Решение от 11 сентября 2024 г. по делу № А49-4761/2024

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А49-4761/2024
г. Пенза
12 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена  9 сентября 2024года

В полном объеме решение изготовлено 12 сентября 2024 года


Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции дело по иску

Управления муниципального имущества <...>, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мегастрой Девелопмент» (ФИО1 ул., стр. 3, офис 101, литер А, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 127428 руб. 37 коп.

при участии:

от ответчика -  конкурсный управляющий ФИО2 (определение) 



У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мегастрой Девелопмент» о взыскании суммы 127428 руб. 37 коп., в том числе: 120899 руб. 78 коп. – задолженность по внесению арендной платы за период с 01.12.2023 по 31.03.2024 по договору аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства от 31.05.2019 №34/19, 6528 руб. 59 коп. – пени за период с 12.12.2023 по 20.03.2024, и о возмещении судебных издержек в размере почтовых расходов в сумме 160 руб. 80 коп.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 24.05.2024 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

От представителя ответчика поступил отзыв на иск в котором указано, что земельный участок был передан арендатору с целью строительства многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 3.1. договора срок его действия составляет три года – с 31.05.2019 по 30.05.2022. Арендатор исполнил условия договора и на нём был возведён многоквартирный жилой дом. В соответствии с разрешением на строительство от 10.06.2022 № 58-29-29-2022 был введён в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (стр. №30), расположенный по адресу: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Ладожская, д. 145, расположенный на земельном участке 58:29:1008004:8148. Таким образом, договор аренды прекратил своё действие с даты ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, т.е. с 10.06.2022.

Определением от 22.07.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначив предварительное судебное заседание на 09.09.2024.

Представитель истца в предварительное судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о чем свидетельствует почтовое уведомление.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Учитывая, что истцом не были заявлены возражения относительно перехода из предварительного судебного заседания в основное судебное заседание, арбитражный суд, с учетом мнения представителя ответчика, руководствуясь ч.1 статьи 123, ч.4 статьи 137АПК РФ, завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя ответчика, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 31.05.2019  между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (Арендодатель) и  обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мегастрой Девелопмент» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства № 34/19, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 58:29:1008004:8148 площадью 6038 кв.м., находящийся по адресу: <...> именуемый в дальнейшем «Участок».

Участок предоставляется под разрешенное использование, установленное в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Пензы, утвержденными решением Пензенской городской думы от 22.12.2009 №229-13/5 (в ред. от 26.05.2015) и в соответствии со сведениями из ЕГРН на момент заключения договора  - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки. Участок относится к землям населенных пунктов (п.п. 1.2.-1.3 договора).

Договор заключен на 3 года с 31.05.2019 по 30.05.2022 (п. 3.1. договора).

Арендная плата за пользование участком составляет 763489 руб. 70 коп. в год, 63624 руб. 14 коп. в месяц (п. 3.3. договора).

Согласно п. 3.5 договора арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Пензенской области. При этом индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится на год, следующий за годом, в котором, произошло такое изменение.

В случае изменения ключевой ставки Банка России арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была изменена ключевая ставка Банка России, но не чаще чем один раз в год. При этом индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится Арендатором ежемесячно, до 10-го числа месяца включительно, за который производится платеж (п. 3.6 договора).

Согласно п. 5.1 договора в случае нарушения Арендатором п. 3.6, п. 3.7 Договора начисляются пени в размере 0,1 процента невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с заключенным договором ответчику по акту приема - передачи земельного участка сдаваемого в аренду от 31.05.2019 передан земельный участок с кадастровым номером 58:29:1008004:8148 площадью 6038 кв.м., находящийся по адресу: <...>. Стороны соглашаются, что земельный участок фактически перешел в пользование Арендатора с 31.05.2019.

23.05.2022 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства №34/19 которым продлен срок действия договора по 30.05.2025.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.07.2022 по делу №А49-12124/2021 ООО «Специализированный застройщик «Мегастрой Девелопмент» признано несостоятельным (банкротом). В отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков». Определением от 24.04.2024 срок конкурсного производства продлен до 25.10.2024.

Указывая на то, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнены ненадлежащим образом, направленная претензия № 7-646 от 20.03.2024 с требованием оплаты задолженности по арендной плате за земельный участок за период с декабря 2023 года по март 2024 года в сумме 120899 руб. 78 коп. и пени в сумме 6528 руб. 59  коп. за период с 12.12.20123 по 20.03.2024 оставлена без удовлетворения, Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в арбитражный суд с данным иском.

Вместе с тем, рассмотрев материалы дела, оценив доводы и возражения ответчика, арбитражный суд признает исковые требования Управления муниципального имущества г. Пензы о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок за период с декабря 2023 года по март 2024 года в сумме 120899 руб. 78 коп. и пени в сумме 6528 руб. 59  коп. за период с 12.12.20123 по 20.03.2024 подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 289  ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО3, ФИО4 и ФИО5" (далее - Постановление N 12-П), основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Так, в силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с частью 6 статьи 16 названного закона выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Нормы ГК РФ и ЖК РФ в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22).

Так, в соответствии с пунктом 66 данного Постановления, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется; в силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Из пункта 67 постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

На основании пункта 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона - положений ЖК РФ и Вводного закона, Вводный закон устанавливает лишь специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Специальными положениями части 1 статьи 16 Федерального закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с приведенными нормами права, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума № 10/22 следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ООО «СЗ «Мегастрой Девелопмент» 16.02.2018 выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома №58-29044-2018 на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1008004:8148.

Земельный участок с кадастровым номером 58:29:1008004:8148 поставлен на кадастровый учет 19.03.2019.

В соответствии с разрешением от 10.06.2022 № 58-29-29-2022 многоквартирный жилой дом (стр. №30), расположенный на спорном земельном участке, по адресу: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Ладожская, д. 145, введён в эксплуатацию.

По запросу суда публично-правовая компания «Роскадастр» представила в материалы дела выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости №КУВИ-001/2024-197206269 от 02.08.2024, согласно которой государственная регистрация права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме №145 по ул. Ладожская в г.Пензе проведена 21.06.2022.

Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:29:1008004:8148, на котором расположен МКД, у всех собственников помещений возникло с 21.06.2022 в силу закона. И собственник утратил право на распоряжение земельным участком. Соответственно, обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком у ответчика перед истцом прекратилось.

Принимая во внимание, что истец в нарушение ст. 65 АПК РФ установленные судом обстоятельства по делу не оспорил, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В связи с чем, исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в иске истцу отказано, судебные издержки в размере почтовых расходов в сумме 160 руб. 80 коп. относятся на истца.

Так как истец освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина за подачу иска с истца взысканию не подлежит.

В соответствии со ст.177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, - 



Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы оставить без удовлетворения. Судебные издержки отнести на истца.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.



Судья                                                                                                   С. А. Новикова