Решение от 9 октября 2020 г. по делу № А79-8013/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8013/2020
г. Чебоксары
09 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 07.10.2020.


Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Канаш Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 429330, <...> Победы, д. 24,

к обществу с ограниченной ответственностью "СИМНЕЛ", ОГРН <***>, ИНН <***>, 429335, <...>,

о расторжении договора и обязании освободить объекты недвижимого имущества,

и встречному иску

общества с ограниченной ответственностью "СИМНЕЛ", ОГРН <***>, ИНН <***>, 429335, <...>,

к Администрации города Канаш Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 429330, <...> Победы, д.24,

о признании незаконным отказа, обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии:

от Администрации города Канаш – ФИО1 по доверенности от 09.01.2020,

от общества с ограниченной ответственностью "СИМНЕЛ" – директора ФИО2,

установил:

Администрация города Канаш Чувашской Республики (далее - Администрация города Канаш, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СИМНЕЛ" (далее – ООО "СИМНЕЛ", ответчик), согласно которому просит:

1) Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики № 276 от 09.01.2020;

2) Обязать ответчика освободить объекты недвижимого имущества, а именно:

- отдельно стоящее здание: назначение: конторское, общая площадь 1130,7 кв.м., этажность 3, кадастровый номер объекта 21:04:010301:68, расположенное по адресу: <...>;

- отдельно стоящее здание: назначение: производственное, общая площадь 388,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер объекта 21:04:010301:293, расположенное по адресу: <...>;

- отдельно стоящее здание: назначение; производственное, общая площадь 184,3 кв.м., этажность 1, кадастровый номер объекта 21:04:010301:294, расположенное по адресу: <...>;

- отдельно стоящее здание: назначение: транспортное, общая площадь 545,7 кв.м., этажность 1, кадастровый номер объекта 21:04:010301:295, расположенное по адресу: <...>,

передав их по акту приема-передачи администрации города Канаш Чувашской Республики.

Иск основан на статьях 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован нарушением ответчиком условий договора купли-продажи недвижимого имущества № 276 от 09.01.2020 в части внесения выкупных платежей.

Определением суда от 15.09.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное заявление Общества, согласно которому Общество просит обязать Администрацию города Канаш предоставить ООО "СИМНЕЛ" отсрочку платежей, предусмотренных в 2020 году, по договору купли-продажи недвижимого имущества № 276 от 09.01.2020 за объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, сроком на 12 месяцев с 09.01.2020 по 31.12.2020, и заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества № 276 от 09.01.2020.

В обоснование встречного требования указано, что согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае приобретения субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества в рассрочку продавец обязан в течение тридцати дней со дня обращения субъекта малого или среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования. Такое дополнительное соглашение должно предусматривать отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок от шести до двенадцати месяцев (далее - отсрочка). Проценты, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется отсрочка, в период предоставления отсрочки не начисляются. Штрафы, неустойки или иные меры ответственности в связи с несоблюдением субъектом малого или среднего предпринимательства изначально установленных договором купли-продажи недвижимого имущества порядка и сроков внесения платы за приобретаемое в рассрочку арендуемое имущество, в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором, в период предоставления отсрочки не применяются. Установление дополнительных платежей, подлежащих уплате субъектом малого или среднего предпринимательства в связи с предоставлением отсрочки, в том числе за заключение дополнительного соглашения, указанного в настоящей части, не допускается (часть 5.1 введена Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ). 03.04.2020 издан Указ главы Чувашской Республики № 92 "О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики". В связи с введением режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики ООО "СИМНЕЛ" вынуждено было свою деятельность приостановить. По этой причине и образовалась задолженность по договору. 29.07.2020 ООО "СИМНЕЛ" обратилось к Администрации города Канаш с письмом о предоставлении отсрочки платежей сроком на 12 месяцев. Однако Администрация города Канаш в предоставлении отсрочки отказала (письмо №5324 от 07.08.2020).

В судебном заседании представитель Администрации города Канаш поддержала исковые требования, встречный иск не признал по доводам, изложенным в возражениях на встречный иск, согласно которым истец указал, что в соответствии с Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020), если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично. Ответчик допускал неоднократные просрочки платежей, при этом по состоянию на 17.08.2020 от него не поступило ни одного платежа, в результате чего образовалась задолженность за период с 09.01.2020 по 17.08.2020 в размере 1116518,07 руб. Несмотря на введение режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики ООО «СИМНЕЛ» использовало переданные по договору купли-продажи объекты недвижимости под размещение пункта приема макулатуры, автомойку и автосервис, то есть под те виды деятельности, работа которых не приостанавливалась. Соответственно, в действительности ответчик не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Ответчик извлекал прибыль от использования спорного недвижимого имущества, несмотря на введенные ограничения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, в то время как в адрес администрации города Канаш не поступило ни одного платежа по договору купли- продажи на которые она могла рассчитывать, а также лишилась возможности получать платежи за сдачу имущества в аренду на которые она была в праве рассчитывать, если бы права администрации города Канаш не были нарушены. Положения части 5.1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ вступили в силу с 08.06.2020, в то время как задолженность ООО «СИМНЕЛ» образовалась за период начиная с 09.01.2020, то есть до вступления в силу вышеуказанной нормы и до введения на территории Чувашской Республики режима повышенной готовности. Администрация города Канаш полагает, что Ответчик действовал недобросовестно, не исполняя свои обязательства по договору купли - продажи, еще до введения режима повышенной готовности и принятия Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, не внося платежи за период начиная с января 2020 года. Ответчик не мог знать о последующем принятии вышеуказанного Федерального закона, соответственно действовал недобросовестно.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал ходатайство об уточнении встречного искового заявления, с учетом которого просил признать отказ Администрации города Канаш в предоставлении отсрочки по уплате платежей, изложенный в письме № 5324 от 07.08.2020 незаконным; обязать Администрацию города Канаш предоставить ООО "СИМНЕЛ" отсрочку платежей, предусмотренных в 2020 году, по договору купли-продажи недвижимого имущества № 276 от 09.01.2020 за объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, сроком на 12 месяцев с 09.01.2020 по 31.12.2020, и заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества № 276 от 09.01.2020.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение встречного заявления.

Представитель Общества также пояснил, что в связи с введением режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики ООО "СИМНЕЛ" вынуждено было свою деятельность приостановить. Доводы Администрации города Канаш об обратном не признал.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В рамках дела № А79-5608/2019 ООО "СИМНЕЛ" обратилось с иском в суд к Администрации города Канаш Чувашской Республики об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.10.2019 по делу № А79-5608/2019 иск был удовлетворен. Суд обязал муниципальное образование "город Канаш Чувашской Республики" в лице Администрации города Канаш заключить с ООО "СИМНЕЛ" договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку на указанных в решении суда условиях.

Как следует из материалов настоящего дела, во исполнение решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.10.2019 по делу № А79-5608/2019 между муниципальным образованием "город Канаш Чувашской Республики" в лице Администрации города Канаш (продавец) и ООО "СИМНЕЛ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики № 276 от 09.01.2020 (далее – договор).

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.1 договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- отдельно стоящее здание: назначение: конторское, общая площадь 1130,7 кв.м., этажность 3, кадастровый номер объекта 21:04:010301:68, расположенное по адресу: <...> (цена – 4740673 руб.);

- отдельно стоящее здание: назначение: производственное, общая площадь 388,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер объекта 21:04:010301:293, расположенное по адресу: <...> (цена – 1404176 руб.);

- отдельно стоящее здание: назначение; производственное, общая площадь 184,3 кв.м., этажность 1, кадастровый номер объекта 21:04:010301:294, расположенное по адресу: <...> (цена – 391002 руб.);

- отдельно стоящее здание: назначение: транспортное, общая площадь 545,7 кв.м., этажность 1, кадастровый номер объекта 21:04:010301:295, расположенное по адресу: <...> (цена – 1882368 руб.).

Согласно пункту 3.1 договора оплата общей стоимости объектов, указанных в пункте 2.1 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев с даты заключения договора , путем внесения денежных средств покупателем на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производится платеж.

Объекты недвижимости были переданы Обществу по акту приема-передачи от 09.01.2020. Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в установленном порядке 16.01.2020, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 57-80).

Администрация города Канаш направляла в адрес Общества претензии от 13.04.2020, от 14.05.2020, содержащие требование об оплате задолженности по договору (л.д. 24-30).

Претензией от 06.07.2020 Администрация города Канаш также потребовала оплаты задолженности по договору и, ссылаясь на существенное нарушение условий договора, предложила Обществу добровольно расторгнуть указанный договор и возвратить объекты недвижимости по акту приема-передачи (л.д. 31-39).

Оставление ответчиком указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации города Канаш с настоящим иском в суд.

В свою очередь 29.07.2020 ООО "СИМНЕЛ" обратилось к Администрации города Канаш с письмом о предоставлении отсрочки платежей по договору сроком на 12 месяцев, ссылаясь на то, что в связи с Указом Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 "О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики" приостановлена деятельность ряда предприятий и организаций, на граждан возложена обязанность не покидать места проживания (пребывания). Приостановка деятельности ООО "СИМНЕЛ" вызвана императивными действиями государственных органов в целях предотвращения распространения коронавирусной инфекции. Указанные обстоятельства повлекли невозможность исполнения условия договора в части оплаты (л.д. 93).

Однако письмом №5324 от 07.08.2020 Администрация города Канаш отказала Обществу в предоставлении отсрочки (л.д. 94).

Посчитав отказ Администрации города Канаш незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с встречным заявлением.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (статья 454 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

В силу пункта 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Анализ условий рассматриваемого договора позволяет квалифицировать его как договор купли-продажи товара с рассрочкой платежа.

Согласно пункту 2 статьи 489 названного Кодекса, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать.

В обоснование исковых требований Администрация города Канаш ссылается на наличие у Общества задолженности по оплате платежей, подлежащих внесению согласно условиям договора в 2020 году.

Вместе с тем, следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" статья 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дополнена частью 5.1, согласно которой в случае приобретения субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества в рассрочку продавец обязан в течение тридцати дней со дня обращения субъекта малого или среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования. Такое дополнительное соглашение должно предусматривать отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок от шести до двенадцати месяцев (далее - отсрочка). Проценты, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется отсрочка, в период предоставления отсрочки не начисляются. Штрафы, неустойки или иные меры ответственности в связи с несоблюдением субъектом малого или среднего предпринимательства изначально установленных договором купли-продажи недвижимого имущества порядка и сроков внесения платы за приобретаемое в рассрочку арендуемое имущество, в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором, в период предоставления отсрочки не применяются. Установление дополнительных платежей, подлежащих уплате субъектом малого или среднего предпринимательства в связи с предоставлением отсрочки, в том числе за заключение дополнительного соглашения, указанного в настоящей части, не допускается.

Согласно пункту 1 Распоряжения Главы Чувашской Республики от 18.03.2020 N113-рг «О введении на территории Чувашской Республики режима повышенной готовности» был введен режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики с 18 марта 2020 г. до особого распоряжения.

Указанное распоряжение было опубликовано на Портале органов власти Чувашской Республики в сети "Интернет" http://www.cap.ru, 18.03.2020, и в газете "Вести Чувашии", N 12, 28.03.2020.

Вопреки мнению Администрации города Канаш, положения части 5.1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" носят императивный характер и обязательны для продавца. Обязанность Администрации города Канаш заключить соответствующее дополнительное соглашение в данном случае не зависит от усмотрения Администрации и от ее мнения о том, пострадало ли Общество от последствий распространения коронавирусной инфекции или нет, а также от мнения Администрации о добросовестности Общества.

Фактических и правовых оснований полагать, что Общество в рассматриваемом случае является недобросовестным и не должно получить меру поддержки, предусмотренной в части 5.1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд не усматривает.

Ссылки Администрации города Канаш на разъяснения по вопросам судебной практики, касающиеся договоров аренды, подлежат отклонению, поскольку в данном случае рассматривается спор, связанный не с договором аренды, а с договором купли-продажи, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В данном случае, вопреки мнению Администрации города Канаш, часть 5.1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ прямо предусматривает свое действие в отношении всех платежей, предусмотренных в 2020 году.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что отказ Администрации города Канаш Чувашской Республики, изложенный в письме от 07.08.2020 № 5324, является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым обязать Администрацию города Канаш в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу обеспечить заключение с ООО "СИМНЕЛ" дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку № 276 от 09.01.2020, на отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок двенадцать месяцев.

Таким образом, встречное исковое заявление ООО "СИМНЕЛ" подлежит удовлетворению.

Соответственно, исковые требования Администрации города Канаш, мотивированные наличием у Общества задолженности по оплате платежей, подлежащих внесению согласно условиям договора в 2020 году, не могут быть признаны обоснованными. В иске Администрации города Канаш следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному и по встречному искам суд относит на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом истец освобожден от уплаты государственной пошлины в доход федерального бюджета. Излишне уплаченная государственная пошлина по встречному иску подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

в иске Администрации города Канаш Чувашской Республики отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СИМНЕЛ" удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации города Канаш Чувашской Республики, изложенный в письме от 07.08.2020 № 5324.

Обязать Администрацию города Канаш Чувашской Республики в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу обеспечить заключение с обществом с ограниченной ответственностью "СИМНЕЛ" дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку № 276 от 09.01.2020, на отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок двенадцать месяцев.

Взыскать с Администрации города Канаш Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "СИМНЕЛ" 3000 (Три тысячи) руб. расходов по уплате государственной пошлине.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СИМНЕЛ" из федерального бюджета 3000 (Три тысячи) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной согласно чеку-ордеру Операция:214 от 10.09.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е.В. Васильев