Решение от 9 апреля 2018 г. по делу № А74-13489/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-13489/2017
09 апреля 2018 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2018 года.

Решение в полном объёме изготовлено 09 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.В. Лиходиенко,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Хан-Тигр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

при участии представителей:

истца – ФИО2 на основании доверенности от 18.01.2017,

ответчика – ФИО3 на основании доверенности от 22.06.2017.

Закрытое акционерное общество «Хан-Тигр» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 29.06.2016 купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...> помещение 98Н, площадью 414,1 кв.м, в результате чего просило:

- пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 16 041 600 рублей, без НДС.»;

- пункт 2.2. исключить;

- пункт 2.3.1. изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 16 041 600 рублей и оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.-2.3.9 настоящего договора.».

В судебном заседании представитель истца требования поддержал. Представил возражения на заключение эксперта. Пояснил, что в экспертном заключении не указан год постройки здания, частью которого является спорное помещение, что свидетельствует о неполных данных при проведении экспертизы и о её недостоверности, несоответствии нормативным актам. Экспертом не применены наиболее приближённые к оцениваемым объектам аналоги при применении сравнительного подхода. При использовании сравнительного подхода экспертом приведены объекты, существенно отличающиеся по году постройки, классу и назначению помещения. Указание в экспертном заключении назначения помещения «торговое» не соответствует действительности, поскольку из технического паспорта объекта следует, что торговые площади занимают 1/3 от общей площади помещения.

Представитель ответчика пояснил, что не имеет возражений по представленным экспертным заключениям. В части возражений истца о том, что экспертом не учтено назначение оцениваемого объекта пояснил, что в экспертном заключении указано, что объекты-аналоги позиционируются как объекты свободного назначения, в которых могут быть расположены не только торговые объекты, но и объекты общественного питания, офисные и т.п. Объектом оценки в данном случае является нежилое помещение, которое на дату оценки, как и на дату осмотра, используется в качестве кафе. Анализ информации о предложениях на продажу нежилых помещений в г. Абакане показал отсутствие различий между ценами объектов недвижимости, предлагаемых под магазины, и ценами объектов, предлагаемых под объекты общественного питания. В связи с этим, а также с тем, что объектом оценки является нежилое помещение, а не бизнес, который в нём осуществляется, размер корректировки на назначение был принят равным 0%. Таким образом, эксперт оценивал назначение помещение и обосновал отсутствие корректировки по данному фактору.

Представитель ответчика также полагает, что подписав проект договора купли-продажи истец согласился со всеми его условиями, следовательно, истец не доказал наличие преддоговорного спора, основания для урегулирования разногласий по договору купли-продажи отсутствовали.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Открытое акционерное общество «Хан-Тигр» (арендатор) на основании заключённого с Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) договора от 30.03.2006 № 75 арендует объект муниципальной собственности – нежилое помещение литер 98Н, по адресу: <...>, общей площадью 414,1 кв.м. Срок действия договора согласован в пункте 1.4 с 01.04.2006 по 01.04.2016. Актом от 30.03.2006 сторонами зафиксирована передача помещения.

Постановлением администрации города Абакана от 22.06.2016 № 980 принято решение о приватизации нежилого помещения по адресу: г. Абакан, уд ФИО4, 76, помещение № 98Н, площадью 414,1 кв.м по цене 25 490 000 рублей согласно отчёту об оценке ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ», с рассрочкой оплаты на 5 лет.

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана 30.06.2016 вручил ЗАО «Хан-Тигр» проект договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой по ул. ФИО4, 76-98Н.

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи от 29.09.2016 указано, что стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 25 490 000 рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.

Согласно пункту 2.2 проекта договора стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости № А69-16.

В соответствии с пунктом 2.3.1. проекта договора стоимость нежилого помещения в размере 25 490 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.-2.3.9 настоящего договора.

В комитет муниципальной экономики администрации города Абакана 28.07.2016 (вх. № 2081-КМЭ) от ЗАО «Хан-Тигр» поступил для подписания договор купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: г. Абакан, уд ФИО4, 76, помещение № 98Н, площадью 414,1 кв.м.

Постановлением администрации города Абакана от 11.11.2016 № 1757 постановление администрации города Абакана от 22.06.2016 № 980 о приватизации помещения отменено.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29.03.2017 по делу № А74-16542/2016, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017, постановление администрации города Абакана от 11.11.2016 № 1757 признано недействительным.

В комитет муниципальной экономики администрации города Абакана 01.09.2017 от ЗАО «Хан-Тигр» поступил протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: г. Абакан, уд ФИО4, 76, помещение № 98Н, площадью 414,1 кв.м. В протоколе разногласий указана цена выкупаемого имущества 16 041 600 рублей, а также приложен отчёт об определении рыночной стоимости помещения от 22.08.2017 № 99/1-2017/н, составленный ООО «Статус».

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил ЗАО «Хан-Тигр» протокол согласования разногласий от 05.09.2017, в котором указал, что пункты 2.1, 2.2, 2.3.1 подлежат оставлению в редакции продавца.

Письмом от 15.09.2017 истец отклонил протокол согласования разногласий, настаивая на своей редакции договора.

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана 14.11.2017 вручил ЗАО «Хан-Тигр» подписанный со своей стороны экземпляр договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 29.06.2016, первоначально представленный ЗАО «Хан-Тигр».

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности не пришли к согласию о цене выкупа недвижимого имущества, спор передан для разрешения разногласий в арбитражный суд в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что договор купли-продажи нежилого помещения не может быть подписан в редакции ответчика, истец требует изложить спорные пункты договора в его редакции.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В рассматриваемом споре стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 названного Федерального закона.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения №98Н площадью 414,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Как следует из материалов дела, предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1, 2.2. 2.3.1 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из неё подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения.

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно стоимости объекта по ходатайству истца судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения 98Н, расположенного в <...>, площадью 414,1 кв.м, по состоянию на 30.03.2016.

Проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости помещения поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО5.

Согласно полученному экспертному заключению от 05.10.2017 № 01/2018-Э и дополнительному экспертному заключению от 22.02.2018 № 01доп/2018-Э рыночная стоимость нежилого помещения № 98Н площадью 414,1 кв.м составила 21 170 000 рублей.

Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО5 является достоверным. Проверив экспертные заключения на предмет их соответствия требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 199, арбитражный суд не выявил пороков, влияющих на экспертные заключения.

Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что эксперт ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

На основании изложенного, суд признаёт заключения эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ясными и полными, не вызывающими сомнений в их обоснованности, заключения эксперта не содержат неясности или противоречия, основания подвергать сомнению обоснованность данных заключений экспертов не установлены.

Таким образом, представленные в материалы настоящего дела экспертные заключения отвечают требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объекта выкупа и включить установленную экспертом цену 21 170 000 рублей в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора.

Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что спорные пункты 2.1, 2.3.1. договора следует изложить в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 21 170 000 (двадцать один миллион сто семьдесят тысяч) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилых помещений не является объектом обложения НДС.»;

- пункт 2.3.1: «Стоимость нежилого помещения в размере 21 170 000 (двадцать один миллион сто семьдесят тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора»;

- приложение № 1 изложить в соответствии с изменённым пунктом 2.1.

Что касается пункта 2.2 договора, то данный пункт не является определяющим в договоре и не несёт смысловой нагрузки, поскольку в данном случае цена выкупа имущества определена в ходе судебного разбирательства по рассмотрению разногласий при заключении договора, поэтому его следует исключить из договора.

Арбитражный суд отклоняет довод ответчика об отсутствии преддоговорного спора, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании утверждённого постановлением администрации г. Абакана от 22.06.2016 № 980 решения о приватизации нежилого помещения истец 30.06.2016 вручил ответчику для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой по ул. ФИО4, 76-98Н.

Истец, подписав договор, направил его ответчику 28.07.2016.

Впоследствии в связи с отменой постановлением администрации города Абакана от 11.11.2016 № 1757 постановления администрации города Абакана от 22.06.2016 № 980 о приватизации спорного помещения ЗАО «Хан-Тигр» обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании постановления от 11.11.2016 № 1757.

Поскольку вступившим в законную силу 25.08.2017 решением арбитражного суда постановление администрации города Абакана от 11.11.2016 № 1757 признано недействительным, истец 01.09.2017 вручил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи спорного помещения, с указанием иной цены выкупаемого имущества, учитывая, что подписанный со стороны ответчика договор истцом так и не был получен.

Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий от 05.09.2017, в котором указал, что пункты 2.1, 2.2, 2.3.1 подлежат оставлению в редакции продавца, а 14.11.2017 вручил ответчику подписанный со своей стороны экземпляр договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 29.06.2016, первоначально представленный ЗАО «Хан-Тигр».

Письмом от 15.09.2017 истец отклонил протокол согласования разногласий, настаивая на своей редакции договора.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства рассматриваемого дела, указанную переписку сторон, в том числе направление ответчиком протокола согласования разногласий и его отклонение истцом, с последующим подписанием договора со стороны ответчика, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии между сторонами разногласий относительно условий договора купли-продажи недвижимости.

Государственная пошлина по иску составляет 6000 рублей, уплачена истцом в полном объёме платёжным поручением от 06.09.2017 № 657. По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплаченной истцом государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика.

Стоимость судебной оценочной экспертизы составила 30 000 рублей. Расходы истца по оплате судебной экспертизы составили 30 000 рублей. Определением арбитражного суда от 14.03.2018 с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Хакасия произведена оплата за проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей.

По результатам рассмотрения спора на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате 30 000 рублей по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению за счёт ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 166 – 170, 173, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 29.06.2016, расположенного по адресу: <...> помещение 98Н, площадью 414,1 кв.м между закрытым акционерным обществом «Хан-Тигр» и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана, изложить спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 21 170 000 (двадцать один миллион сто семьдесят тысяч) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилых помещений не является объектом обложения НДС»;

- пункт, 2.2. исключить;

- пункт 2.3.1. изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения в размере 21 170 000 (двадцать один миллион сто семьдесят тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора»;

- приложение № 1 изложить в соответствии с изменённым пунктом 2.1.

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу закрытого акционерного общества «Хан-Тигр» 6 000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины и 30 000 (тридцать тысяч) рублей судебных издержек по оплате экспертизы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья А.В. Лиходиенко