Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А56-26238/2017

3868/2017-649801(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26238/2017
26 декабря 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2017 года. Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Вариант" (адрес: 193312, Санкт- Петербург, пр. Солидарности, д. 5, литер. А, пом. 1Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

третьи лица: 1) Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

3) Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга

об обязании заключить договоры

при участии от истца: ФИО2 – доверенность от 02.04.2017, от ответчика: ФИО3 – доверенность от 29.12.2016,

от третьих лиц: 1) явился (уведомлен, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя).

2) ФИО4 – доверенность от 09.01.2017, 3) не явился (извещен).

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Комитет)

- об обязании заключить с Истцом договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: <...>, литера Б, помещение 1-Н, площадью 80,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:1 с

использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных Истцом, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта составляет 2 327 356 (два миллиона триста двадцать семь тысяч триста пятьдесят шесть) рублей, НДС не облагается»

- об обязании заключить с Истцом договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: <...>, литера Б, помещение 3-Н, площадью 52,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:3 с использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных Истцом, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта составляет 1 566 932 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать два) рубля, НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества).

31.05.2017 в суд от Фонда имущества поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Определением суда от 13.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

Определением суда от 12.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга (далее – Жилищный комитет).

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик и ГУИОН в судебном заседании против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

Фонд имущества и Жилищный комитет, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Согласно ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) спор рассмотрен по существу в отсутствие Фонда имущества и Жилищного комитета.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон и ГУИОН, арбитражный суд установил следующее.

Между городом федерального значения Санкт-Петербург в лице Комитета (Ответчиком) и Истцом заключены 3 договора:

договор аренды № 12-А004086 от 12.09.2011 нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 1-Н, площадью 80,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:1,

договор аренды № 12-А004087 от 12.09.2011 нежилого помещения по адресу: <...>, литера Б, помещение 2-Н, площадью 32,7 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547: 0:223:2,

договор аренды № 12-А004088 от 12.09.2011 нежилого помещения по адресу: <...>, литера Б, помещение 3-Н, площадью 52,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547: 0:223:3.

01.02.2016 Истцом было направлено заявление Ответчику о рассмотрении вопроса проведения капитального ремонта в арендуемых Истцом помещениях. Данный вопрос был рассмотрен городской комиссией 17.03.2016, согласно решению которой Истцу было разрешено выполнение капитального ремонта трех арендуемых помещений с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы, что подтверждается ответом Ответчика № 24570-32 от 22.03.2016.

На основании проведенной проверки и согласовании сметы на капитальный ремонт арендуемых помещений Жилищный комитет на основании запроса Ответчика № 58613 от 01.06.2016 рекомендовал зачесть в счет арендной платы работы на сумму 2 783 346 руб., в том числе по помещению 1-Н -1 364 864 рубля, по помещению 2-Н - 560 412 руб., по помещению 3-Н - 858 070 руб., что подтверждается письмом от 20.07.2016.

На основании осмотра помещений, проведенного специалистами ГУП «ГУИОН», выявившего несоответствие фактически выполненных объемов работ с учтенными в смете работами, Жилищный комитет на основе фактических данных произвел переоценку рекомендованной к зачету стоимости работ до 2 002 289 руб., что подтверждается письмом № 02-12-388/16-0-1 от 30.12.2016.

Истец обратился в Комитет с заявлением от 19.09.2016 о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения 1-Н, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, площадью 80,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:1; нежилого помещения 2-Н, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 2-Н, площадью 32,7 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547: 0:223:2; нежилого помещения 3-Н ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 3-Н, площадью 52,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547: 0:223:3.

На основании заявления Истца Ответчиком были изданы распоряжения об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул. дом 56, литера Б.

Согласно п. 1.1.2 Распоряжения в отношении помещения 1-Н цена продажи определена 3 300 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости выполненной ГУП «ГУИОН».

Согласно п. 1.1.2 Распоряжения в отношении помещения 2-Н цена продажи определена 1 400 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости выполненной ГУП «ГУИОН».

Согласно п. 1.1.2 Распоряжения в отношении помещения 3-Н цена продажи определена 2 200 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости выполненной ГУП «ГУИОН»

На основании данных распоряжений Фонд имущества направил Истцу предложение о заключении договора купли-продажи указанного выше городского имущества с приложением копии распоряжений и подписанных со своей стороны проектов договора купли-продажи и залога недвижимого имущества. При этом проекты договора не содержали условия о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Сопроводительными письмами № 2817 и № 2819 от 15.03.2017 Истец направил в адрес Комитета протоколы разногласий и расчет цены продажи объекта, с учетом выпадающей на каждое помещение доли затрат на проведение капитального ремонта, а именно на помещение 1-Н - 972 644 руб., на помещение 2-Н- 633 061 руб.

Согласно протоколам разногласий Комитету было предложено зачесть стоимость капитального ремонта и установить цену приватизируемого помещения 1-Н в размере 2 327 356 руб., а приватизируемого помещения 3-Н в размере 1 566 932 руб.

Фонд имущества Санкт-Петербурга письмом от 21.03.2017 сообщил Истцу об отказе в изменении цены продажи объекта и отклонении протоколов разногласий.

Не согласившись с установленной Комитетом цены выкупа Объекта, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обязании Комитета заключить с Обществом договоры купли-продажи в отношении спорных помещений по предложенной Истцом цене, определенной с учетом пропорциональной стоимости произведенного в помещениях ремонта.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения

указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли- продажи арендуемого имущества.

Согласно п. 2 статьи 9, п. 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Истец обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта 19.09.2016.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями названных норм Комитет издал распоряжение от 31.12.2015 № 1662-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда, установив цену продажи Объекта на основании отчета независимого оценщика, поручил Фонду имущества заключить договор купли-продажи Объекта с Истцом, во исполнение которого Фонд имущества представил Истцу проект договора.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для Комитета является обязательным.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению

сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, считает неправомерным установление выкупной цены без учета произведенного Истцом в помещениях ремонта.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных с согласия арендодателя, в обязательном порядке засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Пунктом 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт- Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом № 387-58, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом № 159-ФЗ, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

В данном случае выполнение Истцом работ было согласовано с Комитетом, окончательная смета была согласована с Жилищным комитетом.

Исходя из положений названных норм и обстоятельств дела арбитражный суд приходит к выводу об урегулировании разногласий сторон в редакции Истца.

Ссылки Комитета на то, что избранный Обществом способ определения доли затрат в отношении каждого из помещений не представляется Комитету обоснованным, судом отклоняется, так как Комитет при согласовании выполнения работ оценивал единую смету в отношении 3-х спорных помещений, несмотря на то, что между сторонами заключено три отдельных договора аренды. Такая же смета была предметом оценки Жилищного комитета.

Учитывая, что Комитетом было выпущено 3 отдельных распоряжения (в отношении каждого из спорных объектов), а смета согласована общая, арбитражный суд не усматривает для Истца иного пути определения стоимости ремонта в отношении каждого из помещений, кроме как путем деления стоимости выполненных работ в зависимости от площади помещения и количества дверей в них.

Доводы Комитета о наличии у Истца задолженности по договорам аренды не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку факт наличия или отсутствия у арендатора задолженности устанавливается при решении вопроса о наличии у арендатора права на выкуп арендуемого объекта в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ.

В силу того, что в отношении спорных объектов недвижимости Комитетом были выпущены соответствующие распоряжения об условиях их приватизации, указанные выше доводы Комитета отклоняются судом.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Принимая во внимание вышеизложенное суд приходит к выводу, что заявленные Истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины взыскиваются с Комитета, исходя из результата рассмотрения дела.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Вариант» договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, д. 56, литер. Б, помещение 1-Н площадью 80,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:1 с использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта составляет 2 327 356 (два миллиона триста двадцать семь тысяч триста пятьдесят шесть) рублей, НДС не облагается»

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Вариант» договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 3-Н, площадью 52,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:3 с использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных Истцом, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта составляет 1 566 932 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать два) рубля, НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вариант» 12 000 руб. 00 коп. - расходы по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.