Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А24-3291/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3291/2024
г. Петропавловск-Камчатский
23 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Бискуп Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трефиловой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа-муниципального учреждения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к
обществу с ограниченной ответственностью «ЮСАС-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора

ФИО1;

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон ЖКХ»ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки товара,


при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от  09.01.2024 № 5 (сроком по 31.12.2024), диплом;

от ответчика:

до перерыва:


после перерыва:


ФИО3 – представитель по доверенности от  08.01.2024 (сроком по31.12.2024), диплом;

не явились;

от третьих лиц:

от ФИО1:

от ООО «Управляющая компания «Эталон ЖКХ»

до перерыва:


после перерыва:


не явились;



ФИО4 – представитель по доверенности от  01.06.2024 (сроком по 31.12.2025), диплом;

не явились,

установил:

Управление коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – истец, Управление, адрес: 683003, <...>) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЮСАС-Строй» (далее – ответчик, Общество, адрес: 684000, <...>) о возложении на ответчика обязанности в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Камчатского края устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки жилого помещения – квартиры № 51 дома № 5 по ул. Заводская в г. Петропавловске-Камчатском, приобретенной в рамках муниципального контракта от 08.08.2022 № 0138300000422000559_302701, а именно: выполнить работы по исключению неплотного прилегания составных частей оконного блока в жилой комнате, люфта конструкций балконного блока (в целях исключения возможности проникновения атмосферных осадков), а также устранить неисправности в работе счетчика холодного водоснабжения.

Требование заявлено истцом со ссылками на статьи 307, 525, 737 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано неисполнением ответчиком обязательств по устранению недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока.

Определением от 15.08.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца – ФИО1 (далее – ФИО1); на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон ЖКХ» (далее – ООО «УК «Эталон ЖКХ»).

Третье лицо – ФИО1 о времени и месте проведения судебного заседания извещено по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), что подтверждается материалами дела.

В связи с неявкой представителя третьего лица – ФИО1, судебное заседание проведено на основании статьи 156 АПК РФ в его отсутствие.

Представитель третьего лица – ООО «УК «Эталон ЖКХ» в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании ходатайствовал о приобщении к материалам дела акта визуального осмотра от 09.09.2024.

Представитель ответчика, в судебном заседании, на вопрос суда о назначении по делу судебной экспертизы просил объявить перерыв в судебном заседании для согласования данного вопроса с руководителем Общества.

Арбитражный суд на основании статьи 66 АПК РФ приобщил представленные документы к материалам дела.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 13.09.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Камчатского края.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, на основании статьи 156 АПК РФ.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Арбитражный суд на основании статьи 66 АПК РФ приобщил представленные документы к материалам дела.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 08.08.2022 между истцом (далее – заказчик) и ответчиком (далее – поставщик) заключен муниципальный контракт № 0138300000422000559_302701 (далее – контракт), по условиям которого поставщик принял на себя обязательства передать заказчику в собственность жилое помещение (квартиру) в целях переселения граждан из непригодного и аварийного жилищного фонда (1-комнатная квартира площадью не более 40,0 кв.м), которое буте расположено в строящемся многоквартирном доме, проектная документация которого имеет положительное заключение государственной экспертизы, в случаях, установленных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по адресу: <...>, общей площадью 35,50 кв.м, а заказчик обязался принять жилое помещение и оплатить за него цену в соответствии с условиями контракта (пункт 1.1 контракта).

В пункте 1.4 контракта стороны согласовали, что многоквартирный дом, указанный в пункте 1.1 контракта, должен соответствовать требованиям, установленным «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», качество приобретаемого жилого помещения (квартиры) должно соответствовать условиям контракта, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также иным обязательным нормам, правилам и требованиям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации, каждое жилое помещение (квартира) должно быть благоустроено согласно степени благоустройства, иметь чистовую отделку, быть подключена к электроснабжению, пригодной и безопасной для проживания граждан.

В соответствии с пунктом 1.11 в отношении товара, на который поставщиком предоставлена гарантия качества, поставщик отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи заказчику вследствие нарушения заказчиком правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Цена контракта составляет 4 861 666,67 руб. и должна быть выплачена поставщику в рамках контракта за надлежащее выполнение своих обязательств по контракту (пункт 2.1 контракта).

Разделом 3 контракта установлены гарантийные обязательства.

Так, согласно подпункту 3.1.3 пункта 3.1 поставщик гарантирует, что продаваемое жилое помещение (квартира) находится в многоквартирном доме, 2022 года постройки, с централизованным отоплением, водоснабжением и канализацией, соответствует санитарным и техническим нормам, соответствует архитектурно-планировочному решению, не нуждается в ремонте и пригодно для проживания, без проведения в нем ремонтных работ, в том числе ремонте отделочных покрытий, замене оконных и дверных заполнений, систем отопления, водоснабжения и водоотведения. В жилом помещении (квартире) в наличии и в исправном состоянии все сантехнические приборы и подключенные, и зарегистрированные в установленном порядке приборы учета ХВС, ГВС, отопления с актом поверки со сроком окончания эксплуатации приборов не позднее 2-х лет, электроэнергии, электротехническое оборудование (включая новую электрическую плиту) и осветительные приборы с плафонами, люстрами или светильниками. Чистовая отделка жилого помещения (квартиры), инженерно-техническое оборудование и приборы не содержат элементов износа и дефектов.

Пунктом 3.2 контракта стороны установили, что срок предоставления гарантии качества жилого помещения (квартиры) составляет пять лет со дня регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 3.3 контракта поставщик отвечает за недостатки жилого помещения (квартиры) в период гарантийного срока, если не докажет, что недостатки возникли после его передачи вследствие нарушения заказчиком правил пользования жилым помещением (квартирой), либо действия третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Поставщик обязан при наступлении гарантийных случаев устранять недостатки  в соответствии с условиями контракта (подпункт 4.3.10 пункта 4.3 контракта).

Пунктом 5.21 контракта стороны согласовали, что заказчик, принявший жилое помещение (квартиру) и после обнаруживший недостатки (дефекты) или в период гарантийного срока, которые могли быть установлены при приемке (явные недостатки) или не могли быть установлены при приемке (скрытые недостатки), вправе предъявить в течение 3-х рабочих дней после их обнаружения требование поставщику об устранении явных недостатков (дефектов).

17.10.2022 приемочной комиссией Управления произведен визуальный осмотр <...>, приобретаемой в собственность Петропавловск-Камчатского городского округа по муниципальному контракту от 08.08.2022 № 0138300000422000559_302701, о чем составлен акт осмотра товара от 17.10.2022. По результатам осмотра приемочная комиссия вынесла следующее заключение: 1) квартира соответствует требованиям, установленным условиями контракта; 2) квартира подлежит регистрации перехода права собственности и приемке по акту приема-передачи; 3) штрафные санкции, пени отсутствуют; 4) срок предоставления гарантии качества жилого помещения (квартиры) составляет 5 лет со дня регистрации перехода права собственности.

02.11.2022 зарегистрировано право собственности Петропавловск-Камчатского городского округа на спорную квартиру. 

14.11.2022 между истцом и ответчиком подписан документ № 1 о приемке спорного жилого помещения (квартиры) (счет-фактура).

Платежными поручениями от 16.08.2022 № 162580 и от  17.11.2022 № 502793 истец произвел ответчику оплату за приобретенное жилое помещение (квартиру) в соответствии с условиями муниципального контракта.

11.05.2023, в соответствии с актом приема-передачи жилого помещения, на основании договора социального найма жилого помещения от 11.05.2023 № 80, <...> площадью 35,5 кв.м передана ФИО1 и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование для проживания в ней.

Как указывает истец, 26.01.2024 в адрес Управления поступило обращение ФИО1, следующего содержания «Прошу вызвать комиссию, и выполнить ремонт по факту «дует с окон, шатается балкон, который представляет угрозу для жизни». Прошу произвести замену счетчика холодной воды».

11.03.2024 истец направил ответчику претензию № 01-12-01/2549/24, согласно которой, указал на то, что по результатам обследования жилого помещения – квартиры № 51 <...> специалистами отдела инженерно-технического обеспечения Управления было выявлено: неплотное прилегание составных частей оконного блока в жилой комнате; люфт конструкций балконного блока (что создает возможность проникновения атмосферных осадков); неисправная работа счетчика холодного водоснабжения. В связи с чем указал на необходимость устранить вышеуказанные недостатки (дефекты) в срок до 29.03.2024.

В ответ на претензию, ответчик письмом от 01.04.2024 № 98 сообщил истцу, что указанные недостатки могли возникнуть по разным, не зависящим от подрядчика причинам в период эксплуатации, что исключает обязанность последнего устранять их, пока заказчик не докажет, что причинами их возникновения послужили некачественные работы при исполнении контракта. В отношении неисправности счетчика холодного водоснабжения (далее – ИПУ), просил направить в их адрес акт дефектовки ИПУ.

09.09.2024 истцом по результатам обследования составлен акт визуального осмотра <...> согласно которому, в ходе обследования выявлено: в жилой комнате – неплотное прилегание составных частей оконного блока (оконной створки к оконной раме); в помещении кухни – люфт конструкций балконного блока (что создает возможность проникновения атмосферных осадков); не работает ИПУ холодного водоснабжения (не вращается круговая шкала потока воды и индикатор движения воды, не меняется количество показания кубических метров).

Указанные выше обстоятельства и невыполнение ответчиком требований претензии послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (абзац 2 пункта 2 статьи 469 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 470 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункт 3 статьи 470 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 471 ГК РФ гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, гарантийный срок на комплектующее изделие считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с гарантийным сроком на основное изделие (пункт 3 статьи 471 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (пункт 3 статьи 475 ГК РФ).

 Согласно пункту 2 статьи 476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Пунктом 3 статьи 477 ГК РФ установлено, что если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

В пункте 1.1 муниципального контракта от 08.08.2022 № 0138300000422000559_302701 указана цель приобретения истцом квартиры, которая должна соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Возражая по заявленным требованиям, ответчик полагал, что не должен отвечать перед заказчиком за возможные недостатки балкона, так как балконы не являются частью жилого помещения, переданного заказчику в рамках контракта, а относятся к общедомовому имуществу, за состояние и ремонт которого отвечает управляющая организация.

Довод ответчика о том, что балкон не является частью жилого помещения, переданного заказчику в рамках контракта, арбитражным судом отклоняется.  Согласно части 3 статьи 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Пункт 5 информации о товаре (жилом помещении (квартире), являющейся Приложением № 2 к муниципальному контракту от 08.08.2022, предусматривает, что в квартире имеется балкон, окна на котором (при наличии) должны быть поливинилхлоридные с остекленением  4 мм стеклом со стеклопакетами класса энергоэффективности в соответствии с классом энергоэффективности дома. Также должно быть наличие подоконных досок.

Из акта осмотра товара от 17.10.2022 следует, что поставщик передал, а заказчик принял жилое помещение (квартиру) № 51 <...> в г. Петропавловске-Камчатском, общей площадью жилого помещения 35,50 кв.м, которая соответствует условиям контракта. Окна на балконе квартиры поливинилхлоридные с остекленением 4 мм стеклом со стеклопакетами класса энергоэффективности в соответствии с классом энергоэффективности дома. Наличие подоконных досок (пункт 5 акта осмотра товара от 17.10.2022).

Кроме того, на пятом и шестом листах выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02.11.2022 указан план расположения помещения, машино-места на этаже. На плане отмечено наличие балкона в спорной квартире, с выходом на него из квартиры. Согласно условным обозначениям на плане балкон входит в границы существующего помещения.

Таким образом, вопреки доводу ответчика балкон является частью жилого помещения (квартиры), переданного по муниципальному контракту истцу ответчиком.

Рассмотрев довод ответчика о том, что балконы относятся к общедомовому имуществу, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения этого дома (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения), несущие  и не несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, а также соответствующий земельный участок (пункт 2 статьи 287.4, пункты 1-3 статьи 287.5, пункт 2 статьи 187.6, пункт 1 статьи 290 ГК РФ, часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 491, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, балконные плиты (плиты лоджии) входят в состав общего имущества многоквартирного дома как ограждающие несущие конструкции, конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом данных технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Таким образом, плиты балконов (плиты лоджий), а также внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, пользование которыми и их содержание осуществляются в порядке, установленном для общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Перила, окна, двери и открытия указанных балконов (лоджий), не относящиеся к несущим конструкциям, являются частью данного жилого помещения, то есть объектом индивидуальной собственности, содержание которого собственник осуществляет самостоятельно, поскольку их содержание не входит в обязанность управляющих организаций. Собственник вправе заменять окна и балконные двери, устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекленение, утеплять стены разрешенными материалами.

Исходя из анализа действующего законодательства балкон (лоджия), предназначенный для обслуживания только одной квартиры, не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. При этом несущие конструкции (балконные плиты, плиты лоджии) являются общим имуществом.

Факт предназначения балкона (лоджии) для обслуживания только одной квартиры подтверждается, в частности, наличием выхода на балкон (лоджию) только из одного помещения (части 2, 5 статьи 15, часть 1 статьи 36 ЖК РФ; Информация Минстроя России; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 19-КГ18-9).

Поскольку ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что люфт конструкций балконного блока в квартире 51 дома 5 по ул. Заводская в г. Петропавловске-Камчатском происходит по причине повреждения элементов общего имущества, учитывая, что остекленение балкона выполнено от пола до потолка (что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось) и не входит в состав несущих конструкций, а, следовательно, не входит в зону ответственности управляющей организации, ответчик, как продавец жилого помещения (квартиры), является надлежащим.

Претензия от 11.03.2024 № 01-12-01/2549/24 с требованием об устранении выявленных дефектов направлена ответчику в соответствии с пунктом 3 статьи 477 ГК РФ в пределах гарантийного срока, установленного пунктом 3.2 муниципального контракта – 5 лет со дня регистрации права собственности (02.11.2022).

Исходя из распределения бремени доказывания, причин возникновения недостатков жилого помещения, обнаруженных в пределах гарантийного срока, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы. Такие доказательства  Обществом в порядке статей 9, 65 АПК РФ не представлены, более того, суд, в судебном заседании предлагал ответчику рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы по делу, с целью установления причин возникновения выявленных недостатков, вместе с тем, соответствующего ходатайства от ответчика не поступило.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 475, пунктом 2 статьи 476 ГК РФ, пунктами 1.11, 3.3, подпунктом 4.3.10 пункта 4.3 муниципального контракта от 08.08.2022 № 0138300000422000559_302701 ответчик обязан устранить выявленные недостатки товара – жилого помещения: квартиры № 51 дома 5 по ул. Заводская в г. Петропавловске-Камчатском, а именно устранить: неплотное прилегание составных частей оконного блока в жилой комнате; люфт и протекание балконного модуля; неисправности в работе счетчика холодного водоснабжения.

Поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком недостатков, исковые требования Управления подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 174 АПК РФ суд полагает необходимым и достаточным установить срок устранения недостатков: в течение 30-ти календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6 000,00 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета, поскольку Управление освобождено от ее уплаты. 


Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



решил:

иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЮСАС-Строй» в течение 30-ти календарных дней со дня вступления решения в законную силу устранить недостатки жилого помещения - квартиры № 51 дома № 5 по ул. Заводской г. Петропавловска-Камчатского, а именно устранить: неплотное прилегание составных частей оконного блока в жилой комнате, люфт и протекание балконного модуля, неисправности в работе счетчика холодного водоснабжения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «ЮСАС-Строй» в доход федерального бюджета 6 000,00 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                                                                           Ю.С. Бискуп