Решение от 22 марта 2021 г. по делу № А45-2225/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-2225/2020
город Новосибирск
22 марта 2021 года
резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2021 года

в полном объёме решение изготовлено 22 марта 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

об установлении сервитута

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО4 по доверенности от 16.12.2019, паспорт, диплом

ответчика: ФИО5 по доверенности от 24.02.2020, паспорт, диплом

установил

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском об установлении сервитута на земельный участок индивидуального предпринимателя ФИО3 с кадастровым номером 54:07:020104:1872 площадью 522 кв. м, расположенный по адресу: <...> (категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов, характерных для населённых пунктов).

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 поддержал заявленные требования, заявил ходатайство об отложении или объявлении перерыва в связи с необходимостью постановки перед экспертной организацией дополнительного вопроса.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал, против постановки перед экспертной организацией дополнительного вопроса возражал, против объявления перерыва или отложения судебного заседания возражал.

В процессе судебного разбирательства по ходатайству истца с учётом предмета доказывания по заявленным исковым требованиям, возражений ответчика по существу спора и необходимости специальных познаний в области кадастровых работ и оценочной деятельности судом была назначена судебная экспертиза.

Результат экспертизы оформлен экспертным заключением от 28.01.2021 № АСТ 54/21, выполненным обществом с ограниченной ответственностью АС-ЭКСПЕРТ, и представленным в материалы дела.

Согласно экспертному заключению для определения всевозможных и существующих вариантов прохода/проезда к входу № 1 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 по экспликации к поэтажному плану здания, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью АГЕНСТВО КАДАСТРОВЫХ РАБОТ И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ, были проведены исследования, которые состояли в следующем: осуществлён визуальный осмотр земельных участков и строения с координированием углов поворотов и характерных точек земельных участков. Точность определения координат временных точек не превысила 1, 2 см в плане. В результате обработки данных с помощью программного обеспечения Leica Geo office combined были получены координаты поворотных точек, соответствующих фактическим границам земельных участков и строений.

Согласно сведениям, полученным в результате геодезической съёмки, и сведениям единого государственного реестра недвижимости была составлена схема расположения здания с кадастровым номером 54:07:020104:123 и земельного участка с кадастровым номером 54:07:020104:1872 - приложение 1. На схеме расположения зелёным цветом показаны реестровые границы земельных участков, чёрными линиями показаны границы здания, красным цветом показан сервитут, на схеме расположения отображены линейные размеры сервитутов, их площадь и координаты.

В ходе выполненных работ определены существующие варианты прохода/проезда в здание через вход № 1.

Доступ в здание через вход № 1 может быть обеспечен посредством установления обременения в виде сервитута площадью 36, 9 кв. м на земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872. Сервитут показан в приложении 1, координаты характерных точек такого сервитута показаны в приложении 1.

Эксперт отмечает, что доступ в центральную часть здания может быть осуществлён посредством входов № 3-4-5 через земельные участки с кадастровыми номерами 54:07:020104:1874, 54:07:020104:1875, что не несёт за собой обременении и/или ограничений в виде сервитута, так как данная часть земельного участка является территорией для размещения и обслуживания производственного здания.

Сервитут на земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872 возможен, но по согласованию с собственником земельного участка.

Экспертами установлены иные существующие варианты подхода и проезда к зданию с кадастровым номером 54:07:020104:123 для эксплуатации по назначению (схема № 2, фото экспертизы, раздел результаты исследований, приложение 1).

Проход к входу № 1 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 через земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872 несёт в себе необходимость установления ограничения в виде сервитута площадью 36, 9 кв. м, но не является единственно возможным вариантом обеспечения доступа в помещения, расположенные в здании, так как доступ (схема 2) может осуществляться через входы № 3, № 4, № 5, что не несёт в себе необходимость наложения обременения, так как входы № 3, № 4 расположены на земельном участке с кадастровым номером 54:07:020104:1874, а вход № 5 расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:07:020104:1875, является территорией для размещения и обслуживания производственного здания.

В ходе выполненных работ определены существующие варианты прохода/проезда в здание через вход № 2. Доступ в здание через вход № 2 может быть обеспечен посредством установления обременения в виде сервитута площадью 20, 5 кв. м на земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872, но не является единственно возможным доступом в помещения здания. Сервитут показан в приложении 1, координаты характерных точек такого сервитута показаны в приложении 1.

Проход к входу № 1 и входу № 2 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 через земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872 является не единственно возможным вариантом (схема 2, приложение 1, раздел результаты исследований) обеспечения доступа в помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 54:07:020104:123. Доступ (схема 2, приложение 1) может осуществляться через вход № 3, № 4, № 5, что не несёт в себе необходимость наложения обременения, так как вход № 3, № 4 расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:07:020104:1874, а вход № 5 расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:07:020104:1875, является территорией для размещения и обслуживания производственного здания.

Все возможные и существующие варианты прохода/проезда к входу № 1 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 определены и показаны в приложении 1.

Все возможные и существующие варианты прохода/проезда к входу № 2 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 определены и показаны в приложении 1.

Проход к входу № 1 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 через земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872 не является единственно возможным вариантом обеспечения доступа в помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 54:07:020104:123, доступ в данную часть здания может быть обеспечен посредством входов № 3, № 4, № 5, что не несёт за собой наложения обременения в виде сервитута (схема 2, приложение 1).

Проход к входу № 2 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 через земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872 не является единственно возможным вариантом обеспечения доступа в помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 54:07:020104:123 (схема 2).

Координаты части земельного участка с кадастровым номером 54:07:020104:1872, необходимой для прохода/проезда к входу № 1 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123, в том числе графически представлены в приложении 1. Площадь такой части земельного участка, необходимой для прохода/проезда к входу № 1 составляет 36, 9 кв. метров.

Координаты части земельного участка с кадастровым номером 54:07:020104:1872, необходимой для прохода/проезда к входу № 2 в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123, в том числе графически представлены в приложении 1. Площадь такой части земельного участка, необходимой для прохода/проезда к входу № 2 составляет 20, 5 кв. метров.

Вариант доступа (прохода) в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 возможно осуществить через входы № 3 - № 4 и земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1874.

Вариант доступа (прохода) в здание с кадастровым номером 54:07:020104:123 возможно осуществить к входу № 5 через земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1875.

Возможно обеспечение сквозного прохода через все помещения внутри здания за счёт использования проходов, в том числе восстановленных скрытых внутренней отделкой, через дверные проёмы (схему № 2) кроме доступа (прохода) с использованием земельного участка с кадастровым номером 54:07:020104:1872, принадлежащего ФИО3. Вариант доступа (прохода) к зданию с кадастровым номером 54:07:020104:123, расположенному по адресу: <...>, не является единственно возможным вариантом доступа путём установления сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:07:020104:1872.

Площадь и границы возможного сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:07:020104:1872 с указанием геодезических данных и координат поворотных точек отображены на схеме приложении 1.

Существующая внутренняя планировка помещений в здании с кадастровым номером 54:07:020104:123, а также расположение оконных и дверных проёмов и их количества не соответствуют плану объекта недвижимости Искитимского отдела ОГУП «ТЕХЦЕНТР НСО» 2007 года.

Для сервитута площадью 36, 9 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:07:020104:1872, ежемесячный размер платы составит 1 572 рубля 53 копейки; ежегодный размер платы составит 18 870 рублей 31 копейку. Для сервитута площадью 20, 5 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:07:020104:1872, ежемесячный размер платы составит 873 рубля 63 копейки; ежегодный размер платы составит 10 483 рубля 50 копеек.

Расчёт стоимости сервитута производился по формуле с учётом его площади, кадастровой стоимости земельного участка и факторов, которые влияют на размер платы (ставки капитализации, налога на землю и НДС).

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 28.01.2021 № АСТ 54/21, выполненные обществом с ограниченной ответственностью АС-ЭКСПЕРТ, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

ФИО2 является собственником здания с кадастровым номером 54:07:020104:123, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 03.12.2019.

По мнению истца, единственным возможным способом прохода (проезда) к двум из трёх отдельных входов в здание является проход (проезд) через земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872 площадью 522 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:020104:1872 площадью 522 кв. м, расположенный по адресу: <...> зарегистрировано за ФИО3, о чём в едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 01.11.2019 № 54:07:020104:1872-54/008/2019-5.

Поскольку проход (проезд) к отдельным входам в здание (а, соответственно, и доступ в помещения, расположенные в соответствующих частях здания) без использования земельного участка ответчика не представляется возможным, истец полагает, что его нужды как собственника здания не могут быть обеспечены без установления в отношении земельного участка ответчика права ограниченного пользования земельным участком.

С предложением заключить соглашение об установлении сервитута (с приложением проекта такого соглашения и схемы границ сервитута) ФИО2 обратился к ФИО3.

В процессе претензионного порядка урегулирования спора, а также в процессе судебного разбирательства согласие по вопросу установления сервитута сторонами не достигнуто.

По этой причине в целях определения оптимальных условий сервитута, что требует специальных познаний в области кадастровой деятельности, а также в области оценочной деятельности, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью АС-ЭКСПЕРТ.

Вместе с тем согласно экспертному заключению от 28.01.2021 № АСТ 54/21 доступ в центральную часть здания может быть осуществлен посредством входов № 3, № 4, № 5 через земельные участки с кадастровыми номерами 54:07:020104:1874, 54:07:020104:1875 (принадлежат истцу на праве собственности), что не влечёт необходимости обременения соседнего земельного участка.

По смыслу статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Разрешение спора по иску лица, требующего установления сервитута, предполагает установление всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (пункт 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утверждён Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.04.2017)).

Поскольку истец не доказал отсутствия иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему здания с кадастровым номером 54:07:020104:123, кроме как через земельный участок ответчика, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 признаны судом не подлежащими удовлетворению.

Экспертное заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью АС-ЭКСПЕРТ, судом исследовано и признано относимым, допустимым и достоверным доказательством применительно к обстоятельствам, подлежащим доказыванию в рамках настоящего спора.

ФИО6 Мунирович и ФИО7 были вызваны в судебное заседание и дали подробные пояснения относительно выводов, сделанных в экспертном заключении. Подтвердили, что здание телеателье с кадастровым номером 54:07:020104:123 возможно использовать по назначению согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости без обременения земельного участка ответчика сервитутом с использованием существующих выходов и земельного участка истца, что потребует проведения дополнительных работ по обустройству выходов и по организации проходов внутри здания.

С учётом данных экспертами пояснений оснований для дальнейшего отложения судебного разбирательства и постановки дополнительных вопросов перед экспертной организацией суд не усматривает.

Поскольку из совокупности представленных в материалы дела доказательств, а также из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью АС-ЭКСПЕРТ следует, что проход и проезд через земельный участок ответчика является не единственным возможным вариантом прохода и проезда к зданию истца, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Довод истца о том, при разрешении вопроса об установлении сервитута должно быть учтено фактическое использование принадлежащего ФИО2 здания, судом проверен и признан необоснованным.

Фактическое использование принадлежащего ФИО2 здания (сдача помещений в аренду для целей осуществления торговли) при наличии в едином государственном реестре недвижимости сведений о назначении объекта (здание телеателье) является предпринимательским риском истца, что не исключает возможности рассмотрения вопроса об установлении сервитута при устранении имеющихся противоречий.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Перечислить с депозитного счёта арбитражного суда на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью АС-ЭКСПЕРТ 75 000 рублей.

Возвратить с депозитного счёта арбитражного суда индивидуальному предпринимателю ФИО2 9 500 рублей.

Возвратить с депозитного счёта арбитражного суда индивидуальному предпринимателю ФИО3 37 500 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова