Решение от 16 июля 2025 г. по делу № А51-21211/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21211/2024
г. Владивосток
17 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  03 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  17 июля 2025 года.

            Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Буше» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

третье лицо: конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Буше» ФИО1,

у с т а н о в и л :

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – истец, УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суда Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Буше» (далее – ответчик, ООО «Буше») о взыскании 2 567 616,88 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2024 по 31.08.2024, 177 080,30 рублей неустойки за период с 02.02.2024 по 19.09.2025 (с учетом уточнений от 04.06.2025).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Буше» ФИО1.

Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

До начала судебного заседания от истца поступили ходатайство об уточнении исковых требований от 04.06.2025 в вышеуказанной редакции, а также доказательства их направления в адрес ответчика.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований, в порядке статьи 66 приобщил дополнительные доказательства к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца дал пояснения относительно исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

10.02.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Буше» (арендатор) заключен договор от №01-Ю-18655 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:30, площадью 17 347 кв.м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 36 м от ориентира по направлению на северо-запад), для целей, не связанных со строительством (для объектов розничной торговли).

Согласно пункту 1.3 договора (с учетом дополнительных соглашений от 15.01.2021 и 26.05.2022) срок аренды земельного участка установлен с 05.02.2014 по 03.02.2030.

Разделом 2 договора (с учетом дополнительного соглашения от 24.07.2024) сторонами согласовано, что ежемесячный размер арендной платы составляет 293 860 рублей. Арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В силу пункта 2.6 договора размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к Договору, либо направления Арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое Арендатор обязан в течении 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес Арендодателя.

По акту приема-передачи от 05.02.2014 (Приложение №2 к договору) земельный участок был передан арендатору.

Как указывает истец, в нарушение требований закона и условий заключенного договора арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность по арендной плате и пене.

Предупреждением от 19.09.2024 №28/28669-исх арендодатель уведомил арендатора о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате и пени.

Оставление ответчиком данного предупреждения без удовлетворения послужило основанием для обращения УМС г. Владивостока в суд настоящим иском.

Ответчик в своем отзыве на иск указал, что истец ошибочно применил коэффициент функционального использования по отношению к объектам «Магазины» вместо «Рынки». Ходатайствует об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки, поскольку ответчик не был уведомлен об изменении размера арендной платы, а также о снижении ее размера применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения истца, суд находит основания для частичного удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления №73).

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными нормами и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой.

Поскольку арендная плата является регулируемой, то стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным соответствующими нормативными актами, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как следует из пояснений УМС г. Владивостока к расчету задолженности, на основании принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов размер ежемесячной арендной платы по спорному договору неоднократно изменялся.

Из материалов дела следует факт пользования земельным участком по договору аренды в период с 01.01.2024 по 31.08.2024, однако в нарушение условий договора и требований закона арендатор арендные платежи в надлежащем размере не вносил, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Проверив произведенный истцом расчет задолженности по договору за указанный период, суд признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 2 567 616 рублей 88 копеек.

Довод ответчика о том, что истец неверно применил к расчету арендной платы коэффициент функционального использования исходя из вида разрешенного использования земельного участка «Магазины» вместо «Рынки», подлежит отклонению как не влияющий на данный расчет.

Так, пункты 64 и 65 решения Думы г. Владивостока от 28.07.2022 №737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» предусматривают одинаковую величину КФИ как для вида разрешенного использования земельного участка «Магазины», так и для вида разрешенного использования земельного участка «Рынки» – 2,796.

Таким образом, исковые требования в части взыскания основного долга по спорному договору аренды подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании 177 080,30 рублей неустойки за период с 02.02.2024 по 19.09.2025.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.

В связи с тем, что факт просрочки исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, истец имеет право требовать взыскания договорной неустойки.

Арбитражным судом произведен самостоятельный расчет суммы пени с учетом положений статьей 191, 193 ГК РФ, по результатам которого задолженность ответчика по неустойке в спорный период составила 176 374 рубля 53 копейки.

Аналогичная сумма неустойки приведена в справочном расчете УМС г. Владивостока.

Вместе с тем, по тексту своего отзыва ответчик заявил ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, рассмотрев которое суд установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление №7) разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 75 постановления №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Ответчик, заявляя о несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ, пункту 73 постановления №7, не представил в материалы дела соответствующие доказательства.

Арбитражным судом также учитывается, что размер неустойки по спорному договору определен исходя из минимальной ставки рефинансирования – 1/300, что ниже определенного критерия экономически разумного минимума снижения данного вида санкции и исключает возможность дальнейшего снижения неустойки в отсутствие обстоятельства существенного обогащения кредитора за счет должника.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы и разъяснения, а также учитывая минимальный размер неустойки, продолжительность просрочки (то есть неправомерного поведения должника), отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, арбитражный суд считает, что оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения неустойки в настоящем случае не имеется.

Оснований к уменьшению размера ответственности в соответствии со статьями 404, 405, 406 ГК РФ арбитражный суд также не усматривает, поскольку к началу взыскиваемого периода неустойки (02.02.2024) арендатор достоверно знал о действующем размере арендной платы.

Так, предупреждением от 02.06.2023 №28/15341-исх истец проинформировал ответчика о нарушении последним условий спорного договора в части внесения арендной платы (с указанием, в том числе, действующего с 01.01.2023 размера аренды) и необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате и пени.

Указанное обстоятельство было установлено в решении Арбитражного суда Приморского края от 13.05.2025 по делу №А51-16729/2023.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств оплаты ответчиком вышеуказанной суммы неустойки, исковые требования в данной части признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению частично – на сумму 176 374 рубля 53 копейки.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 107 316 рублей относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БУШЕ" в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока 2 567 616 рублей 88 копеек основного долга, 176 374 рубля 53 копейки пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БУШЕ" в доход федерального бюджета 107 316 рублей государственной пошлины

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.