Решение от 5 апреля 2024 г. по делу № А32-68323/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-68323/2023
г. Краснодар
05 апреля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2024 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гоовым Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «РЕЗИДЕНЦИЯ» (ИНН: <***>)

заинтересованные лица:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: <***>)

Департамент архитектуры и градостроительства администрации МО г. Сочи (ИНН: <***>)

о признании недействительным постановления Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.10.2023 № 3197, признании недействительным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта


при участии:

от заявителя: ФИО1

от заинтересованного лица (администрации): ФИО2

от заинтересованного лица (департамента): не явился, извещен



УСТАНОВИЛ:

ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «РЕЗИДЕНЦИЯ» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации МО г. Сочи Краснодарского края, к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации МО г. Сочи с требованиями о признании недействительным постановления Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.10.2023 № 3197, признании недействительным решения Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Сочи об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта.

В судебное заседание заинтересованное лицо - Департамент архитектуры и градостроительства администрации МО г. Сочи, уведомленное надлежащим способом о дате, времени и месте заседания, явку представителя не обеспечило.

В судебном заседании заявитель настаивал на удовлетворении заявления.

Заинтересованно лицо - Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края против удовлетворения заявления возражала по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

В судебном заседании 13.03.2024г. в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 27.03.2024 в 12 час 00 мин., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие сторон.

От заявителя в электронном виде поступил частичный отказ от заявленных требований.

В судебном заседании 27.03.2024г. объявлен перерыв до 16 час. 20 мин. 02.04.2024г., по окончании которого заседание продолжено в отсутствие сторон.

Согласно ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

От заявителя поступило ходатайство об отказе от требований в части признания незаконным решения Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Резиденция» в выдаче разрешения на строительство объекта «Гостиница на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 в Адлерском районе г. Сочи, в <...>», оформленного письмом от 08.11.2023г. №24454415 и об обязании Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи выдать разрешение на строительство.

Поскольку отказ ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «РЕЗИДЕНЦИЯ» от части указанных требований не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, он подлежит принятию судом.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При указанных обстоятельствах производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает заявленные требования в остальной части подлежащими удовлетворение по следующим основаниям..

Как следует из материалов дела, на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 10.09.2007 № 4900004312 находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:41, площадью 8578 кв. м, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, шт. Красная поляна, ул. Мичурина, предоставлен в долгосрочную аренду ООО «Югпромстрой» в целях обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

В настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 является ООО «СЗ Резиденция» (далее - общество, застройщик), что подтверждается актуальными данными ЕГРН.

Постановлением администрации города Сочи от 05.04.2019 № 458 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 по улице Мичурина, поселок Красная Поляна Адлерского района города Сочи» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 площадью 8587 кв.м изменен с «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» на «апарт-отель».

Постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 15.10.2021 года № 2261 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, <...>» вид разрешенного использования указанного земельного участка приведен в соответствие классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 - «гостиничное обслуживание» (код 4.7).

В договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения (дополнительные соглашения договору аренды от 10.09.2019 и от 03.11.2021).

Общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Гостиница на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 в Адлерском районе г. Сочи, в <...>».

К заявлению приложены документы, необходимые для рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство.

08.11.2023г. Департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство.

В письме от 08.11.2023 № 24454415 департамент архитектуры указал на отмену постановления от 15.10.2021 № 2261 постановлением Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.10.2023 № 3197 и несоответствие в связи с этим вида разрешенного использования земельного участка «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» проектируемому объекту.

Постановлением от 23.10.2023 № 3197 изменен вид разрешенного использования земель» спорного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 на предусмотренный договором аренды «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», и отменено постановление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 15.10.2021 года № 2261 об установления соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру Краснодарский край, город Сочи, <...>».

Общество, полагая, что указанное постановление от 23.10.2023 № 3197 принято администрацией в отсутствие законных оснований и является недействительным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При решении вопроса об обоснованности требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как указывает заявитель, установление оспариваемым постановлением администрации земельному участку с кадастровым номером 23:49:0420016:41 вида разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» противоречит документам территориального планирования города Сочи.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Виды разрешенного использования земельных участков, а равно объектов капитального строительства определяются на основе градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны, входящего в состав правил землепользования и застройки (часть 9 статьи 1, пункт 3 части 2 и часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Разрешение на условно-разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 N 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 N 18-КГ14-182).

В соответствии с переходными положениями, закрепленными в пункте 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ), до принятия утвержденных в установленном Градостроительным кодексом правил землепользования и застройки, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений статьи 39 Градостроительного кодекса. Таким образом, до утверждения на территории муниципального образования правил землепользования и застройки, главе местной администрации предоставлены полномочия по принятию решений об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования. Соответствующее решение принимается с учетом результатов публичных слушаний, проводимых с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, применительно к которому изменяется разрешенный вид использования. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия. На основании заключения о результатах публичных комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. На основании указанных рекомендаций глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Действующим на территории муниципального образования генеральным планом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 установлена функциональная зона «Зона коммунально-инженерного назначения, курортно-гостиничных учреждений».

Действующими Правилами землепользования и застройки земельный участок отнесен к территориальной зоне «РК» - лечебно-оздоровительных учреждений.

Таким образом, установленный оспариваемым постановлением администрации вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» не входит в перечень видов разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне «РК» и не соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Установление земельному участку вида разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» не соответствует также фактическому использованию земельного участка.

В границах земельного участка расположены следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности: нежилое здание (склад строительных материалов), здание (котельная), жилой дом, здание проходной (нежилое здание), ни один из которых не является зданием или сооружением производственной базы.

Правовое регулирование градостроительной деятельности, осуществляемое в целях устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1 статьи 2 Градостроительного кодекса) предусматривает необходимость соотнесения законных интересов лиц, основанных, в том числе на существующем землепользовании, и интересов публичных образований, возникающих в ходе принятия градостроительных решений, обеспечивающих потребности общества в целом (часть 1 статьи 9 Градостроительного кодекса).

Данный подход конкретизирован в части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса, согласно которому границы территориальных зон устанавливаются с учетом как функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, так и сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Кроме того, должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков. Согласование частных и публичных интересов обеспечивается возможностью эксплуатации таких земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого правилами землепользования и застройки муниципального образования (части 8 и 9 статьи 36 Градостроительного кодекса).

С учетом положений статьи 209 Гражданского кодекса собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

В пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано следующее.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Согласно правовым позициям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 739-О-О, пункте 37 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022) (утвержден 01.06.2022), часть 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными и не нарушать законных прав граждан.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства.

В свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать прав и законных интересов того, в отношении кого он был вынесен.

Вместе с тем, как было указано выше, в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», установленный оспариваемым постановлением, противоречит действующим на территории муниципального образования г. Сочи генеральному плану, Правилам землепользования и застройки, а также не соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2017 N 307-ЭС17-17804, учитывая, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора аренды и невозможно без изменения такого договора.

При указанных обстоятельствах, поскольку спорный земельный участок находится в аренде у общества (заявителя), односторонними действиями органа местного самоуправления по изданию оспариваемого постановления об изменении вида разрешенного использования земельного участка, который противоречит нормам градостроительного зонирования, нарушены права общества.

При таких обстоятельствах требования заявителя о признании недействительным постановления Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.10.2023 № 3197 подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст. ст. 110, 150, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Принять отказ заявителя от заявленных требований в части признания незаконным решения Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Резиденция» в выдаче разрешения на строительство объекта «Гостиница на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 в Адлерском районе г. Сочи, в <...>», оформленного письмом от 08.11.2023г. №24454415 и об обязании Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи выдать разрешение на строительство.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Признать недействительным постановление Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 23.10.2023г. № 3197 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, <...> и отмене постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 15.10.2021 года № 2261 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, <...>».

Взыскать с Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: <***>) в пользу ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «РЕЗИДЕНЦИЯ» (ИНН: <***>) 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «РЕЗИДЕНЦИЯ» (ИНН: <***>) справку на возврат из федерального бюджета 3 000 руб. уплаченной платежным поручением от 21.11.2023г. №3 госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.



Судья Н.А. Ермолова