Решение от 9 апреля 2021 г. по делу № А03-12722/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул

Дело № А03-12722/2020

Резолютивная часть решения оглашена 05 апреля 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «КОМО», (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в заседании представителей:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 20.11.2020, диплом от 27.06.2008,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КОМО» (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства степенью готовности 65%, с кадастровым номером 22:63:030105:2910, расположенного по адресу: <...>.

Требования истца мотивированы статьями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы истечением срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта недвижимости, в то время как объект строительством не завершен.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, в котором заявил возражения против требования истца, указывая на то, что ответчик приобрел незавершенный строительством объект по договору купли-продажи от 22.11.2019, при этом фактически объект был предан продавцом ответчику 24.01.2020, то есть менее чем за три месяца до окончания срока аренды земельного участка. Указывает, что он фактически не имел реальной возможности закончить строительство объекта, в том числе с учетом ограничений, введенных в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, однако принимал для этого все необходимые меры. Полагает, что при указанных обстоятельствах изъятие у ответчика объекта недвижимого имущества не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, закрепленному в статье 10 ГК РФ. Кроме того, ответчик полагает, что правоотношения сторон по аренде земельного участка возникли в 2010 году, вне зависимости от даты заключения сторонами в последующем другого договора, в связи с чем, по мнению ответчика, действие статьи 239.1 ГК РФ на правоотношения сторон не распространяются.

В судебное заседание истец явку своего представителя не обеспечил.

О месте и времени судебного заседания по делу истец надлежащим образом извещен в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел спор по существу в отсутствие неявившегося представителя истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва на иск.

Выслушав представителя ответчика и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На земельный участок с кадастровым номером 22:63:030105:46, площадью 44146 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с 02.07.2009 зарегистрировано право собственности городского округа – города Барнаула Алтайского края.

Между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, как арендодателем, Алтайским краевым общественным фондом ФИО3 «Юные дарования» и ООО «Стройпрактик», как арендаторами, 19.05.2017 заключен договор аренды земельного участка №128 (далее – договор аренды), по условиям которого арендаторам предоставлен в пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030105:46, общей площадью 44146 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства нежилых зданий, развлекательного комплекса с открытыми бассейнами, сроком на 3 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 2 статьи 609 ГК РФ 01.06.2017 договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2017.

На основании соглашения от 09.11.2017 в договор аренды вместо ООО «СтройПрактик» вступило ООО «СпецПродукт».

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН), на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, расположен объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 22:63:030105:2910, степенью готовности 65%, право собственности на который с 09.12.2019 перешло к ответчику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчику с момента регистрации права собственности на объект недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ при отчуждении объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, производится принудительное изъятие имущества у собственника (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктами 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014, данный Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Таким образом, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой 5.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Указанными положениями Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030105:46 в рассматриваемом случае возникли на основании договора аренды земельного участка от 19.05.2017, который устанавливает цель использования участка - для завершения строительства незавершенного строительством объекта (нежилое здание).

Срок действия договора согласован в пункте 2.1 и установлен на три года с момента подписания сторонами, соответственно срок действия договора истек 19.05.2020.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

*
Ш

Поскольку на момент заключения договора аренды №128 от 19.05.2017 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН 16.06.2015, и земельный участок предоставлен без проведения торгов, то единственным основанием для такого предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 19.05.2017 отношения регулируются новым договором, на эти отношения распространяет свое действие и подлежит применению введенная с 01.03.2015 статья 239.1 ГК РФ.

Арендатором было реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства.

Истец ссылается на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, в то время как срок действия договора аренды истек 19.05.2020.

Истец обратился с настоящим требованием в суд 11.09.2020, то есть в пределах установленного законодателем шестимесячного срока после истечения срока аренды.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о завершении строительства спорного объекта.

Определением от 17.12.2020 суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение эксперту Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО4, в связи с чем производство по делу приостанавливалось.

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:

1. Является ли объект, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030105:2910 - объектом незавершенного строительства?

2. Соответствуют ли выполненные работы на объекте, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030105:2910, проектной документации, разработанной ООО Проектно-информационная фирма «Тектоника» для спортивного комплекса, расположенного по адресу: <...>, шифр Т-11-04С»?

3. Какова степень готовности объекта, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030105:2910, на момент экспертного осмотра?

4. В случае установления 100% готовности вышеуказанного объекта, имеется ли возможность его ввода в эксплуатацию?

В соответствии с заключением эксперта №4427/22122020/А03-12722/2020 от 24.02.2020 эксперт по результатам исследования установил, что строение с кадастровым номером пришел к выводу о том, что строение с кадастровым номером. 22:63:030105:2910 по адресу: <...>, на дату экспертного осмотра является объектом незавершенного строительства (процент готовности – 65%), конструктивные характеристики и характеристики которого соответствуют данным проектной документации.

Ответчик не оспаривает тот факт, что строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке не завершено.

Из положений части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что документом, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Соответствующий документ у ответчика отсутствует, его получение до истечения срока договора аренды ответчиком не обеспечено.

Доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что завершение строительства в период действия договора аренды оказалось невозможным вследствие вины истца, либо действий (бездействия) иных государственных органов и должностных лиц, лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о невозможности завершения строительства ввиду того, что право собственности на него возникло у ответчика 09.12.2019, а сам объект был передан продавцом ответчику только 24.01.2020, а также о том, что завершение строительства было невозможным вследствие введение ограничительных мер, введенных в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, подлежат отклонению.

Приобретение ответчиком объекта незавершенного строительством за три месяца до истечения срока действия договора аренды у прежнего собственника, реализовавшего право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства объекта, относится к предпринимательскому риску ответчика.

Непродолжительность периода владения ответчиком земельным участком; отсутствие объективной возможности завершения строительства объекта, с учетом степени готовности последнего, до окончания срока аренды не относятся к обстоятельствам, предусмотренным пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, и исключающим возможность удовлетворения требования истца о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Вопреки доводам истца, в соответствии Постановлением Правительства Алтайского края от 06.04.2020 №150 «Об определении организаций, в том числе индивидуальных предпринимателей, которые могут осуществлять деятельность в период действия Указа Президента Российской Федерации от 02.4.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», ограничительные меры не распространялись на деятельность по проектированию. строительству и реконструкции, ремонту жилых и нежилых зданий и сооружений, объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, оценив совокупность установленных по делу обстоятельств и подтверждающих эти обстоятельства доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленное истцом по делу требование подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «КОМО» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030105:2910, степенью готовности 65 %, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОМО» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев