Решение от 12 июля 2022 г. по делу № А64-6845/2021

Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-6845/2021
12 июля 2022 года
г. Тамбов


Резолютивная часть решения объявлена 05.07.2022г.

В полном объеме решение изготовлено 12.07.2022г.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Н.Ю. Макаровой

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи О.И. Долгополовым

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «АльянсСтройСервис», г. Тамбов (ИНН <***>)

к Комитету градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области

Администрации города Тамбова Тамбовской области

о расторжении договоров и взыскании 7728662 руб.

третьи лица:

1) Управление архитектуры и строительства Тамбовской области;

2) Муниципальное образование город Тамбов в лице администрации города Тамбова Тамбовской области.

и встречное исковое заявление Администрации города Тамбова Тамбовской области

к ООО «АльянсСтройСервис»

о расторжении договоров о комплексном освоении территории от 13.07.2018г. и от 06.09.2018

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность 68 АА1521387 от 20.01.2022г.;

от ответчиков: от Комитета – ФИО2, доверенность от 21.04.2022г. № 24-40-633

от Администрации – ФИО2, доверенность от 07.02.2022г. № 2-40-83/22

от третьих лиц: не явились извещены.



УСТАНОВИЛ:

ООО «АльянсСтройСервис» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова о расторжении договоров от 13.07.2018, от 06.09.2018, №51 от 16.07.2018, №58 от 10.09.2017 и взыскании 7728662 руб.

Определениями суда от 21.09.2021, 20.10.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет архитектуры и градостроительства администрации города Тамбова Тамбовской области, Управление архитектуры и строительства Тамбовской области, Муниципальное образование город Тамбов в лице администрации города Тамбова.

Определением от 24.11.2021 суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика - Администрацию города Тамбова Тамбовской области.

Администрация города Тамбова Тамбовской области обратилась в суд со встречным иском (от 30.03.2022г. № б/н) о расторжении договора о комплексном освоении территории от 13.07.2018г. и от 06.09.2018, заключенные между администрацией города Тамбова и ООО «АльянсСтройСервис».

Определением суда от 06.04.2022 встречный иск принят для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания по настоящему делу, своих представителей в судебное заседание не направили.

Согласно ст. 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд определением от 12.05.2022 произвел замену Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области на правопреемника - Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области и исключил из числа третьих лиц по делу Комитет архитектуры и градостроительства администрации города Тамбова Тамбовской области.

Управление архитектуры и строительства Тамбовской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания по настоящему делу, своего представителя в судебное заседание не направило.

Согласно ст. 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится в отсутствие представителя Управления архитектуры и строительства Тамбовской области по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова и ООО «АльянсСтройСервис» заключен договор о комплексном освоении территории по извещению № 230518/0048974/01.

На основании п. 1.1. договора, был заключен договор аренды №51 от 25.05.2017 года земельного участка общей площадью 18 200 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0305014:592, по адресу: <...> А.

За участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории по ул. Кронштадтской, 124 А ООО «АльянсСтройСервис» был оплачен задаток в размере 4 988 150 рублей.

В соответствии с протоколом № 2ко-18-2 от 17.08.2018 г. о результатах проведения открытого аукциона по извещению № 120718/0048974/01, 06.09.2018 года был заключен договор о комплексном освоении территории.

На основании п. 1.1. вышеуказанного договора, был заключен договор аренды №58 от 10.09.2017 года земельного участка общей площадью 9962 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0305014:595, по адресу: <...> Б.

За участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории по ул. Кронштадтской, 122 Б ООО «АльянсСтройСервис» был оплачен задаток в размере 2 740 512 рублей.

В рамках выполнения условий договора о комплексном освоении территории ООО «АльянсСтройСервис» был проведен комплекс мероприятий, а именно: подготовлен проект планировки территории, подавалось заявление на смену вида разрешенного использования.

Истец в иске ссылается на то, что для реализации проекта по комплексному освоению территорий, под строительство жилого комплекса «Венеция» по вышеперечисленным адресам, ООО «АльянсСтройСервис» обратилось в ООО «ГеоМир» с техническим заданием на проведение инженерно-геологических изысканий данных территорий. В ходе проведения данных мероприятий было выявлено обстоятельство, которое существенно меняет условия выполнения взятых на себя обязательств по договорам.

ООО «АльянсСтройСервис», обращалось с письмом в Администрацию города Тамбова Тамбовской области, с просьбой расторгнуть вышеуказанные договора и возвратить уплаченные денежные средства в размере 7 728 662 руб. По результатам рассмотрения обращения, был получен отказ в расторжении договоров и возврате денежных средств.

Комитет земельных ресурсов и землепользования Администрация города Тамбова Тамбовской области в отказе отразил, что земельные участки по ул. Кронштадтской 122 Б и 124 А, расположены в территориальной зоне Ж-2 зоне застройки малоэтажной жилой застройки, зоны с особыми условиями отсутствуют.

Комитет земельных ресурсов и землепользования Администрация города Тамбова Тамбовской области считает обстоятельства, указывающие на непригодность участков для строительства и несущих угрозу жизни граждан, не непреодолимыми. Строительство возможно после проведения защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон подтопления.

После получения отказа от Комитета земельных ресурсов и землепользования Администрация города Тамбова Тамбовской области, ООО «АльянсСтройСервис» обратилось в АНО «Центр судебных экспертиз «Альтаир» для проведения строительно-технической экспертизы, в рамках которой были исследованы земельные участки по ул. Кронштадтской 122 Б и 124 А, результаты инженерных изысканий «Жилой комплекс «Венеция». На основании выводов экспертизы, реализация данного проекта в рамках выделенных земельных участков невозможна и земельные участки являются непригодными для строительства жилых домой, так как несет угрозу жизни граждан.

Истец считает, что застройщик не имеет возможности использовать участок для реализации проекта по комплексному освоению территорий, под строительство жилого комплекса «Венеция». На основании п.6.1. договора о комплексном освоении территории от 13.07.2018 года и 06.09.2018 года, договор может быть расторгнут по требованию одной из Сторон в судебном порядке.

Перечисленные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец просит расторгнуть договора о комплексном освоении территории от 13.07.2018, 06.09.2018, договора аренды №51 от 16.07.2018 и №58 от 10.09.2017, а также взыскать уплаченную денежную сумму в размере 7 728 662 руб. (4 988 150 руб., оплаченные ООО «АльянсСтройСервис» за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории по ул. Кронштадтской, 124 А, 2 740 512 руб., оплаченные ООО «АльянсСтройСервис» за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории по ул. Кронштадтской, 122 Б).

Ответчики считают, что по основаниям, указанным истцом в иске, требования истца удовлетворению не подлежат.

Администрацией города Тамбова Тамбовской области заявлен встречный иск о расторжении договора о комплексном освоении территории от 13.07.2018г. и от 06.09.2018, заключенные между администрацией города Тамбова и ООО «АльянсСтройСервис».

Администрация города Тамбова встречные требования обосновывает следующими обстоятельствами. Со дня подписания договоров о комплексном освоении территории до настоящего времени обязанности, предусмотренные данными договорами, Застройщиком не исполнены. В адрес Застройщика 25.03.2021 и 12.05.2021 были направлены обращения о необходимости проинформировать администрацию об исполнении условий договоров, которые оставлены без внимания.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно правилам статьи 310 ГК РФ не допускается.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключены договора о комплексном освоении территории от 13.07.2018г. и 06.09.2018г., договора аренды № 51 от 16.07.2018г. и № 58 от 10.09.2017г.

Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании п.6.1. договоров о комплексном освоении территории от 13.07.2018 года и 06.09.2018 года, договора могут быть расторгнуты по требованию одной из Сторон в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрены условия, при совокупности которых договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснением, данным в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

Как следует из материалов дела, в рамках выполнения условий договора о комплексном освоении территории ООО «АльянсСтройСервис» был проведен комплекс мероприятий, а именно: подготовлен проект планировки территории, подавалось заявление на смену вида разрешенного использования. Для реализации проекта по комплексному освоению территорий, под строительство жилого комплекса «Венеция» по вышеперечисленным адресам, ООО «АльянсСтройСервис» обратилось в ООО «ГеоМир» с техническим заданием на проведение инженерно-геологических изысканий данных территорий. В ходе проведения данных мероприятий было выявлено обстоятельство, которое существенно меняет условия выполнения взятых на себя обязательств по договорам.

ООО «АльянсСтройСервис», обращалось с письмом в Администрацию города Тамбова Тамбовской области, с просьбой расторгнуть вышеуказанные договора и возвратить уплаченные денежные средства в размере 7 728 662 руб. По результатам рассмотрения обращения, был получен отказ в расторжении договоров и возврате денежных средств.

Исходя из выводов экспертного заключения, реализация проекта в рамках выделенных земельных участков невозможна и земельные участки являются непригодными для строительства жилых домов, так как несет угрозу жизни граждан.

Судебную экспертизу стороны отказались проводить. Представленное экспертное заключение истцом, суд оценивает как одно из доказательств по делу.

Таким образом, исполнение условий договоров невозможно. Застройщик не имеет возможности использовать участок для реализации проекта по комплексному освоению территорий под строительство жилого комплекса «Венеция». В силу ст. 42 ЗК РФ собственник земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.

Таким образом, требования истца о расторжении договоров о комплексном освоении территории от 13.07.2018г. и 06.09.2018г., договоров аренды № 51 от 16.07.2018г. и № 58 от 10.09.2017г. обоснованны.

В части возврата 7 728 662руб. требования не подлежат удовлетворению.

Согласно пунктам 3.1.1 договоров аренды № 51 от 16.07.2018г. и № 58 от 10.09.2017г. истец должен был оплатить единовременным платежом в десятидневный срок с момента подписания договора аренды земельного участка плату за заключение договоров аренды в размере 4 988 150руб. и 2 740 512руб. соответственно.

Указанные суммы являются первым арендным платежом.

Согласно п. 3.6. договоров аренды неиспользование арендуемого земельного участка не освобождает арендатора от оплаты арендной платы. Обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращаются с момента расторжения договора в установленном порядке.

Заключая договора аренды, истец согласился с его условиями, в том числе с условиями об арендной плате. После заключения договоров аренды денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи права на заключение договоров, возврату не подлежат.

Оценив встречные исковые требования, суд установил, ответчик по встречному иску не уведомил истца (администрацию) об исполнении условий договоров, на письма об исполнении не отреагировал. При этом, обстоятельства неисполнения ООО «АльянсСтройСервис» условий договоров истцом, вызваны объективными причинами. Оснований для удовлетворения встречных исковых требований по заявленным основаниям не имеется.

Таким образом, исковые требования, обоснованны и правомерны в части требований о расторжении договоров. Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Представленные по делу и исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства, согласно заявленных оснований, предмета иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Расходы по госпошлине по требованиям о взыскании 7728662руб. подлежат отнесению на истца. В части требований о расторжении договоров расходы по госпошлине относятся на ответчиков, расходы истцом в этой части не понесены, ответчики освобождены от уплаты госпошлины. По встречным исковым требованиям расходы по госпошлине относятся на истца, истец освобожден от уплаты госпошлины.


Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


СУД РЕШИЛ:


Исковые требования удовлетворить частично.

В удовлетворении встречных исковых требованиях отказать.

Расторгнуть договора о комплексном освоении территории от 13.07.2018г. и 06.09.2018г., договора аренды № 51 от 16.07.2018г. и № 58 от 10.09.2017г.

Истцу по заявлению выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Копии решения на бумажном носителе выдаются лицам, участвующим в деле, по заявлению.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.


Судья Макарова Н.Ю.