Решение от 8 ноября 2022 г. по делу № А40-275947/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-275947/21-41-2048

Резолютивная часть решения объявлена 13.09.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 08.11.2022.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1 при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к Кооперативу «КОШ» (ОГРН <***>) о взыскании 60 487 руб. 98 коп., о расторжении договора и выселении, встречному иску о признании права на применение в 2021 году минимальной ставки арендной платы, установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 60 487 руб. 98 коп., в том числе 59 758 руб. 13 коп. арендной платы по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 24.02.2004 № 00-00136/04, начисленной за период с 01.01.2021 по 30.06.2021, и 729 руб. 85 коп. пеней, начисленных за период с 01.04.2021 по 30.06.2021, расторгнуть указанный договор и выселить ответчика из нежилого помещения площадью 29, 5 кв. м по адресу: <...> (подвал, пом. III, комн. 4-6, этаж тх, комн. III(1), III(2), III(3)), - обязав передать помещение в освобожденном виде истцу, поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды от 24.02.2004 № 00-00136/04 за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 ответчик не уплатил арендную плату, что повлекло начисление неустойки.

Ответчик против иска возразил, предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным в части требований о признании за ответчиком права на применение ставки арендной платы в размере 4 750 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС на период, заявленный в первоначальном иске, и об обязании истца произвести перерасчет арендной платы за этот период исходя из указанной ставки.

Требования по встречному иску мотивированы тем, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилое помещение площадью менее 300 кв. м, в связи с чем на основании постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП вправе уплачивать арендную плату по минимальной ставке, которая на 2021 год составляет 4 750 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС.

Истец против встречного иска возразил, сослался на то, что срок действия договора аренды, согласованный сторонами, истек, в связи с чем в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 22.09.2020 № 1554-ПП минимальная ставка арендной платы по данному договору применяется только в порядке, установленном п. 2.1 постановления, то есть при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы. Ответчиком подавалось заявление в Комиссию о предоставлении ему имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы на 2021 год, в предоставлении имущественной поддержки ответчику отказано, в иске о признании указанного решения Комиссии недействительным ответчику отказано.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд установил, что по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 24.02.2004 № 00-00136/04, заключенному истцом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 29, 5 кв. м по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 16.08.2004, что следует из отметки на договоре.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с 20.09.2003 по 19.09.2013.

В соответствии с п. 6.1 договора размер арендной платы определяется расчетом размера годовой арендной платы, который является неотъемлемой частью договора; арендная плата уплачивается ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца квартала (не позднее 5-го числа месяца при ежемесячной уплате), а п. 7.1 договора предусматривает, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

П. 6.6 договора предусматривает, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 истец начислил арендную плату в размере 141 182 руб. 16 коп., ответчик уплатил арендную плату в размере 70 062 руб. 53 коп., задолженность по арендной плате составляет 59 758 руб. 13 коп., по неустойке – 729 руб. 85 коп.

Из расчета следует, что арендная плата начислялась ответчику по рыночной ставке в размере 9 571 руб. 67 коп. за 1 кв. м в год без учета НДС, о применении которой арендодатель уведомил арендатора письмом от 18.12.2020 № 33-6-708092/20-(0)-2, в то время как ответчик уплачивал арендную плату по ставке 4 750 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС.

Претензией от 05.07.2021 № 33-6-355590/21-(0)-2 ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени. Кроме того, в претензии арендодатель со ссылкой на ст. 610 ГК Российской Федерации уведомил арендатора об отказе от договора по истечении 3-х месяцев со дня направления претензии в случае неуплаты арендной платы и пеней в течение месяца со дня направления претензии.

Из информационного расчета истца следует, что по состоянию на дату судебного разбирательства ответчик исполнил претензию истца в полном объеме, уплатив как арендную плату в размере 59 758 руб. 13 коп., так и пени в размере 729 руб. 85 коп., в связи с чем в первоначальном иске суд отказывает, в том числе в части требования о выселении ответчика из арендованного помещения, применяя по аналогии п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением или расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд не находит оснований и для удовлетворения встречного иска.

Письмом от 16.10.2020 № 33-6-504799/20-(0)-1 Департамент уведомил ответчика о том, что постановлением Правительства Москвы от 22.09.2020 № 1554-ПП в постановления Правительства Москвы от 25.12.2020 № 800-ПП и от 01.07.2013 № 424-ПП внесены изменения, в соответствии с которыми субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м по договорам аренды, заключенным без проведения торгов, срок которых истек, с 01.01.2021 арендная плата устанавливается по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

Письмом от 18.12.2020 № 33-6-708092/20-(0)-2 Департамент уведомил ответчика о том, что рыночная ставка арендной платы с 01.01.2021 установлена в размере 9 571 руб. 67 коп. за 1 кв. м в год без учета НДС, поскольку срок действия договора аренды истек 19.09.2013.

П. 4 (1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» устанавливает, что по действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением случаев наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты (нарушение платежной дисциплины), использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, а также при передаче арендуемого имущества в субаренду без согласия арендодателя устанавливаются следующие ставки арендной платы (льготные ставки):

минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» с 01.01.2013 имущественная поддержка в виде установления льготной (минимальной) ставки арендной платы предоставлена в том числе субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (п. 1.1).

П. 2.4 постановления в указанной редакции устанавливал, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

Абзац второй п. 1.1, введенный в действие постановлением Правительства Москвы от 20.10.2015 № 678-ПП, устанавливал, что в случае, если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется в порядке, предусмотренном п. 2.1 постановления.

П. 2.1 постановления (в редакции постановления Правительства Москвы от 20.10.2015 № 678-ПП) предусматривал, что ставка арендной платы, указанная в п. 1 постановления, устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в п. 1 постановления.

Абзац второй п. 1.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП признан утратившим силу постановлением Правительства Москвы от 02.12.2016 № 812-ПП, однако одновременно постановление дополнено п. 1(1), в соответствии с которым в случае, если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется с 01.01.2017 в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и в порядке, предусмотренном п. 2.1. постановления.

П. 2.1 постановления (в редакции постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 № 812-ПП) предусматривает, что имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы, указанной в п. 1(1) постановления, оказывается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в п. 1(1) постановления.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 22.09.2020 № 1554-ПП п. 1 постановления от 25.12.2012 № 800-ПП действует в редакции, согласно которой имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы предоставляется в том числе субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по договорам аренды, срок которых не истек, за исключением договоров аренды, заключенных в порядке и на условиях, установленных ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Ч. 9 ст. 17.1 указанного Федерального закона предусматривает, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в ч. 2 ст. 17.1, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, с момента принятия Правительством Москвы постановления от 22.09.2020 № 1554-ПП минимальная ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, применяется только по тем договорам, срок действия которых не истек, и если эти договоры не заключены в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

П. 1(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции постановления от 22.09.2020 № 1554-ПП) предусматривает, что в случае если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, в том числе договорами аренды, заключенными в порядке и на условиях, установленных ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы предоставляется в порядке, предусмотренном п. 2.1 постановления (редакция последнего по сравнению с редакцией постановления от 02.12.2016 № 812-ПП не изменена).

Срок действия договора аренды, заключенного сторонами, истек в 2013 году.

Договор аренды заключен сторонами не в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Таким образом, минимальная ставка арендной платы по договору аренды, срок действия которого истек, с момента принятия Правительством Москвы постановления от 22.09.2020 № 1554-ПП применяется в порядке, установленном п. 2.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, то есть при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы.

Из материалов дела следует, что ответчиком подавалось заявление в Комиссию о предоставлении имущественной поддержки в виде установления минимальной (льготной) ставки арендной платы по договору аренды от 24.02.2004 № 00-00136/04, однако в предоставлении имущественной поддержки ответчику отказано. В рамках дела № А40-103368/21-93-746 ответчик оспаривал это решение Комиссии, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.02.2022 по указанному делу в иске ответчику отказано.

На основании изложенного и руководствуясь постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции постановления Правительства Москвы от 22.09.2020 № 1554-ПП), ст. 69, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в исках отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья О.А.Березова