Решение от 25 мая 2023 г. по делу № А05-8270/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-8270/2022
г. Архангельск
25 мая 2023 года



Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2023 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Булатовой Т.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 02, 10 и 18 мая 2023 года (с объявлением перерыва) дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Соломбальский округ» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163020, <...>)

к администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163069, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5)

о взыскании 3 040 000 руб. выкупной цены нежилого помещения (с учетом уточнения),

при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО2 (доверенность от 01.07.2022), от ответчика – ФИО3 (доверенность от 01.02.2023)

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Соломбальский округ» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – ответчик) о взыскании 49 000 руб. части выкупной цены нежилого помещения площадью 85,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Представитель истца в заседании поддержал исковые требования, представил ходатайство об уточнении размера исковых требований с учетом заключения эксперта по результатам назначенной судом экспертизы, в котором просил взыскать с ответчика 3 040 000 руб. выкупной цены нежилого помещения.

Заявленное истцом уточнение размера исковых требований принимается судом, поскольку в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации это не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

Представитель ответчика в заседании не согласился с требованиями истца по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, сославшись на то, что денежные средства для целей выкупа нежилого помещения не заложены в бюджет.

Изучив письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Соломбальский округ» (далее – Общество) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 29:22:022512:23 общей площадью 85,7 кв.м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: Соломбальский территориальный округ, <...>. Нежилое помещение находится в здании, расположенном на земельном участке площадью 1657 кв.м. с кадастровым номером 29:22:022512:186. Государственная регистрация права собственности на помещение произведена 21.02.2017.

Нежилое помещение приобретено 08.02.2017 по договору № 7 купли-продажи арендуемого муниципального имущества, заключенному между администрацией муниципального образования «Город Архангельск» (сейчас – администрация городского округа «Город Архангельск») и ООО «УК9 «Наш дом» (с учетом изменения наимнования – ООО «УК Соломбальский округ»).

Распоряжением заместителя главы МО «Город Архангельск» от 20.11.2019 № 4130р многоквартирный дом по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Данное распоряжение принято на основании заключения межведомственной комиссии, составленного по результатам обследования упомянутого дома.

30 ноября 2020 года администрация издала распоряжение № 296р «Об изъятии земельного участка и жилых помещений». В данном распоряжении со ссылкой на Земельный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Распоряжением заместителя главы МО «Город Архангельск» от 20.11.2019 № 4130р о признании дома аварийным и подлежащим сносу указано на изъятие для муниципальных нужд земельного участка площадью 1657 кв.м. (кадастровый номер 29:22:0225121:186), расположенного в Соломбальском территориальном округе <...>, а также жилых помещений в этом доме.

Кроме этого, в данном распоряжении указано на изъятие для муниципальных нужд нежилого помещения № 1 (кадастровый номер 29:22:022512:23) общей площадью 85,7 кв. м, расположенного в спорном доме, принадлежащего на праве собственности Обществу (пункт 3 распоряжения).

Дом включен в программу Архангельской области по переселению граждан из многоквартирных домов, имеющих угрозу обрушения, в городском округе «Город Архангельск» в 2020-2024 годы, утвержденную постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2020 № 858-пп. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что дом снесен.

Согласно справке Архангельского бюро экспертизы и оценки от 28.04.2022, представленной истцом, рыночная стоимость спорного объекта – нежилого помещения, составляет 4 900 000 руб.

Администрация произвела оценку стоимости нежилого помещения принадлежащего истцу. Отчет подготовлен ООО «ПРОФ-ОЦЕНКА» от 13.12.2016 № 837/1-16рс. Согласно данному заключению рыночная стоимость нежилого помещения составила, на дату оценки, 510 000 руб. без учета НДС.

Истец письмом от 19.05.2022 № 02/09-169 обратился к администрации с требованием заключить с ним договор (соглашения) о выкупе нежилого помещения и выплате денежных средств в размере 4 900 000 руб.

В ответном письме администрация отказалась от заключения соглашения о выкупе, поскольку не предусмотрены бюджетные ассигнования на исполнение мероприятий по изъятию нежилых помещений у собственников.

В связи с изложенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, дом 29 по ул.Кедрова в г.Архангельске, снесен и разобраны его остатки на земельном участке. (муниципальный контракт от 16.06.2022 и акт приемки выполненных работ от 21.09.2022)

В связи с возникшими разногласиями сторон относительно стоимости нежимого помещения, суд определением от 29.12.2022 назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения площадью 85,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-15, кадастровый номер 29:22:022512:23 с учетом доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество и на земельный участок по состоянию на 21 сентября 2022 года (дата сноса жилого дома).

Проведение экспертизы поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Согласно заключению эксперта № 634-23 от 17.03.2023 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 85,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-15, кадастровый номер 29:22:022512:23 с учетом доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество и на земельный участок по состоянию на 21 сентября 2022 года составляет 3 040 000 руб.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Представитель администрации возражала против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в дополнении к отзыву, размер рыночной стоимости нежилого помещения, определённого по результатам судебной экспертизы не оспаривала.

Суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 этой статьи.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с этой статьёй осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путём сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечёт гибель этого имущества. В связи с этим снос многоквартирного жилого дома приведёт к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах в связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона с учётом специфики рассматриваемого дела (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение к спорным правоотношениям по аналогии специальных норм жилищного законодательства суд считает возможным, поскольку в отношении нежилых помещений многоквартирного дома в спорной ситуации не может быть применён правовой режим, отличный от применимого к собственникам жилья. Являясь субъектом права собственности лишь в отношении помещения в многоквартирном доме, истец не может ни обеспечить его восстановление до состояния, пригодного к эксплуатации, ни продолжить эксплуатацию данного помещения.

Согласно части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Как указано в части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, другое жилое помещение взаимен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену. Об этом также разъяснено в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 (далее – Обзор от 29.04.2014).

В рассматриваемой ситуации соглашение о предоставлении другого нежилого помещения между сторонами не заключалось. Напротив, истец в качестве возмещения за изымаемое помещение просил произвести выплату выкупной стоимости.

Таким образом, поскольку дом по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу, а администрацией принято распоряжение № 296р от 30.11.2020 «Об изъятии земельного участка и помещений», дом снесен (отсутствует в натуре), что подтверждается актом приемки выполненных работ о разборке остатков многоквартирных домов от 21.09.2022, при этом от заключения соглашения о выкупе нежилого помещения ответчик уклоняется, Общество вправе инициировать иск о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 этой статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В Обзоре от 29.04.2014 (раздел II) указано, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость помещения.

В данном случае рыночная стоимость изымаемого помещения указана экспертном заключении от 17.03.2023, и составляет 3 040 000 руб.

Данное заключение соответствует вопросу, поставленному перед экспертом, содержит полные и обоснованные выводы, эксперт имеет соответствующую квалификацию, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

У суда не имеется оснований не доверять выводам, изложенным в этом заключении. Ответчик не возразил относительно определённой в этом экспертном заключении величиной рыночной стоимости.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный правовой подход отмечен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан.

Поскольку собственники нежилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Руководствуясь статьями 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая, что спорный дом уничтожен по инициативе ответчика, то лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества; исковые требования о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения подлежат удовлетворению в соответствии с ценой выкупа, определенной экспертным заключением № 634-23 от 17.03.2023.

Довод ответчика об отсутствии бюджетных ассигнований для целей выкупа нежилого помещения, отклоняется судом, поскольку указанное обстоятельство не может освобождать в данном случае от взыскания стоимости выкупа нежилого помещения.

Таким образом, с администрации городского округа «Город Архангельск» в пользу истца суд взыскивает 3 040 000 руб. выкупной цены нежилого помещения.

При этом право собственности истца на спорное нежилое помещение подлежит прекращению, учитывая взыскание с ответчика возмещения и отсутствие жилого дома, в котором расположено нежилое помещение в натуре по причине его сноса (статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

В связи с проведением по делу судебной экспертизы истцом на депозитный счет суда было уплачено 20 000 руб. Указанная сумма подлежит перечислению в адрес эксперта.

В соответствии со статьями 106-110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. суд взыскивает также с ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Соломбальский округ» (ИНН <***>) 3 040 000 руб. долга, а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


Т.Л. Булатова