г.Тамбове № 203 от 09 октября 2015года, изложив п. 2.1. в следующей редакции:

«2.1 Срок аренды земельного участка устанавливается с 21.09.2015 по 21.09.2020».

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Ч. 1 ст. 109 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением (ч. 4 ст. 110 АПК РФ).

Истцом в судебном заседании заявлено ходатайтсво, согласно которому судебные расходы, понесенные в ходе рассмотрения настоящего дела, остаются за истцом.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по соглашению сторон следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 49, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Внести изменения в Договор аренды земельного участка в г. Тамбове №203 от 09.10.2015, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1 Срок аренды земельного участка устанавливается с 21.09.2015 по 21.09.2020».

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЦентрЖилСтрой», Тамбовский район, Тамбовская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Налоговому органу выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

3. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу 394006, <...> через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья А.В. Истомин