Решение от 8 октября 2025 г. по делу № А57-6488/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-6488/2025
09 октября 2025 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 25.09.2025 года

Полный текст решения изготовлен 09.10.2025  года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимаковой О.Н. (до перерыва), секретарем судебного заседания Жучковой Д.А., рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (410031, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Администрация, Истец)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Агроком – М» (410039, 413124, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (далее – ООО «Агроком – М», Ответчик)

о расторжении договора аренды земельного участка,

Третье лицо:

Комитет по управлению имуществом города Саратова, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

при участии:

от истца – (до перерыва) ФИО1, по доверенности от 13.08.2025г., (после перерыва)- ФИО2, по доверенности от 21.10.2024 г.,

от ответчика – ФИО3, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация с исковым заявлением к ООО «Агроком – М», в котором просит расторгнуть договор от 10.06.2004 №577 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010123:219, площадью 66 573 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, п. Зональный, предоставленного на основании постановления администрации города Саратова от 03.06.2004 №127А-78.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом города Саратова, ОГРН: <***>, ИНН: <***>.

Третье лицо не явилось в судебное заседание, признается извещенным надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства в порядке статьи 121,123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Неявка в заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени разбирательства дела, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в нем материалам в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявлений по статьям 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений.

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо отзыв на иск не представило.

Судом объявлялся перерыв в судебном заседании с 11.09.2025г. до 25.09.2025г – 10 час. 50 мин. и до 25.09.2025г. – 15 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание объявлено продолженным.

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении,  в отзыве ответчика на иск, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, ООО «АГРОКОМ»-М» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:010123:219, площадью 66573 кв.м, расположенного под адресу: г. Саратов, п. Зональный, с видом разрешенного использования: «торговые центры (торгово-развлекательные комплексы) общей площадью свыше 5000 кв.м», предоставленного сроком по 03.06.2053 в соответствии с договором аренды земельного участка от 10.06.2004 № 577, заключенному на основании постановления администрации города Саратова от 03.06.2004 № 127А-78.

Свои исковые требования истец основывает на том, что в результате осмотра указанного выше земельного участка, проведенного отделом контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельный участок не огорожен, доступ на него не ограничен. Над частью участка расположено металлическое сооружение, предположительно ТП, бетонные столбы линии электропередач, в том числе высоковольтная линия электропередач, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность. Земельный участок свободен от строений.

Таким образом, истец считает, что вопреки условиям договора аренды земельный участок не используется в целях строительства более трех лет.

По мнению истца, неиспользование арендатором земельного участка согласно его назначению и целях предоставления является нарушением договорных отношений, поскольку вид разрешенного использования земельного участка является существенным условием договора.

Таким образом, истец считает, что в нарушение условий договора земельный участок не используется ответчиков для размещения причала  маломерных судов, что соответствует виду разрешенного использования.

Кроме того,  истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ответчик не вносит арендную плату за землю и по состоянию на 18.12.2024 задолженность по договору аренды составляет 8 601 465, 81 руб., в том числе: по арендной плате 8 080 595, 79 руб., пени 520 870, 02 руб. Из них решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2024 по делу № А57-10656/2024 взыскана задолженность на сумму 3 589 950, 95 руб., погашение которой не произведено.

В связи с тем, что спорный земельный участок свободен от застройки и не используется арендатором в целях строительства более трех лет 19.12.2024 в адрес ответчика направлено предупреждение.

03.02.2025 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ООО «АГРОКОМ-М» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

С учетом того, что до настоящего времени ответчик добровольно не расторг договор аренды, истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора от 10.06.2004 №577 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010123:219.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что ООО «Агроком-М» приобрело право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010123:219, площадь 66573 кв.м. на основании договора замены стороны в обязательстве 18 февраля 2021 года. За уступаемое право ООО «Агроком-М» уплатило 10 000 000 (Десять миллионов) рублей. Непосредственно после перевода прав Арендатора земельного участка ООО «Агроком-М» приступило к освоению данного земельного участка. Были проведены ряд переговоров, были найдены партнеры, которые готовы инвестировать в строительство торгового центра.

Так, 07 октября 2021 года между ООО «Агроком-М» и ООО «Комплекс-КК и К» был заключен договор на выполнение проектно-изыскательских работ, согласно которому были произведены инженерно-геологические изыскания и проект планировочной организации земельного участка на объекте: Торговый центр на кадастровом участке 64:48:010123:219 пос. Зональный г. Саратов». Стоимость работ составила 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

Торговый центр планировалось построить для размещения торговых мест для российских и иностранных фирм.

29 июня 2022 года между ООО «Агроком-М» и ООО «Комплекс-КК и К» был заключен договор на выполнение проектных работ, согласно которому должны были производиться проектные работы, по итогам которых, ООО «Комплекс-КК и К» должно было изготовить проект Торгового центра, который планировалось построить на данном земельном участке. Стоимость работ составила 870 000 (восемьсот семьдесят тысяч) рублей

Впоследствии некоторые иностранные торговые компании, которые готовы были размещаться в торговом центре, планируемом к постройке, перестали работать на территории Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ основанием для расторжения договора является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Под освоением понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования участка. Прежде чем начать строительство необходимо провести подготовительные работы по выравниванию земельного участка, получить технические условия для присоединения инженерных коммуникаций и ввести их в эксплуатацию. Освоение участка, предоставленного для строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. Именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования участка, служащий основанием для прекращения арендных отношений (ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ).

Ответчик пояснил, что ООО «Агроком-М» не получало разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010123:219, площадью 66573 кв.м., расположенном по адресу: г. Саратов, п. Зональный. Таким образом, по мнению ответчика, п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ в данном случае не может быть применим как основание для расторжения договора.

Кроме того, ответчик указывает на то, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01 февраля 2021 года № 65-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» кадастровая стоимость данного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010123:219, общей площадью 66 573 +\-5.15 кв.м, расположенного по адресу: Саратов, п. Зональный, по состоянию на 01 января 2022 года была определена в размере 153 915 923,87 рублей. В связи с тем, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010123:219, площадь 66573 кв.м. была несоразмерно увеличена, была увеличена и арендная плата за данный участок.

19 октября 2023 года ООО «Агроком-М» обратилось в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 13 октября 2023 года, составленный оценщиком Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией -Некоммерческим партнерством «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010123:219, общей площадью 66 573 +\ 5.15 кв.м, расположенного по адресу: Саратов, п. Зональный, по состоянию на 02 октября 2023 года определена в размере 113 574 000 рублей.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от 15 ноября 2023 года ООО «Агроком -М» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Не согласившись с принятым решением в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости ООО «Агроком-М» обратилось в Саратовский областной суд с административным исковым заявлением. Дело № За-28/2024.

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро». В результате проведенной экспертизы было установлено, что рыночная стоимость данного земельного участка составляет по состоянию на 02 октября 2023 года определено в размере 125 600 000 рублей.

Спор об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:010123:219, площадь 66573 кв.м., расположенного по адресу: Саратов, п. Зональный происходил с 19.10.2023 года по 23 августа 2024 года (решение вступило в законную силу 24.09.2024 года). После чего документы были направлены для внесения соответствующих изменений в системе кадастрового учета, после чего Комитет по управлению имуществом произвел перерасчет арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером 64:48:010123:219, площадь 66573 кв.м., расположенный по адресу: Саратов, п. Зональный.

В связи с возникшим спором ООО «Агроком-М» не производило оплату арендных платежей.

Однако, как утверждает ответчик, в настоящее время вся задолженность погашена, в том числе пени за просрочку оплаты аренды. Земельный участок обработан, находится в надлежащем состоянии. За период владения (с 18.02.2021 года по 21.04.2025 года - 4,2 года) земельным участком с кадастровым номером 64:48:010123:219 ООО «Агроком-М» потратило на его содержание и освоение более 15000000 рублей.

В подтверждение своих доводов ответчик представил доказательства оплаты арендной платы и фотоматериалы.

С учетом данных обстоятельств, ответчик считает исковые требования Администрации муниципального образования «Город Саратов» о расторжении договора аренды земельного участка № 286 от 29.06.2012 с кадастровым номером 64:32:024919:95, не подлежащими  удовлетворению.

Изучив материалы дела, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).                                                                                        

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.ст. 309,310 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) сформулирована следующая правовая позиция. В случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), в пункте 23 разъяснил следующее.

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что данное положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы; необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения от 29.10.2020 N 2466-О, от 17.07.2018 N 1752-О, от 27.03.2018 N 644-О, от 20.04.2017 N 873-О, от 29.09.2016 N 1958-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 24.10.2013 N 1617-О).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определениях от 26.08.2016 N 309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 N 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 N 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 N 308-ЭС21-23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Ответчиком в материалы дела представлены надлежащие доказательства того, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010123:219, площадью 66 573 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, п. Зональный, с видом разрешенного использования: «торговые центры (торгово-развлекательные комплексы) общей площадью свыше 5000 кв.м.», предоставленного сроком по 03.06.2053 планируется строительство торгово-развлекательного комплекса и в настоящее время арендатор в разумные сроки формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий  указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению.

Ответчиком в подтверждение конкретных действий, направленных арендатором на получение разрешения на строительство в материалы дела представлены совокупность доказательств, прямо свидетельствующих об использовании земельного участка в строгом соответствии с целевым назначением.

В частности, арендатором заключены договоры на выполнение проектно-изыскательных работ, на выполнение проектных работ, на выполнение работ по подготовке и установке металлоконструкций, получен технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий.

Задолженность по уплате арендных платежей отсутствует.

Все предусмотренные договором обязательства исполняются арендатором надлежащим образом.

С учетом данных обстоятельств, суд считает, доводы истца  о существенном характере нарушения, допущенного арендатором, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.03.2025 по делу №А57-6488/2025 подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.03.2025 по делу №А57-6488/2025 - отменить.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.


Судья                                                                                                    Ю.С. Святкина