Решение от 17 апреля 2018 г. по делу № А41-251/2018

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-251/18
18 апреля 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04.04.2018 года

Полный текст решения изготовлен 18.04. 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.В.Гринева, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 07.03.1996, адрес: 142400, <...>)

Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 24.12.1997, 142400, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «СМУ-7» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.08.2002, адрес: 141612, Московская область, город Балашиха, мкр. Керамик, ул. Заводская, 14А)

о признании незаконным решения изложенное в уведомлении об отказе от 18 .10.2017 г. №50/016/008/2017-8252 об отказе в регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м. расположенному по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, <...>;

об обязании в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу провести регистрацию в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу,

установил:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области (Далее – «Администрация», «КУИ», «Заявители») обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Далее – «Росреестр», «Заинтересованное лицо») со следующими требованиями:

1) Признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, <...> изложенное в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 18.10.2017 № 50/016/008/2017-8252.

2) Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу произвести регистрацию прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, <...>.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра по МО требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-7» был передан за плату в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, <...> разрешенное использование - под многоэтажное жилищное строительство, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности № 48-2015 от 12.10.2015 (пункт 1.1 договора). Данный договор заключен с учетом выписки из протокола Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 01.10.2015 и решения Градостроительного совета Московской области от 06.10.2015.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды земельного участка был установлен с 12.10.2015 по 17.04.2017.

Указанный договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (дата государственной регистрации 19.11.2015, номер государственной регистрации 50-50/016-50/016/001/2015-4693), что подтверждается соответствующей отметкой на договора и выпиской из ЕГРН от 14.11.2017 № 99/2017/36575153.

В связи с окончанием срока действия договора аренды Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, <...> и внесении соответствующей записи о ее прекращении.

Решением от 18.10.2017 № 50/016/008/2017-8252 Управление отказало в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33, указав в обоснование отказа на наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; наличием в ЕГРН сведений о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке.

Считая отказ Управления Росреестра по МО незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (Далее – АПК РФ) юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, исходя из смысла вышеизложенных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель был обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Такие доказательства заявителем суду не представлены.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пп. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Далее- Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации).

Согласно п. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 27 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации.

Согласно части 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как установлено материалами дела, Обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-7» был передан за плату в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, <...> разрешенное использование - под многоэтажное жилищное строительство, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности № 48-2015 от 12.10.2015 (пункт 1.1 договора). Данный договор заключен с учетом выписки из протокола Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 01.10.2015 и решения Градостроительного совета Московской области от 06.10.2015.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды земельного участка был установлен с 12.10.2015 по 17.04.2017.

Указанный договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (дата государственной регистрации 19.11.2015, номер государственной регистрации 50-50/016-50/016/001/2015-4693), что подтверждается соответствующей отметкой на договора и выпиской из ЕГРН от 14.11.2017 № 99/2017/36575153.

В связи с окончанием срока действия договора аренды Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, <...> и внесении соответствующей записи о ее прекращении.

Решением от 18.10.2017 № 50/016/008/2017-8252 Управление отказало в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33, указав в обоснование отказа на наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; наличием в ЕГРН сведений о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых

будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 8.1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания)

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Следовательно, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702005:33 произведена государственная регистрация обременения в виде залога в силу закона на основании договора участия в долевом строительстве от 10.04.2013 № 215 многоквартирного дома, договора участия в долевом строительстве от 26.06.2013 № 214, договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 17.10.2012 № 143, договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.02.2013 № 159.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию, Комитетом по управлению имуществом не были приложены документы, подтверждающие отсутствие объектов недвижимости или объектов незавершенного строительства.

Следовательно, при наличии в ЕГРН записи о наличии обременений в пользу участников долевого строительства, регистрационный орган не имел право прекратить право аренды на земельный участок, поскольку аренда находится в силу закона у участников долевого строительства.

Таким образом, заявителем не были представлены на государственную регистрацию прекращения права аренды, свидетельствующие об отсутствии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в предусмотренном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В.Гринева.