Решение от 5 декабря 2018 г. по делу № А32-21432/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350034, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-21432/2018
г. Краснодар
05 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 28.11.2018г.

Полный текст решения изготовлен 05.12.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ринис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353909, Краснодарский край, г. Новороссийск, ж/д Петля парк «А» 2-й (далее – истец, ООО «Ренис», общество)

к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352125, <...> (далее – ответчик, администрация)

о заключении договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от администрации: ФИО3 – представитель, по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ринис» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого просит обязать администрацию в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с обществом договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102038:10, площадью 8563 кв. м, расположенного по адресу: <...> с установлением выкупной стоимости в размере 58378,25 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).

Исковые требования мотивированы незаконностью отказа администрации поселения в предоставлении обществу в собственность спорного земельного участка по льготной выкупной цене (2,5% от его кадастровой стоимости).

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить.

Администрация в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на отсутствие у общества права на приобретение испрашиваемого земельного участка по льготной цене.

В судебном заседании объявлен перерыв до 28.11.2018 до 16-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ООО «Ринис» является собственником следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>:

- железнодорожный тупик, литера VII, протяженностью 180 м, с кадастровым номером 23:50:0102038:52;

- здание конторы, литера А, площадью 123, 5 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:102;

- подкрановый путь, литера IХ, протяженностью 110 м, с кадастровым номером 23:50:0102038:51;

- здание гаража, литера Г, площадью 229, 5 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:98;

- здание весовой, литера Г1, площадью 20, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:99;

- здание весовой, литера Г3, площадью 66, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:101;

- здание склада, литера Г2, площадью 18, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:100.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102038:10, площадью 8563 кв. м, переданном обществу в аренду по договору аренды земельного участка от 10.12.1998 № 5000000040 (в редакции соглашения от 30.03.2011) в целях эксплуатации производственных зданий на срок до 10.12.2047.

1 декабря 2016 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102038:10, площадью 8563 кв. м на основании подпункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Письмом от 15.12.2016 № 15105 администрация возвратила заявление общества о предоставлении земельного участка. Возврат мотивирован тем, что в заявлении не указаны основание предоставления земельного участка без проведения торгов; реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 по делу № А32-10532/2017 признаны незаконными действия администрации по возвращению обществу заявления о продаже земельного участка в собственность без проведения торгов от 06.12.2016 вх. №14779. На администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав заявителя путем рассмотрения в течение 30 дней с даты вступления решения суда заявления общества от 06.12.2016 вх. № 14779 с совершением действий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления общества администрацией подготовлен и направлен заявителю на подписание проект договора купли-продажи земельного участка от 10.10.2017 № 108

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена выкупа земельного участка составляет 12 316 248, 53 руб. согласно постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226, то есть установлена в размере 100% кадастровой стоимости участка.

Общество, не согласившись с ценой выкупа земельного участка, направило в администрацию протокол разногласий от 07.11.2017 к проекту договора купли-продажи от 10.10.2017 № 108, согласно которому пункт 2.1 проекта договора изложен в следующей редакции: «2.1 Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102038:10 составляет 58378,25 руб. согласно постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края».

В письме от 04.12.2017 № 14068 администрация отказала обществу в подписании протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на отсутствие основания для применения льготной выкупной цены, установленной пунктом 3.2 постановления от 25.03.2015 № 226 (право аренды на испрашиваемый земельный участок возникло в 1998 году, то есть до 09.11.2001).

Не согласившись с ценой земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с иском об установлении цены выкупа земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и понуждении к заключению договора купли-продажи.

Поскольку административная процедура по предоставлению земельного участка фактически уже была завершена и между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, следовательно, между сторонами возник преддоговорной спор, который подлежит разрешению в порядке искового производства в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В случаях, когда в соответствии с законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса). Установленные в названной норме сроки не являются пресекательными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11). Иск общества направлен на урегулирование возникших между ним и органом местного самоуправления разногласий относительно выкупной стоимости земельного участка.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Для приобретения прав на земельный участок требуется обращение юридического лица в уполномоченный орган с соответствующим заявлением с приложением пакета необходимых документов (статьи 39.15, 39.17 Земельного кодекса).

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в действовавшей до 01.07.2012 редакции, продажа находившихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, коммерческим организациям, являвшимся собственниками расположенных на таких земельных участках приватизированных зданий, сооружений, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений, а также юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками до 01.07.2012 осуществлялась по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене в пределах двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных не в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, ранее принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ККАПО «Вторчермет», правопреемником которой в ходе ряда проведенных реорганизаций является продавец недвижимого имущества – ЗАО «Центрвтормет». Указанные обстоятельства, по мнению общества, свидетельствуют о наличии у общества права приобретения спорного земельного участка по льготной цене.

Из материалов дела следует, что 20 ноября 1992 года Краснодарское краевое арендное производственное объединение «Вторчермет» было приватизировано на основании решения о приватизации № 269 от 13 августа 1992 года Комитета по управлению государственным имуществом, с приложением акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 1 ноября 1989 года по ККАПО «Вторчермет» и решения конференции трудового коллектива № 14 от 20 ноября 1992 года, о чем был составлен план приватизации и договор купли-продажи № 341 от 30 декабря 1992 года.

На основании осуществленной приватизации Краснодарскому краевому арендному объединению «Вторчермет» выдано свидетельство о регистрации сделки в отношении имущества, находящегося в собственности и ведении Краснодарского краевого Совета народных депутатов в фонде государственного имущества Краснодарского края от 05 января 1993 года, свидетельство о праве собственности № 228 от 05 января 1993 года.

Уведомление об исключении имущества Краевого арендного производственного объединения «Вторчермет» из реестра федеральной собственности получено 20 апреля 1993 года.

19.03.1993 ККАПО «Вторчермет» реорганизовано в ТОО Производственно-коммерческая фирма «Кубаньвтормет». В свою очередь, ТОО Производственно-коммерческая фирма «Кубаньвтормет» реорганизовано 30.04.1997 в ООО Производственно-коммерческая фирма «Кубаньвтормет».

01.07.1998 ООО Производственно-коммерческая фирма «Кубаньвтормет» реорганизовано в ЗАО Производственно-коммерческая фирма «Кубаньвтормет».

Таким образом, ЗАО ПКФ «Кубаньвтормет» в результате приватизации приобрело право собственности на все движимое и недвижимое имущество, находящееся в собственности и ведении Краснодарского краевого Совета народных депутатов в фонде государственного имущества Краснодарского края, что подтверждается планом приватизации от 13.08.1992, актом оценки имущества, договором купли-продажи № 314 от 30.12.1992г. и свидетельством о праве собственности № 228 от 05 января 1993 года.

В рамках дела № А32-13148/2011 арбитражным судом установлено, что на основании протокола заседания совета директоров ЗАО ПКФ «Кубаньвтормет» от 05 марта 2000 года заключен договор о создании предприятия ЗАО «Центрвтормет» Согласно указанным документам ЗАО ПКФ «Кубаньвтормет» передало в качестве вклада в уставный капитал ЗАО «Центрвтормет» все свое имущество (указанное в решении о приватизации от 13.08.1992), что составило не менее 49%. Стоимость переданного имущества оплачена ЗАО «Центрвтормет» посредством встречной передачи ЗАО ПКФ «Кубаньвтормет» акций.

Впоследствии по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 02.04.2010 № ЦВМ/10-5, ЦВМ/10-11 (в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2013) ЗАО «Центрвтормет» передало в собственность ООО «Ринис» недвижимое имущество, расположенное в <...>: железнодорожный тупик, литера VII, протяженностью 180 м, с кадастровым номером 23:50:0102038:52; здание конторы, литера А, площадью 123, 5 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:102; подкрановый путь, литера IХ, протяженностью 110 м, с кадастровым номером 23:50:0102038:51; здание гаража, литера Г, площадью 229, 5 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:98; здание весовой, литера Г1, площадью 20, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:99; здание весовой, литера Г3, площадью 66, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:101; здание склада, литера Г2, площадью 18, 6 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0102037:100.

Также из материалов дела следует, что земельный участок по адресу: <...>, площадью 0,92 га передан в бессрочное (постоянное) пользование Тиорецкому субарендному предприятию «Вторчермет» (свидетельство от 14.09.1992 № 1015).

Администрация города Тихорецка и Тихорецкое структурное подразделение ТОО Производственно-коммерческой фирмы «Кубаньвторчермет» в порядке переоформления права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком заключили договор аренды от 10.12.1998 № 40 земельного участка площадью 0,87 га, расположенного по адресу: <...> для производственных целей сроком на 49 лет.

В связи с реорганизацией ООО Производственно-коммерческой фирмы «Кубаньвторчермет» произведена замена арендатора в договоре аренды от 10.12.1998 № 40 на ЗАО ПКФ «Кубаньвтормет», на ЗАО «Центрвтормет» (соглашения от 15.09.2005, 20.11.2009), а впоследствии (в связи с продажей объектов недвижимости) – на ООО «Ринис» (соглашение от 30.03.2011).

Возражая против удовлетворения исковых требований, администрация указывает, что у общества не возникло право приобретения испрашиваемого земельного участка по льготной цене, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком переоформлено на право аренды первоначальным владельцем в 1998 году, то есть до вступления в законную силу Закона № 137-ФЗ.

Вместе с тем, судом отклоняются указанные доводы администрации в силу нижеследующего.

Право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды в 1998 году, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, данное обстоятельство не исключает применение пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу названного Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Учитывая смысл положений пункта 1 статьи 2, пункта 2.2. статьи 3 Закона № 137-ФЗ, льготная цена выкупа участков должна применяться ко всем землепользователям, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды как до вступления в законную силу Закона № 137-ФЗ, установившего институт «переоформления», так и после до установленного законодательством срока (01.07.2012).

Юридический термин «переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды» появился в законодательстве России с принятием Закона № 137-ФЗ.

Иное толкование приведенных положений законодательства означало бы разный правовой подход к землепользователям, обладающим по существу одинаковым правовым статусом, что противоречит смыслу статей 8, 35 Конституции Российской Федерации, статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Кроме того, из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. При этом для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с указанной нормой Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609), а также факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 39.20 (статья 36 в предыдущей редакции) Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса (Закона № 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Поскольку общество относится к субъектам, названным в пункте 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, для которых законодатель сохранил возможность приобретения с 01.07.2012 земельных участков по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 2 данного Закона, не имеет правового значения, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды произведено до 09.11.2001. В противном случае это привело бы к ущемлению прав общества по отношению к юридическим лицам (землепользователям), которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования в период после 09.11.2001 до 01.07.2012.

На основании изложенного суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению с применением цены выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.04.2018 по делу № А32-18744/2016.

Суд считает необходимым обязать администрацию в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с обществом договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102038:10, площадью 8563 кв. м, расположенного по адресу: <...> с установлением выкупной стоимости в размере 58378,25 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать администрацию Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Ринис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102038:10, площадью 8563 кв. м, расположенного по адресу: <...> с установлением выкупной стоимости в размере 58378,25 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).

Взыскать с администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Тихорецк в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ринис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Тимашевск возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.С. Левченко