Решение от 17 сентября 2018 г. по делу № А34-12747/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-12747/2017
г. Курган
17 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Григорьева А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: ФИО2,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО3, доверенность от 09.11.2015

от заинтересованного лица – ФИО4, доверенность от 10.08.2018

от третьего лица – явки нет, извещено



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Русское поле» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением, в котором просит:

признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление), выраженное в сообщении от 02.08.2017 № 45/211/001/2017-1028 об отказе в государственной регистрации права собственности;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в установленный действующим законодательством Российской Федерации срок совершить действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества – 8/184 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 523800 кв. м., кадастровый № 45:06:030901:199, расположенный по адресу: Курганская область, Каргапольский район, в границах ТОО «Усть-Миасское», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, от ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Русское поле» (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 06.01.2017.

В обоснование названного требования заявитель, ссылаясь на положения статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ), статей 11.2, 79 Земельного кодекса РФ, статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон № 101-ФЗ) указывает, что закон не содержит различия между понятием земельной доли и доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В связи с этим, отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении сделок по отчуждению земельных долей на участки сельскохозяйственного назначения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал свои требования по указанным основаниям.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на заявление. Указал, что в результате приватизации в счет выдела земельной доли, принадлежащей продавцу по договору купли-продажи, образован земельный участок с кадастровым номером 45:06:030901:199. Поэтому предметом договора купли-продажи является не земельная доля, а доля в праве собственности продавца на указанный земельный участок, в связи с чем в силу статьи 42 Закона № 218-ФЗ необходимо нотариальное удостоверение договора купли-продажи и поскольку такого удостоверения не было на момент подачи заявления о госрегистрации права, оспариваемый отказ является законным и обоснованным. Просит в удовлетворении заявления отказать.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Из дела следует, что ФИО2 приобрел земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 8 га, расположенный по адресу: ТОО «Усть-Миасское» Каргапольского района Курганской области, что подтверждено свидетельством на право собственности на землю от 31.08.1994 серии РФ-VIII КН-06 №598149 (т.2, л.д. 16-17).

Согласно протоколу общего собрания собственников земельных долей от 03.05.2009 принято решение об утверждении границ и местоположения земельного участка общей площадью 1840000 кв. м, состоящего из двух участков с кадастровыми номерами 45:06:030901:197 площадью 1316200 кв.м, 45:06:030901:199 площадью 523 800 кв.м и выделении участка в первоочередном порядке, в том числе, собственнику земельной доли ФИО2 (т.2, л.д. 20-23).

Соглашением об определении долей собственников земельного участка от 03.03.2010 доля ФИО2 в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 45:06:030901:197 площадью 1316200 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 45:06:030901:199 площадью 523 800 кв.м определена в размере 8/184 (т.2, л.д. 17-18)

За ФИО2 зарегистрирована доля - 8/184 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 45:06:030901:199 площадью 523 800 кв.м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № 45-45-12/004/2010-498 от 20.04.2010 (т.1, л.д. 19).

Между обществом «Русское поле» (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 06.01.2017, в силу п.1.1 которого продавец продает, а покупатель принимает в собственность долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 523 800 кв.м., расположенный по адресу: Курганская область, Каргапольский район, в границах ТОО «УстьМиасское», кадастровый номер 45:06:030901:199.

Размер отчуждаемой земельной доли составляет 8/184. В соответствии с пунктом 1.2 договора земельная доля принадлежит продавцу на основании: кадастрового паспорта земельного участка от 03.03.2010 №4506/201/10-543, соглашения об определении долей собственников земельного участка от 03.03.2010; протокола общего собрания собственников земельных долей от 03.05.2009; свидетельства на право собственности на землю серия РФ-XIII КН-06 №598149 от 31.08.1994, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 20.04.2010 № 45-45-12/004/2010-498.

В пункте 1.3 договора установлено, что право собственности продавца на отчуждаемую земельную долю зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 20.04.2010 сделана запись регистрации №45-45-12/004/2010-498, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2010 серии 45 АА № 066223.

В договоре купли-продажи указано на существующие ограничения (обременения) права: аренда (договор аренды земельного участка от 03.05.2010, Курганская область, Каргапольский район, с. Усть-Миасское, государственная регистрация произведена 08.06.2010 № 45-45-12/006/2010-455).

Общество «Русское поле» и ФИО2 21.04.2017 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на земельный участок площадью 523 800 кв. м, кадастровый номер 45:06:030901:199, расположенный по адресу: Курганская область, Каргапольский район, в границах ТОО «Усть-Миасское» (т.2, л.д. 5-6).

В качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 06.01.2017 указанного земельного участка, заключенный между сторонами в простой письменной форме.

Согласно уведомлению от 03.05.2017 № 45/211/001/2017-1028 (т.2, л.д. 7) государственная регистрация права собственности была приостановлена на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ в связи с тем, что форма и содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям закона, а именно пункту 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ, о чем в адрес заявителя направлено сообщение от 02.08.2017 № 45/211/001/2017-1028 (т.2, л.д. 8).

Общество, ссылаясь на незаконность оспариваемого отказа Управления Росреестра в регистрации права общей долевой собственности, нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления в связи со следующим.

В соответствии с положениями статей 198, 201 АПК РФ, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ). В силу пункта 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 1 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Положениями части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в частности, согласно пункту 7 части 1 статьи 26 названного закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 45:06:030901:199 был образован путем выдела в счет земельных долей, права на которые возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий, на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от 03.05.2009, соглашения об определении долей собственников земельного участка от 03.03.2010, при этом ФИО2 определена доля в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 45:06:030901:199 в размере 8/184 доли.

Помимо этого, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права общей долевой собственности 8/184 ФИО2 на указанный земельный участок, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 20.04.2010.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 03.05.2010 (т.1. л.д. 29-34), заключенного между собственниками земельного участка и обществом «Русское поле», земельный участок с кадастровым номером 45:06:030901:199 передан в аренду заявителю на срок до 03.05.2059; в установленном законом порядке осуществлена государственная регистрация данного договора.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ, согласно пункту 1 статьи 15 которого земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из приведенных положений закона следует, что законодатель уравнивает правовую природу земельной доли и доли в праве собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения (земельной доли), с учетом того, что участник долевой собственности не во всех случаях может распорядиться земельной долей без обязательного выделения земельного участка в счет такой земельной доли.

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

При этом из буквального толкования пункта 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ следует, что требование о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество не применяется к сделкам по отчуждению земельных долей, т.е. долей, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 24 Закона № 122-ФЗ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Между тем, пунктом 3 статьи 24.1 Закона № 122-ФЗ после 04.07.2016, т.е. после вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, предусмотрено, что положения абзаца 1 пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей.

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО2 в отношении земельной доли на землях сельскохозяйственного назначения возникло 31.08.1994, до вступления в законную силу Закона 101-ФЗ, каких-либо сделок по отчуждению этой доли не совершалось.

В рамках настоящего дела также установлено, что в 2010 году в связи с образованием земельного участка в счет выдела земельных долей осуществлена государственная регистрация общей долевой собственности ФИО2 на спорный земельный участок, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации.

Между тем указанное обстоятельство не изменяет природу земельной доли. Таким образом, из системного толкования вышеуказанных норм права применительно к рассматриваемому спору, учитывая, что предметом договора купли-продажи, заключенного между обществом «Русское поле» и ФИО2, является 8/184 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный в путем выдела в счет земельных долей, следует, что в настоящем случае речь идет о земельной доле в понимании статьи 15 Закона № 101-ФЗ (который является специальным по отношению к положениям главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем сделка по отчуждению земельной доли, не подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2018 № 310-КГ17-21995, от 10.07.2018 № 310-КГ18-994).

При таких обстоятельствах, оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – 8/184 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 523 800 кв. м, кадастровый номер 45:06:030901:199, у заинтересованного лица не имелось.

В связи с указанным, оспариваемое решение Управления об отказе в регистрации права является незаконным, нарушающим права заявителя на спорный земельный участок. Поэтому заявление подлежит удовлетворению.

Судебные расходы распределены в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, выраженное в сообщении от 02.08.2017 № 45/211/001/2017-1028 об отказе в государственной регистрации права собственности.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в установленный действующим законодательством Российской Федерации срок совершить действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества – 8/184 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 523800 кв. м., кадастровый № 45:06:030901:199, расположенный по адресу: Курганская область, Каргапольский район, в границах ТОО «Усть-Миасское», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, от ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Русское поле» (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 06.01.2017.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Курганской области.



Судья

А.А. Григорьев