Решение от 16 сентября 2021 г. по делу № А46-8295/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул.Учебная,51,г.Омск,644024,тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05,http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-8295/2021
16 сентября 2021 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2021 года

Арбитражный суд Омской области в составе председательствующего судьи Яркового С.В., при ведении протокола до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Рыбаконенко В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305550518100014) к Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании распоряжения № 283-р от 14.12.2020 недействительным в части, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО3, по доверенности от 21.04.2021 (паспорт, диплом), ФИО4, по доверенности от 21.04.2021 (паспорт, диплом),

от ответчика – ФИО5, по доверенности от 29.12.2020 (служебное удостоверение, диплом),

от третьего лица – ФИО6, по доверенности от 28.01.2021 (служебное удостоверение, диплом), ФИО7, по доверенности от 01.04.2021 (служебное удостоверение, диплом),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Администрации города Омска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании распоряжения № 283-р от 14.12.2020 недействительным в части включения в приложение к распоряжению условия об отчуждении земельного участка площадью 5351 кв.м., с кадастровым номером 55636:090301:15225 с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта, служебные гаражи, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов

Определением суда от 22.06.2021 заявление принято к производству, привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

В судебном заседании заявитель требования поддержал, заинтересованное лицо, третье лицо поддержали позицию, изложенную в отзывах.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Решением от 06.11.2019 по делу № А46-18830/2018 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2, обязал Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости:

-нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер М, одноэтажное здание гаража стоимостью 1 968 000 руб. (без учета НДС);

-нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер Л, одноэтажное здание гаража стоимостью 5 872 000 руб. (без учета НДС);

-нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер У, У1, У2, двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками стоимостью 5 866 000 руб. (без учета НДС);

-нежилое помещение расположенное по адресу: <...> литер Е, одноэтажное здание проходной гаража, стоимостью 155 000 руб. (без учета НДС)».

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2020 года решение Арбитражного суда Омской области от 29 октября 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента — без удовлетворения. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа своим постановлением от 16 июля 2020 года поддержал позицию нижестоящих судов и оставил кассационную жалобу Департамента без удовлетворения.

14.12.2020 во исполнение решения Арбитражного суда города Омска, Администрацией города Омска издано распоряжение № 283-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:1522.

Считая, что Арбитражный суд Омской области обязал Департамент заключить договор купли-продажи в отношении индивидуально определенных объектов недвижимого имущества, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090301:15225 незаконно включено в вышеуказанное распоряжение, заявитель обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд не находит требования заявителя подлежащими удовлетворению, исходя из следующего

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного федерального закона. При этом в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 2 статья 4 ФЗ № 159-ФЗ).

Как указано выше, решением Арбитражного суда Омской области на департамент имущественных отношений Администрации города Омска возложена обязанность заключить договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер М, одноэтажное здание гаража стоимостью 1 968 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер Л, одноэтажное здание гаража стоимостью 5 872 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литер У, У1, У2, двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками стоимостью 5 866 000 руб. (без учета НДС)

- нежилое помещение расположенное по адресу: г . Омск, ул. Братская, д.4 литер Е, одноэтажное здание проходной гаража, стоимостью 155 000 руб. (без учета НДС).

Названное решение Арбитражного суда Омской области обжаловалось департаментом имущественных отношений Администрации города Омска со ссылкой на непринятие судом доводов департамента о том, что на момент обращения заявителя по вопросу о предоставлении преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений не мог распоряжаться земельным участком, находящимся под спорными помещениями в связи с его нахождением в федеральной собственности, при этом права на распоряжение таким имуществом за департаментом не закреплено (отражено в Постановлении Восьмого Арбитражного Апелляционного суда от 12.02.2020 дело № А46-18830/2018).

В постановлении суда апелляционной инстанции также указано, что в отношении доводов о принадлежности земель, суд учитывая разъяснения пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Закона № 159-ФЗ», согласно которым действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретение субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В связи с изложенными обстоятельствами земельный участок с кадастровым номером 55:36:090301:15225 не вошел в число объектов в отношении которых Арбитражный суд обязал департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи в целях обеспечения реализации преимущественного права заявителя на арендуемые объекты недвижимости.

Во исполнение указанного решения Арбитражного суда Омской области № А46-18830/2018 от 06.11.2019 было принято распоряжение Администрации города Омска от 14.12.2020 № 283-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска», согласно которому по условиям приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества предполагалась передача ИП ФИО2

Таким образом, в Распоряжение Администрации города Омска № 283-р был включен земельный участок с кадастровым номером 55:36:090301:15225, поскольку на данном земельном участке расположены следующие объекта недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 55:36:090301:3339; нежилое здание с кадастровым номером 55:36:090301:3333; нежилое здание с кадастровым номером 55:36:090301:3327

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Федеральным законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пунктом 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ приватизация зданий осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Кроме того, в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.07.2010 № Д05-2251 также указано, что при реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества, представляющего любой самостоятельный объект недвижимости, должна происходить одновременная передача лицу земельного участка, занимаемого таким объектом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что, однако, не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ (далее- ЗК РФ) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Приведенные выше положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Аналогичные выводы содержатся в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 14831/09.

Правовая позиция о том, что договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ должен предусматривать одновременную передачу в собственность здания и земельного участка, на котором оно расположено, подтверждена судебными актами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14556/11 по делу № А35-6886/2010, определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.07.2019 № 302-ЭС19-11122, от 08.11.2017 № 259-ПЭК17, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2017 по делу № 306-ЭС17-737).

Кроме того, судом учтено, что на момент вынесение решения Арбитражного суда земельный участок не являлся муниципальной собственностью, но при подготовке оспариваемого распоряжения Администрации города Омска Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска были осуществлены мероприятия по передаче земельного участка в муниципальную собственность.

В связи с чем, вышеуказанного данный земельный участок, являющийся муниципальной собственностью и неразрывно связанный с другими объектами недвижимости (нежилыми зданиями, расположенными на нем, указанные в договоре купли-продажи) по принципу единства судьбы земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости, был включен в условия приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска, являющегося приложением к Распоряжению Администрации города Омска № 283-р. Кроме того, при принятии проекта распоряжения Администрации города Омска № 283-р положений, вводящих избыточные обязанности, запреты и ограничения для субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности или способствующих необоснованных расходов субъектов предпринимательской инвестиционной деятельности проектом распоряжения не установлено. На основании изложенного при принятии распоряжения отсутствовала необходимость проведения оценки регулирующего воздействия проекта распоряжения. Проведение независимой антикоррупционной экспертизы не требовалось в связи с тем, что проект распоряжения не носит нормативный характер.

Помимо этого, из переписки с ИП ФИО2, длившейся во время проведения департаментом имущественных отношений процедур по оформлению земельного участка под нежилыми зданиями следует, что от ИП ФИО2 по существу возражений о несогласии продаже путем приватизации объектов недвижимости вместе с земельным участком не поступало. Так, Департаментом постоянно сообщалось ИП ФИО2 о мероприятиях, проводимых с целью заключения договора купли-продажи:

- письмо департамента от 16.10.2018 № Исх-ДИО/3115-ОГ: сообщено о принятии Координационным Советом по отчуждению муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, решения о приостановлении оформления проектов договоров купли-продажи объектов недвижимости по ул. Братская, д.4, до момента оформления документации по передаче земельного участка из федеральной собственности;

- письмо департамента от 19.12.2018 № Исх-ДИО/3822-ОГ: сообщено о проведении работ по оформлению земельного участка под объектами недвижимости по ул. Братская, д.4;

- письмо департамента от 10.07.2020 № Исх-ОГ-ДИО/6066: сообщено о направлении письма в ТУ Росимущества по Омской области о передаче земельного участка в муниципальную собственность, получении ответа от ТУ Росимущества по Омской области от 07.07.2020 о согласии передать земельный участок;

- письмо департамента от 17.10.2020 № Исх-ОГ-ДИО/1314: сообщено о регистрации права собственности на земельный участок, а также проведения работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, Департамент последовательно уведомлял ИП ФИО2 о причинах невозможности проведения процедуры по выкупу указанных объектов недвижимости, в связи с необходимостью оформления земельного участка под ним. При этом со стороны ИП ФИО2 не поступало возражений об отсутствии необходимости оформления земельного участка вместе с объектами недвижимости.

Суд также отклоняет доводы заявителя о том, что распоряжение Администрации г. Омска № 283-р от 14.12.2020 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» является недействительным в связи с не включением в него земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15226.

Статьей 27 ЗК РФ предусмотрено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красными линиями являются линии, которые обозначают границы территорий общего пользования, то есть территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ).

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3).

Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ.

Таким образом, наличие красных линий с целью установления границ территории общего пользования в соответствии с градостроительной документацией в границах спорного земельного участка, а также наличие утвержденной документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) является основанием для отказа в приватизации земельного участка, находящегося в границах красных линий, как не подлежащего приватизации в силу прямого указания закона.

Аналогичные выводы сделаны в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017.

В соответствии с Постановлением Администрации города Омска от 16.07.2012 № 969-п (ред. от 24.12.2020) «Об утверждении проектов планировки некоторых частей территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области» земельный участок с кадастровым номером 55:36:090301:15226 находится в границах красных линий (отражено в представленной в матераиалы дела схеме из системы инструментальной геоинформационной системы «ИнГео»).

Таким образом, исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы таких территорий, установленные в предусмотренном законом порядке, не могут быть включены в приватизацию. С учетом вышеуказанных положений пункта 8 статьи 27 ЗК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пункта 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090301:15226 не был включен в приватизацию.

На основании вышеизложенного требование ИП ФИО2 о признании незаконным и не подлежащим применению Распоряжения № 283-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» в части включения в приложение к Распоряжению условия об отчуждении земельного участка с кадастровым номером 55636:090301:15225 не подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что в удовлетворении требований отказано, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела на заявителя.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305550518100014) полностью отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой