Постановление от 8 мая 2019 г. по делу № А32-14899/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14899/2018
г. Краснодар
08 мая 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 мая 2019 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Алексеева С.С. (доверенность от 24.12.2018), от ответчика – главы крестьянского фермерского хозяйства Уракова Махмуда Адамовича (ИНН 234605214730, ОГРНИП 309236234500042) – Уракова А.М. и Кучер В.В. (доверенности от 29.04.2019), в отсутствие третьего лица – администрации муниципального образования Павловский район, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства Уракова Махмуда Адамовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2018 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-14899/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к главе крестьянского фермерского хозяйства Уракову Махмуду Адамовичу (далее – глава хозяйства) с исковым заявлением, в котором просил:

– истребовать из чужого незаконного владения главы хозяйства земельный участок с кадастровым номером 23:24:0801007:19 площадью 438 626 кв. м;

– обязать главу хозяйства в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить используемую часть земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19;

– взыскать с главы хозяйства в пользу департамента судебную неустойку в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления в законную силу решения и до момента исполнения судебного акта.

Иск основан на положениях статей 209, 301, 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован отсутствием у главы хозяйства правовых оснований для занятия (использования) истребуемого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Павловский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2018 исковые требования удовлетворены. Суд истребовал из чужого незаконного владения главы хозяйства в пользу департамента земельный участок площадью 438 626 кв. м с кадастровым номером 23:24:0801007:19. На главу хозяйства возложена обязанность в десятидневный срок после вступления решения в законную силу по освобождению используемой части земельного участка. Суд также присудил взыскание с главы хозяйства в пользу департамента неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта.

Суд установил, что субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 438 626 кв. м с кадастровым номером 23:24:0801007:19 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 20.03.2015 № 23-23/030-23/001/603/2015-1334/1). Участок из категории земель сельскохозяйственного назначения имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства и расположен по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО «Прогресс», участок № 1215. По сведениям ЕГРН по состоянию на 14.06.2018 ограничений прав и обременений в отношении данного земельного участка не зарегистрировано. Постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края от 24.11.1995 № 1372 «О предоставлении земельных участков в аренду главам крестьянских (фермерских) хозяйств Дудкину А.В., Пугачеву В.И, Уракову М.А.» главе хозяйства предоставлен земельный участок площадью 13,2 га (пашни), расположенный на территории Среднечелбасского сельского округа. Между администрацией (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) 24.11.1995 заключен договор № 8824000478 аренды земельного участка сроком на 5 лет. Кроме того, 16.11.1998 администрация (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали договор № 8824000479 аренды земельного участка площадью 19,6 га (пашни) сроком на 5 лет. Из содержания договора от 24.11.1995 № 8824000478 следует, что он вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.2). Вместе с тем, сведения о государственной регистрации данного договора в материалах дела отсутствуют. Договор аренды от 16.11.1998 № 8824000479 сторонами суду не представлен. При этом представлено дополнительное соглашение к указанному договору, не подписанное арендодателем (администрацией). Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договоров арендные правоотношения между сторонами сохранились (ответчик продолжил обрабатывать арендуемые земли, вносить платежи, принимаемые департаментом). Так, в материалы дела представлены уведомления департамента об изменении размера арендной платы, направленные в адрес главы хозяйства, от 14.02.2018 № 52-6518/18-38-05, от 02.10.2017 № 52-34813/17-38-05, от 02.10.2017 № 52-34816/17-38-05. Специалистом государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» (далее – учреждение) в соответствии с планом организации работы по эффективному и рациональному использованию земельных ресурсов на территории муниципального образования Павловский район на февраль 2016 года и распоряжением заместителя руководителя учреждения проведено обследование земельного участка с участием главы хозяйства. В ходе обследования установлено, что весь участок используется для выращивания сельскохозяйственных культур. По результатам обследования 18.02.2016 составлен акт № 48, подписанный главой хозяйства. По поручению департамента от 06.02.2018, в соответствии с уставом учреждения и распоряжением от 06.02.2018 директора учреждения № 253 главным специалистом в присутствии главы хозяйства повторно 12.12.2018 проведено обследование земельного участка. В ходе обследования установлено, земельный участок с кадастровым номером 23:24:0801007:19 используется главой хозяйства на основании договоров аренды, заключенных с администрацией сроком на 5 лет (от 24.11.1995 № 8821000478 площадью 13,2 га, от 16.11.1998 № 8824000479 площадью 19,6 га). При этом сведения о расторжении указанных договоров аренды не представлены. На момент обследования на земельном участке (пашня 32,8 га) выращивалась озимая пшеница. Ссылаясь на незаконность использования земельного участка (использование без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов), департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. При разрешении спора суд первой инстанции, руководствуясь статьями 301, 304 Гражданского кодекса, статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) удовлетворил требования департамента об истребовании из незаконного владения главы хозяйства земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 и обязания его освободить используемую часть данного участка. Суд признал договоры аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479 незаключенными на основании части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) ввиду отсутствия сведений государственной регистрации данных сделок. Даже если исходить из того, что договоры являются заключенными, то арендные отношения прекращены по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком рассматриваемого иска (апрель 2018 года), в котором арендодатель выразил волю на прекращение отношений, возобновленных на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Следовательно, глава хозяйства не может признаваться арендатором земельного участка, и не обладает каким-либо правом на него, поэтому занимает спорный участок незаконно. Со ссылкой на статьи 308.3 и 330 Гражданского кодекса суд удовлетворил требование департамента о взыскании с главы хозяйства судебной неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день неисполнения решения по истечении десятидневного срока с момента вступления его в законную силу. Руководствуясь статьями 195, 199, 200 Гражданского кодекса, суд первой инстанции отклонил заявление главы хозяйства о пропуске срока исковой давности. Из письма управления муниципальным имуществом администрации от 28.03.2018 № 02-7-02/389 следует, что по акту приема-передачи от 06.06.2016 полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, возвращены департаменту. Департамент должен был узнать о заключенных администрацией договорах с момента передачи ему полномочий и всей документации, в том числе акт приема-передачи от 06.06.2016. Следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям истекает не позднее 06.06.2019. Департамент обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края 19.04.2018, а значит, требования заявлены истцом в пределах давностного срока. Судом также отклонено заявление главы хозяйства о несоблюдении департаментом досудебного порядка урегулирования спора. Под претензионным (иным досудебным) порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить возникший спор без обращения в суд. С даты возбуждения производства по настоящему делу и до дня вынесения решения прошло пять месяцев, что значительно превышает установленный законом срок для заблаговременного извещения арендатора о необходимости освободить земельный участок. Чтобы решение было исполнимым, суд посчитал необходимым указать, что из владения главы хозяйства необходимо истребовать используемую им часть земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2018 решение от 05.09.2018 изменено. Суд обязал главу хозяйства возвратить департаменту в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу земельный участок площадью 32,8 га с кадастровым номером 23:24:0801007:19. С главы хозяйства в пользу департамента взыскана неустойка в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд апелляционной инстанции дополнительно установил, что договор аренды от 24.11.1995 № 8821000478 зарегистрирован в администрации Павловского района. Договор от 16.11.1998 № 8824000479 действительно в деле отсутствует, однако представлено дополнительное соглашение к нему, подписное главой хозяйства. Во исполнение договоров аренды глава хозяйства на протяжении длительного периода времени вносил арендные платежи. В свою очередь, департаментом в адрес главы хозяйства неоднократно направлялись уведомления об изменении размера арендной платы за пользование земельными участками. Из акта обследования от 18.02.2016 № 48, составленного специалистом учреждения и подписанным главой хозяйства, следует, что спорный участок используется последним для производства сельскохозяйственных культур. Согласно акту от 12.02.2018 № 46 обследования земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19, составленному в присутствии главы хозяйства, на земельном участке (пашня площадью 32,8 га) выращивается озимая пшеница. Фитосанитарное состояние участка и посевов удовлетворительное. Почвенный мониторинг проведен в 2016 году, о чем составлен акт от 12.02.2018 № 46. Глава хозяйства использует земельный участок на основании договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 (площадь 13,2 га) и от 16.11.1998 № 8824000479 (площадь 19,6 га), заключенных с администрацией сроком на 5 лет. Удовлетворяя требования департамента об истребовании из незаконного владения главы хозяйства земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 и обязания его освободить используемую часть указанного участка, суд первой инстанции приведенные обстоятельства не учел. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии между сторонами арендных правоотношений, вытекающих из срочных (на 5 лет) договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479. После истечения срока действия договоров глава хозяйства продолжал использовать арендуемые земельные участки, поэтому договоры считаются продленными на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Вместе с тем, департаментом (арендодателем) реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора путем подачи настоящего искового заявления, в котором выражена воля на прекращение арендных отношений. Копия искового заявления получена главой хозяйства в апреле 2018 года. Поскольку с момента получения настоящего иска и до принятия судом первой инстанции решения прошло более трех месяцев, требования статьи 610 Гражданского кодекса апелляционный суд признал соблюденными. Ввиду прекращения между сторонами арендных отношений, у главы хозяйства возникла обязанность по возврату арендованного имущества (земельного участка). Довод главы хозяйства о том, что департамент просит возвратить земельный участок большей площадью, чем действительно используется, признан обоснованным (договоры аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479, акт обследования земельного участка от 12.02.2018 № 46). Общая площадь земельного участка, используемая главой хозяйства на основании договоров аренды, составляет 32,8 га. Ссылка департамента на акт обследования земельного участка от 18.02.2016 № 48 признана апелляционным судом несостоятельной, поскольку опровергается иными доказательствами, в частности, актом от 12.02.2018 № 46, составленным спустя два года. Поскольку арендатором не представлено доказательств принятия мер по возврату земельного участка арендодателю, суд апелляционной инстанции признал обоснованным требование департамента о взыскании с главы хозяйства судебной неустойки за неисполнение решения суда (статьи 308.3, 330 Гражданского кодекса). Судебные расходы распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Глава хозяйства обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции при разрешении спора не проверил довод главы хозяйства о пропуске департаментом срока исковой давности, которым заявлен виндикационный иск. Между тем, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. Департаментом также не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, который является одной из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спора непосредственно между кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Апелляционный суд посчитал заявленный виндикационный иск реализацией права департамента на односторонний отказ от исполнения договора, в котором арендодатель выразил волю на прекращение существующих отношений. Однако данный вывод ошибочен, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Департаментом не направлялась претензия, либо досудебное требование о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также проект соглашения о расторжении договоров аренды. Требование о взыскании судебной неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления в законную силу решения также необоснованно. Арендуемые земельные участки главой хозяйства не возвращены, однако с августа 2018 года фактически им не используются в связи с окончанием в июле 2018 года уборки урожая озимой пшеницы, что подтверждается актом обследования специалистом учреждения, имеющимся в материалах дела.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании, состоявшемся 30.04.2019, представители главы хозяйства поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность апелляционного постановления (его резолютивной части), а также обоснованность выводов суда первой инстанции, изложенных в решении от 05.09.2018.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

В данном судебном заседании в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 163 Кодекса, был объявлен перерыв до 11 часов 10 минут 08.05.2019, информация о котором размещена на сайте окружного суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителей сторон.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей главы хозяйства и департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, земельный участок площадью 438 626 кв. м с кадастровым номером 23:24:0801007:19 принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись ЕГРН от 20.03.2015 № 23-23/030-23/001/603/2015-1334/1). Участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО «Прогресс», участок № 1215.

В ЕГРН по состоянию на 14.06.2018 отсутствуют сведения об ограничении прав (наличии обременений) в отношении данного земельного участка.

Постановлением главы администрации от 24.11.1995 № 1372 «О предоставлении земельных участков в аренду главам крестьянских (фермерских) хозяйств Дудкину А.В., Пугачеву В.И, Уракову М.А.» главе хозяйства предоставлен земельный участок площадью 13,2 га (пашни), расположенный на территории Среднечелбасского сельского округа.

На основании указанного постановления между администрацией (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) заключен договор от 24.11.1995 № 8824000478 аренды земельного участка площадью 13,2 га (пашни) сроком на 5 лет. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.2 договора).

Также между администрацией (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) заключен договор от 16.11.1998 № 8824000479 аренды земельного участка площадью 19,6 га (пашни) сроком на 5 лет. Экземпляр названного договора сторонами в дело не представлен, однако в материалах дела имеется дополнительное соглашение к договору от 16.11.1998 № 8824000479, подписанное арендатором (главой хозяйства).

В материалы дела представлены также уведомления департамента от 02.10.2017 № 52-34813/17-38-05, от 02.10.2017 № 52-34816/17-38-05, от 14.02.2018 № 52-6518/18-38-05, от 14.02.2018 № 52-6519/18-38, об изменении размера арендной платы по договорам от 24.11.1995 № 8824000478 и от 16.11.1998 № 8824000479 (в отношении участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19), направленные в адрес главы хозяйства.

Согласно акту обследования земельного участка от 18.02.2016 № 48, составленному специалистом учреждения и подписанному главой хозяйства, земельный участок площадью 32,8 га используется последним для производства сельскохозяйственных культур.

При повторном обследовании земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 специалистом учреждения в присутствии главы хозяйства установлено, что на земельном участке (пашня площадью 32,8 га) выращивается озимая пшеница. Ранее выращивалась кукуруза на зерно (38,3 ц/га). Фитосанитарное состояние участка и посевов удовлетворительное. Почвенный мониторинг проведен в 2016 году, о чем составлен акт от 12.02.2018 № 46. В акте также отражено, что глава хозяйства использует земельный участок на основании договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 (площадь 13,2 га) и от 16.11.1998 № 8824000479 (площадь 19,6 га), заключенных администрацией сроком на 5 лет.

Ссылаясь на отсутствие у главы хозяйства прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 (использование его без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов), департамент обратился в арбитражный суд с виндикационным иском, а также с требованием о взыскании судебной неустойки.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса)

В пунктах 3 и 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено следующее. На стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статьей 301, 302 Гражданского кодекса.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25) также разъяснено, что перечень способов защиты гражданских прав предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса. На стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Следовательно, выбор арбитражным судом норм права не является произвольным, он зависит от установленного им при разрешении спора характера правоотношений.

Суд первой инстанции при разрешении спора ошибочно исходил из того, что между сторонами сложились правоотношения по истребованию спорного земельного участка из незаконного владения главы хозяйства ввиду отсутствия между сторонами договорных (арендных) отношений. Возможность применения к отношениям сторон статьи 301 Гражданского кодекса суд мотивировал незаключенностью договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479 от 16.11.1998 (часть 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ). Данные выводы не основаны на фактических обстоятельствах спора и материалах дела, свидетельствующих, в частности, о регистрации договора от 24.11.1995 № 8821000478 в администрации и комитете по земельным ресурсам и землеустройству (т. 1, л. д. 96, 97). Подлинный договор аренды от 24.11.1995 № 8821000478 обозревался судебной коллегией, на нем имеются подписи и проставлены печати не только администрации, но и комитета по земельным ресурсам и землеустройству (подпись комитета по земельным ресурсам и землеустройству видна и в предоставленной в дело копии договора; т. 1, л. д. 18). Факт наличия (существования) обязательственных (арендных) отношений признавался первоначальным арендодателем (администрацией), который в 2016 году поставил об этом в известность департамент (т. 1, л. д. 126 – 129). В последующем новый арендодатель (департамент) также признавал за главой хозяйства статус арендатора по ранее возникшим договорам (т. 1, л. д. 66 – 69), который вносил арендные платежи за пользование земельным участком (т. 1, л. д. 75 – 86).

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Исходя из изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для применения к отношениям сторон норм о виндикации недвижимого имущества. Установив, что между сторонами возник спор о возврате имущества, вытекающий из арендных отношений, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался при его разрешении нормами Гражданского кодекса об обязательствах и о договоре аренды.

Вместе с тем, апелляционный суд пришел к выводу о наличии у главы хозяйства обязанности по возврату арендованного имущества (земельного участка), поскольку департаментом (арендодателем) реализовано право на односторонний отказ от договора путем подачи настоящего искового заявления, в котором выражена воля на прекращение арендных отношений. Суд указал, что копия искового заявления получена главой хозяйства в апреле 2018 года. С момента получения настоящего иска и до принятия судом первой инстанции решения прошло более трех месяцев, поэтому апелляционный суд признал требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса департаментом соблюденными.

Данный вывод суда апелляционной инстанции ошибочен.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в трехмесячный срок (при аренде недвижимого имущества, если иное не следует из договора).

При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили его намерение отказаться от договора аренды (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено следующее. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства договор считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Право на односторонний отказ от обязательства (от его исполнения) может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Направленное арендодателем уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Гражданским кодексом не предусмотрены требования к форме такого уведомления, а также к его содержанию (какая информация должна содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды). Судебная практика по спорам с применением пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса выработала определенные требования к содержанию такого уведомления. Оно представляет собой письменный документ (предупреждение), направленный арендатору, и содержащий четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1064/09). Между тем, уведомление о прекращении договора, содержащее требование арендодателя о прекращении арендных правоотношений, и направленное арендатору до обращения с иском в арбитражный суд, в материалах настоящего дела отсутствует.

По смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, арендатор недвижимого имущества, получив от арендодателя уведомление прекращении договора аренды, в установленный законом (договором) срок предпринимает меры по его освобождению (прекращению использования) и возврату арендодателю. В этот же период арендатор также вправе обратиться к арендодателю с предложением о заключении договора аренды недвижимого имущества на новый срок (например, по основанию, предусмотренному подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Срок, установленный законодателем в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса, учитывает баланс интересов как арендодателя, так и арендатора, его применение имеет направленность на минимизацию взаимных потерь сторон в арендном правоотношении. Подход же, предложенный при разрешении данного спора судом апелляционной инстанции (подача искового заявления в арбитражный суд означает соблюдение арендодателем пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса) означает отсутствие необходимости учета указанной нормы арендодателем, который сможет сразу (без направления предупреждения арендатору) обращаться в арбитражный суд с иском о возврате недвижимого имущества. Предложенный апелляционным судом подход может привести к полному игнорированию арендодателями (разумного) правила, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса (они будут подавать в арбитражный суд исковые заявления, не предупреждая арендатора о прекращении арендных отношений), что не отвечает основным началам гражданского законодательства, закрепленным в статье 1 Гражданского кодекса.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые главой хозяйства судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные участвующими в деле лицами) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям). Спор следует разрешить при правильном применении норм материального (глава 34 Гражданского кодекса) и процессуального (статьи 4, 65 Кодекса) права.

В связи с наличием в материалах дела переписки сторон по вопросу о заключении на новый срок договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 (обращение главы хозяйства поступило в департамент в период действия арендных отношений; т. 1, л. д. 124, 125), судам следует уточнить результаты этой переписки. Данное обстоятельство имеет существенное значение ввиду следующего. После направления арендодателем надлежащего отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок, в адрес арендатора, такой договор (по истечении трех месяцев) будет считаться прекращенным в одностороннем порядке. Данное правило не подлежит применению в случае надлежащей реализации главой хозяйства права на заключение договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. В ситуации наличия в арбитражном суде спора, связанного с заключением на новый срок договора аренды, постановка департаментом вопроса о возврате главой хозяйства спорных земельных участков представляется преждевременной, поскольку новый договор заключается с арендатором до дня истечения срока действия ранее действовавшего договора аренды. Разрешение судом вопроса о возврате недвижимого имущества до рассмотрения спора о заключении нового договора аренды (при наличии такового в суде) не будет отвечать общих положениям, предусмотренным статьями 1 и 10 Гражданского кодекса. Исходя из сложившихся фактических обстоятельств и до разрешения вопроса о наличии (либо отсутствии) у главы хозяйства права на заключение договора аренды на новый срок рассмотрение спора о возврате земельных участков, находящихся в арендном пользовании ответчика (на протяжении более 20 лет), является преждевременным.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи необходимо учесть, что главой хозяйства в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (платежное поручение от 13.02.2019 № 13).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2018 и постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 27.12.2018 по делу № А32-14899/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.



Председательствующий В.Е. Епифанов


Судьи И.В. Сидорова


Е.Г. Соловьев