Постановление от 11 сентября 2025 г. по делу № А67-12262/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А67-12262/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Демидовой Е.Ю., судей Донцовой А.Ю., ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска на решение от 12.02.2025 Арбитражного суда Томской области (судья Попилов М.О.) и постановление от 12.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., Лопатина Ю.М.) по делу № А67-12262/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «1М» (ИНН <***>, ОГРН <***>; заменен на правопреемника - индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)) к департаменту управления муниципальной собственностью администрации города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 14 264 871, 15 руб.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент финансов администрации города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «ТОМЭКО» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Cуд установил:

общество с ограниченной ответственностью «1М» (далее – общество «1М») обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – департамент) о взыскании 13 007 975, 86 руб. – неосновательного обогащения, 1 256 895,29 руб. – процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.08.2024 по 12.02.2025 с последующим начислением по день фактической уплаты суммы долга.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент финансов

администрации города Томска, общество с ограниченной ответственностью «ТОМЭКО» (далее – общество «Томэко»).

Решением от 12.02.2025 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 12.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Определением от 05.06.2025 Арбитражного суда Томской области произведена процессуальная замена общества «М1» на индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель).

Департамент, не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По утверждению заявителя, оснований для применения льготного порядка выкупа земельного участка не имелось, поскольку общество «Томэко» ранее воспользовалось правом на переоформление права постоянного бессрочного пользования участка на право аренды; обстоятельства применения льготного порядка выкупа земельного участка были известны обществу «Томэко» еще при обращении с иском в 2017 году в рамках дела № А67-5586/2017, вместе с тем, договоры купли-продажи подписаны им в предложенной департаментом редакции; обращение с требованием о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами при таких обстоятельствах свидетельствует о злоупотреблении правом.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить без изменения решение и постановление.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа не находит оснований для отмены решения и постановления.

Из обстоятельств спора усматривается, что решением от 20.05.2024 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-5586/2017 признано незаконным решение администрации города Томска от 16.05.2017 № 3111 об отказе в предоставлении земельного участка, испрашиваемого обществом «Томэко» под эксплуатацию расположенных на данном участке зданий и сооружений. Судом был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:8 с образованием, в том числе, земельного участка кадастровый номер 70:21:0100034:1373 площадью 29 262 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости общества «Томэко» (далее - земельный участок). Суд обязал департамент управления муниципальной собственности администрации города Томска подготовить договор купли-продажи данного земельного участка и направить его в адрес общества «Томэко».

На основании указанного решения суда между обществом «Томэко» и

департаментом заключен договор купли-продажи земельного участка от 12.08.2024 № 21159/2024 (далее - договор купли-продажи), по которому покупателю в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100034:1373, площадью 29262 кв. м для эксплуатации принадлежащих покупателю объектов недвижимости.

Пунктом 1.6 договора купли-продажи предусмотрено, что кадастровая стоимость согласно сведениям ЕГРН составляет 19 271 075,34 руб.

Согласно пунктам 3.1 - 3.3 договора купли-продажи выкупная цена земельного участка определена на основании части 4 статьи 16 Закона Томской области от 09.07.2015 № 100-ОЗ «О земельных отношениях в Томской области» и подпункта 3 пункта 1 решения Думы города Томска от 24.12.2013 № 934 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий и сооружений» в размере 70% от кадастровой стоимости, что составляет 13 489 752,74 руб.

Предусмотренная договором выкупная стоимость земельного участка уплачена на основании платежного поручения от 20.08.2024 № 47.

В соответствии с договором уступки прав требования от 01.11.2024 права требования на получение (взыскание) от должника - муниципального образования «Город Томск» всей суммы неосновательного обогащения, возникшей в связи с оплатой обществом «Томэко» цены земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:1373 по договору купли-продажи в размере, превышающем установленный законодательством Российской Федерации, в том числе права на взыскание суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, перешли к обществу «М1».

Полагая, что цена договора купли-продажи не соответствует законодательству Российской Федерации, общество «М1» направило в адрес департамента и департамента финансов администрации города Томска письмо о возмещении неосновательного обогащения и об уплате процентов, после чего обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 10, 168, 195, 195, 200, 201, 382, 395, 422, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 2, 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пункте 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), правовой позицией, изложенной в пункте 9 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, пункте 4

информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 № 308-ЭС19-4843, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10.

Установив, что имело место заключение договора с нарушением условия о регулируемой цене, что противоречит существу законодательного регулирования указанного правового института, суды констатировали ничтожность условий договора купли-продажи о его цене, обязав департамент возвратить неосновательное обогащение в размере, превышающем нормативно установленную стоимость выкупа земельного участка.

Суд округа с данными выводами соглашается.

В соответствии со статьями 1102, 1105 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения необходимо установить одновременно наличие следующих обстоятельств: возникновение на стороне ответчика имущества (в форме приобретения или сбережения), отсутствие для этого правовых оснований, уменьшение имущества истца, причинную связь между первым и последним обстоятельствами.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 9 Постановления № 11 и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости

земельного участка.

Согласно пунктам 3.1 – 3.3 договора купли-продажи выкупная цена земельного участка определена на основании части 4 статьи 16 Закона Томской области от 09.07.2015 № 100-ОЗ «О земельных отношениях в Томской области» и подпункта 3 пункта 1 решения Думы города Томска № 934 от 24.12.2013 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий и сооружений» в размере 70% от кадастровой стоимости, что составляет 13 489 752,74 руб.

Судами установлено, что Постановлением Главы администрации Томского района от 30.03.1993 № 310-з земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100034:8 (ранее присвоенный учетный номер 70:21:020604:01) предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользовании государственному предприятию «Организация «Технотрон» (далее – предприятие) на праве бессрочного (постоянного) пользования.

Общество «Томэко» 26.12.2000 приобрело реализуемые на открытом аукционе нежилые помещения общей площадью 1604,2 кв.м. и нежилые помещения общей площадью 1770,3 кв. м., расположенные по адресу: <...>., находившиеся на балансе предприятия; 27.02.2002 общество «Томэко» приобрело реализуемые на открытом аукционе нежилые помещения общей площадью 1267,5 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <...>, находившиеся в хозяйственном ведении предприятия.

В протоколах о результатах проведения торгов в форме открытого аукциона зафиксировано, что одновременно с передачей в собственность приобретенного недвижимого имущества общество «Томэко» приобретает право пользования земельным участком, в составе земельного участка предприятия, принадлежащего последнему на основании Постановления № 310-з и государственного акта № ТО-14-022749.

На основании Постановления Мэра города Томска от 26.09.2003 № 3026з право постоянного бессрочного пользования предприятия переоформлено на право аренды. Соответствующие договоры аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:8 заключены ответчиком как с обществом «Томэко», к которому на момент оформления права аренды перешли права собственности на часть расположенных на земельном участке объектов недвижимости, так и с предприятием.

В соответствии с Распоряжением Территориального управления Минимущества по Томской области от 21.01.2004 № 13 предприятие приватизировано путем преобразования в открытое акционерное общество Организация «Технотрон».

В соответствии с передаточным актом от 09.02.2004 Территориальное управление Минимущества России по Томской области передало, а открытое акционерное общество «Организация «Технотрон» в составе подлежащего приватизации имущественного комплекса федерального государственного предприятия «Организация «Технотрон» приняло, в том числе следующие объекты недвижимости: нежилое строение (лабораторно-производственный корпус № 56) общая площадь 7526,7 кв.м., этажность-8,

подземная этажность-1, <...>; нежилое строение (участок № 1) общая площадь 834 кв.м., этажность- 2, <...>; нежилое строение (трансформаторная подстанция), общая площадь 134 кв.м., этажность-1, <...>; автодорога-покрытие из асфальта, <...>; теплотрасса 833м, <...>, год постройки: 1984.

В последующем общество «Томэко» приобрело в собственность все вышеуказанные объекты недвижимости.

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100034:8 в пользу общества «Томэко» заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды земельного участка № 02 06 04 : 01.

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100034:1373 образован в результате рассмотрения дела № А67- 5586/2017 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:8 для эксплуатации расположенных в его границах зданий, строений, сооружений, принадлежащих обществу «Томэко».

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельного участка. До 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац 2); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац 4).

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Таким образом, учитывая установленные при рассмотрении настоящего дела обстоятельства образования спорного земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:1373 из земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:8, в отношении которого до 01.07.2012 осуществлено переоформление права постоянного

бессрочного пользования, суды пришли к верным выводам о том, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:1373 должны была быть определена на основании императивных требований пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в размере 2,5 % от кадастровой стоимости данного земельного участка, что составляет 481 776, 88 руб.

В силу положений части 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку заключение договора с нарушением условия о регулируемой цене противоречит существу законодательного регулирования указанного правового института, при установлении соответствующего обстоятельства условие договора ничтожно в части, что создает обязанность по возврату неосновательного обогащения, полученного в результате его применения, в размере, превышающем нормативно установленную плату (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 74 Постановления № 25, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 № 308-ЭС19-4843).

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 71 Постановления № 25, при рассмотрении такого кондикционного иска правовая квалификация сделки как ничтожной в части может быть дана и в отсутствие требований о признании ее недействительной и применении соответствующих последствий.

В связи с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций по результатам оценки представленных в дело доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ пришли к правомерным выводам о ничтожности условия договора купли-продажи о цене земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100034:1373 как не соответствующего установленному законодательному регулированию, констатировав наличие на стороне департамента обязанность возвратить покупателю разницу между изначально установленной ценой участка и ценой, определенной в соответствии с Законом № 137-ФЗ, что составило 13 007 975, 86 руб.

Суждения департамента об отсутствии на стороне общества «Томэко» права приобретения спорного участка по льготной цене, поскольку ранее им было реализовано право переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды основаны на неверном толковании положений Закона № 137-ФЗ, который не содержит запрета на реализацию права на выкуп участка по льготной стоимости по причине того, что ранее лицо воспользовалось возможностью переформления права постоянно бессрочного пользования на право аренды.

В кассационной жалобе департамент приводит доводы о наличии в действиях общества «М1» недобросовестности при заявлении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, обращая внимание, что об обстоятельствах необходимости применения льготного порядка выкупа участка обществу «Томэко» было

известно еще в 2017 году при обращении в суд в рамках дела № А76-5586/2017.

На основании пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Не усматривая признаков недобросовестного поведения как в действиях общества «Томэко» при заключении спорного договора купли-продажи, так и общества «М1» при обращении в суд с иском, суд округа отмечает, что с заявлением о предоставлении земельного участка под объектами истец обратился еще 30.12.2014, заключению договора купли-продажи в 2024 году предшествовали судебные разбирательства в связи с допущенным муниципальным органом бездействием (А67-2913/2015), а также незаконным решением об отказе в предоставлении земельного участка (А67-5586/2017). Апелляционный суд также обоснованно отметил, что именно ответчик осуществлял подготовку договора, действия ответчика привели к несоответствию условий договора о стоимости нормативным положениям. Подписание обществом «Томэко» договора при таких обстоятельствах не может быть расценено как попытки извлечь выгоду.

Суд округа отмечает, что о необходимости применения льготного порядка должно было быть известно и департаменту, являющимся органом публичной власти, осуществляющим владение, пользование и распоряжение имуществом.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых решения и постановления на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288

АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.02.2025 Арбитражного суда Томской области и постановление от 12.05.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-12262/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи А.Ю. Донцова

ФИО1