Решение от 16 сентября 2021 г. по делу № А81-1779/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-1779/2021
г. Салехард
16 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маслий М.Н., рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и жилищный отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302) к обществу с ограниченной ответственностью "Платина" (ИНН 8904064860, ОГРН 1108904002041) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 17.02.2021 № 13;

от ответчика – ФИО3, генеральный директор на основании приказа от 28.10.2011 № 4,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент; Истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Платина" (далее – Общество; Ответчик) с требованием об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства: "5-ти уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом" с кадастровым номером 89:11:000000:5803, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:11:050203:686 по адресу: ЯНАО, <...>.

Иск нормативно обоснован ссылками на статью 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором с предъявленным иском не согласился, указывает, что нарушение сроков строительства произошло по вине органов местного самоуправления и что Общество с 2013 года по вине Администрации города Новый Уренгой не имеет возможности использовать предоставленный в аренду земельный участок по целевому назначению в соответствии с Договором.

От Департамента поступили возражения на отзыв, с указанием на то, что три судебные инстанции (дело № А81-1052/2015), рассмотрев процессуальную позицию ООО «Платина», признали несостоятельными доводы общества об ухудшении условий пользования арендуемым земельным участком в связи с частичным прохождением по указанному земельному участку трассы теплоснабжения, в связи с чем, настаивает на удовлетворении заявленного иска.

Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Новый Уренгой (далее – Управление градостроительства) представлена информация во исполнение определения суда от 28.05.2021, в соответствии с которой сведения о том, что инженерные сети, построенные в 2013 году в составе объекта «Инженерные сети к жилым домам микрорайона «Дружба» (г. Новый Уренгой)» и частично попадающие на земельный участок с кадастровым номером 89:11:050203:0008, препятствуют строительству объекта «5-уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом» в Управлении отсутствуют. Срок действия разрешения на строительство истек 25.07.2009, за продлением срока действия разрешения на строительство с 2009 года ООО «Платина» (ранее ООО «Эксклюзив») в адрес Администрации города Новый Уренгой не обращалось. Для осуществления дальнейшего строительства объекта «5-уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом» ООО «Платина» необходимо получить новое разрешение на строительство (реконструкцию) всего объекта. До настоящего времени от ООО «Платина» заявлений в адрес Администрации города Новый Уренгой о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) не поступало.

В дополнении к ранее представленной информации Управление градостроительства указало, что согласно проектной документации представленной для получения разрешения на строительство от 25.07.2007 № RU 89304000-64/2007 инженерные сети, построенные в 2013 году в составе объекта «Инженерные сети к жилым домам микрорайона «Дружба» (г. Новый Уренгой)» и частично расположенные на земельном участке с кадастровым номером 89:11:050203:0008, под фундаментную часть нулевого цикла объекта строительства, на которой в дальнейшем осуществляется возведение конструкций объектов выше отметки «0», не попадают.

Для осуществления дальнейшего строительства объекта «5-уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом» ООО «Платина» необходимо получить новое разрешение на строительство (реконструкцию) всего объекта при предоставлении полного пакета документов, определенных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации.

До настоящего времени от ООО «Платина» заявлений и документов, определенных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (а также проектная документация) и необходимых для получения разрешения для осуществления дальнейшего строительства, в том числе выше отметки 0, в адрес Администрации города Новый Уренгой не поступало.

Отсутствие разрешения на строительство с 25.07.2009 является невозможностью проведения дальнейшего какого-либо строительства указанного выше объекта капитального строительства.

В судебном заседании представитель Департамента поддержала заявленные исковые требования. Представитель Общества возражал относительно удовлетворения иска, по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Для приобщения к материалам дела ответчик представил Уведомление Главе г. Новый Уренгой о возникновении препятствии в пользовании арендованным имуществом и возникновении убытков от 17.11.2014 вх. № 101-12/5008 и выдержки из Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд находит заявление Департамента подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда ЯНАО от 15.11.2019 по делу № А81-5669/2019 (вступило в силу 09.06.2020) у ООО «Платина» возникло обязательство заключить с Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:050203:686, площадью 142015 кв. м, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> на условиях, указанных в проекте договора от 10.05.2018 (далее - Договор).

Предметом Договора являлось предоставление ответчику в аренду вышеуказанного земельного участка на срок с 25.10.2017 по 25.10.2020 для окончания строительства объекта незавершенного строительства: «5-ти уровневого гаража с торгово-развлекательным комплексом» (кадастровый номер 89:11:000000:5803).между УМИ и Предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 13.05.2016 года № 86-16, сроком по 27 марта 2019 года.

В настоящее время Договор прекратил действие в связи с окончанием срока, однако строительство объекта ответчиком до настоящего времени не завершено.

Договор аренды земельного участка от 10.05.2018, на котором расположен объект незавершенного строительства ответчика, заключен после введения в действие ФЗ № 171-ФЗ.

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой, являющийся исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, осуществляет муниципальный земельный контроль за использованием земель в границах муниципального образования город Новый Уренгой в соответствии с правовыми актами муниципального образования город Новый Уренгой, осуществляет досудебную и судебную работу по защите прав Департамента, а также муниципального образования город Новый Уренгой в рамках компетенции Департамента и имеет право выступать в качестве истца, ответчика и третьего лица в судах и иных органах в соответствии с Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой, и. 2 ст. 11 ЗК РФ.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, Департамент олбратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судом установлено, что договор распространял свое действие на три года, на отношения сторон, возникшие с 25.10.2017 по 25.10.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Таким образом, Общество, как лицо, заключившее договор аренды от 10.05.2018, реализовало свое право, предоставленное подпунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 13.05.2016 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а и на момент обращения Управления с иском по настоящему делу срок действия договора аренды земельного участка истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

То обстоятельство, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 9%, не имеет правового значения для настоящего спора.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

При рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора в суде. Кроме того, нет оснований полагать, что реальная степень готовности не будет учтена и не должна приниматься во внимание на стадии подготовки к реализации объекта на торгах, в том числе в силу существующего нормативного регулирования соответствующей процедуры.

Не заявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку, как указано выше, в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1).

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судом не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 ГК РФ, требования Департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Департамента имущественных и жилищный отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Платина" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 31.08.2010, адрес место нахождения: 629307, АО Ямало-Ненецкий, <...>, кв. 1.1) объект незавершенного строительства: "5-ти уровневый гараж с торгово-развлекательным комплексом" с кадастровым номером 89:11:000000:5803, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:11:050203:686 по адресу: ЯНАО, <...> путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Платина" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 31.08.2010, адрес место нахождения: 629307, АО Ямало-Ненецкий, <...>, кв. 1.1) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

С.В. Соколов