Решение от 22 апреля 2019 г. по делу № А45-39705/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-39705/2018
Г. Новосибирск
23 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 23 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Смеречинской Я.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хохуля А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Османова Мурвата Самадовича

к мэрии города Новосибирска

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 04.04.2019,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на реконструированное нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1092,1 кв. м., на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074310:84, в соответствии с техническим планом здания от 05.12.2017, образованное из объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:074310:435, с учетом уточнения исковых требований, принятого судом.

При рассмотрении дела на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), распоряжения Арбитражного суда Новосибирской области от 07.12.2018 № 125-ГК изменен состав суда. Рассмотрение дела произведено с самого начала.

Исковые требования ФИО2 обоснованы ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью легализации в административном порядке права собственности на здание, созданное в результате реконструкции нежилого здания механосборочного цеха, принадлежавшего истцу на праве собственности.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил, представил отзыв на исковое заявление, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, ссылается на нарушение истцом порядка получения разрешительной документации на реконструкцию здания; нарушение требований к отступам от границ земельного участка размещением здания.

Принимая во внимание наличие у суда доказательств надлежащего извещения ответчика, арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие его представителя по правилам статьи 156 АПК РФ.

Исследовав представленные сторонами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежало двухэтажное здание механосборочного цеха кадастровый номер 54:35:074310:435 общей площадью 2 625,3 кв. м., 1970 года постройки, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Декабристов, дом 269. Здание приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 24.01.2013, заключенного с ЗАО «Полимерпродукт» и зарегистрировано в собственность ФИО2 27.03.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 18.12.2018.

Технические характеристики здания установлены согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 28.10.1998 Городским бюро технической инвентаризации мэрии города Новосибирска. На момент проведения технической инвентаризации износ здания составлял 64 процента.

Одновременно с приобретением здания истцом приобретен занимаемый им земельный участок с кадастровым номером 54:35:074310:84. Право собственности на земельный участок зарегистрировано истцом 27.03.2013, согласно выписке из ЕГРН от 18.12.2018.

В 2013 году истцом произведена реконструкция здания за свой счет с привлечением специализированной подрядной организации ООО «Стройспецтехника-Н» по договору от 10.06.2013 № 10/06.

По обращению истца кадастровым инженером в отношении здания проведены кадастровые работы, составлен технический план здания от 05.12.2017.

В настоящее время спорный объект находится во владении истца и используется им в предпринимательской деятельности для размещения производственного блока (складских помещений) и административно-бытовых помещений.

09.10.2018 истец обратился в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Уведомлением от 17.10.2018 в выдаче разрешения отказано.

Невозможность легализации права на объект капитального строительства в административном порядке повлекла обращение ФИО2 в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) без получения на это необходимых разрешений, согласований; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если соответствующие ограничения, нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Верховным Судом Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По смыслу приведенных норм и разъяснений возведение постройки либо реконструкция существующего объекта капитального строительства без получения необходимых разрешений, влечет признание постройки самовольной.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в редакции, действовавшей на момент реконструкции спорной постройки, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Поскольку реконструкция спорного здания произведена в отсутствие разрешения на реконструкцию, выданного в установленном порядке, данная постройка признается самовольной.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у лица, заявившего соответствующие требования, в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем спорных объектов; соответствие объекта установленным требованиям, включая правила землепользования и застройки, а также параметры, установленные документацией по планировке территории, требования к размещению объектов в границах зон с особыми условиями использования территорий; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, истцом осуществлена реконструкция нежилого здания (механосборочного цеха), расположенного по адресу: <...>. При проведении реконструкции частично демонтированы конструкции первого и второго этажа без изменения юго-западной границы здания, в результате чего уменьшена площадь застройки, изменена конфигурация помещений первого и второго этажа; создано одноэтажное здание с встроенной двухэтажной частью; общая площадь здания составила 1 092,1 кв. м., что следует из сопоставления технической документации, выполненной в 1998 и в 2018 году, а также заключения ООО «Промжилпроект» от 21.08.2018 о техническом состоянии нежилого здания.

Технические и конструктивные характеристики здания отражены в техническом плане здания от 05.12.2017, составленном кадастровым инженером ФИО4, номер регистрации 8117 в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность.

Реконструкция спорного здания осуществлена в границах принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 54:35:074310:84, что следует из представленных в дело выписок из ЕГРН, технического плана здания, заключения от 01.02.2019, составленного ООО «Геотип» (кадастровый инженер ФИО4).

Предельные параметры застройки земельного участка определены градостроительным планом земельного участка № RU543030000888, выданным департаментом строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска 06.04.2018. Место допустимого размещения объекта капитального строительства определено чертежом градостроительного плана.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, содержащимся в выписке из ЕГРН от 18.12.2018, разрешенным использованием земельного участка является обслуживание механосборочного цеха и промежуточного склада.

Из градостроительного плана земельного участка, отзыва мэрии города Новосибирска, заключения кадастрового инженера следует, что земельный участок отнесен к территориальной зоне производственной деятельности (П-1). К основным видам разрешенного использования земельного участка отнесены склады (6.9). Предельные требования к отступам от границ земельного участка для объектов капитального строительства установлены не менее 3 метров.

Фактическое размещение спорной постройки в границах земельного участка отражено на чертеже градостроительного плана, в пункте 3 градостроительного плана земельного участка, а также на схеме расположения объекта недвижимости на земельном участке, включенной в состав заключения кадастрового инженера, согласно которым отступы от границ земельного участка составляют от 0,7 м. до 3,25 м., что не соответствует требованиям к параметрам застройки земельного участка.

Вместе с этим из материалов дела следует, что земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 20.11.2002, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, содержащимся в выписке от 18.12.2018. На момент формирования земельного участка здание механосборочного цеха (1960 года постройки) существовало и располагалось в границах земельного участка.

Первоначально земельный участок был передан мэрией города Новосибирска в собственность ЗАО «Полимерпродукт» по договору купли-продажи от 2.01.2009 № 4834, в пункте 1.2 которого указано на расположение на земельном участке здания механосборочного цеха.

Истцом земельный участок приобретен в существующих границах одновременно с приобретением здания механосборочного цеха, что следует из пункта 1.1 договора купли-продажи от 24.01.2013.

В ходе реконструкции границы проекции здания на земельный участок относительно границ земельного участка не изменялись. Равным образом не производилось изменение границ земельного участка. Обратное из материалов дела не усматривается.

Формирование земельного участка с границами в непосредственной близости от границ здания механосборочного цеха допущено мэрией города Новосибирска; земельный участок с указанными характеристиками реализован ответчиком по договору купли-продажи одновременно с размещенным на нем зданием.

Следовательно, размещением спорного объекта относительно границ земельного участка не допущено существенных нарушений требований к параметрам застройки земельного участка.

Права собственников земельных участков, имеющих смежную границу с земельным участком, занимаемым спорной постройкой, сохранением объекта не нарушены, что следует из сообщений правообладателей земельных участков, представленных в материалы дела.

Таким образом, спорное нежилое здание создано путем реконструкции здания, расположенного в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности; земельный участок предоставлен для эксплуатации соответствующего здания, видом его разрешенного использования является размещение механосборочного цеха и промежуточного склада; реконструкция произведена без существенных нарушений правил землепользования и застройки города Новосибирска, которые могут повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В обоснование соответствия спорного объекта техническим регламентам, строительным нормам и правилам истцом представлено заключение от 21.08.2018 ООО «Промжилпроект» о техническом состоянии нежилого здания, составленное по результатам визуального обследования здания с составлением фототаблиц, включенных в состав заключения. Согласно выводам эксперта состояние фундаментов оценивается как нормативное; при обследовании наружных стен, перегородок, перекрытий, полов не обнаружено дефектов и повреждений, свидетельствующих о снижении прочности и несущей способности, состояние конструкций оценено как нормативное; инженерные системы находятся в нормативном состоянии. Квалификация эксперта и компетенция экспертной организации подтверждена свидетельством, выданным 13.11.2015 саморегулируемой организацией ассоциация «Гильдия проектировщиков Сибири», о допуске к видам работ, оказывающих влияние на безопасность объекта капитального строительства, в том числе работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений.

В обоснование соответствия спорного объекта санитарно-гигиеническим нормам истцом представлено экспертное заключение от 29.12.2018 № 5-391/10-4-102, составленное ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», согласно которому здание соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция», СанПиН 42-128-4890-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест».

ООО УЭК «Пожарный аудит» истцу выдано заключение № 107-ЭЗ-05.10.2018, составленное экспертом ФИО5 по результатам натурного осмотра, анализа объекта защиты, изучения документации на здание, что отражено в исследовательской части заключения. Согласно выводам данного заключения, нежилое здание на момент проведения обследования соответствует требованиям технических регламентов в области пожарной безопасности, требованиям норм и правил пожарной безопасности; соблюдены требования пожарной безопасности к противопожарным расстояния до зданий той же степени огнестойкости на прилегающей территории; конструкции здания соответствуют техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности; степень огнестойкости здания, класс конструктивной пожарной опасности, высота здания и площадь этажа здания в пределах пожарного отсека соответствует требованиям противопожарных правил; эвакуационные выходы соответствуют установленным требованиям; здание оборудовано автоматической установкой пожарной сигнализации, дымовыми пожарными извещателями, системой оповещения второго типа, системы противопожарной защиты соответствуют требованиям технического регламента; здание оборудовано первичными средствами пожаротушения в соответствии с установленными нормативами. Здание соответствует требованиям технических регламентов, строительных правил в области пожарной безопасности в части отступов от границ земельного участка, противопожарных разрывов до зданий на прилегающих земельных участках; не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. Квалификация эксперта ФИО5 и компетенция экспертной организации в области исследования подтверждена квалификационным свидетельством от 29.10.2013 № 1628 сроком действия по 29.10.2018 и свидетельством об аккредитации от 20.03.2015 № 660/В/0705, выданными МЧС России.

Вместе с тем, в ответ на заявление истца о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, 17.10.2018 управлением архитектурно-строительной инспекции выдано уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Как следует из разъяснений пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Истцом представлены надлежащие доказательства осуществления реконструкции нежилого здания в отсутствие существенных нарушений обязательных к применению норм и правил. Соответствие спорного объекта требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, и иных обязательных норм и правил подтверждается представленными экспертными заключениями, выполненными организациями, обладающими необходимой компетенцией в соответствующих областях исследования.

Обратившись в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец предпринял меры к легализации спорного объекта.

Таким образом, представленными в материалы дела документами, не противоречащими друг другу, подтверждается расположение спорного объекта недвижимости в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, в соответствии с видом разрешенного использования этого земельного участка, в отсутствие существенного нарушения предельных параметров его застройки. Совокупностью представленных в материалы дела доказательств установлено отсутствие угрозы нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

Правопритязания в отношении спорного объекта отсутствуют, обратное из материалов дела не следует.

Установив обстоятельства дела, исследовав и оценив в совокупности представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание наличие документального подтверждения факта расположения спорного объекта в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, отсутствие существенных нарушений правил землепользования и застройки размещением объекта, соответствие нежилого здания обязательным нормам и требованиям, предъявляемым к безопасности соответствующих объектов, а также фактическое владение истцом спорным объектом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании за истцом права собственности на поименованный в исковом заявлении объект недвижимости.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем, исковое требование ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку направлено на определение правового режима объекта права, а не на разрешение материально – правового спора, необходимость обращения в арбитражный суд с соответствующим иском вызвана нарушениями при реконструкции спорного объекта, допущенными самим истцом. При таких обстоятельствах судебные расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО2 (ОГРНИП 315547600023611) право собственности на реконструированное нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1092,1 кв. м., на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074310:84, в соответствии с техническим планом здания от 05.12.2017, образованное из объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:074310:435.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Я.А. Смеречинская