Постановление от 25 января 2024 г. по делу № А04-3583/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6104/2023
25 января 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Черняк Л.М.

судей Меркуловой Н.В., Филимоновой Е.П.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Реал»: представитель не явился;

от администрации города Благовещенска: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Благовещенска

на решение от 06.07.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023

по делу № А04-3583/2023 Арбитражного суда Амурской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Реал» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: ул. Студенческая, д. 13, лит. А1, каб. 3, г. Благовещенск, Амурская область, 675028)

к администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: ул. Ленина, д. 133, оф. 309, г. Благовещенск, Амурская область, 675004)

о признании незаконным решения

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Реал» (далее - заявитель, общество, ООО «Реал») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к администрации города Благовещенска (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным решения от 20.04.2023 № 990/16; об обязании администрацию повторно рассмотреть заявление ООО «Реал» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в собственность за плату.

Решением от 06.07.2023, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами администрация города Благовещенска обратилась в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой прост решение и постановление апелляционного суда по настоящему делу отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

В обоснование кассационной жалобы администрация сослалась на нарушение судами норма материального права – подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункту 21 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а именно: несоответствие испрашиваемого земельного участка находящемуся на нем объекту, принадлежащему заявителю, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка в 77 раз больше площади расположенного на нем объекта недвижимости; не доказано нахождение на спорном земельном участке иных объектов, принадлежащих заявителю; указанная парковка – не соответствует признакам таковой, магазин как объект вообще не существует.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Администрация, общество, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в заседание суда не явились, что не является препятствием для ее рассмотрения по части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Судами установлено и следует из материалов дела, что общество является собственником объекта недвижимого имущества - контрольно-пропускного пункта площадью 16,8 кв.м с кадастровым номером 28:01:020004:808, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020004:319, находящемся в пользовании (аренда) общества в соответствии с договором от 30.08.2021 № 28, заключенным между ООО «Реал» и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска на основании решения Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-3408/2021.

Вид разрешенного использования указанного земельного участка – комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Общество на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ 15.03.2023 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в собственность за плату.

Решением от 20.04.2023 № 990/16 администрация отказала в предоставлении указанного земельного участка, посчитав, что ООО «Реал» не является лицом, которое по совокупности положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ обладает правом на предоставление земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 для проходной, как собственник расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости.

Не согласившись с решением администрации общество обратилось с заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего:

обществу принадлежит исключительное право приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов в связи с нахождением на нем принадлежащего истцу на праве собственности здания КПП;

наличия предусмотренных в пункте 25 статьи 39.16 ЗК РФ обстоятельств для отказа в предоставлении земельного участка администрацией не доказано;

превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, по отношению к площади, занятой объектом недвижимости, принадлежащим заявителю, и необходимой для функционирования находящихся на спорном земельном участке объектов (КПП, трансформаторная подстанция, распределительная станция, площадка для мусора, парковки), само по себе не свидетельствует о превышении площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, по отношению к площади участка, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответствии с которым такой земельный участок образован;

уменьшение площади земельного участка не позволит реализовать проект планировки в части размещения магазина и использовать земельный участок по назначению в соответствии с проектом планировки.

Апелляционный суд полностью поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

Из положений статьи 39.3 ЗК РФ следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлены основания продажи земельных участков без проведения торгов. Одним из таких оснований является продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25 статьи 39.16 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

При этом собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Указанная правовая позиция содержится в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274, от 08.10.2019 № 304-ЭС19-17562.

Общие положения земельного законодательства обязывают собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), в связи с чем возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г.).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.

В связи с изложенным вывод судов о праве общества приобрести в собственность под объектом недвижимости (КПП) площадью 16 кв.м земельный участок площадью 1 291 кв.м по тому основанию, что испрашиваемый заявителем земельный участок ранее сформирован в указанном размере, основан на неправильном применении вышеприведенных положений земельного законодательства.

Поэтому, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 1 291 кв.м на общество возлагалась обязанность подтвердить то обстоятельство, что для использования принадлежащего ему здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

На основании вышеизложенного сами по себе формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 1 291 кв.м не являются основаниями для выкупа из государственной собственности земельного участка заявленной площадью.

По изложенным основаниям не соответствуют указанным выше нормам ЗК РФ также и ссылки судов в обоснование необходимости предоставить заявителю право приобрести в собственность за плату весь испрашиваемый земельный участок в силу того, что спорный земельный участок уже находился в аренде у общества с 2011 года после разделения земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:208, предоставленным обществу в аренду с 2008 года для осуществления жилищного и иного строительства.

Удовлетворяя требования общества по изложенным выше основаниям, суды посчитали, что уменьшение площади земельного участка не позволит реализовать проект планировки в части размещения магазина и использовать земельный участок по назначению в соответствии с проектом планировки; а превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, по отношению к площади, занятой объектом недвижимости, принадлежащим заявителю, и необходимой для функционирования находящихся на спорном земельном участке объектов (КПП, трансформаторная подстанция, распределительная станция, площадка для мусора, парковки), само по себе не свидетельствует о превышении площади земельного участка.

Такие выводы судов нижестоящих инстанций противоречат содержанию норм Земельного кодекса РФ.

Более того судами установлено и подтверждено представленными в дело доказательствами, что на спорном земельном участке расположены трансформаторная подстанция, распределительная станция, площадка для мусора, парковки, право собственности на которые не принадлежит заявителю.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие иного обоснования обществом площади земельного участка, испрашиваемого к выкупу по основанию нахождения на этом участке принадлежащего обществу здания КПП, а также нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, не принадлежащих заявителю, администрация обоснованно и в соответствии с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, статьи 39.20 ЗК РФ отказала в выкупе участка заявленной площадью.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения заявленных обществом требований отсутствовали.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанции при принятии обжалуемых администрацией судебных актов неправильно применены нормы материального права, что в условиях установления судами фактических обстоятельств по правилам пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены решения и постановления с принятием судом кассационной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

Отказ в удовлетворении заявления не препятствует обществу повторно обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации размещенного на нем объекта недвижимости, либо за предоставлением части земельного участка, не занятого капитальными строениями, в аренду.

Расходы по госпошлине относятся на общество с ограниченной ответственностью «Реал» в соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с чем на основании статей 325, 326 АПК РФ Арбитражному суду Амурской области произвести поворот исполнения решения по делу в части взыскания с администрации города Благовещенска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реал» судебных расходов по уплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 284, 286-289, 325-326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.07.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по делу № А04-3583/2023 Арбитражного суда Амурской области отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Реал» требований о признании незаконным решения администрации города Благовещенска от 20.04.2023 № 990/16 отказать.

Арбитражному суду Амурской области произвести поворот исполнения решения по делу в части взыскания с администрации города Благовещенска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реал» судебных расходов по уплате госпошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья Л.М. Черняк


Судьи Н.В. Меркулова


Е.П. Филимонова