Решение от 5 июня 2023 г. по делу № А27-6911/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Дело А27-6911/2022



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

05 июня 2023 г.

Резолютивная часть решения суда объявлена 30 мая 2023 г.

Решение суда в полном объеме изготовлено 05 июня 2023 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управления государственным имуществом Кузбасса к обществу с ограниченной ответственностью «Алиот» об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:397 с множественностью лиц на стороне арендатора,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность №7-07/901 от 15.07.2022;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 23.07.2022,

у с т а н о в и л:

комитет по управления государственным имуществом Кузбасса (далее также – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алиот» (далее также – общество, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:397 с множественностью лиц на стороне арендатора.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного в здании, находящемся на спорном земельном участке.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме. Ответчик в судебном заседании по заявленным требованиям возражал по доводам, изложенным в отзыве, просил суд принять во внимание возражения относительно условий договора, изложенные в протоколе разногласий.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Обществу с ограниченной ответственностью «Алиот» на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:25473, расположенное по адресу <...>, площадью 231 кв.м, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 08.04.2022 № КУВИ-001/2022-51986885. Из сведений ЕГРН следует, что помещение расположено в здании с кадастровым номером 42:24:0101002:2246.

Согласно сведениям ЕГРН о здании с кадастровым номером 42:24:0101002:2246, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:397.

Также из сведений ЕГРН следует, что в пределах спорного земельного участка находится здание с кадастровым номером 42:24:0101033:1589, в материалы дела представлена выписка из единого государственного реестра недвижимости.

Между комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса и другими собственниками помещений в здании с кадастровым номером 42:24:0101002:2246 заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого комитет обязуется предоставить за плату земельный участок с кадастровым номером 42:24:0501006:397 во владение и пользование, в подтверждение представлен договор аренды.

Комитетом по сведениям ЕГРН установлено, что земельный участок используется также ответчиком в связи с нахождением помещения в здании, расположенном на земельном участке.

В этой связи комитет направил в адрес общества уведомление с приложенным проектом договора аренды. Ответчик договор не подписал в связи с чем, комитет обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 7 статьи 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

В рассматриваемом деле нахождение объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, на спорном земельном участке является основанием для заключения договора аренды данного земельного участка.

Поскольку ответчик уклонился от подписания проекта договора, направленного ему истцом, а самостоятельно действия по заключению договора аренды с момента приобретения объектов недвижимости не предпринял, то общество обязано заключить с комитетом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:397 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из отзыва на исковое заявление и протокола разногласий к договору следует, что у сторон возникли разногласия по 27 пунктам проекта договора аренды.

Разногласия по пункту 1.4 проекта договора и приложению к договору обусловлены различной позицией сторон по количеству расположенных на земельном участке объектов и соответственно показателю площади доли земельного участка в расчете арендной платы.

Как следует из решения от 14.07.2022 Арбитражного суда Кемеровской области по делу А27-11986/2021, оставленного без изменения постановлением от 11.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 24.01.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, в соответствии с данными архива Филиала №3 БТИ КГО и КМО ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса», материалами инвентарного дела №2-465/5 (прежний номер №465/5) по адресу: <...> расположены два отдельно стоящих здания:

- здание под литерами А, А1, назначение: нежилое, количество этажей - 5, общая площадь - 5179,7 кв.м, (на дату технической инвентаризации 16.05.2005), с кадастровым номером 42:24:0101002:2246;

- здание под литерой Б, назначение: нежилое, количество этажей - 1, общая площадь – 200,3 кв.м, на дату технической инвентаризации 20.05.2003 (207,1 кв.м, на дату технической инвентаризации 29.03.2019), с кадастровым номером 42:24:0101033:1589.

Ответчик полагает, что указанный пункт должен содержать сведения о временных сооружениях, общей площадью 60,6 кв.м, 37,5 кв.м. В качестве обоснования представлена ссылка на подпункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которой если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пункт 2.9 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», в соответствии с которым производится расчет арендной платы, и изложен пункт 1.4 спорного договора, оперирует только понятием недвижимой вещи для цели определения площади доли земельного участка.

В этой связи, суд полагает необходимым принять пункт 1.4 договора в редакции арендодателя. В части приложения к договору (пункт 27 протокола разногласий), суд по аналогичным основаниям находит редакцию арендодателя обоснованной.

Разногласия по следующему положению договора (пункт 1.5 в проекте арендатора) обусловлены отсутствием в договоре указания на обязательства арендатора в контексте 322, 323 ГК РФ, а именно о том, что обязательства соарендатора не являются солидарными.

Согласно пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что арендатору передается площадь земельного участка пропорционально площади принадлежащего ему помещения, с учетом чего приходит к выводу о том, что оснований для установления солидарной обязанности не имеется.

Разногласия по пункту 2.4 договора в редакции арендатора выражены в необходимости согласовать условия о прекращении ранее действовавшего договора аренды, путем заключения настоящего договора.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в п. п. 31, 32 Информационного письма от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора и при заключении договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Поскольку на арендатора возложена обязанность по заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, то заключение такого договора повлечет прекращение ранее действовавшего.

Письмом от 19.08.2022 комитет направил в адрес ответчика отказ от договора аренды от 03.03.2006 № 05-1039, в связи с чем, указанный договор аренды прекращен по истечении 10 дней с момента получения предупреждения. Следовательно, оснований дополнять договор пунктом 2.4 не имеется.

Разногласия по пункту 3.1 договора обусловлены долей в площади земельного участка. Арендатор полагает, что площадь доли земельного участка составляет 158,39 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.9 Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», площадь доли земельного участка, за которую взимается арендная плата, определяется по формуле:

Sд = Sч / Sзд x Sзу, где:

Sд - площадь доли земельного участка;

Sч - площадь части объекта недвижимости;

Sзд - общая площадь объекта недвижимости;

Sзу - площадь всего земельного участка.

Sд = 231 кв.м (площадь помещения арендатора) / 5159,8 (площадь зданий и сооружений на земельном участке) х 3605,15 (площадь з/у) = 161,39 кв.м

Редакция, предложенная арендатором, содержит в формуле расчета арендной платы площадь временных объектов, что не соответствует требования пункта 2.9 постановления 62 и подлежит отклонению.

В части редакции третьего, четвертого и пятого абзаца суд приходит к выводу о том, что редакция арендодателя соответствует действующему законодательству, поскольку само по себе наличие или отсутствие уведомления об изменении размера арендной платы позволяет оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы, но на размер арендной платы не влияет.

В силу принципа свободы договора стороны могут обусловить исполнение должником своих обязательств совершением кредитором тех или иных действий, в связи с чем, такая конструкция условия договора об изменении размера арендной платы равнозначна модели исполнения обязательства до востребования. Из вышеизложенного следует, что если кредитор не направил должнику уведомление об изменении арендной платы, он не обеспечил наступление отлагательного условия для осуществления платежа (не востребовал исполнение) и не может применять к должнику санкции, предусмотренные в законе или договоре для случаев просрочки в оплате (проценты по ст. 395 ГК РФ, пени и т.п.).

Доводы арендатора в контексте данного пункта сводятся к тому, что пунктом 2.15 постановления № 62 предусмотрено изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы путем направления уведомления.

Однако, согласно пункту 22 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)», отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

В этой связи, суд полагает возможным принять абзацы 3,4,5 пункта 3.1 в редакции арендодателя. К аналогичным выводам суд приходит в части определения редакции пункта 3.8 договора аренды.

Разногласия по пункту 3.4 договора вызваны наличием во втором абзаце слов «и дата подписания», которые мотивированы арендатором со ссылкой на пункт 4 статьи 445 ГК РФ. В связи с тем, что договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, то суд полагает необходимым исключить фразу «и дата подписания» из текста пункта 3.4 договора и принять редакцию арендатора.

Доводы арендатора об исключении из пункта 3.9 и пункта 3.10 фразы «за исключением случая, указанного в пункте 3.1 настоящего договора» суд находит частично обоснованным в связи со следующим.

Как следует из пункта 3.9 проекта договора, независимо от момента направления уведомления, размер арендной платы считается измененным со дня вступления в силу нормативного правового акта, в том числе устанавливающего или изменяющего коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы. В этой связи, изменение размера арендной платы в связи с изменением соответствующих коэффициентов не связано с моментом направления уведомления, что свидетельствует о том, что абзац 3 пункта 3.1 настоящего договора каким-либо исключением из общего правила не является.

В соответствии с пунктом 3.10 арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы (за исключением случая, указанного в пункте 3.1 настоящего договора). Из буквального толкования названного пункта следует, что в случае, предусмотренном пунктом 3.1 договора арендодатель уведомление не направляет. Исключение из пункта 3.10 фразы «за исключением случая, указанного в пункте 3.1 настоящего договора» повлечет возложение на арендодателя обязанности, которая не предусмотрена законом. При таких обстоятельствах суд полагает сохранить пункт 3.10 в редакции арендодателя.

В отношении формулировки пункта 4.4.4 договора суд полагает возможным отметить следующее.

Из толкового словаря русского языка ФИО4 следует, что семантика слова «препятствовать» выражена в создании препятствий, быть препятствием, создавать препятствия, мешать чему-либо, кому-либо, пытаться не давать делать что-либо. Значение слова «обеспечить» выражено в создании всех необходимых условий для осуществления чего-либо; гарантировании надёжности, прочность чего-либо.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает принять редакцию арендатора.

В части доводов об исключении из проекта соглашения пункта 4.4.8, суд приходит к следующим выводам.

Правоотношения сторон по договору аренды земельного участка относятся к гражданско-правовым, а не публичным. Пунктом 7 статьи 5.1 Федерального закона от 06.03.2006 №35-ФЗ «О противодействии терроризму» предусмотрено, что высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ: организует выполнение юридическими и физическими лицами требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий), находящихся в собственности субъекта РФ или в ведении органов государственной власти субъекта РФ. Полномочия, предусмотренные п.7 указанной статьи отнесены к компетенции высшего исполнительного органа государственной власти.

Вместе с тем, комитет не является таковым, а является исполнительным органом государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции, что установлено пунктом 1.1. Положения «О Комитете по управлению государственным имуществом Кемеровской области, утв. постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 21.03.2008 №92. Таким образом, основания для включения пункта 4.4.8 в условия договора аренды между истцом и ответчиком, отсутствуют, поскольку обязанность по противодействию терроризму является публичной, а не частной и возложена на общество в силу закона, а значит не может быть указана в договоре аренды земельного участка как на обязанность арендатора.

Также, суд полагает необходимым исключить из соглашения пункт 4.4.10, поскольку гражданский кодекс, регулирующий хозяйственные отношения, не требует проводить сверку расчетов. Предписания к проведению сверки расчетов содержатся в ряде подзаконных актов, регламентирующих особенности заключения и исполнения отдельных договоров, в частности, в Правилах заключения договоров с РСО, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлениями Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 и от 06.05.2011 № 354. Правоотношения сторон по делу к анализируемым случаям не относятся и под действие приведенных нормативных актов не подпадают. В бухгалтерских стандартах также отсутствует императивное требование проводить сверку расчетов. Согласно пункту 73 Положения о ведении бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, расчеты с дебиторами и кредиторами отражаются каждой стороной в своей бухгалтерской отчетности в суммах, вытекающих из бухгалтерских записей и признаваемых ею правильными. Таким образом, нормативно-правовыми актами обязанность по подготовке сверки взаимных расчетов отсутствует, что свидетельствует об отсутствии оснований для возложения такой обязанности на одну из сторон с учетом её возражений.

В части разногласий о наличии в договоре пункта 4.4.12 и пункту 4.4.9 суд приходит к следующим выводам.

По смыслу статей 421, 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор хоть и заявленное к включению, но несогласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом. При этом отсутствие в договоре каких-либо условий, предусмотренных законом или иным правовым актом, само по себе не исключает применения к нему соответствующих норм права, регулирующих спорное правоотношение (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2016 № Ф04-3893/2016 по делу № А70-14254/2015).

Следовательно, поскольку нормами материального права не предусмотрена императивная обязанность уведомить арендодателя о продаже объекта недвижимости, а также не предусмотрена обязанность уведомления о смене реквизитов общества, то суд не вправе возложить на сторону такие обязанности. Иной подход повлечет исключение свободы в определении содержания заключаемого договора и нарушении принципа свободы договора.

При таких обстоятельствах, суд принимает доводы общества и полагает необходимым исключить из договора пункты 4.4.12, 4.4.9.

Пункты 4.4.13 и 4.4.14 в редакции арендатора суд находит обоснованными и соответствующими пункту 9 статьи 22 ЗК РФ. Также, обоснованной является редакция арендатора по пункту 4.4.11.

Разногласия по пункту 5.1 проекта договора обусловлены различной позицией сторон о применении мер ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком в установленные сроки. Разногласия по пункту 5.2 проекта договора обусловлены различной позицией сторон о применении штрафных санкций в размере 10 % годовой арендной платы в случае нарушения обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не содержит императивных требований об установлении штрафных санкций или неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды, как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки или штрафных санкций в спорный договор не достигнуто, суд находит обоснованными доводы общества об исключении пунктов 5.1, 5.2 из договора аренды.

В части редакции пункта 5.3 договора, суд приходит к выводу о возможности сохранения спорного пункта в редакции арендодателя, поскольку предложенная редакция соответствует положениям статьи 15 и статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод арендатора со ссылкой на пункт 3 статьи 308 ГК РФ отклоняется, поскольку редакция спорного пункта не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Редакцию пункта 5.4. предложенную арендатором суд находит обоснованной, поскольку акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (пункт 31 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)». В этой связи условие договора о внесении арендной платы до момента подписания акта-приема передачи свидетельствует о возложении на арендатора обязанности по внесению арендной платы независимо от факта возврата земельного участка.

Оценивая доводы сторон в части условия пункта 6.2 проекта соглашения, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2.1 проекта договора, срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.01.2071. Исходя из пояснений комитета и даты направления проекта договора, комитетом предложен срок действия договора на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Следовательно, редакция арендодателя является верной.

Разногласия по подпункту 1 пункта 6.4 договора вызваны по мнению арендатора неоднозначной формулировкой в виде: «Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков в судебном порядке, при нарушении арендатором условий договора, если иное не предусмотрено законодательством РФ, а именно: 1) при использовании земельного участка с существенным нарушением условий настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями (в том числе использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к причинению вреда окружающей среде);.

Предложенная арендатором формулировка спорного пункта выглядит следующим образом: «при использовании земельного участка с существенным нарушением условий настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к причинению вреда окружающей среде;».

Суд, проанализировав предложенные условия, приходит к выводу о том, что арендатор настаивает на исчерпывающем перечне квалификации нарушений в виде использования участка не по целевому назначению или использование, сопряженное с причинением вреда окружающей среде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Буквальное толкование вышеназванной нормы позволяет установить, что ЗК РФ в качестве нарушения требований законодательства Российской Федерации определяет использование земельного участка не по целевому назначению и использование с причинением вреда окружающей среде (снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения исключается в связи с тем, что земельный участок расположен на землях населенных пунктов).

Поскольку иных нарушений ЗК РФ не раскрывает, то сохранение в договоре условия о возможности расторжения договора в связи с неоднократными нарушениями в условиях отсутствия намерения другой стороны такое условие сохранить, влечет нарушение автономии воли; а само по себе неясное условие о характере нарушений не соответствует пункту 2 статьи 450 ГК РФ.

В этой связи, суд полагает необходимым принять редакцию арендатора.

По условию, изложенному в пункте 6.5 договора суд, полагает принять редакцию арендодателя в связи со следующим.

Согласно пункту 6.5 проекта договора, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора, направив арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора, при условии погашения задолженности по арендной плате (до момента расторжения договора), неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами.

В редакции арендатора указанный пункт является следующим: «арендатор вправе досрочно отказаться от настоящего договора, направив арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора».

Толкование вышеназванных спорных условий позволяет суду установить, что редакция арендодателя подразумевает необходимость соблюдения судебной процедуры расторжения договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. № 9615/11), в то время как редакция арендатора гласит о возможности расторгнуть договор во внесудебном порядке ((Постановления Президиума ВАС РФ от 25 октября 2011 г. № 9382/11, от 24 июля 2012 г. № 5761/12).

Однако исходя из положений главы 34 ГК РФ, статей 450, 450.1, 619, 620, право стороны потребовать досрочного расторжения или право отказаться от договора должно быть согласовано сторонами, в то время как отсутствие намерения другой стороны такое условие согласовать, влечет нарушение автономии воли.

В этой связи, суд полагает необходимым сохранить условие арендодателя.

В части пункта 6.6 договора, суд полагает необходимым учесть редакцию арендатора, поскольку из предложенной им редакции следует, что расторжение договора не освобождает от необходимости исполнения неисполненных к моменту расторжения обязательств, что в полной мере соответствует смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ.

В части пунктов 7.1, 7.3 договора, суд находит доводы арендатора обоснованными, поскольку такие доводы основаны на положении статей 165.1, 432, 433, 434 ГК РФ.

Как указано выше, приложение к договору принимается судом в редакции арендодателя.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

Разрешение судом преддоговорного спора, по существу, сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2014 г. N ВАС-7783/14).

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Алиот» (ИНН <***>) заключить с комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:397, со множественностью лиц на стороне арендатора, на условиях, изложенных в проекте договора, приняв часть условий договора на следующих условиях:

пункт 1.4 договора: «На земельном участке расположены:

- нежилое здание гаража с кадастровым номером 42:24:0101033:1589;

- нежилое здание с кадастровым номером 42:24:0101002:2246, в котором нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:25473 принадлежит ООО «Алиот» на праве собственности.»;

дополнить договор пунктом 1.5 в следующей редакции: «Обязательства соарендаторов, связанных с арендой земельного участка по настоящему договору, не являются солидарными. Каждый из соарендаторов отвечает по своим обязательствам внесения арендной платы за земельный участок, исходя из доли от площади земельного участка, пропорциональной отношению площади соответствующей части объекта недвижимости к его общей площади.»;

пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

С даты заключения настоящего договора арендная плата рассчитывается для нежилого помещения и взимается за долю от площади земельного участка (1777/2000 доли) 3605,15 кв.м, приходящуюся на нежилое помещение, площадью 231 кв.м, находящееся в собственности ООО «Алиот», что составляет 161,4 кв.м.

Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

Условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными на коэффициент, учитывающий уровень инфляции, с момента вступления в силу правового акта, устанавливающего такой коэффициент, и подлежат применению с 1 января очередного финансового года.

В этом случае уведомление арендатора и заключение дополнительного соглашения к настоящему договору не требуется. Абзац второй – четвертый пункта 3.1 не применяются при заключении договора с отдельными категориями арендаторов, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации.

Информация о размере коэффициента, учитывающего уровень инфляции, утвержденного на очередной финансовый год, размещается на официальном сайте Арендодателя http://kugi42.ru/.»;

Абзац второй пункта 3.4 договора изложить в следующей редакции:

« - номер настоящего договора;»;

Первый абзац пункта 3.8 договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях:»;

Первый абзац пункта 3.9 договора изложить в следующей редакции: «Независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условие настоящего договора о размере арендной платы считается измененным:»;

Пункт 3.10 договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы (за исключением случая, указанного в пункте 3.1 настоящего договора). Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и при необходимости внести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Момент получения уведомления определяется в соответствии с пунктами 7.1 или 7.2 настоящего договора.»;

Пункт 4.4.4 договора изложить в следующей редакции: «Не препятствовать арендодателю (его представителям), представителям органов государственного (муниципального) земельного надзора (контроля) доступу на земельный участок по их требованию на предмет соблюдения условий договора и использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.»;

Пункты 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10 договора аренды земельного участка – исключить;

Пункт 4.4.11 изложить в следующей редакции: «В течение 10-ти дней после прекращения договора или его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, вернуть земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, путем подписания акта приема-передачи.

Если одна из сторон уклоняется от приемки земельного участка (не направила своего представителя в согласованное время (указанное в уведомлении о готовности передать земельный участок), либо необоснованно не подписывает акт приемки) другая сторона вправе подписать акт в одностороннем порядке и направить его стороне почтой, в этом случае, земельный участок считается возвращенным с даты, указанной другой стороной в акте.

В случае если состояние возвращаемого земельного участка ухудшилось по вине арендатора сверх нормального износа, арендатор возмещает причиненный ущерб в соответствии с законодательством Российской Федерации.»;

Пункт 4.4.12 договора аренды земельного участка – исключить;

Сноску 2 абзаца 1 пункта 4.4.13 изложить в следующей редакции: «? В случае предоставления земельного участка на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) изложить подпункт 4.4.13 в следующей редакции: «4.4.13 В случае заключения договора субаренды арендатор уведомляет арендодателя об этом в разумный срок.»;

Сноску 3 абзаца 3 пункта 4.4.14 изложить в следующей редакции: «? В случае предоставления земельного участка на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) изложить подпункт 4.4.14 в следующей редакции: «4.4.14 В случае передачи своих прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), в том числе права аренды в залог, внесения права аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив, в разумный срок уведомить об этом арендодателя.»;

Пункты 5.1, 5.2 договора аренды земельного участка – исключить;

Пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: «В случае повреждения инженерных сетей, расположенных на арендуемом земельном участке по вине арендатора, последний возмещает ущерб в полном объеме собственнику сетей, лицу, осуществляющему их эксплуатации, а также иным лицам, которым причинен ущерб.»;

Пункт 5.4 договора изложить в следующей редакции: «В случае если по окончании срока действия договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, арендатор не возвратил земельный участок, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При этом если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.»;

Пункт 6.2 договора изложить в следующей редакции: «По окончании срока действия, установленного в п. 2.1 настоящего договора, договор считается прекращенным.»;

Подпункт 1) пункта 6.4 договора изложить в следующей редакции: «При использовании земельного участка существенным нарушением условий настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к причинению вреда окружающей среде;».

Пункт 6.5 договора изложить в следующей редакции: «Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора, направив арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора, при условии погашения задолженности по арендной плате (до момента расторжения договора), процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.»;

Пункт 6.6 договора изложить в следующей редакции: «Расторжение договора не освобождает стороны от необходимости исполнения неисполненных к моменту расторжения обязательств. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.»;

Пункт 7.1 договора изложить в следующей редакции: «Корреспонденция (письма, уведомления, претензии, предупреждения) считается полученной стороной, если она направлена заказным письмом по месту нахождения соответствующей стороны или по ее почтовому адресу, указанному в обращении. В случае если корреспонденция, направленная на надлежащий адрес, фактически стороной не получена в течение 10-ти рабочих дней с даты поступления почтового отправления в почтовое отделение адресата, равно как и при возврате корреспонденции органом почтовой связи с проставлением отметки об отсутствии адресата по указанному адресу или об отказе адресата от получения, корреспонденция считается полученной адресатом на 11-тый рабочий день, считая со дня поступления почтового отправления в почтовое отделение адресата (согласно ст. 165.1 ГК РФ).»;

Пункт 7.3 договора изложить в следующей редакции: «Настоящий договор, дополнительные соглашения к нему, изменения в тексте договора (зачеркивания, исправления, подчистки), а равно и в приложениях, дополнениях к нему, подписываются уполномоченными представителями сторон.»;

Шестой абзац приложения к договору (протокол определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора) изложить в следующей редакции: «С даты заключения настоящего договора арендная плата устанавливается 9827 руб. 63 коп. в квартал (девять тысяч восемьсот двадцать семь рублей 63 копейки) и определяется по формуле:

А – размер арендной платы;

УПКС = 3931,72

Кв = 7,51% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

(приложение № 1 к настоящему порядку);

УПКСЗ = 2675,15 – среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в размере группы видов разрешенного использования

Кб = квадратный корень (2675,15 / 3931,72) = 0,82486481 – коэффициент базовой доходности

Sд = 161,40 – площадь доли земельного участка (кв.м), за которую взимается арендная плата, определяется по формуле Sд = (Sч / Sзд) x Sзу, где:

Sч = 231 – площадь части объекта недвижимости (кв.м);

Sзд = 5159,80 – общая площадь объекта недвижимости (кв.м);

Sзу = 3605,15 – площадь всего земельного участка (кв.м).

П = 4 – количество периодов внесения арендной платы в году.».

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алиот» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение судом дела в размере 6000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.




Судья Н.К. Фуртуна