Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А40-194714/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-194714/23-180-1571
24 мая 2024 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 24 мая 2024 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЕАЛ" (124365, ГОРОД МОСКВА, ЗЕЛЕНОГРАД ГОРОД, ЗАВОДСКАЯ УЛИЦА, 18, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

О признании недействительной сделкой одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 19.01.2007 №М-10-505714, выраженного в уведомлении от 01.06.2023 №ДГИ-И-35364/23, применении последствия недействительности сделки.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 06.03.2024г.

От ответчика – ФИО2, дов. №ДГИ-Д-1667/23 от 11.12.2023г.

От третьих лиц:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ – неявка, извещен

ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ – ФИО2, дов. №4-47-2781/23 от 29.11.2023г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований:

-о признании недействительной одностороннюю сделку Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 19.01.2007 № М-10-505714, выраженную в уведомлении от 01.06.2023 № ДГИ-[И-35364/23.

-о применении последствия недействительности сделки путем восстановления в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003003:30 записи № 77-77-10/003/2007-1 от 19.04.2007 о государственной регистрации Договора аренды земельного участка от 19.01.2007 № [М-10-505714, заключенного между ООО «ДЕАЛ» и Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддерживал, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «ДЕАЛ» (Арендатор) заключен срочный договор аренды от 19.01.2007 № М-10-505714 земельного участка (категория земель - земли поселений) площадью 1 276 кв.м., с кадастровым номером 77:10:0003003:30, расположенный по адресу: г. Зеленоград, Проектируемый проезд № 684, дом 2, строения 3, 4, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации производственно-складской базы (земли под промышленными объектами) (далее Договор аренды).

Уведомлением от 01.06.2023 № ДГИ-И-35364/23 (далее - уведомление) Департамент проинформировал Общество о расторжении в одностороннем порядке Договора аренды со ссылкой на ст.ст. 407, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Истец считает, что уведомление направлено на незаконном основании, со ссылкой на норму нрава, не регулирующую спорные правоотношения, такое уведомление нарушает права ООО «ДЕАЛ» и условия Договора аренды, является недействительным и не порождает никаких юридических последствий.

В ответ на указанное уведомление ООО «ДЕАЛ» направило в Департамент и Управление Росреестра по Москве заявление ООО «ДЕАЛ» от 14.06.2023 о недействительности (ничтожности) уведомления от 01.06.2023, о его несоответствии федеральному законодательству.

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Пунктом 51 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.06.2015 № 25 установлено, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо нрава и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2.1 Договора аренды был определен срок действия договора с 15.05.2006 по 14.05.2011.

Истец ссылается на то, что пунктом 2.3 Договора аренды Стороны установили порядок его продления и срок, на который Договор аренды продлевается, поскольку согласно пункту 2.3 Договора аренды "в случае использования Арендатором земельного участка с согласия Арендодателя после окончания срока действия этого Договора, настоящий Договор прекращает свое действие с момента заключения договора аренды на новый срок".

В силу абз. 2 ст. 190 ГК РФ срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следовательно, по мнению истца, стороны заключили Договор аренды на определенный срок и после его истечения предусмотрели продление срока действия Договора аренды также на определенный срок - до заключения договора аренды на новый срок.

Истец считает, что в нарушение указанных условий Договора аренды Департамент в оспариваемом уведомлении ссылается на неприменимые к спорным правоотношениям нормы ст.ст. 407, 610, 621 ГК РФ, регулирующие порядок расторжения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок или возобновленных также на неопределенный срок, которым Договор аренды не является.

Пунктом 1 части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено право юридических лиц, являющихся арендаторами находящихся в государственной собственности земельных участков, на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен юридическому лицу без проведения торгов как собственнику здания, сооружения на нем расположенного (п. 17 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Следовательно, в силу пункта 2.3 договора аренды от 19.01.2007 № М-10-505714 и п. 1 ст. 610 ГК РФ указанный договор аренды продлился на срок до наступлении события, то есть до заключения нового договора аренды, т.е. он является срочным, поэтому такой договор не может быть расторгнут по правилам расторжения бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ), а может быть расторгнут досрочно по правилам, установленным для срочных договоров, то есть по основаниям, предусмотренным самим Договором аренды, или в судебном порядке в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Истец также указывает на то, что расторжение договора не может осуществляться произвольно, сторона, желающая расторгнуть договор должна обладать правом на расторжение договора.

Порядок расторжения договоров аренды, заключенных на определенные срок, предусмотрен ст. 619 ГК РФ, которая подлежит применению к спорным правоотношениям.

Статьей 619 ГК РФ урегулирован порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, который предусматривает право арендодателя досрочно расторгнуть договора аренды исключительно в случае нарушений арендатором своих обязательств по договору аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок».

В п. 2 ст. 450 ГК РФ закреплено право на расторжение по требованию одной из сторон договора по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды в пунктах 6.1 и 8.1 установлен исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения Договора аренды по инициативе Арендодателя.

Согласно п. 6.1 Договора аренды «Арендодатель имеет право расторгнуть Договор в установленном законом порядке, в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- использования Участка не по целевому назначению;

-использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и (или) г. Москвы;

-осуществления Арендатором без согласия на то Арендодателя сделок с правом (долей в праве) аренды Участка, а также передачи Участка в субаренду, размещения Арендатором без согласия Арендодателя недвижимого имущества иных лиц на Участке.

Расторгнуть Договор также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и г. Москвы.».

Согласно п. 8.1 Договора аренды «изменение и расторжение Договора аренды производится при наличии прямых указаний закона или при наступлении обстоятельств, указанных в Договоре, а также по соглашению Сторон в порядке, предусмотренном законодательством и Договором.».

Следовательно, Договором аренды от 19.01.2007 № М-10-505714 предусмотрено право Арендодателя на его расторжение исключительно в случае нарушение Арендатором условий договора (п. 6.1, п. 8.1 Договора аренды).

Досрочное расторжение срочного Договора аренды, в соответствии с п. 2.3 заключенного на определенный срок, определенный наступлением события - до заключения договора аренды на новый срок, возможно исключительно по основаниям, предусмотренным ст.ст. 450, 619 ГК РФ и Договором аренды, которых в спорных правоотношениях не имеется. Такими основаниями для досрочного расторжения Договора аренды не может быть просто желание Департамента прекратить аренду земельного участка, предоставленного ООО «ДЕАЛ» в аренду как собственнику объектов недвижимого имущества.

Истец считает, что отказ Департамента является незаконным и немотивированным, поскольку ООО «ДЕАЛ» не допускало никаких нарушений условий Договора аренды, напротив ежеквартально вносило арендные платежи, которые Департаментом принимались и принимаются без каких-либо возражений на открытый и действующий финансовый лицевой счет по Договору аренды, что подтверждается выпиской о состоянии финансово-лицевого счета № М-10-505714-001 между ООО «ДЕАЛ» и Департаментом (по состоянию на 08.06.2023), в которой Департаментом указано, что но Договору аренды от 19.01.2007 № М-10-505714 задолженности но основному платежу и пени не имеется (Приложение № 5).

Ввиду отсутствия у ООО «ДЕАЛ» нарушений условий срочного Договора аренды от 19.01.2007 № М-10-505714, заключенного и продленного на срок до заключения договора аренды на новый срок, незаконным является уведомление Департамента от 01.06.2023 об отказе от срочного Договора аренды от 19.01.2007 № М-10-505714 в соответствии со ст. 407, 610, 621 ГК РФ, применяемыми к расторжению бессрочных договоров.

Истец также считает, что уведомление от 01.06.2023 об отказе Департамента от срочного договора аренды от 19.01.2007 № М-10-505714 является ничтожным, поскольку нарушает ст. 610 ГК РФ и ст. 619 ГК РФ, а также посягает на публичные интересы, состоящие в ежеквартальном получении арендных платежей, посягает на права и охраняемые законом интересы ООО «ДЕАЛ», гарантированные ему пунктом 1 части 3 статьи 39.6, п. 17 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

В этой связи в силу п. 2 ст. 450.1 ГК РФ оспариваемое уведомление не соответствует закону, нарушает права и законные интересы ООО «ДЕАЛ» на владение и пользование земельным участком под расположенными под ним зданиями, являющимися собственностью ООО «ДЕАЛ» и не порождает никаких юридических последствий, связанных с расторжением, в связи с чем договор аренды является действующим.

Следовательно, по истечении 3-х месяцев с даты указанного одностороннего ничтожного уведомления не имеется правовых оснований для внесудебного погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее - ЕГРН) записи от 19.04.2007 № 77-77-10/003/2007-1 о регистрации Договора аренды земельного участка от 19.01.2007 №М-10-505714.

Истец также ссылается на то, что в 2005 году ООО «ДЕАЛ» приобрело в собственность нежилые здания по адресу: г. Москва, <...>, стр. 4, и зарегистрировало право собственности ООО «ДЕАЛ» в Управлении Росреестра по Москве, что подтверждается выписками из ЕГРН (записи о государственной регистрации права собственности № 77-77-10/002/2005-354 от 14.05.2005, № 77-77-10/002/2005-350 от 16.05.2005).

Указанные нежилые здания расположены на земельном участке с кадастровым № 77:10:0003003:30, что подтверждается Договором аренды и выпиской из ЕГРН на земельный участок.

Следовательно, ООО «ДЕАЛ» имеет исключительное право на аренду земельного участка под зданиями, принадлежащими ему на праве собственности, и не может быть произвольно лишено нрава аренды.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.621 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Срок действия спорного договора аренды от 19.01.2007 № М-10-505714 истек 15.05.2011, после чего, ввиду отсутствия возражений обеих сторон договора, последний был возобновлен на неопределенный срок.

В силу абзаца 2 части 2 статьи 610 ГК РФ, если срок действия договора аренды истек, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Руководствуясь ст. 407, 610, 621 ГК РФ, Департамент уведомлением от 01.06.2023 № ДГИ-И-35364/23 сообщил Арендатору об одностороннем расторжении договора аренды от 19.01.2007 № М-10-505714. В указанном письме Департамент уведомил Общество об отказе от договора аренды ввиду истечения срока его действия, указав, что по истечении одного месяца с даты направления уведомления указанный договор аренды будет считаться прекращенным. Данное Уведомление направлено по всем известным адресам ООО «ДЕАЛ», и получено последним 05.06.2023 (ШПИ: 12599374117742, ШПИ: 12599374117728).

Суд соглашается с доводами Департамента о том, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить срочный режим аренды.

Кроме того, согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 4, 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "О практике разрешения споров, связанных с арендой», при одностороннем отказе исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В рассматриваемом случае договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя по правилам статей 610, 621 ГК РФ, что не противоречит положениям статьи 22 ЗК РФ.

Суд не усматривает в действиях ответчика какого-либо злоупотребления правом с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес и как следствие, односторонняя сделка Департамента по расторжению договора аренды от 19.01.2007 № М-10-505714, оформленная уведомлением от 01.06.2023 № ДГИ-И-35364/23, соответствует положениям названных норм права.

Суд также принимает во внимание условия спорного договора, при этом исходит из его буквального толкования как это предусмотрено ст.431 ГК РФ.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия – до 14 мая 2011г.

Указание в п.2.3 договора на то, что "в случае использования Арендатором земельного участка с согласия Арендодателя после окончания срока действия этого Договора, настоящий Договор прекращает свое действие с момента заключения договора аренды на новый срок" не свидетельствует о том, что он заключен на новый срок с учетом правовой позиции, изложенной в п.4 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2022 № 66.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65, 71, 75, 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Т.А. Ламонова