Постановление от 16 июля 2025 г. по делу № А32-3856/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-3856/2024
г. Краснодар
17 июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2025 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – потребительского гаражно-строительного кооператива № 107 «Надежда» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (председатель) и ФИО2 (доверенность от 10.01.2025), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 22.12.2024), рассмотрев кассационную жалобу потребительского гаражно-строительного кооператива № 107 «Надежда» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2025 по делу № А32-3856/2024, установил следующее.

Потребительский гаражно-строительный кооператив № 107 «Надежда» (далее – кооператив, заявитель) обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация, уполномоченный орган) со следующими требованиями:

– о признании незаконным решения администрации от 04.12.2023 № 34603/26 об отказе в заключении соглашения о внесении изменений в договор аренды от 24.09.2004 № 4300012896 в части продления срока действия договора в отношении земельного участка площадью 9 221 кв. м с кадастровым номером 23:43:0408001:130, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Игнатова (вблизи жилого дома № 6);

– о возложении на администрацию обязанности по принятию решения о продлении срока действия договора от 24.09.2004 № 4300012896 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Заявление основано на положениях статей 606, 607, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.2, 39.6, 39.8, 39.20, 61 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ). Требования мотивированы тем, что решение администрации от 04.12.2023 № 34603/26 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок является незаконным. Оспариваемое решение нарушает права (интересы) кооператива, учитывая, что возврат земельного участка повлечет фактическое прекращение деятельности кооператива и лишение его членов возможности пользоваться принадлежащим им имуществом (некапитальными гаражами).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды установили, что на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 29.06.2004 № 1755 «О предоставлении ПГСК № 107 "Надежда" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией (арендодатель) и кооперативом заключен срочный договор от 24.09.2004 № 4300012896 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130. Участок предоставлен для размещения гаражей, договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись государственной регистрации права от 15.11.2004 № 23-01/00-216/2004-688). Земельный участок передан кооперативу по акту приема-передачи, который использовался членами кооператива в соответствии с целевым назначением. Администрация 13.02.2022 направила кооперативу уведомление о прекращении договора аренды от 24.06.2004 № 4300012896, который 15.02.2022 обратился с заявлением о продлении арендных отношений на срок до 3 лет в связи с наличием на территории участка действующего кооператива и гаражей его членов. Письмом от 15.03.2022 № 483-026/22 департамент со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса отказал кооперативу в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130. Администрация, рассмотрев обращение кооператива, письмом от 01.04.2022 № 7065/26 (в лице департамента) сообщила заявителю о том, что подготовить соглашение о продлении договора не представляется возможным в связи с тем, что срок договора истек. Кооператив, ссылаясь на незаконность решений уполномоченных органов, нарушающих его права (интересы), заявитель оспорил их в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. Судебными актами по делу № А32-19134/2022, вступившими в законную силу, отказ администрации от 01.04.2022 № 7065/26 в заключении дополнительного соглашения в продлении срока действия договора от 24.06.2004 № 4300012896 признан незаконным. Суд возложил на администрацию обязанность в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения заключить с кооперативом дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130 на срок, не превышающий три года. Во исполнение указанного решения между администрацией и кооперативом заключено соглашение от 27.02.2023 № 77, согласно которому срок действия договора продлен до 04.01.2024. По условиям договора (пункт 4.3) арендатор имеет право по истечении срока действия договора на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей. Кооператив 27.11.2023 обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды от 24.09.2004 № 4300012896. Письмом от 04.12.2023 № 34603/26 администрация отказала заявителю в продлении договора (в заключении дополнительного соглашения) в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся ранее кооперативу на новый срок на основании решения от 28.10.2022 по делу № А32-19134/2022. Земельный кодекс не предоставляет исключительное право заявителю для приобретения земельного участка в аренду после окончания срока действия договора без торгов. Ссылаясь на незаконность решения администрации об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130, кооператив оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суды установили, что на момент обращения кооператива в администрацию с заявлением о продлении договора аренды от 24.06.2004 № 4300012896 срок его действия, с учетом дополнительного соглашения, истек 04.01.2024. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:130 свободен от объектов недвижимости, принадлежащих кооперативу. Отсутствие на земельном участке здания, сооружения либо объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителю, исключает возможность его предоставления в аренду без проведения торгов. Решение по делу № А32-19134/2022 исполнено, сторонами заключено соглашение от 27.02.2023 № 77 к договору от 24.09.2004 № 4300012896, которым срок аренды земельного участка продлен до 04.01.2024. Соглашение, в котором согласован срок действия договора, подписано кооперативом без возражений. Подписав соглашение о продлении срока действия договора до 04.01.2024, кооператив согласился с указанным условием, с иском об урегулировании разногласий в части срока, предложенного администрацией, в суд не обращался. Кроме того, администрация путем направления кооперативу уведомления от 17.01.2024 № 44/07 заявила отказ от договора аренды  от 24.09.2004 № 4300012896. Данное уведомление применительно к спорным правоотношениям является реализацией арендодателем права, предусмотренного статьями 450.1, 610 Гражданского кодекса, в этой связи обязательства сторон прекратились. В материалах дела отсутствуют доказательства оспаривания уведомления от 17.01.2024 № 44/07, свидетельствующего о волеизъявлении администрации на прекращение арендных отношений с кооперативом. В период разрешения спора о пролонгации договора аренды последний уже не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока, поэтому у кооператива отсутствует право на продление договорных отношений. При возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, возможность увеличения срока договора на определенный период времени отсутствует. Обратное противоречит существу правовой конструкции возобновления договора на неопределенный срок, которая не может быть преодолена ссылками на правила части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, установленными для иной правовой ситуации в сравнении с рассматриваемым спором. По смыслу указанных норм арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора. Довод кооператива о злоупотреблении правом со стороны администрации отклонен в связи с тем, что заявителем по правилам статьи 65 Кодекса не доказано совершение уполномоченным органом действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред должнику, а также злоупотребление правом в иных формах. Принятие администрацией решения о прекращении договорных отношений соответствует нормам действующего законодательства. Недобросовестность и неразумность действий администрации по такому отказу из материалов дела не усматриваются. Также суд первой инстанции отметил, что заявитель вправе в соответствии со статьей 39.11 Земельного кодекса обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130. Суд апелляционной инстанции признал противоречащим материалам дела довод кооператива о нерассмотрении судом первой инстанции уточненных им требований.

Кооператив обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края для разрешения дела в ином судебном составе. Жалоба обоснована ссылками на положения статей 8, 11, 12, 621 Гражданского кодекса, статей 9, 65, 198, 200 Кодекса, статьи 39.6 Земельного кодекса, статьи 8 Закона № 58-ФЗ и мотивирована следующим. Кооператив обратился в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды 15.12.2023, то есть в период его действия (04.01.2024). Одним из условий заключения соглашения о продлении договора является то обстоятельство, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды. Положениями Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса. При вынесении обжалуемых судебных актов, судами не учитывались данные положения гражданского и земельного законодательства.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от администрации отзыва на кассационную жалобу.

От представителя кооператива в суд круга поступил (направлен в электронном виде 15.07.2025 в 17 часов 04 минуты) документ под названием кассационная жалоба (дополнение) на решение от 29.10.2024 и постановление от 08.04.2025 (на 16 страницах). Указанный документ не может быть принят судом в качестве кассационной жалобы, поскольку срок ее подачи, предусмотренный частью 1 статьи 276 Кодекса, кооперативом пропущен, кроме того, жалоба последнего на судебные акты уже принята к производству 11.06.2025. Если расценивать поступивший документ как дополнение к жалобе, то суд округа исходит из следующего. Документ (дополнение) направлен  суд и администрации 15.07.2025, при том, что судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы кооператива назначено на 17.07.2025 в 11 часов 20 минут. В определении от 11.06.2025 о принятии кассационной жалобы кооператива к производству суд округа разъяснял лицам, участвующим в деле, что он не вправе рассматривать доводы, которые не содержатся в жалобе, и о которых иные участники спора заблаговременно не уведомлены. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц неблагоприятные последствия (часть 2 статьи 41 Кодекса). Арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела (часть 5 статьи 159 Кодекса). Игнорирование кооперативом содержания определения от 11.06.2025, а также направление его представителем дополнения к кассационной жалобе непосредственно перед судебным заседанием, расценивается судом округа как недобросовестное процессуальное поведение (злоупотребление процессуальными правами), влекущее последствия, предусмотренные частью 2 статьи 41 Кодекса. Если же обратиться к содержательной части поступившего документа, то правовая позиция кооператива по существу спора не изменилась. Правовое обоснование доводов жалобы дополнено ссылками на положения частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и разъяснения, приведенные в пунктах 4.1 – 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Между тем, приводимые в данном документе правовые нормы и разъяснения неприменимы к спорным правоотношениям в силу прямого указания, содержащегося в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Из буквального содержания частей 2 и 9 статьи 17.1 названного Закона следует, что порядок заключения договоров, предусмотренный положениями указанной статьи, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом. В этой связи положения частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» к спору, возникшему из правоотношений сторон по продлению пользования земельным участком, находящимся в публичной собственности,  неприменимы. Следовательно, неприменимы и пункты 4.1 – 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». С учетом изложенного, кассационная жалоба (дополнение) на решение от 29.10.2024 и постановление от 08.04.2025 (на 16 страницах), поступившая от представителя кооператива в электронном виде 15.07.2025 (в 17 часов 04 минуты), судом округа не принимается.

В судебном заседании председатель и представитель кооператива поддерживали доводы жалобы, просили ее удовлетворить.

Представитель администрации в судебном заседании возражал против доводов жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов положениям гражданского и земельного законодательства, а также материалам дела, не подтверждающим право кооператива на предоставление земельного участка на новый срок.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судами, кооператив создан 16.11.1999 с основным видом деятельности – деятельность стоянок для транспортных средств и состоит из 222 человек (членов кооператива).

Постановлением главы администрации города Краснодар от 209.11.2000 № 1952 «О предоставлении ПГСК № 107 "Надежда" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» кооперативу предоставлен в аренду сроком на 2 года земельный участок площадью 7055 кв. м по ул. Игнатова в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.  

На основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 29.06.2004 № 1755 «О предоставлении ПГСК № 107 "Надежда" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией (арендодатель) и кооперативом заключен срочный договор от 24.09.2004 № 4300012896. Кооперативу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:130 для размещения гаражей. Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись государственной регистрации права от 15.11.2004 № 23-01/00-216/2004-688). Земельный участок передан кооперативу по акту приема-передачи, который использовался весь период кооперативом (его членами) в соответствии с целевым назначением (для размещения металлических гаражей).

Кооператив 14.03.2022 обратился в администрацию с заявлением о продлении на три года срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130 со ссылкой на положения статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Администрацией 01.04.2022 кооперативу направлено письмо № 7065/26 об отказе в продлении срока действия договора аренды.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-19134/2022 решение администрации от 01.04.2022 № 7065/26 об отказе в заключении дополнительного соглашения в продлении срока действия договора от 24.06.2004 № 4300012896 признано незаконным. На администрацию возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения по заключению с кооперативом дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130 на срок, не превышающий три года.

Во исполнение судебных актов по делу № А32-19134/2022 между администрацией и кооперативом заключено соглашение от 27.02.2023 № 77 о продлении срока действия договора аренды до 04.01.2024. По условиям договора (пункт 4.3) арендатор имеет право по истечении срока действия договора на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей.

Кооператив 27.11.2023 обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды от 24.09.2004 № 4300012896.

Письмом от 04.12.2023 № 34603/26 администрация отказала заявителю в заключении дополнительного соглашения к договору, сославшись на то, что срок аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130 уже продлевался на основании судебных актов по делу № А32-19134/2022. Земельный кодекс не предоставляет заявителю исключительное право на приобретение испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов после окончания срока действия договора.

Общество, ссылаясь на незаконность решения администрации об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, рассматриваются по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящем разделе, если иные правила административного судопроизводства не предусмотрены федеральным законом (часть 1 статьи 189 Кодекса).

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При разрешении спора по правилам главы 24 Кодекса заявитель должен представить доказательства нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением, действиями или бездействием (пункт 3 части 1 статьи 199 Кодекса). Доказывание обстоятельств законности принятия оспариваемого заявителем решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия (их совершения), возлагается на орган, осуществляющий публичные полномочия (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Разъяснения по применению указанных процессуальных норм содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 28.06.2022 № 21). В нем указано, что рассмотрение дел по правилам главы 24 Кодекса осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 Кодекса). Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 5 Кодекса). Независимо от доводов заявления суд выясняет имеющие значение для дела обстоятельства, в том числе: нарушены ли права, свободы и законные интересы заявителя; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (пункт 15). Осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. Судам необходимо также проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности). В частности, проверяя законность решения, действия (бездействия) по основанию, связанному с несоблюдением требования пропорциональности (соразмерности), судам надлежит выяснять, являются ли оспариваемые меры обоснованными, разумными и необходимыми для достижения законной цели, не приводит ли их применение к чрезмерному обременению граждан и организаций (пункт 17). При разрешении споров, рассматриваемых по правилам главы 24 Кодекса, суд применяет нормы материального права, которые действовали во время возникновения правоотношения с участием заявителя, если из федерального закона не вытекает иное (пункт 24).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, которой установлен исчерпывающий перечень оснований предоставления такого земельного участка без торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права – пунктом 4 названной статьи.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, приведена правовая позиция по применению указанных положений статьи 39.6 Земельного кодекса. Лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи. При отсутствии совокупности условий, названных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Случаи предоставления заинтересованным лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены также нормами иных (специальных) законов, в том числе, положениями статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из следующего. Срок действия договора аренды от 24.06.2004 № 4300012896, с учетом дополнительного соглашения от 27.02.2023 № 77, истек 04.01.2024. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:130 свободен от объектов недвижимости, в том числе, незавершенных строительством, принадлежащих кооперативу, что исключает возможность его предоставления в аренду без проведения торгов. Решение по делу № А32-19134/2022 исполнено, сторонами заключено соглашение от 27.02.2023 № 77 к договору от 24.09.2004 № 4300012896, которым срок аренды земельного участка продлен до 04.01.2024. Подписав данное соглашение, кооператив согласился с условием о сроке продления аренды. Кроме того, администрация путем направления кооперативу уведомления от 17.01.2024 № 44/07 заявила отказ от договора аренды от 24.09.2004 № 4300012896. Данное уведомление свидетельствует о том, что обязательства сторон прекратились. В материалах дела отсутствуют доказательства оспаривания уведомления от 17.01.2024 № 44/07, свидетельствующего о волеизъявлении администрации на прекращение арендных отношений с кооперативом.

Между тем, суды при разрешении спора не учли разъяснения, приведенные в постановлении от 28.06.2022 № 21, а также не применили к правоотношениям сторон положения актуального земельного законодательства, подлежащие применению к разрешаемому спору. Судебными актами по делу № А32-19134/2022 на администрацию возложена обязанность по заключению дополнительного соглашения о продлении срока действия договора от 24.06.2004 № 4300012896 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130 на основании положений статьи 8 Закона № 58-ФЗ. В рамках данного дела кооператив оспорил в арбитражный суд отказ администрации в новом продлении срока действия договора, обосновывая заявление (свое право на предоставление участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130 на новый срок), положениями статьи 39.6 Земельного кодекса и нормами статьи 8 Закона № 58-ФЗ. Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор, не усмотрели законных оснований для предоставления указанного земельного участка в аренду кооперативу по заявленным им основаниям. При этом суды не учли свою активную роль в рассмотрении спора, заявленного кооперативом по правилам главы 24 Кодекса, на что указано в пункте 15 постановления от 28.06.2022 № 21. Суды не приняли во внимание, что не связаны правовой квалификацией спорных отношений, как и не связаны основаниями и доводами заявленных кооперативом требований. Независимо от доводов заявления суд, в том числе по своей инициативе, обязан был выяснить следующие имеющие значение для дела обстоятельства: нарушены ли права и законные интересы заявителя; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 200 Кодекса).

В период до обращения кооператива с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 24.09.2004 № 4300012896 (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2023 № 77) вступили в силу изменения в статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Федеральным законом от 24.07.2023 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (действует с 04.08.2023) статья 3 Закона № 137-ФЗ дополнена пунктом 21.1, в которой указано следующее. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 01.03.2015, однократно имеет право заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса, при условии, что:

1) заключение нового договора аренды такого земельного участка с данным арендатором без проведения торгов не может осуществляться в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса;

2) цели использования земельного участка по новому договору аренды идентичны целям использования земельного участка по ранее заключенному договору аренды такого участка;

3) земельный участок был предоставлен данному арендатору не для целей строительства, реконструкции и (или) эксплуатации зданий и (или) сооружений, являющихся объектами капитального строительства, и на нем отсутствуют объекты капитального строительства;

4) на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у него отсутствует задолженность по арендной плате за два и более периода уплаты арендной платы, предусмотренных ранее заключенным договором аренды;

5) на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

6) такой земельный участок испрашивается арендатором не для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных объектов, которые в соответствии с главой V.6 Земельного кодекса могут быть размещены на земельном участке без его предоставления, установления сервитута;

7) такой земельный участок испрашивается арендатором не для использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 Земельного кодекса.

Таким образом, по общему правилу, предусмотренному пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Однако законом могут быть предусмотрены исключения, одно из которых установлено пунктом 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, введенного в действие Федеральным законом от 24.07.2023 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и действующего с 03.08.2023. Указанное основание предоставления земельного участка является самостоятельным, не связанным с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса и (или) нормами такого специального закона как Закон № 58-ФЗ. Исходя из содержания пункта 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности (в том числе, по договору, возобновленному на неопределенный срок), которому такой участок был предоставлен до 01.03.2015, при выполнении ряда условий имеет право однократно заключить новый договор аренды без проведения торгов сроком на 5 лет. Из материалов дела следует, что с кооперативом не может быть заключен новый договор аренды без проведения торгов в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. При этом цели использования земельного участка сохранены (эксплуатация металлических гаражей), а сам участок изначально не предоставлялся кооперативу для целей строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов капитального строительства, и на нем отсутствуют такие объекты, как установили суды. Также участок не предназначен для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных объектов, размещение которых возможно без предоставления земельного участка и (или) установления сервитута. Кроме того, земельный участок не предназначен для использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 Земельного кодекса. Иные условия, позволяющие заключить с кооперативом однократно договор аренды испрашиваемого земельного участка, подлежат проверке, а соответствующие обстоятельства – установлению. Суды, разрешая спор, не применили к правоотношения сторон положения пункта 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не исследовали возможность предоставления испрашиваемого кооперативом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:130 применительно к условиям, дающим ему возможность претендовать на однократное заключение договора аренды этого участка сроком на 5 лет (без торгов).

В связи с наличием в материалах дела уведомления администрации от 17.01.2024 № 44/07, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее. Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права. Следует учесть, что арендные правоотношения продолжались между сторонами и в период разрешения спора судом первой инстанции (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). При этом срок, определяемый в соответствии с указанной правовой нормой, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя. Действия администрации по отказу от договора от 24.09.2004 № 4300012896 (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2023 № 77) уже после обращения кооператива с заявлением в уполномоченный орган о продлении арендных отношений и в период подачи им заявления в арбитражный суд могут не повлечь законного прекращения арендных отношений. Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса закреплена презумпция разумности и добросовестности действий субъектов гражданского права, которые должны разумно подходить к выбору способа защиты права. Неразумное и недобросовестное поведение приравнивается названным Кодексом к злоупотреблению правом. В соответствии с положениями названной статьи суд вправе признать за арендатором права на предоставление публичного земельного участка на новый срок в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на продление арендных отношений при наличии к тому законных оснований. Уведомление о прекращении договора имеет гражданско-правовой характер. При осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от исполнения обязательства (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). Таким образом, сторона обязательства должна действовать добросовестно – учитывать права и законные интересы другой стороны, воздерживаться от намеренного причинения ей вреда.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Следовательно, действия арендодателя, направленные на прекращение действия договора в период после обращения арендатора за предоставлением земельного участка на новый срок и в арбитражный суд с соответствующим заявлением, с целью воспрепятствования кооперативу реализовать возможность продления арендных отношений, могут свидетельствовать о его недобросовестности.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» указано следующее. Мотивами для отмены судебных актов по основанию, предусмотренному частью 1 статьи 288 Кодекса, могут быть, в частности, противоречия между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, неправильное определение судом характера спорного материального правоотношения, неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявления кооператива суд округа находит преждевременным, сделанным при неприменении норм материального права, подлежащих применению, без надлежащего исследования и должной оценки представленных в материалы дела доказательств. Поэтому обжалуемые ответчиком судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. При этом суд кассационной инстанции не усматривает процессуальных оснований в направлении дела на новое рассмотрение для его разрешения в ином судебном составе, поскольку соответствующие мотивы для принятия такого решения в кассационной жалобе кооперативом не приведены.

При новом рассмотрении суду следует учесть отмеченные недостатки, исследовать с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, обстоятельства, на которые стороны ссылаются в обоснование своих доводов и возражений. Спор необходимо разрешить исходя из подлежащих применению норм материального и процессуального права, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного разрешения спора.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что кооперативом при подаче кассационной жалобы в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в размере 50 тыс. рублей (платежное поручение от 21.05.2025 № 65).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2025 по делу № А32-3856/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского  края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов


Судьи                                                                                                                    В.А. Авдякова


                                                                                                                               А.И. Мещерин