Решение от 16 августа 2022 г. по делу № А40-22860/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-22860/22-37-152
г. Москва
16 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 августа 2022 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ "БУТА" (121354, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДОРОГОБУЖСКАЯ, ДОМ 5, КОРПУС 2, ПОМЕЩЕНИЕ I, ЭТАЖ 1, КОМ. 11, ОГРН: 5177746062380, Дата присвоения ОГРН: 12.10.2017, ИНН: 9721056140)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения


При участии:

от истца – Камчаткина Е.В., по доверенности от 01.04.2022;

от ответчика – Караваева А.О., по доверенности от 19.11.2021 № 33-Д-841/21.



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БУТА» (общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением Договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, изложив пункты 3.1. и 3.4. указанного Договора в редакции истца, а именно:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 27 243 128 (двадцать семь миллионов двести сорок три тысячи сто двадцать восемь) руб. 00 коп., в том числе: Объекта 1 - 22 133 680 (двадцать два миллиона сто тридцать три тысячи шестьсот восемьдесят) руб. 00 коп., Объекта 2 - 777 525 (семьсот семьдесят семь тысяч пятьсот двадцать пять) руб. 00 коп., Объекта 3 - 215 208 (двести пятнадцать тысяч двести восемь) руб. 00 коп., Объекта 4 - 215 208 (двести пятнадцать тысяч двести восемь) руб. 00 коп., Объекта 5 - 791 409 (семьсот девяносто одна тысяча четыреста девять) руб. 00 коп., Объекта 6 - 1 180 172 (один миллион сто восемьдесят тысяч сто семьдесят два) руб. 00 коп. Объекта 7 - 978 848 (девятьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот сорок восемь) руб. 00 коп., Объекта 8 - 951 079 (девятьсот пятьдесят одна тысяча семьдесят девять) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.01.2022 № 0022Н- 02, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-Право». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 324 322 (триста двадцать четыре тысячи триста двадцать два) руб. 95 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законом города Москвы от 29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» установлена дополнительная мера поддержки московских предпринимателей.

Для предпринимателей, арендующих недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности г. Москвы, увеличен с 5 до 7 лет срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на выкуп.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.04.2018 г. между Департаментом имущества города Москвы и ООО «БУТА» был заключен договор № 00-00191/18 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, предметом которого является нежилое помещение площадью 478,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «БУТА» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «БУТА» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 23.11.2021г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 77 797 000 рублей, в том числе:

Объекта 1 - 65 828 000 (шестьдесят пять миллионов восемьсот двадцать восемь тысяч) руб. 00 коп.,

Объекта 2 - 1 821 000 (один миллион восемьсот двадцать одна тысяча) руб. 00 коп.,

Объекта 3 - 504 000 (пятьсот четыре тысячи) руб. 00 коп.,

Объекта 4 - 504 000 (пятьсот четыре тысячи) руб. 00 коп.,

Объекта 5 - 1 854 000 (один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.,

Объекта 6 - 2 765 000 (два миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч) руб. 00 коп.,

Объекта 7 - 2 293 000 (два миллиона двести девяносто три тысячи) руб. 00 коп.,

Объекта 8 - 2 228 000 (два миллиона двести двадцать восемь тысяч) руб. 00 коп.


в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.12.2021 № М1067-21, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 13.12.2021 № 460/1209-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно выполненному ООО «Оценка-Право» по заказу истца отчету об оценке рыночной стоимости от 12.01.2022 № ОО22Н-02, стоимость нежилого помещения составляет 27 243 128 (двадцать семь миллионов двести сорок три тысячи сто двадцать восемь) руб. 00 коп., в том числе: Объекта 1 - 22 133 680 (двадцать два миллиона сто тридцать три тысячи шестьсот восемьдесят) руб. 00 коп., Объекта 2 - 777 525 (семьсот семьдесят семь тысяч пятьсот двадцать пять) руб. 00 коп., Объекта 3 - 215 208 (двести пятнадцать тысяч двести восемь) руб. 00 коп., Объекта 4 - 215 208 (двести пятнадцать тысяч двести восемь) руб. 00 коп., Объекта 5 - 791 409 (семьсот девяносто одна тысяча четыреста девять) руб. 00 коп., Объекта 6 - 1 180 172 (один миллион сто восемьдесят тысяч сто семьдесят два) руб. 00 коп. Объекта 7 - 978 848 (девятьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот сорок восемь) руб. 00 коп., Объекта 8 - 951 079 (девятьсот пятьдесят одна тысяча семьдесят девять) руб. 00 коп.

21.01.2022г. истец направил в Департамент городского имущества города Москвы подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

Департамент в установленный законом срок рассмотрел и отклонил протокол разногласий.

ООО «БУТА» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии с положениями закона департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 05.03.2021 № М705-21, выполненному ООО «Оценка и Консалтинг» и экспертному заключению от 01.04.2021 № 01/502-21, подготовленному Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», рыночная стоимость объекта составляет 16 098 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 07.06.2022г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Межотраслевой центр экспертизы и оценки Гринэкспертиза» Подшиваленко Денису Валерьевичу.

Экспертом Подшиваленко Д.В. даны следующие ответы на вопросы:

По первому вопросу:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 08.12.2021 № М1067-21, общей площадью 478,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, в т.ч.: 1) Нежилое помещение общей площадью 404,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10937; 2) Нежилое помещение общей площадью 17 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10942; 3) Нежилое помещение общей площадью 14,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10943; 4) Нежилое помещение общей площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10944; 5) Нежилое помещение общей площадью 11, 4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10941; 6) Нежилое помещение общей площадью 11,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10938; 7) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10940; 8) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10939, выполненный ООО «Оценка и Консалтинг», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?

Ответ на первый вопрос:

Отчет об оценке № М1067-21 от 08 декабря 2021 г., выполненный ООО «Оценка и Консалтинг», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности. Отчет содержит перечень выявленных технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей, а также приводят к неоднозначному толкованию.

По второму вопросу:

2. Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 08.12.2021 № М1067-21, общей площадью 478,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, в т.ч.: 1) Нежилое помещение общей площадью 404,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10937; 2) Нежилое помещение общей площадью 17 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10942; 3) Нежилое помещение общей площадью 14,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10943; 4) Нежилое помещение общей площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10944; 5) Нежилое помещение общей площадью 11,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10941; 6) Нежилое помещение общей площадью 11,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10938; 7) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10940; 8) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10939, выполненный ООО «Оценка и Консалтинг», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости объекта общей площадью 478,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, в т.ч.: 1) Нежилое помещение общей площадью 404,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10937; 2) Нежилое помещение общей площадью 17 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10942; 3) Нежилое помещение общей площадью 14,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10943; 4) Нежилое помещение общей площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10944; 5) Нежилое помещение общей площадью 11,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10941; 6) Нежилое помещение общей площадью 11,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10938; 7) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10940; 8) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10939, по состоянию и в ценах на 23.11.2021 г.?

Ответ на второй вопрос:

Эксперт не подтверждает стоимость нежилых помещений общей площадью 478,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, в т.ч.: 1) Нежилое помещение общей площадью 404,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10937; 2) Нежилое помещение общей площадью 17 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10942; 3) Нежилое помещение общей площадью 14,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10943; 4) Нежилое помещение общей площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10944; 5) Нежилое помещение общей площадью 11,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10941; 6) Нежилое помещение общей площадью 11,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10938; 7) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10940; 8) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10939, определенную Оценщиком в Отчете об оценке № М1067-21 от 08 декабря 2021 г., так как Экспертом выявлены существенные ошибки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта.

По третьему вопросу:

3. Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта общей площадью 478,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, в т.н.: 1) Нежилое помещение общей площадью 404,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10937; 2) Нежилое помещение общей площадью 17 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2. кадастровый номер 77:07:0008005:10942; 3) Нежилое помещение общей площадью 14,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10943; 4) Нежилое помещение общей площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10944; 5) Нежилое помещение общей площадью 11,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10941; 6) Нежилое помещение общей площадью 11,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10938; 7) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10940; 8) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:109 3 9, по состоянию и в ценах на 23.11.2021 г.?

Ответ на третий вопрос:

Рыночная стоимость объектов недвижимости (объекты нежилого фонда) общей площадью 478,4 кв. м, расположенных по адресу г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2 по состоянию на 23 ноября 2021 года составляет 51 647 000 руб. (Пятьдесят один миллион шестьсот сорок семь тысяч рублей), в том числе:

Наименование объекта:

1) Нежилое помещение общей площадью 404,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10937 – 43 701 000 руб.

2) Нежилое помещение общей площадью 17 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10942 – 1 835 00 руб.

3) Нежилое помещение общей площадью 14,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10943 – 1 522 000 руб.

4) Нежилое помещение общей площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10944 - 1 479 000 руб.

5) Нежилое помещение общей площадью 11,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10941 – 1 231 000 руб.

6) Нежилое помещение общей площадью 11,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10938 – 1 209 000 руб.

7) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10940 – 335 000 руб.

8) Нежилое помещение общей площадью 3,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, кадастровый номер 77:07:0008005:10939 - 335 000 руб.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на 23.11.2021 – дату обращения арендатора за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2., общей площадью 478,4 кв.м.

Истец и ответчик возражений и замечаний по экспертизе не заявили.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта Подшиваленко Д.В. по арбитражному делу № А40-22860/2022-37-152, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного объекта является достоверной.

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы сформирован экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 478,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2. по цене объекта 27 243 128 руб. 00 коп.

Суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «БУТА» и Департаментом городского имущества города Москвы по договору купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 478,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2, изложив абзац первый пункта 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объектов составляет 51 647 000 (пятьдесят один миллион шестьсот сорок семь тысяч ) руб. 00 коп., в том числе: Объекта 1 – 43 701 000 (сорок три миллиона семьсот одна тысяча) руб. 00 коп., Объекта 2 – 1 835 000 (один миллион восемьсот тридцать пять тысяч) руб. 00 коп., Объекта 3 – 1 522 000 (один миллион пятьсот двадцать две тысячи) руб. 00 коп., Объекта 4 - 1 479 000 (один миллион четыреста семьдесят девять тысяч) руб. 00 коп., Объекта 5 – 1 231 000 (один миллион двести тридцать одна тысяча) руб. 00 коп., Объекта 6 - 1 209 000 (один миллион двести девять тысяч) руб. 00 коп., Объекта 7 – 335 000 (триста тридцать пять тысяч) руб. 00 коп., Объекта 8 - 335 000 (триста тридцать пять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта ООО «ГринЭкспертиза» Подшиваленко Д.В. от 19.07.2022г. № 22. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

Изложив пункт 3.4. в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 614 845 (шестьсот четырнадцать тысяч восемьсот сорок пять) руб. 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Расходы по оплате госпошлины и экспертизы относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.


Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «БУТА» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие по договору купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 478,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 5, корп. 2.


Принять п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объектов составляет 51 647 000 (пятьдесят один миллион шестьсот сорок семь тысяч ) руб. 00 коп., в том числе:

Объекта 1 – 43 701 000 (сорок три миллиона семьсот одна тысяча) руб. 00 коп., Объекта 2 – 1 835 000 (один миллион восемьсот тридцать пять тысяч) руб. 00 коп., Объекта 3 – 1 522 000 (один миллион пятьсот двадцать две тысячи) руб. 00 коп., Объекта 4 - 1 479 000 (один миллион четыреста семьдесят девять тысяч) руб. 00 коп., Объекта 5 – 1 231 000 (один миллион двести тридцать одна тысяча) руб. 00 коп., Объекта 6 - 1 209 000 (один миллион двести девять тысяч) руб. 00 коп., Объекта 7 – 335 000 (триста тридцать пять тысяч) руб. 00 коп., Объекта 8 - 335 000 (триста тридцать

пять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта ООО «ГринЭкспертиза» Подшиваленко Д.В. от 19.07.2022г. № 22. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».


Принять пункт 3.4. в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 614 845 (шестьсот четырнадцать тысяч восемьсот сорок пять) руб. 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».


Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БУТА" (121354, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДОРОГОБУЖСКАЯ, ДОМ 5, КОРПУС 2, ПОМЕЩЕНИЕ I, ЭТАЖ 1, КОМ. 11, ОГРН: 5177746062380, Дата присвоения ОГРН: 12.10.2017, ИНН: 9721056140) в пользу с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. расходов на судебную оценочную экспертизу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Скачкова