Решение от 6 июня 2024 г. по делу № А41-36965/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-36965/23
07 июня 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 июня 2024 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Аверьяновым В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Фабрика рабочей обуви" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Р. и К." (ОГРН: <***>,  ИНН: <***>),

о взыскании страхового депозита

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Р. и К." (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика рабочей обуви" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Дистрибуторский логистический центр" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), публично-правовая компания "Роскадастр" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании ущерба


при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фабрика рабочей обуви» (далее – ООО "ФРО", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Р. и К.» (далее – ООО "Р. и К.", ответчик) о взыскании 1 767 040 руб. 97 коп страхового депозита.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Дистрибуторский логистический центр", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, публично-правовая компания "Роскадастр".

Определением от 01.08.2023 в порядке статьи 132 АПК РФ судом принято к совместному рассмотрению встречное исковое заявление ООО "Р и К." о взыскании убытков (ущерба) в размере 4 427 006 руб.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представители ООО "ФРО" заявленные требования поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали по основаниям, изложенным в отзыве. Представители ООО "Р. и К." поддержали требования встречного иска, просили удовлетворить, в удовлетворении первоначальных требований отказать.

Судом, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 02.04.2024. После перерыва явку в судебное заседание обеспечили те же представители сторон, которые поддержали ранее изложенные позиции по делу.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает первоначальные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречный иск – частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Р. и К.» на праве собственности принадлежит капитальное строение (здание), общей площадью 11 813,2 кв. м, назначение: - нежилое, кадастровый номер 50:09:0010609:237.

Согласно содержанию технического паспорта, здание, условный номер 50-50-99/036/2009-409,  расположенное по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Лунёвское, в районе <...> строение 6, корпус 1, имеет следующие характеристики: количество надземных этажей: 1; общая площадь здания по внутреннему объему: 11 813,2 кв. м; экспликация к плану этажей здания, общей площадью 11813,2 кв.м., составляет:

- назначение «склад» на 1 этаже, высота (м) — 12,60 м., общей площадью = 6989,0 кв. м;

- назначение «антресоль», общей площадью = 2412,1 кв.м.;

- назначение «антресоль», общей площадью = 2412,1 кв.м.

По условиям раздела «АР Архитектурные решения» общей пояснительной записки (ОПЗ) проекта «Складской комплекс для компьютерного оборудования», 2008 год, заказчик ЗАО «РиК», данное складское строение (здание) представляет собой двухпролетное одноэтажное здание с антресолью в уровне с отм +4,820 и +8,040, на которой располагаются административные помещения. Наружные стены здания самонесущие из трехслойных панелей «Сэндвич» с теплоизоляцией из минеральной ваты. Толщина панелей 1500мм., что соответствует требованиям изменению 3 СНиП II-3-79 «Строительная техника». Внутренние перегородки помещений толщиной 125 мм запроектированы в соответствии с СП 55-102-2001 одинарный металлический каркас из стальных профилей ПС75/50 и ПН75/40 с заполнением минеральной ватой П-125 толщиной 70 мм, обшитый с обеих сторон 2-мя слоями гипсоволокнистых листов толщиной 12,5мм. В торцах здания предусмотрены антресольные этажи с перекрытием на отм. +4,820 и отм. +8,040. Несущие конструкции антресольных этажей запроектированы со стальными стойками и балками. Перекрытия монолитные железобетонные по несъемной опалубке из профилированного настила.

В соответствии с договором аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ФРО по актам приема-передачи от 16.03.2021 и 08.09.2021 ООО "Р. и К." (арендодатель) передало в аренду ООО "ФРО" (арендатор) недвижимое имущество в складском комплексе, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Лунёвское, в районе <...> строение 6, корпус 1 (далее – договор), площадью 3 170 кв. м, графическая схема расположения которых отображена на экспликациях поэтажных планов здания, согласованных сторонами в приложении № 1 к договору аренды, - для использования в качестве склада и вспомогательных помещений.

Договором аренды согласованы порядок, размер и сроки внесения арендной платы.

Во исполнение условий п. 4.4. договора, п. 7 приложения 5 к договору, ООО "ФРО" перечислило на расчетный счет ООО «Р. и К.» денежные средства (страховой депозит) в размере 1 767 040,97 руб., включая НДС 20%, в том числе:

- страховой депозит в размере 1 005 365,12 руб., в том числе НДС 20%, согласно платежному поручению № 000387 от 01.03.2021;

- страховой депозит в размере 601 026,95 руб., в том числе НДС 20%, согласно платежному поручению № 002235 от 13.09.2021;

- страховой депозит в размере 100 543,38 руб., в том числе НДС 20%, согласно платежному поручению № 283 от 08.02.2022;

- страховой депозит в размере 60 105,52 руб., в том числе НДС 20%, согласно платежному поручению № 2232 от 24.08.2022.

В соответствии с п. 9 приложения 5 к договору, страховой депозит подлежит возврату арендатору при истечении срока действия договора в течение одного месяца, следующего за последним днем срока действия договора.

В соответствии с п. 2. дополнительного соглашения № 1 от 07.11.2022 к договору, срок действия договора истекает 31.12.2022.

В связи с окончанием срока действия договора, арендатор по акту сдачи-приемки от 10.01.2023 возвратил арендодателю нежилые помещения площадью 3 170 кв. м.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также неисполнение арендодателем договорных обязательств по возврату денежных средств в течение одного месяца, следующего за последним днем срока действия договора аренды № 09-02/21-ФРО (31.01.2023), ООО "ФРО" направило в адрес ООО «Р. и К.» претензию от 09.02.2023 с требованием о возврате суммы страхового депозита в размере 1 767 040 руб. 97 коп, оставление которой ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «ФРО» в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из договора аренды, пунктом 9 Приложения 5 к договору, стороны согласовали условия и порядок возврата страхового депозита.

Факт перечисления арендатором страхового депозита в размере 1 767 040,97 руб. подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами, в связи с чем, в связи с истечением срока действия договора (31.12.2022), подлежит возврату истцу не позднее 31.01.2023.

Судом установлено, что ответчиком обязательства по возврату истцу страхового депозита надлежащим образом не исполнены.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Между тем, доказательств, подтверждающих оплату долга, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено, расчет задолженности не оспорен.

При таких обстоятельствах, требование ООО "ФРО" о взыскании с ООО "Р. и К." страхового депозита в размере 1 767 040,97 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

ООО «Р. и К.» представило встречное исковое заявление о взыскании с ООО «ФРО» убытков (ущерба) в размере 4 427 006 руб., основанное на положениях статей 15, 393, 606, 611, 615, 616, 622 ГК РФ и мотивированное неисполнением условий договора аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ФРО по возврату арендуемого имущества в том состоянии, в котором оно было получено арендатором с учетом разумного амортизационного износа, устранения (демонтажа) результатов любых проведенных арендатором работ в отношении имущества арендодателя, включая его изменения и улучшения, и восстановления имущества в первоначальное положение.

В обоснование доводов ООО "Р. и К." ссылается на то, что по актам приема-передачи от 16.03.2021 и 08.09.2021 ООО "ФРО" передано имущество в исправном техническом состоянии, которое принято арендатором без каких-либо претензий и возражений к техническому состоянию передаваемых помещений.

Согласно разделу 6 договора аренды, на арендатора возложены следующие обязанности:

содержание недвижимости (включая все инженерные коммуникации) в работоспособном состоянии, а также выполнение необходимого текущего ремонта внутри и снаружи недвижимости исключительно по согласованию с арендодателем (пункт 6.4.1);

проведение ремонтно-восстановительных работ, связанных с устранением недостатков текущего ремонта, если арендатор не сможет выполнить такие работы, арендодатель может их выполнить самостоятельно, при этом стоимость выполнения работ подлежит возмещению арендатором по требованию арендодателя (пункт 6.4.2);

при выполнении любых работ арендатора, включающих любую его деятельность на арендуемой территории, в том числе проведение работ по установке и эксплуатации оборудования, по улучшению или ремонту недвижимости, которые могут быть выполнены арендатором или от его лица, или до даты заключения договора аренды или в течение срока его действия (пункт 6.4.3.), соблюдать условия: не причинения никаких повреждений, помех или неудобств арендодателю или владельцам, арендаторам или пользователям капитального строения (подпункт (j) пункта 5 приложения № 6 к договору аренды); освобождения арендодателя от всех расходов, возникающих из любых повреждений капитальному строению или любой иной собственности (подпункт (l) пункта 5 приложения № 6 к договору аренды);

не производить никаких изменений или дополнений к недвижимости без письменного согласия арендодателя (пункт 6.7.2.).

При этом ООО "Р. и К." указывает, что:

- 02.03.2021 арендодатель согласовал установку стеллажной конструкции под следующими условиями: при частичном или полном демонтаже стеллажной конструкции силами арендатора должна быть демонтирована электропроводка освещения, силовые розетки и щиты электроснабжения внутри стеллажной конструкции, а также слаботочная проводка; линии воздуховодов, которые подключены к горизонтальным магистралям вентиляции и запитывают воздухообмен стеллажа, должны быть демонтированы; анкерная шпилька (болт), использованная при монтаже стеллажей, должна быть извлечена из бетонного пола методом выкручивания или, при поломке, высверливания, образовавшееся отверстие должно быть залито двухкомпонентным составом на основе эпоксидных смол до уровня пола, после отвердевания состава отполирована шлифмашиной;

- 04.05.2021 арендодатель согласовал установку (монтаж) системы контроля доступа (СКД) под условием того, что в случае завершения договора, по согласованию сторон, оборудование либо должно быть оставлено в рабочем состоянии, либо полностью демонтировано;

- 10.09.2021 арендатор попросил согласие арендодателя на размещение стеллажной конструкции на площади 1 127 кв. м, включающей установку рам стеллажной системы в количестве 90 штук, крепление стоек которых осуществляется с помощью химических анкерных болтов на глубину до 90 мм., количество отверстий в полу под анкерное крепление — 360 отверстий.

13.09.2021 арендодателем был составлен акт о причинении ущерба имуществу по договору аренды, по условиям которого не были согласованы условия размещения на складской площади стеллажной конструкции паллетного типа на площади 1127 кв.м., по причине того, что арендатором были использованы анкерные болты М-10, длиною — 100 мм, и отверстия в бетонном полу выполнены перфоратором на глубину до 130 мм.

Согласно разделу 10 договора аренды, на арендатора были возложены следующие обязанности:

в последний день действия договора вернуть помещения по акту приема-передачи (возврата) (со всем неотделимым механическим и электрическим оборудованием и инженерными коммуникациями) — чистыми, с учетом разумного амортизационного износа и иным образом в соответствии с обязательствами арендатора по договору аренды (пункт 10.1.1.);

по требованию арендодателя устранить все проведенные арендатором работы и любые иные изменения и улучшения (которые были согласованы арендодателем на условии их демонтажа арендатором в конце срока действия договора), сделанные в течение срока действия или любого предшествующего периода пользования арендатором, и восстановить недвижимость, как арендодатель обоснованно укажет и к его разумному удовлетворению (пункт 10.1.2., пункт 8 приложения № 6).

Дополнительным соглашением № 1, заключенным между сторонами 07.11.2022, срок действия договора аренды был продлен на 23 календарных дня до 31.12.2022.

ООО «ФРО» приказом № 01/12 от 27.12.2022 создало комиссию по передаче (возврату) арендодателю арендованных нежилых помещений, общей площадью 3170 кв. м, которую уполномочило осуществить фиксацию состояния возвращаемых помещений (произвести фото и видеосъемку), внести в акт сдачи-приемки нежилых помещений арендодателю предложения, изменения, недостатки и описание состояния возвращаемого имущества.

Как указало ООО "Р. и К.", 31.12.2022 возврат недвижимости арендодателю не состоялся по причинам нахождения листов фанеры на паллетах и мусора, отсутствия электропитания освещения в арендуемых помещениях (офис второго этажа), так же были обесточены щиты, обеспечивающие питание пожарной сигнализации и щиты электро-розеток, первичный осмотр показал возможность нарушения проводки электропитания щитов освещения и питания электророзеток в арендуемых помещениях, о чем комиссиями сторон был составлен акт от 31.12.2022. Видимые нарушения электропроводки в арендованных помещениях были зафиксированы комиссиями сторон в форме изображений (фотографий) в приложении № 1, а захламление помещений мусором и фанерой в приложении № 2 к акту от 31.12.2022.

В указанной ситуации арендодателем было предложено арендатору силами арендодателя 09.01.2023 (в первый рабочий день) начать проводить работы по восстановлению электропитания щитов освещения и щитов розеточных групп, после чего составить акт осмотра и акт возврата помещения, а также убрать мусор в арендуемых помещениях и на фасаде здания возле 7-9 доковых ворот.

До 10.01.2023 (включительно) арендуемые помещения находились во владении и пользовании ООО «ФРО», поскольку только 09.01.2023 арендатор письмом № 6 выразил намерение и готовность к возврату нежилого помещения в связи с окончанием срока договора аренды после того, как он произвел работы по вывозу мусора и уборке арендуемого помещения. 

10.01.2023 между сторонами был составлен акт возврата нежилого помещения арендодателю по договору аренды.

В качестве приложения к акту возврата помещения от 10.01.2023 комиссиями сторон при участии незаинтересованных лиц, со стороны ООО «Р. и К.» — специалиста ФИО1 - помощника оценщика в ООО «Гильдия независимых консультантов», а со стороны ООО «ФРО» - ФИО2 - специалиста АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба», было составлено Приложение № 1 «Акт осмотра нежилого помещения, находящегося по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, в районе <...>, перед подписанием акта сдачи-приемки нежилого помещения Арендодателю к договору аренды № 09-02/21-ФРО от 09 февраля 2021 г.», в содержании которого сторонами описано состояние повреждений и недостатков недвижимости на момент её возврата арендодателю, применительно к расположению помещений по номерам на поэтажных планах капитального строения. 

Кроме того, согласно письму ООО «Дистрибуторский логистический центр» от 01.02.2023 № 23/1, 03.01.2023 на занимаемой им территории арендуемого по условиям договора аренды № 01-18/18-ДЛЦ от 18.08.2018 нежилого помещения (склад на 1 этаже площадью 3 372 кв. м, склад антресоли площадью 324 кв. м) образовались существенные следы напыления на товарах, полках, стеллажах, технических устройствах, оборудовании, напольном покрытии. При этом причина образования напыления имеет искусственное происхождение, не связана с деятельностью ООО «Дистрибуторский логистический центр», а её источником является деятельность других арендаторов — ООО «ФРО» и ООО «Эксперт Спецодежда», которые производили в период времени 30 — 31 декабря 2022 года демонтаж стеллажей и стеллажной конструкции «Мезонин» путем их сбрасывания на пол складского помещения и распиливания, в результате чего поднялась пыль, которая начала распространяться на ближайшие территории, включая арендуемые ООО «Дистрибуторский логистический центр». В итоге существенный слой металлической и прочей строительной пыли осел на его медицинские изделия, на короба со стерильной продукцией и на упаковку медицинского оборудования.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, поскольку арендатор возвратил из аренды недвижимость с недостатками и повреждениями (в том числе связанными с не устранением (демонтажом) результатов проведенных арендатором работ в отношении имущества арендодателя, согласованных арендодателем в период действия договора аренды в части: установки стеллажной конструкции; установки (монтажа) системы контроля доступа (СКД), так и не согласованных арендодателем в части размещения стеллажной конструкции на площади 1127 кв.м, включающей установку рам стеллажной системы в количестве 90 штук, и не восстановлением всего имущества в первоначальное положение), в результате чего ООО «Р. и К.» причинены убытки в размере стоимости расходов на восстановление имущества, последнее обратилось в суд с настоящими требованиями о взыскании с ООО "ФРО" 4 427 006 руб.

В обоснование расчета суммы причиненных убытков ООО "Р. и К." представило отчет ООО «Гильдия независимых консультантов» № 3094-1 от 10.05.2023.

Возражая против удовлетворения встречного иска, ООО "ФРО" указало, что размер убытков является завышенным, с учетом того, что согласно представленного им заключения специалиста АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» от 14.02.2023 № 2912/1 величина финансовых затрат на приведение имущества арендодателя в состояние, приемлемое для использования, составляет 724 600 руб. Согласно полученной ООО «ФРО» рецензии от ООО «Независимая экспертная оценка «Вега» № 71442-2023 от 28.08.2023, представленный ООО «Р. и К.» отчет ООО «Гильдия независимых консультантов» № 3094-1 от 10.05.2023 не соответствует действующему законодательству и не подтверждает реальный ущерб, причиненный арендатором имуществу арендодателя. По мнению ООО «ФРО», приведенные в отчете ООО «Гильдия независимых консультантов» № 3094-1 от 10.05.2023 повреждения и недостатки, причиненные имуществу арендодателя, не доказывают факт причинения вреда и относятся к нормальному износу помещений после использования его по назначению.

По мнению ООО "ФРО", повреждения и недостатки, которые установлены сторонами в акте возврата помещений от 10.01.2023, не свидетельствуют о не работоспособности нежилых помещений в целом, и подтверждают возвращение арендованного имущества в удовлетворительном техническом состоянии, приемлемом для использования. ООО "ФРО" отмечает, что по смыслу положений статьи 622 ГК РФ, помещения должны быть возвращены с учетом их нормального износа, между тем арендодателем не доказано, что помещения возвращены в состоянии, не позволяющем его дальнейшую нормальную эксплуатацию.

По причине того, что ООО «ФРО» приобрело у предыдущего арендатора складского комплекса стеллажные конструкций мезонинного типа в количестве десяти аллей, четыре строительных грузовых подъемника ПГ-КС и 75 секций легких стеллажных конструкций глубиной 140 см. и 33 секции глубиной 80 см., изначально размещенных на арендуемых площадях, ООО «ФРО» полагает, что не должно нести ответственность за их устранение (демонтаж) и восстановление имущества в первоначальное положение.

Также ООО "ФРО" указывало, что офисные площади, расположенные на 1 этаже и антресоли 2-го этажа, и иные отдельные объекты, как принадлежности недвижимости арендодателя (санузлы, душевые, касса, офисы, доковые ворота, двери, окна, инженерные системы (электрические сети, канализация, водоснабжение, вентиляция и другие), лестничные марши и тому подобное), арендатору не передавались, а если и были переданы по условиям договора аренды, то незаконно, в качестве объектов самовольной постройки арендодателем внутренних стен, которые разделили здание на комнаты, и самовольному проведению инженерных сетей, за нанесение ущерба которым арендатор не должен нести ответственность.

Между тем, данные доводы ООО "ФРО" полежат частичному отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Согласно статье 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совершение ответчиком противоправных действий (вины), наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, наличие и размер убытков.

Как указано в пунктах 12, 13 постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса «Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. При этом необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 года № 305-ЭС15-16906).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» даны разъяснения о том, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статьи 404 ГК РФ). 

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

В рассматриваемом случае возникновение убытков ООО «Р. и К.» связывает с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды в связи с возвратом недвижимого имущества в ненадлежащем состоянии.

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 ГК РФ). 

Договором аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ФРО, на арендатора возложена обязанность по содержанию недвижимости (включая все инженерные коммуникации) в работоспособном состоянии, а также выполнению необходимого текущего ремонта внутри и снаружи недвижимости. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, по смыслу положений статей 210, 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.

Применительно к диспозиции части 1 статьи 622 ГК РФ стороны, руководствуясь правилами статьи 421 ГК РФ, в договоре аренды № 09-02/21-ФРО от 09.02.2021 установили критерии, которым должно соответствовать возвращаемое из аренды имущество, определив их в качестве состояния разумного амортизационного износа, устранения (демонтажа) результатов любых проведенных арендатором работ в отношении имущества арендодателя, включая его изменения и улучшения, и восстановления имущества в первоначальное положение. 

В силу части 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных частью 1 статьи 655 ГК РФ.

Согласно содержанию параграфа 1 и пункта b) параграфа 3 приложения № 5 к договору аренды в корреляции с условиями статьи 421 ГК РФ стороны установили презумпцию того, что: - документальным подтверждением причиненного ущерба являются акты.

10.01.2023 сторонами составлен акт возврата нежилого помещения арендодателю по договору аренды.

Согласно условиям пункта b) параграфа 3 приложения 5 к договору аренды, когда сумма причиненного ущерба составляет более 1000000,00 рублей, ООО «Р. и К.» вправе обратится к независимому оценщику для определения оценки размера причиненного ему ущерба, заключение которого признается сторонами документальным их подтверждением.

Согласно отчету № 3094-1 от 10.05.2023 «Об оценке рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного складскому помещению, находящемуся по адресу: 141580 Московская область, г. Солнечногорск, <...> строение 6, корпус 1», составленному — ООО «Гильдия независимых консультантов», оценщик  - ФИО3, дата проведения оценки: 04.05.2023, итоговая величина рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного недвижимости и/или собственности арендодателя, составила 4 427 006 руб.

Характеристики повреждений и недостатков, и других величин причинения вреда имуществу арендодателя определены оценщиком на основании сведений акта осмотра помещения № 3094, полученных и составленных специалистом ФИО1, как помощником оценщика в ООО «Гильдия независимых консультантов», участвующим при осмотре 10.01.2023 комиссиями сторон возвращаемых помещений (страницы 97-107 отчета оценщика № 3094-1).  

Согласно пояснениям ООО "Р. и К.", данным в судебном заседании, а также следует из представленного в материалы дела заключения специалиста АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» № 2912 от 14.02.2023, перегородки внутри здания выполнены из ГКЛ по металлическому каркасу, толщина перегородок составляет 100-150 мм с учетом отделки и спроектированы в соответствии с СП 55-102-2001 на одинарном металлическом каркасе из стальных профилей ПС75/50 и ПН75/40 с заполнением минеральной ватой П-125 толщиной 70 мм, обшитом с обеих сторон 2-мя слоями гипсоволокнистых листов толщиной 12,5мм (архитектурные решения проекта возведения здания). Постройка перегородок из ГКЛ не относится к работам по реконструкции здания, так как их возведение имеет гибкое функциональное назначение, не влечет за собой изменение параметров объекта капитального строительства (здания склада), его частей (высоты, количества этажей, общей площади, объема), в том числе не связано с надстройкой, перестройкой, расширением здания, а также заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Внутренние перегородки с гибким функциональным назначением, исполненные из гипсокартонных листов, пластика, стекла, алюминия и т.п., относятся к временным конструкциям сборно-разборного типа, не относящимся к конструктивным элементам здания, не являются несущими стенами, и не влияют на надежность и безопасность здания, поэтому не требуют фиксации в технической документации на здание. Для устройства легких перегородок в здании собственнику здания не требуется получения разрешения на строительство (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрСК РФ) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта (часть 1 статьи 55 ГрСК РФ), поскольку в данном случае речь идет об изменениях планировки здания, не затрагивающих конструктивных и других характеристик его надежности и безопасности.

Из материалов дела следует, что все помещения общей площадью 3170 кв. м в складском комплексе переданы арендатору в аренду с разрешенным использованием в качестве склада и вспомогательных помещений (титульный лист договора аренды), данный складской корпус представляет собой двухпролетное одноэтажное здание с антресолью в уровне с отм. +4,820 и +8,040, на которой располагаются административные помещения (архитектурные решения проекта возведения здания), доказательств обратного арендатором не представлено.

Дислокация (расположение) арендуемых складских и офисных площадей была согласована сторонами в содержании договора аренды № 09-02/21-ФРО от 09.02.2021 в форме графических схем. Наличие офисных помещений подтверждается совместным актом возврата помещений от 10.01.2023, который содержит планы (экспликацию) всех помещений в качестве приложения № 1 к акту осмотра.

Таким образом, учитывая, что имущество находилось в аренде у ООО «ФРО» в период времени, начиная с 16.03.2021 по 10.01.2023, а арендатором не представлено доказательств самостоятельной постройки офисных помещений, следовательно, наличие офисных помещений, возведенных из внутренних перегородок, выполненных из ГКЛ по металлическому каркасу, предполагается на момент передачи имущества в аренду арендатору.

Кроме того, суд отмечает, что согласно разъяснениям, данным в пункте 15 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что фактически площадь переданных ООО "ФРО" помещений (3 170 кв. м) по договору аренды не оспаривается последним, доводы арендатора, со ссылкой на статью 222 ГК РФ, а также незаключенность договора в части передачи арендатору комнат (санузлов, душевых, офисов), инженерных систем, и отсутствии у ООО "Р. и К." в связи с этим, права требования взыскания убытков, отклоняются судом как необоснованные.

Доводы ООО «ФРО» о том, что оно не должно нести ответственность за устранение (демонтаж) стеллажных конструкций мезонинного типа и восстановление имущества в первоначальное положение, отклоняются судом на том основании, что стеллажная конструкция была приобретена истцом по договору купли-продажи у предыдущего арендатора и в период срока действия договора аренды находилась в пользовании истца на арендуемой им в соответствии со спорным договором аренды, площади.

Согласно пункту 1 Акта от 10.01.2023, "Напольное покрытие - топпинг: обнаружены множественные сколы, глубокие царапины (возникшие в результате физического воздействия), анкерные болты полностью не демонтированы из основания пола, что может привести к дальнейшему разрушению и препятствовать дальнейшей эксплуатации помещения по прямому назначению. Из них 139 штук не обрезаны на уровень пола, что нарушает плавный контур напольного покрытия. Общее количество анкерных болтов - 689 штук.

Письмами 01.03.2021 и 10.09.2021 арендатор обращался за получением согласия на установку стеллажных конструкций  на площади 1410 кв. м и 1 127 кв. м, соответственно.

ООО "Р. и К." 02.03.2021 согласовало установку стеллажной конструкции со стойками в количестве 329 штук, указав следующее: «Анкерная шпилька должна быть извлечена из бетонного пола методом выкручивания или, при поломке, высверливания. Образовавшееся отверстие должно быть залито двухкомпонентным составом на основе эпоксидных смол до уровня пола. После отвердевания состава отполирована шлифмашиной», т.е. арендатор обязан был провести ремонт складского покрытия по каждому отверстию (не по квадратным метрам).

Письмом от 10.09.2021 арендатор запросил согласие на установку стеллажной конструкции на площади 1127 кв. с количеством отверстий в полу 360 штук. Всего стеллажные конструкции были установлены на площади 2 537 кв. м.  По условиям  п.4.1.2 договора площадь складских помещений переданных в аренду ООО «ФРО» составляла 2 592 кв.м.

Таким образом, расчет, произведенный оценщиком ФИО3 в Отчете № 3094-1 от 10.05.2023, суд оценивает критически, поскольку на странице 58 отчета  в  Таблице 5 "Расчет стоимости требуемых ремонтных работ при отделке помещения" по данным оценщика площадь, на которой нужно провести работы, составляет 2 628, 1 кв. м., что превышает площадь переданного в аренду складского помещения (2 592 кв.м), стоимость работ указана за 1 кв.м, а не  за каждое отверстие.

Между тем, по окончании срока аренды, ООО "ФРО" демонтировало и вывезло стеллажную конструкцию, в результате демонтажа которой в полу помещения склада остались анкерные болты, на которых указанная стеллажная конструкция крепилась, в связи с чем, истец обязан был высверлить из пола анкерные болты, залить составом эпоксидной смолы и отшлифовать. Аналогичные действия по восстановлению пола помещения склада 1-го этажа истец обязан был провести и после демонтажа стеллажной конструкции, размещенной на площади 1127 кв., с количеством отверстий в полу 360 штук. Всего арендатор должен был заделать отверстия в полу, способом, указанным арендодателем (письмо от 02.03.2021), в количестве 689 штук.

В связи с этим, а также поскольку в отчете № 3094-1 отсутствует площадь образования повреждений, фотофиксация не срезанных анкерных болтов в количестве 139 штук и общее количество 689 анкерных болтов, размещенных в полу, суд считает возможным руководствоваться расчетом выборочного ремонта топингового покрытия складского помещения 1-го этажа (анкеры, выбоины, масляные пятна и пр.), произведенным присутствовавшим в момент осмотра специалистом-оценщиком ФИО2, согласно стр. 37 заключения № 2912/1 от 14.02.2023, стоимость работ составляет 245 000 рублей.

Суд также учитывает, что письмом от 04.05.2021, направленным по электронной почте в адрес арендодателя, арендатор просил согласовать установку  системы контроля доступа, (СКД) с организацией входной группы, установку электромагнитных замков со считывателями карт,  которую в случае завершения договора арендатор по согласованию с арендодателем должен был оставить в рабочем состоянии, либо полностью демонтировать.

Отраженные в Акте осмотра на стр. 4 недостатки, в виде частично не демонтированной системы СКУД и оставления отверстий от системы СКУД отклоняются судом, как не подтвержденные соответствующими доказательствами. Акт осмотра не содержит описания,  какие элементы системы СКУД и на какой площади не демонтированы, также не указано, где расположены не демонтированные части СКД (стены, потолок, пол и т.п.), приложенные к акту фотографии данные обстоятельства также не подтверждают.

Кроме того, арендодателем не представлено доказательств несения расходов по демонтажу отдельных частей системы СКД.  В таблице 5  отчета, составленного оценщиком ФИО3, в разделе демонтажные работы - работы по демонтажу системы доступа контроля не указаны.

Таким образом, доводы ответчика по первоначальному иску о том, что система СКД  частично не демонтирована и не заглушены отверстия от ее установки, со ссылкой на акт осмотра нежилого помещения от 10.01.2023, не принимаются судом в качестве доказательств наличия убытков в указанной части.

Также суд считает недоказанным размер расходов арендодателя на восстановительные работы после демонтажа электрического освещения, доказательств несения расходов на монтаж электрооборудования арендодателем в материалы дела не представлено.

При этом суд отмечает, что по истечении 13 дней после возврата ООО "ФРО" помещений, ООО "Р. и К." передало нежилые помещения в аренду новому арендатору, при этом доказательств, подтверждающих фактические затраты на устранение имевшихся повреждений перед передачей имущества в аренду новому арендатору, в материалы дела истцом по встречному иску не представлено.

Также из акта осмотра от 10.01.2023 не усматривается, что имеются следы физического воздействия на стены из сэндвич-панелей на площади 108,1 кв. м; а также не представляется возможным установить, превышает ли степень загрязнения и потертости полов, стен, дверей уровень амортизационного износа, поскольку их состояние до начала действия договора достоверно не известно, равно как и то, менялись ли отделочные покрытия арендованных помещений с момента ввода здания в эксплуатацию.

Суд отмечает, что в акте осмотра состояние имущества зафиксировано именно на дату передачи имущества – 10.01.2023.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ООО «Р. и К.» не подтвердило наличие убытков в размере 4 427 006,00 руб.

Между тем суд учитывает, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ, ООО «ФРО» при прекращении договора аренды обязано вернуть ООО «Р. и К.» арендуемое имущество в том состоянии, в котором оно его получило с учетом разумного амортизационного износа, устранения (демонтажа) результатов любых проведенных арендатором работ в отношении имущества арендодателя, включая его изменения и улучшения, и восстановления имущества в первоначальное положение.

При этом при определении расчета стоимости работ по устранению дефектов эксплуатации арендованного помещения, суд полагает возможным руководствоваться заключением от 14.02.2023 № 2912/1 специалиста ФИО2, которым установлено техническое состояние помещений площадью 3 170 кв. м на дату расторжения договора как в целом работоспособное, требующее выполнение мелкого ремонта топпингового покрытия складской зоны, мелкого ремонта доковых работ и косметического ремонта офисных помещений, а также определена величина финансовых затрат на приведение их в состояние, приемлемое для использования в соответствии с разрешенным использованием "Склад, вспомогательные помещения" в общем размере 724 600 руб.

Каких-либо противоречий в заключении специалиста судом не установлено.

При этом суд исходит из того, что данный специалист присутствовал при приемке помещений 10.01.2023, проводил их осмотр и фотофиксацию, а также при проведении исследования руководствовался нормативными и методическими источниками, применяемыми при данном виде экспертиз; при определении расчета стоимости работ помещений произведено суммирование отдельных видов работ, с учетом обнаруженных недостатков, в то время как представленный ООО «Р. и К.» отчет ООО «Гильдия независимых консультантов» № 3094-1 от 10.05.2023 не подтверждает реальный ущерб, причиненный арендатором имуществу арендодателя. 

Вместе с тем, поскольку материалами дела не подтвержден факт передачи ООО "ФРО" в составе переданных в аренду помещений площадью 3 170 кв. м доковых ворот, суд не усматривает оснований для возложения на арендатора обязанности по возмещению стоимости их ремонта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что удовлетворению подлежат требования ООО "Р. и К." о возмещении стоимости ущерба в размере 674 600 руб., в удовлетворении остальной части следует отказать.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных первоначальных и встречных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, встречное исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

С учетом удовлетворения первоначального и частично встречного исковых заявлений, судом произведен зачет удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с абзацем вторым части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Р. и К." в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фабрика рабочей обуви" по договору аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ФРО 1 767 040,97 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 670 руб.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фабрика рабочей обуви" в пользу общества с ограниченной ответственностью «Р. и К." убытки в размере 674 600 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 878 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Произвести взаимозачет требований по первоначальному и встречному искам путем взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Р. и К." в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фабрика рабочей обуви" 1 116 232,97 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                            А.А. Летяго