Решение от 11 октября 2022 г. по делу № А73-9274/2022

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9274/2022
г. Хабаровск
11 октября 2022 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 04.10.2022

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Туристический комплекс «Воронеж» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 680547, Хабаровский край, Хабаровский район, село Воронежское-1)

к Администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 680038, <...>)

третье лицо: автономная некоммерческая организация «Социально-оздоровительный комплекс завода «Дальдизель»

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 04.08.2022,

от ответчика - не явился,

от третьего лица - ФИО2 по доверенности от 06.05.2022.

Общество с ограниченной ответственностью «Туристический комплекс «Воронеж» (далее – ООО «ТК «Воронеж») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края о признании права собственности на нежилое здание - котельную, общей площадью 143,7 кв. м, расположенную по адресу: Хабаровский район, село Воронежское - 1,2.5 км. на северо - запад от развилки автодорог Хабаровск - Мичуринское - Воронежское - 1 на земельном участке с кадастровым номером: 27:17:0329001:1392.

Определением от 04.07.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 АПК РФ привлечена автономная некоммерческая организация «Социально-оздоровительный комплекс завода «Дальдизель».

Истец требования поддержал. Иск мотивирован покупкой истцом спорного помещения по договору купли-продажи от 22.10.2008 в виде объекта незавершенного строительства, осуществлением его капитального ремонта, а также невозможностью зарегистрировать права на него ввиду того, что у предшествующего собственника права на объект не были зарегистрированы. Нормативно иск обоснован положениями статьи 222 ГК РФ.

Ответчик не явился. Согласно отзыву требования не оспаривает.

Третье лицо поддержало позицию истца.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, третьего лица, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 16 апреля 2008 года между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района (арендодатель) и ООО «ТК «Воронеж» (арендатор) заключен договор аренды земель населенных пунктов № 137/08, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 90 000 кв. м с кадастровым номером 27:17:329001:0231, расположенный в Хабаровском районе, с. Воронежское - 1, 2,5 км на северо-запад от развилки автодорог Хабаровск-Мичуринское-Воронежское - 1, с целевым использованием - для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

22 октября 2008 года между АНО «Социально - оздоровительный комплекс завода «Дальдизель» (продавец) и ООО «Туристический комплекс «Воронеж» (покупатель) заключен договор купли - продажи, по условиям которого в собственность покупателя по акту передачи от 07.12.2008 передан имущественный комплекс.

В соответствии с пунктом 1.1. в состав продаваемого имущества вошло кирпичное здание котельной .

Цена приобретаемого покупателем имущество согласно пункту 2.2 составила 970 000 руб. и платежным поручением № 1 от 23.10.2008 перечислена продавцу в полном объеме.

Недвижимое имущество, приобретенное ООО «ТК «Воронеж» у АНО «Социально - оздоровительный комплекс завода «Дальдизель», располагается на земельном участке, который передан Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района в аренду по договору аренды от 16.04.2008 № 137/08.

Для обозначения дорог, подъездов к объектам недвижимого имущества, находящихся в границах арендованного ООО «ТК «Воронеж» земельного участка, расположенного по адресу: Хабаровский район, с. Воронежское - 1, 2,5 км. на северо- запад от развилки автодорог Хабаровск -Мичуринское - Воронежское – 1, и определения их координат были проведены кадастровые работы, в результате которых кадастровый номер 27:17:329001:231 снят с учета, земельному участку присвоен новый кадастровый номер 27:17:329001:562, разрешенное использование земельного участка не изменилось, о чем свидетельствует кадастровый паспорт от 09.07.2010 г. № 2717/207/10-0535.

Впоследствии, в связи с необходимостью выделения объектов недвижимого имущества, располагающихся в границах земельного участка (в том числе сетей канализации, линий электропередач и т.д.), экспликации объектов капитального строительства, в том числе и тех, которые находились в пользовании Администрации Хабаровского муниципального района, для их обозначения на новой схеме, отображающей расположение таких объектов, стороны соглашением от 20.01.2012 договор аренды от 16.04.2008 № 137/08 расторгли и подписали акт приема - передачи земельного участка.

Во время проведения кадастровых работ пользование земельным участком ООО «ТК Воронеж» продолжалось по Акту № 4 от 25.01.2012, подтверждающему факт использования земельного участка, с указанием цели использования: для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

После проведения кадастровых работ земельному участку присвоен новый кадастровый номер 27:17:0329001:1392. Этот земельный участок передан по договору аренды № 450/13, заключенному 01.07.2013 между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района (арендодатель) и индивидуальными предпринимателями ФИО3 и ФИО4 (арендаторы), являющимися участниками ООО «ТК «Воронеж».

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации объектов недвижимого имущества и строительства объекта: Туристический комплекс «Воронеж» в селе Воронеж Хабаровского района.

Договор заключен сроком с 01.07.2013 по 01.07.2062 (пункт 2.1) и зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района № 01-22/1678 от 17.03.2022 о согласовании передачи земельного участка в субаренду между индивидуальными предпринимателями ФИО3, ФИО4 и ООО «Туристический комплекс «Воронеж» (субарендатр) 17.03.2022 заключен договор субаренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329001:1392.

Справкой кадастрового инженера ФИО5 от 03.02.2022 подтверждено наличие объекта недвижимости – котельная общей площадью 143,7 кв. м 2013 года постройки, материал стен – кирпич, на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0329001:1392, расположенном по адресу: Хабаровский район, с. Воронежское - 1, 2,5 км. на северо-запад от развилки автодорог Хабаровск - Мичуринское - Воронежское - 1.

ООО «ТК «Воронеж» после даты подписания акта приема-передачи к договору купли-продажи от 22.10.2008 за счет собственных средств в 2013 году осуществило достройку спорного здания котельной в виде строительства крыши, монтажа окон, внутренних перегородок, установки инженерного оборудования. На здание котельной изготовлен технический паспорт от 03.02.2022.

Согласно заключению специалиста Экспертного центра «Строительная помощь» № 88 от 13.01.2021 по результатам исследования объекта сделаны выводы о том, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания «Котельная» оценивается как работоспособное, соответствует требованиям действующих строительных норм и технических регламентов, угроза жизни и здоровью людей, пребывающих в исследуемом здании, отсутствует.

Заключением ООО «Экспертно-консультационный центр «Интегрированные системы безопасности» от 08.09.2022 по результатам обследования объекта «Котельная» подтверждается, что на спорном объекте обеспечивается необходимый уровень пожарной безопасности.

Согласно отчету по инвентаризации стационарных источников выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух от 17.07.2021, подготовленному ООО «Экология и безопасность», спорный объект недвижимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 № 2398 относится к 4 категории объектов, оказывающих минимальное воздействие на окружающую среду.

Между тем, право собственности продавца АНО «Социально - оздоровительный комплекс завода «Дальдизель» на спорную котельную на дату заключения договора купли-продажи от 22.10.2008 с ООО «ТК «Воронеж» не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанное обстоятельство лишает ООО «ТК «Воронеж» возможности реализовывать свои права собственника в отношении спорного объекта, устранить данный недостаток истец во внесудебном порядке не имеет возможности.

Ссылаясь на отсутствие возможности проведения государственной регистрации права собственности на спорный объект, ООО «ТК «Воронеж» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку строительство осуществлено истцом без соблюдения установленной законом процедуры, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом. Способы защиты гражданских прав в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять этот способ.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право истца возникло в соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ, на основании договора купли-продажи от 22 октября 2008 года с АНО «Социально - оздоровительный комплекс завода «Дальдизель». Договор купли-продажи исполнен сторонами, никем не оспорен.

Продавец по договору купли-продажи (третье лицо) подтвердил факт заключения с истцом договора купли-продажи от 22.10.2008 и передачи котельной по передаточному акту.

Актом приема-передачи в виде имущественных взносов на 01.01.2003 подтверждается передача спорного объекта АО «Дальдизель» в АНО СОК «Дальдизель» в составе незавершенных строительством объектов (номер в акте 5001).

В соответствии со статьёй 123.24 ГК РФ автономной некоммерческой организацией признается унитарная некоммерческая организация, не имеющая членства и созданная на основе имущественных взносов граждан и (или) юридических лиц в целях предоставления услуг в сферах образования, здравоохранения, культуры, науки и иных сферах некоммерческой деятельности.

В силу подпунктов 1, 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» имущественные взносы являются одним из источников формирования имущества некоммерческой организации

Имущество, переданное автономной некоммерческой организации ее учредителями, является собственностью автономной некоммерческой организации (пункт 3статьи 123.24 ГК РФ).

Из заключения специалиста Экспертного центра «Строительная помощь» следует, что конструктивные элементы исследуемого объекта имеют различную степень физического износа, что подтверждает доводы истца о приобретении котельной в виде незавершенного строительством объекта и осуществления впоследствии его достройки.

Отсутствие регистрации прав продавца на незавершенный строительством объект лишало истца возможности осуществит достройку объекта в установленном законом порядке.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51-55 Градостроительного кодекса РФ, принятого в 2004 году), при этом разрешение на ввод в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ в редакции на дату обращения в суд самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 3 названной нормы установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обстоятельства, исключающие в силу пунктов 2, 3 статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при соблюдении изложенных в норме условий.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости, приобретенный в виде объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи в 2008 году, достроен истцом без получения соответствующих разрешительных документов. Данный объект в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

Представленными в материалы дела заключениями подтверждается, что указанный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует законодательно установленным нормам и требованиям.

Материалами дела также подтверждается, что спорный объект недвижимости расположен в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве субаренд, с видом разрешенного использования – для эксплуатации объектов недвижимого имущества и строительства объекта: Туристический комплекс «Воронеж» в селе Воронеж Хабаровского района.

Справками от 16.09.2022 № 1-11-8138, от 03.10.2022 № 7566.1-09 подтверждается, что спорный объект не включен в реестры краевого, федерального имущества. Из отзыва также следует, что данный объект недвижимого имущества в реестре имуществе Хабаровского муниципального района не числится.

Сообщением от 19.03.2022 № 01/048/2010-295 подтверждается факт отсутствия зарегистрированных прав на спорную котельную.

На основании изложенного суд пришел к выводу о наличии совокупности оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, для удовлетворения исковых требований ООО «ТК «Воронеж».

Главой 9 АПК РФ установлен принцип возложения судебных расходов на сторону, виновную в возникновении спора. Так как причиной возникновения спора явилось нарушение истцом установленного законом порядка осуществления строительства, расходы по госпошлине судом отнесены на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Туристический комплекс «Воронеж» право собственности на нежилое здание - котельную, общей площадью 143,7 кв. м, расположенную по адресу: Хабаровский район, село Воронежское - 1,2.5 км на северо - запад от развилки автодорог Хабаровск - Мичуринское - Воронежское - 1 на земельном участке с кадастровым номером: 27:17:0329001:1392.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья А. А. Панина