Решение от 16 сентября 2019 г. по делу № А41-69686/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-69686/19
16 сентября 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ДНТ "ЛЕСНОЕ" (109428, <...> , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2008, ИНН: <***>, КПП: 772101001, Председатель Правления: ФИО2) к

Управлению Росреестра по Московской области

третьи лица:

- Администрация Одинцовского городского округа Московской области (143009, <...>)

- ФИО3 (<...>)


о признании незаконным решения

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ДНТ "ЛЕСНОЕ" (далее – заявитель, товарищество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее – заинтересованное лицо, управление) со следующими требованиями:

1.Признать незаконным решение государственного регистратора ФИО4 Управления Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии Московской области № 50/020/009/2019-9631 от 06.06.2019 об отказе в государственной регистрации Договора №12062-Z от 19.07.2004 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - кадастровый номер 50:20:0010215:1159, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Ромашково, заключенного между ДНТ «Лесное» и гражданином РФ ФИО3

2.Обязать Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии Московской области (ИНН <***>) осуществить государственную регистрацию Договора №12062-Z от 19.07.2004 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - кадастровый номер 50:20:0010215:1159, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Ромашково, заключенного между ДНТ «Лесное» и гражданином РФ ФИО3

3. Взыскать с Управления Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии Московской области (ИНН <***>) в пользу ДНТ «Лесное» (<***>) уплаченную госпошлину при подаче настоящего заявления в размере 3000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Одинцовского городского округа Московской области и ФИО3.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Суд в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Представитель заявителя поддержал требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст. 200 АПК РФ в отсутствие заинтересованного лица и третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

19.07.2004г. между Министерством имущественных отношений Московской области и ГУП «Экспериментальное сельскохозяйственное предприятие «Немчиновка» Российской академии сельскохозяйственных наук» заключен договор аренды №12062-Z (т. 1, л.д. 11).

Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010215:0065 площадью 164 800 кв.м, для сельскохозяйственного производства.

23.03.2010г. между Министерством имущественных отношений Московской области, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ДНП «Лесное» заключено дополнительное соглашение №2 (т. 1, л.д. 25), в соответствии с которым:

- арендодателем по договору №12062-Z от 19.07.2004г. является Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района, арендатором - ДНП «Лесное»;

- участок с кадастровым номером 50:20:0010215:65 площадью 164 800 кв.м передан для дачного строительства.

18.02.2013г. в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010215:65 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ДНП «Лесное» заключили дополнительное соглашение от 18.11.2013г., в котором уточнен предмет договора №12062-Z от 19.07.2004г.

Согласно уточненному пункту 1.2. договора, его предметом является, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010215:1159 площадью 2500 кв.м.

19.07.2018г. права и обязанности арендатора спорного участка переданы гражданину ФИО3 по договору уступки №б/н от 19.07.2018г.

20.07.2018г. в адрес Администрации Одинцовского муниципального района направлено уведомление о заключенном договоре (т. 1, л.д. 38).

25.02.2019г. договор уступки направлен в адрес управления для государственной регистрации перехода прав арендатора к ФИО3

05.03.2019г. управление приостановило государственную регистрацию, поскольку к заявлению не приложено согласие арендодателя на уступку права аренды (т. 1, л.д. 39).

06.06.2019г. в отсутствие представления согласия арендодателя и в связи с истечением срока приостановления управление отказало в государственной регистрации (т. 1, л.д. 40).

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее ФЗ-218) Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта- план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу положений ст. 18 ФЗ-218 к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ-218 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом согласно статье 27 ФЗ-218, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, по решению государственного регистратора в осуществлении государственной регистрации прав отказывается.

В ходе правовой экспертизы управление пришло к выводу о том, что для государственной регистрации перехода права аренды к гр. ФИО3 необходимо согласие арендодателя.

Действительно, в пункте 4.3.2 договора аренды содержится условие о праве арендатора с согласия арендодателя и Министерства имущественных отношений Российской Федерации (его территориального органа) сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Однако при проведении правовой экспертизы управлением не учтено следующее.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В силу п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в действующей редакции, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Договор аренды заключен в 2004 году, зарегистрирован в 2005 году.

На момент его заключения и госрегистрации действовала следующая редакция ч. 9 ст. 22 ЗК РФ:

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суд отмечает, что часть 5 ст. 22 ЗК РФ в указанной редакции предусматривала, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Между тем, 24 марта 2005 года на Пленуме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации было принято Постановление № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 18 которого содержались разъяснения применения частей 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ в совокупности.

Пленум разъяснил, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, действовавшая редакция части 5 ст. 22 ЗК РФ в части возможности передавать права аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное, подлежала распространению только на аренду сроком до пяти лет.

Рассматриваемый договор заключен на 49 лет, следовательно, указанное условие ч. 5 ст. 22 ЗК РФ на него не должно было распространяться, что было разъяснено в постановлении ВАС РФ № 11 от 24.04.2005, принятом и действующем на момент регистрации договора аренды (24.08.2005).

На основании изложенного, в пункт 4.3.2 договора аренды о праве арендатора на передачу права аренды земельного участка третьим лицам и сдачу участка в субаренду, не должно было содержаться условие о том, что это возможно только с согласия арендодателя.

Соответственно, при проведении правовой экспертизы управление ошибочно истолковало нормы материального права, действовавшие на момент заключения и регистрации договора аренды.

Суд также отмечает, что при рассмотрении дела №А41-40736/19 удовлетворен иск ДНТ "ЛЕСНОЕ" к КУМИ администрации Одинцовского муниципального района, а именно, пункт 4.3.2 договора от 19.07.2004 № 12062-Z признан недействительным (ничтожным).

Решение вступило в законную силу.

Соответственно, у Управления Росреестра по Московской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации соглашения об уступке от 19.07.2018г.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (п. 2 ст. 201 АПК РФ).

Следовательно, данное требование подлежит удовлетворению.

В целях устранения нарушенных прав заявителя суд обязывает Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию Договора №12062-Z от 19.07.2004 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - кадастровый номер 50:20:0010215:1159, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Ромашково, заключенного между ДНТ «Лесное» и гражданином РФ ФИО3

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на управление (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181, 201 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

1.Признать незаконным решение государственного регистратора ФИО4 Управления Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии Московской области № 50/020/009/2019-9631 от 06.06.2019 об отказе в государственной регистрации Договора №12062-Z от 19.07.2004 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - кадастровый номер 50:20:0010215:1159, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Ромашково, заключенного между ДНТ «Лесное» и гражданином РФ ФИО3

2.Обязать Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии Московской области (ИНН <***>) осуществить государственную регистрацию Договора №12062-Z от 19.07.2004 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - кадастровый номер 50:20:0010215:1159, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Ромашково, заключенного между ДНТ «Лесное» и гражданином РФ ФИО3

3.Взыскать с Управления Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии Московской области (ИНН <***>) в пользу ДНТ «Лесное» (<***>) уплаченную госпошлину при подаче настоящего заявления в размере 3000 рублей.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья Кузьмина О.А.