Решение от 10 июня 2021 г. по делу № А27-2076/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 45-10-82

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А27-2076/2021
город Кемерово
10 июня 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 9 июня 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 июня 2021 года


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Прима Н.В., рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новокузнецк (ОГРНИП 316420500121105, ИНН <***>)

к комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении на 3 года действия договора аренды №335-03, изложенного в письме от 10.11.2020 №12027-03 и об обязании заключить дополнительное соглашение

при участии:

от заявителя: ФИО2 – представитель, доверенность от 03.06.2020, диплом, паспорт; ФИО3 - представитель, доверенность от 03.06.2020, диплом, паспорт;

от заинтересованного лица: без явки

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, арендатор) обратилась в арбитражный суд к комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка (далее – Комитет, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным бездействия, выразившегося в незаключении дополнительного соглашения о продлении на 3 года срока действия договора аренды №335-03 от 22.03.2013, изложенного в письме от 10.11.2020 №12027-03 и обязании заключить дополнительное соглашение без проведения торгов. Первоначально срок продления действия договора по дополнительному соглашению был обозначен как 3 года, затем в порядке уточнения требований по статье 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) уменьшен до 30 месяцев. Уточнение судом принято.

В обоснование требований заявитель указывает, что имеет право на продление срока действия договора на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ).

По истечении срока действия договор аренды №335-03 от 22.03.2013 возобновился на неопределенный срок, который не истек к моменту обращения с заявлением от 8.09.2020 о продлении договора. Поскольку договором предусмотрено письменное уведомление об одностороннем отказе от договора за 10 дней, то на момент обращения соответствующее уведомление Комитета от 31.08.2020 арендатором получено еще не было (получено 15.09.2020) и в силу не вступило. Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301068:4519, являющийся объектом аренды, продолжает фактически использоваться заявителем.

Заявитель имеет право на получение данного участка в аренду без торгов для завершения строительства, поскольку договор аренды был заключен до 1.03.2015; соответствующим правом после указанной даты заявитель не пользовался; объект незавершенного строительства хотя и не создан, но произведены значительные капитальные вложения (около 10 млн. руб. не считая арендной платы за участок) на получение разрешения на строительство здания кафе, технических условий, разрешений, согласований, вынос с земельного участка сетей наружной канализации.

Кроме того, в течение срока действия договора имели место обстоятельства, исключающие возможность строительства, по причинам, не зависящим от арендатора, в том числе незаконные действия органов местного самоуправления: издание Администрацией г. Новокузнецка распоряжения от 14.02.2017 №197 об отмене выданного заявителю разрешения на строительство №42-RU 42310000-103-2016 от 25.05.2016 (признано недействительным решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24.05.2017 по делу А27-5151/2017), за время процесса истекли сроки некоторых технических условий и потребовалось время для повторного проведения инженерных изысканий и их восстановления; распоряжениями Администрации г. Новокузнецка №1926 от 2.12.2019 и №799 от 22.06.2020 внесены изменения в проект планировки микрорайона, исключающие арендуемый земельный участок из зоны застройки, в связи с чем заявитель был вынужден обращаться с заявлением о внесении изменений в проект планировки и за свой счет готовить соответствующую проектную документацию. Заявитель сослался на определение Верховного Суда РФ от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168.

Также заявитель указал, что изначально срок действия договора был определен меньше положенного исходя из проектной площади объекта строительства.

По мнению заявителя, суду следует принять во внимание наличие иных оснований для продления арендных отношений, помимо Закона №98-ФЗ, истолковать его обращение за продлением договора со ссылкой на данный закон как волеизъявление на продление арендных отношений в принципе и принять решение об удовлетворении заявленных требований независимо от того, надлежащий или ненадлежащий способ защиты своих прав избран заявителем.

Комитет просил рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, против удовлетворения требований возражал, в отзыве указал, что не имеет правового значения дата получения арендатором письменного уведомления об одностороннем отказе от договора (до или после обращения с заявлением о продлении), поскольку арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений. Кроме того, пункт 7 статьи 19 Закона №98-ФЗ увязывает срок продления договора со сроком его действия, поэтому невозможно продление на 3 года срока действия договора, возобновленного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ФИО4 был заключен договор аренды №335-03 от 22.03.2013 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301068:4519 площадью 702 кв.м южнее многоквартирного жилого дома по ул. Франкфурта, 15 в Центральном районе г. Новокузнецка под строительство здания кафе на 35 посадочных мест сроком до 1.03.2013 (далее – договор аренды).

Дополнительным соглашением от 21.07.2014 срок действия договора продлен до 1.07.2015.

По договору уступки прав аренды земельного участка от 11.02.2015 ФИО4 с согласия Комитета уступил свое право аренды заявителю.

Соглашением №2/17 от 24.02.2015, подписанным между Комитетом и заявителем, которым согласован размер арендной платы на период с 11.02.2015 по 31.12.2015.

31.08.2020 Комитет направил заявителю уведомление №9506-03 об отказе от договора аренды. Данное уведомление получено 15.09.2020.

8.09.2020 заявитель обратился в Комитет с заявлением о продлении на 3 года срока действия договора аренды на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ).

Комитет письмом от 10.11.2020 №12027-03 отказал в продлении срока договора аренды и заключении соответствующего дополнительного соглашения.

Посчитав нарушенными свои права и законные интересы, заявитель обратился в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

С учетом указанных норм суд оценивает законность оспариваемого ненормативного акта, а не наличие либо отсутствие у заявителя права на использование земельного участка и условия такого использования.

Согласно пункту 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (пункт 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В качестве основания для отказа в продлении срока действия договора аренды Комитет в письме указал на то, что на момент обращения заявителя договор не являлся действующим.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ). Данная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Этим же Федеральным законом с 1.03.2015 в ЗК РФ были внесены другие изменения, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков, предусматривающие общее правило о предоставлении их с торгов.

В редакции ЗК РФ, действовавшей в период заключения и исполнения договора аренды №335-03 от 22.03.2013 подобные нормы отсутствовали, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Аналогичный вывод содержится в пункте 28 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020. Если после 1.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, к моменту обращения арендатора с заявлением от 8.09.2020 договор аренды действовал на условиях неопределенного срока действия.

Одним из условий применения пункта 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ является то обстоятельство, что на дату обращения арендатора срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что в ней идет речь об увеличении срока действующего договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок и не предполагает трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор.

На это же указывает и пункт 7 статьи 19 Закона №98-ФЗ, согласно которому срок продления определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При неопределенном сроке действия договора исчислить срок продления его действия невозможно, а для применения 30-месячного срока, о котором просит заявитель, нет правовых оснований.

При таких обстоятельствах факт получения уведомления о расторжении договора после подачи заявления о продлении срока его действия не имеет правового значения.

Доводы заявителя о наличии у него права на однократное получение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства не оцениваются судом, поскольку не относятся к предмету спора. Арендатор с таким заявлением в орган местного самоуправления не обращался, т.е. соответствующее право не реализовал, отказ не получил. Суд не вправе предполагать и оценивать правовые последствия несостоявшегося обращения. Предметом спора является не отказ в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, а отказ в продлении срока аренды конкретного договора по конкретному основанию (пункт 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ). При этом избранный заявителем способ защиты своего права (оспаривание отказа Комитета) является надлежащим и соответствует избранному способу реализации права (обращению за продлением срока действия договора аренды).

Также не оцениваются и доводы заявителя относительно наличия объективных препятствий, в т.ч. недобросовестных действий органов местного самоуправления, в использовании земельного участка в период действия договора аренды, поскольку не относятся к предмету рассматриваемого спора.

Отказывая в удовлетворении требований, суд в соответствии со статей 110 АПК РФ относит судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины на заявителя. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю на основании статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявления отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Новокузнецк (ОГРНИП 316420500121105, ИНН <***>) из федерального бюджета 5 700 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №12 от 5.02.2021.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Е.В. Исаенко