Решение от 1 апреля 2022 г. по делу № А07-32041/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-32041/2021
28 марта 2022 г.
г. Уфа



Резолютивная часть решения объявлена 28.03.2022

Полный текст решения изготовлен 01.04.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Башсталь» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>,ОГРНИП 304740108200052)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3, ФИО4

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО5 по доверенности № 193 от 09.11.2011; ответчика – ФИО2 предъявлен паспорт


Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Башсталь» (далее – ООО «ПКФ «Башсталь», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ФИО2, ответчик) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4).

Ответчик письменного отзыва на иск не представил. Устно в ходе проведенных по делу судебных заседаний против заявленного иска, против урегулирования разногласий в судебном порядке возражал. В кратких возражениях по иску указал, что считает пункт 4.5. договора существенным ввиду того, что в случае выдела доли в натуре произойдет выделение в натуре площадей пропорционально доле в имуществе и в виду разных технических характеристик объектов, возникших при выделении в натуре, арендная плата за арендуемое имущество может измениться.

Изучив материалы дела, приняв во внимание доводы участвующих в деле лиц, суд УСТАНОВИЛ:

Истец указывает, что в течение продолжительного времени является пользователем недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> на основании договоров аренды.

В частности, между ФИО2 (арендодатель) и ООО «ПКФ «Башсталь» (арендатор) был заключен договор аренды № 6 от 01.12.2018 сроком действия с 01.12.2018 по 31.10.2019; затем был заключен договор аренды № 7 от 01.11.2019 сроком действия с 01.11.2019 по 30.09.2020.

По условиям данных договоров арендодатель предоставлял арендатору за плату во временное владение и пользование 1/3 долю следующего недвижимого имущества: одноэтажное кирпичное здание механических мастерских общей площадью 330,9 кв.м; ½ этажное кирпичное здание цеха сантехзаготовок площадью 665,6 кв.м; 1-этажное панельное здание склада общей площадью 263,3 кв.м; 1-этажное кирпичное здание склада общей площадью 481,9 кв.м; а также подкрановый путь козлового крана КК 20-25-9, трансформатор ТП, ворота металлические, ограждения железобетонные 42,5 м и 119/9 м, подъездной путь к железной дороге протяженностью 140 м.

При заключении 01.09.2021 в отношении того же имущества договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя (договор № 1 от 01.09.2021) между ответчиком и иными участниками этого договора – ООО «ПКФ «Башсталь», ФИО3, ФИО4 - возник спор по содержанию условий договора аренды.

На стороне арендодателей в данном договоре выступили ФИО2 (арендодатель 1), ФИО3 (арендодатель 2) и ФИО4 (арендодатель 3).

Арендодатели обязуются предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем «Объект», расположенный на земельном участке площадью 3707 кв.м, с учетным кадастровым номером 51, входящим в состав земельного участка с площадью 10290744 кв.м, с кадастровым номером 02:55:000000:0009, из земель населенных пунктов, имеющим адресные ориентиры: Республика Башкортостан, г. Уфа, направление Абдуллино - Кропочево и Бензино-Черниковского узла и земельном участке площадью 6 461,00 кв.м., учетный кадастровый номер 52, расположенном по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>: часть нежилого строения площадью 481,9 кв.м - складское, входящее в состав нежилого строения-складское общей площадью 736,60 кв.м; нежилое строение – склад площадью 263,3 кв.м; нежилое строение - механические мастерские площадью 329,2 кв.м; нежилое строение - цех сантехзаготовок площадью 667,8кв.м; подъездной путь к железной дороге, протяженность 140 м., инв. № 101308, лит. XII; сооружение - подкрановый путь (около козлового крана), протяженностью 100 м; трансформатор ТП; ворота металлические Литера XIV; ограждения железобетонные Литера I; ограждения железобетонные Литера II; автовесовая.

Арендодателю 1 на праве собственности в размере 1/3 доли принадлежит нежилое строение, складские, общая площадь 481,9 кв.м; нежилое строение, механические мастерские, общая площадь 329,2 кв.м; нежилое строение, цех сантехзаготовок, общая площадь 667,8 кв.м; нежилое строение, склад, общая площадь 263,3 кв.м.

Арендодателю 2 на праве собственности в размере 1/3 доли принадлежит нежилое строение, складское - общая площадь 736,6 кв.м; нежилое строение, склад — общая площадь 263,30 кв.м; нежилое строение, механические мастерские - общая площадь 329,20 кв.м; нежилое строение, цех сантехзаготовки - общая площадь 667,8 кв.м; на праве собственности в размере 2/3 принадлежит сооружение- подкрановый путь (около козлового крана), протяженностью 100 м.

Арендодателю 3 на праве собственности в размере 1/3 доли принадлежит нежилое строение, механические мастерские - общая площадь 329,20 кв.м; нежилое строение, склад — общая площадь 263,30 кв.м; нежилое строение, цех сантехзаготовки - общая площадь 667,8 кв.м; нежилое строение, складское - общая площадь 736, 6 кв.м.

Арендная плата по настоящему договору составляет 156 000 руб. и подлежит оплате в следующем порядке:

-арендная плата в размере 52 000 руб. подлежит оплате арендодателю 1,

-арендная плата в размере 104 000 руб. подлежит оплате арендодателю 2.

Оплата арендной платы производится ежемесячно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Плата за коммунальные услуги: водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию и др. в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по счетам, предъявляемым специализированными организациями.

Срок аренды устанавливается с 01.09.2021 по 31.07.2022.

Арендатор, надлежащим образом, исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора при равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.

Если за 30 дней до окончания срока аренды стороны не выразили намерения о расторжении договора, он автоматически пролонгируется на тот же срок и далее в том же порядке.

Ответчиком была предложена редакция п. 4.5. договора аренды следующего содержания: «при начале одним из сособственников имущества, находящегося по адресу: <...>, являющегося предметом настоящего договора, процедуры выдела доли в «натуре» из общей долевой собственности или определения порядка пользования имуществом (подача искового заявления в суд и т.д.) договор аренды расторгается в одностороннем порядке любым из арендодателей при подаче уведомления арендатору».

Истец после получения от ответчика договора аренды, выразил свое несогласие с содержанием п. 4.5. договора и предложил следующую редакцию: «после завершения процедуры разделения между собственниками имущества, находящегося по адресу: <...>, являющегося предметом настоящего договора и выдела в натуре долей из общей долевой собственности, договор аренды расторгается во внесудебном порядке, в течение 10-ти рабочих дней после получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя с приложением подтверждающих документов о государственной регистрации выдела в натуре долей из общей долевой собственности».

В этой связи истец направил в адрес ответчика письмо от 13.09.2021 и протокол разногласий от 10.09.2021 с предлагаемой им редакцией п. 4.5. договора.

Ответчик в ответ направил истцу протокол урегулирования разногласий от 04.10.2021, оставив п. 4.5. договора аренды в редакции, изложенной в договоре аренды.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 19.10.2021, в соответствии с которой настаивал на предложенной истцом редакции, приложив протокол согласования разногласий от 19.10.2021 и указав, что в случае недостижения согласия между сторонами по спорному условию стороны выражают свое согласие на передачу спора на рассмотрение в судебные органы.

В связи с тем, что ответчик редакцию спорного условия договора аренды не принял, направив протокол урегулирования разногласий от 28.10.2021, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом.

По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление от 25.12.2018 № 49), требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В данном случае на наличие у ответчика обязанности по заключению договора на предложенных истцом условиях последний не ссылается. Судом такой обязанности ответчика также не установлено.

В рассматриваемом случае и соглашение о передаче разногласий на рассмотрения суда сторонами не заключалось. Утверждение истца об обратном противоречит обстоятельствам спора и позиции ответчика, высказанной им в ходе производства по делу.

В том же п. 38 постановления от 25.12.2018 № 49 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Ответчик своё согласие на передачу разногласий на рассмотрение суда отрицает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор только в том случае, если заключение договора для ответчика является обязательным в силу требований Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или добровольно принятого ответчиком обязательства.

Такие обстоятельства в данном случае отсутствуют.

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 4.5. договора в редакции ответчика при начале одним из сособственников имущества, находящегося по адресу: РБ, <...>, являющегося предметом настоящего договора, процедуры выдела доли в «натуре» из общей долевой собственности или определения порядка пользования имуществом (подача искового заявления в суд и т.д.) договор аренды расторгается в одностороннем порядке любым из арендодателей при подаче уведомления арендатору.

Таким образом, данный пункт договора предусматривает обстоятельства, при которых договор аренды подлежит досрочному прекращению.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Таким образом, спорное условия договора является диспозитивным, не противоречит положениям действующего законодательства и соответствует свободной воле истца.

В п. 40 постановления от 25.12.2018 № 49, указано, что при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Однако, какие-либо особые обстоятельства в данном случае судом не установлены. Истец лишь высказывает мнение, что взаимоотношения собственников по разделению имущества до момента выдела доли в натуре из общей долевой собственности в пределах срока действия договора аренды не могут повлиять на выполнение сторонами условий заключенного договора аренды и не повлекут за собой последствия в виде изменений условий заключенного договора аренды.

Данный довод не может быть отнесен судом к наличию особых обстоятельств, которые должны быть учтены судом при оценке возможности обязывать ответчика заключить договор с включением в него п. 4.5. в редакции, предложенной арендатором.

Поскольку рассматриваемый договор и, в частности, спорное условие, подчиняются закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу свободы договора, суд не усматривает оснований для понуждения ответчика заключать договор на условиях, предлагаемых истцом. В этой связи исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Башсталь» (ИНН <***>, ОГРН <***>)об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.



Судья Л.В. Салиева