Решение от 25 октября 2024 г. по делу № А40-245058/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-245058/23-176-1883
25 октября 2024 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 25 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2024 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Беспаловым О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ИДТ-Инвест»

к ответчику: ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России

с участием 231 военной прокуратуры гарнизона

о признании договора действующим

и по встречному иску ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России

к ответчику: ООО «ИДТ-Инвест»

о взыскании 22.835.043 рублей 12 копеек, об обязании освободить помещение

с участием: от истца - ФИО1 по дов. от 05.06.2024;

от ответчика - ФИО2 по дов. от 25.01.2024;

от третьего лица - ФИО3 по дов. от 01.09.2023

от 231 военной прокуратуры гарнизона - ФИО4 по дов. от 10.06.2024;

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИДТ-Инвест» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании действующим договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления от 18.06.2019 № 141/3/1/АИ-264, заключенного между истцом и ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России (далее по тексту также – ответчик).

В рамках рассмотрения дела судом в порядке ст.132 АПК РФ принято к рассмотрению встречное исковое заявление ответчика, с учетом принятого судом уточнения предмета встречных исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ, о взыскании с истца 22.835.043 рублей 12 копеек штрафа за нарушение договорных обязательств и об обязании истца освободить помещения по адресу: <...>.

231 военная прокуратура гарнизона вступила в дело в порядке п.5 ст.52 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования со ссылкой на отсутствие у ответчика правовых оснований для расторжения договора, а также на то, что действия ответчика по направлению уведомления о расторжении договора аренды и одностороннему расторжению договора аренды являются незаконными; возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований со ссылкой на наличие правовых оснований для расторжения договора, а также на наличие правовых оснований для взыскания штрафа за нарушение договорных обязательств; поддержал требования встречного иска.

Третье лицо поддержало позицию ответчика.

231 военная прокуратура гарнизона поддержала позицию ответчика.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, третьего лица и прокуратуры, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления от 18.06.2019 № 141/3/1/АИ-264 (далее по тексту также - договор) ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России (арендодатель) предоставило истцу (арендатору) во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 02.07.2019 имущество: нежилое здание «склад» с кадастровым номером 77:09:0001028:1212 площадью 466,2 кв.м; нежилое здание «склад» с кадастровым номером 77:09:0001028:1213 площадью 311,2 кв.м; нежилое здание «склад» с кадастровым номером 77:09:0001028:1214 площадью 457 кв.м, расположенные по адресу: г.Москва. 3-й Лихачевский переулок, вл.8. Договор заключен сроком до 17.06.2024. Размер арендной платы и порядок расчетов между сторонами установлены ч.3 договора.

Дополнительным соглашением от 23.05.2023 № 041/23ДС контрагенты внесли изменения в преамбулу договора, изменив арендодателя с ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на ответчика и указав на то, что объект аренды принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения; изложив п.3.2.13 договора в следующей редакции: «Содержать земельный участок с кадастровым № 77:09:0001028:3272 местоположение: <...> надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, соблюдать все требования земельного законодательства, а также исключать его захламление и незаконное использование, в том числе третьими лицами. В случае наложения штрафных санкций за ненадлежащее санитарное и (или) противопожарное состояние, несоблюдение требований земельного законодательства, а также его захламленность и использование третьими лицами обеспечить их оплату»; изложив п.6.2.2 договора в следующей редакции: «За неисполнение обязательства, предусмотренного пунктами 3.2.2, 3.2.6, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.16, 3.2.17, 3.2.20, 3.2.21, 3.2.22, 3.2.23, 3.2.29, 3.2.30 договора, арендатор обязан перечислить на счет, указанный в п.5.3 договора, штраф в размере годовой арендной платы по договору, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательства»; изложив п.7.4.6 договора в следующей редакции: «При невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.20, 3.2.22, 3.2.23, 3.2.29, 3.2.30, 5.4, 5.6.1 договора.».

В соответствии с п.5.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2023 № 041/23ДС в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором соглашения, арендатор обязан внести на счет арендодателя обеспечение исполнения договора в трехкратном размере ежемесячной арендной платы (обеспечительный взнос), с зачетом этой оплаты в счет последнего месяца аренды, в том числе штрафов и санкций за нарушение условий по договору.

Согласно п.5.1 договора с учетом ежегодного увеличения на уровень инфляции с 01.07.2023 размер арендной платы составляет 393.707 рублей 64 копейки (уведомление от 06.06.2023 № 985), следовательно, обеспечительный платеж составляет 1.181.122 рубля 92 копейки.

Согласно пояснениям истца 18.06.2019 им арендодателю был внесен обеспечительный взнос в размере 1.007.844 рублей 00 копеек, при этом впоследствии до необходимого размера обеспечительный взнос им не уплачивался.

Поскольку истец в нарушение ст.ст.307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и условий договора в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2023 № 041/23ДС свои платежные обязательства в части обеспечительного взноса (п.п.5.1, 5.4 договора) надлежащим образом полностью не исполнил, ответчик уведомлением от 02.10.2023 № 1626 на основании п.п.7.4.3 и 7.4.6 договора в одностороннем порядке отказался от договора, потребовав от истца освободить арендуемое имущество и возвратить его по акту приема-передачи.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что правовые основания для признания недействительной односторонней сделки ответчика, выраженной в уведомлении от 02.10.2023 № 1626 по одностороннему отказу от исполнения договора, заключенного между сторонами, отсутствуют, при этом действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора являются обоснованными.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В рамках рассмотрения дела ответчиком заявлено о взыскании с истца 22.835.043 рублей 12 копеек штрафа за нарушение договорных обязательств, а именно штраф в размере 4.724.491 рубля 68 копеек за нарушение п.3.2.2 договора, штраф в размере 4.724.491 рубля 68 копеек за нарушение п.3.2.23 договора, штраф в размере 4.724.491 рубля 68 копеек за нарушение п.3.2.12 договора, штраф в размере 4.724.491 рубля 68 копеек за нарушение п. 3.2.13 договора, штраф в размере 4.724.491 рубля 68 копеек за нарушение п.3.2.16 договора, штраф в размере 393.707 рублей 64 копеек за нарушение п.5.4 договора.

Вступившим в законную силу постановлением от 31.07.2023 №№ 09АП-38511/2023, № 09АП-38512/2023 Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело № А40-197206/22-180-1507 по иску ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России (первоначального арендодателя) к ответчику о взыскании штрафа в размере 4.305.953 рублей 4 копеек за нарушение договорных обязательств по тому же договору от 18.06.2019 № 141/3/1/АИ-264, а именно п.п.3.2.2, 3.2.23 договора установил, что по смыслу приведенных норм права и условий заключенного контрагентами договора для взыскания штрафа необходимо установить факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником, в данном случае в связи с нарушениями п.п.3.2.2, 3.2.23 договора.

В силу п.3.2.2 договора ответчик обязался в течение 30 календарных дней после заключения договора заключить договоры на оплату услуг на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями; долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с лицом, уполномоченным на управление многоквартирным домом (в случае, если Объект расположен в многоквартирном доме); сбор и вывоз бытовых отходов (в случае осуществления Арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с обслуживающей организацией либо при наличии собственных контейнерных площадок с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги; предоставление соответствующих услуг связи (телефон, интернет, радио и т.п.) (при наличии необходимости). В случае, если арендатор не заключил договоры на оплату услуг, он обязан компенсировать все расходы арендодателя.

Судом апелляции установлено, что согласно приложению № 2 к договору и акту приема-передачи имущества 07.07.2019 ответчику были переданы нежилые здания «склады» с кадастровыми номерами 77:09:0001028:1212, 77:09:0001028:1213, 77:09:0001028:1214 общей площадью 1.234,4 кв.м, расположенные по адресу: Москва, 3-й Лихачевский переулок, д.8, коммуникации у склада - отсутствуют.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что невозможно использовать объект аренды без воды и канализации, является необоснованным.

ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России не представило доказательств того, что склады технологически подключены и водоснабжению и водоотведению (ст.ст.9, 65 АПК РФ), а при отсутствии технологической возможности подключения складов к системам водоснабжения и водоотведения, у последнего отсутствует возможность заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Как пояснял ответчик, договор с ресурсоснабжающими организациями им не заключался, поскольку сам обеспечивает себя необходимыми ресурсами, в частности у ответчика имеется генератор, и для организации склада не требуется водоснабжение и канализация.

Что касается постановления по делу об административном правонарушении от 03.10.2019, то ответчик ссылался на то, что его к административной ответственности не привлекали.

Ответчик не является арендатором земельного участка и нежилого здания по адресу: Москва, 3-й Лихачевский переулок, д.8, стр.18, на котором было выявлено нарушение.

Что касается подпункта 3 п.3.2.2 договора в части заключения договора на вывоз бытовых отходов, то ответчик указал на наличие такого договора и оплату соответствующих услуг.

Вместе с тем в этом же п.3.2.2 договора предусмотрена альтернативная возможность для арендатора в случае если договоры им не были заключены – компенсация всех расходов арендодателя.

Поскольку арендодателю ни одной ресурсоснабжающей организацией не выставлены счета за использование объектов аренды, ни за воду, ни за канализацию, ни за свет, ни за вывоз ТКО, соответственно оснований для наложения на ответчика имущественной ответственности в виде штрафа не имеется.

Суд апелляции при этом исходил и из ранее изложенного, а именно передачу объектов аренды без подключения к коммуникациям, а при отсутствии счетов от организаций, оказывающих услуги по вывозу мусора, данные услуги оплачиваются арендатором, как он указал по имеющемуся договору.

Доказательств того, что ответчиком при сдаче в субаренду имущества были нарушены п.3.2.2, 3.2.12, 3.2.23 договора истцом не представлено, ни в одном процессуальном документе, имеющемся в деле не указано.

Судом апелляции также установлено, что применительно к п.3.2.23 договора ответчиком в суд первой инстанции по делу № А40-197206/22-180-1507 представлены доказательства исполнения условий договора в указанной части.

Иных оснований для начисления штрафа ни претензия, ни требования ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в иске, не содержат.

Таким образом, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России не доказало факт нарушения ответчиком обязательств по договору, за которые ему начислен штраф, и как следствие не доказал правовых оснований для начисления и взыскания штрафа.

При рассмотрении настоящего дела ответчик фактически дублирует п.п.3.2.2, 3.2.12, 3.2.23 договора за нарушение которых ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России (предыдущий арендодатель) уже пыталось взыскать с истца штраф и приводит в обоснование аналогичные доводы, однако документально данные обстоятельства также не подтверждает.

Что касается п.3.2.13 договора по содержанию земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001028:3389 по адресу: <...>, часть которого занята объектом и необходима для его использования, в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, то в обоснование нарушения данного пункта договора ответчик документальные обоснования также не привел.

Представленное ответчиком постановление Управления Росреестра по Москве от 15.12.2023 по делу № 898/09/2023 о привлечении истца к административной ответственности по ст.7.1 КоАП РФ не относится к предмету обязательств по п.3.2.13 договора.

Что касается п.5.4 договора, то его неисполнение истцом не влечет для него наложения штрафа по договору, в том числе в порядке п.6.2.2 договора, а предоставляет ответчику право и возможность в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора на основании п.п.7.4 и 7.4.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2023 № 041/23ДС.

Что касается п.3.2.16 договора о том, что арендатор без предварительного письменного согласия арендодателя не вправе проводить переустройства, переоборудования и (или) перепланировок объекта, требующих внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающихся характеристик и функционального назначения объекта. Соответствующую проектную документацию арендатор обязан оформить за счет собственных средств и согласовать со всеми уполномоченными органами до проведения переустройства, переоборудования и (или) перепланировки, а после окончания работ - оформить технические и правоустанавливающие документы за счет собственных средств, то в обоснование нарушения данного пункта договора ответчик документальные обоснования также не привел.

Согласно п.2 ст.25 Жилищного кодекса РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно абзацу третьему п.1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Таким образом нормативно факт перепланировки помещения обоснован и связан именно с изменением его конфигурации, требующей внесения соответствующих изменений в технический паспорт помещения.

Однако документального обоснования факта перепланировки истцом арендованного имущества с предоставлением соответствующей технической документации в состоянии до и после перепланировки, а также на момент передачи арендованного имущества, ответчик также не привел.

Кроме того п.6.2.2 договора не предусматривает то обстоятельство, что штраф за неисполнение обязательств, предусмотренных перечисленными пунктами может быть наложен отдельно по каждому из пунктов при выявлении их совокупности.

Иных оснований для начисления штрафа ни претензия, ни требования ответчика во встречном иске, не содержат.

Таким образом, ответчик не доказал факт нарушения истцом обязательств по договору, за которые ему начислен штраф, и как следствие не доказал правовых оснований для начисления и взыскания штрафа.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Арбитражный процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст.68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению в части.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 65, 70, 71, 75, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить в части, обязать ООО «ИДТ-Инвест» (ОГРН <***>) освободить нежилые помещения по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «ИДТ-Инвест» (ОГРН <***>) в пользу ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России (ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин