Решение от 17 октября 2017 г. по делу № А41-47106/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-47106/17
17 октября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2017 года Полный текст решения изготовлен 17 октября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ к ООО "ГЕФЕСТ" о взыскании и расторжении

При участии в судебном заседании- согласно протоколу Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "ГЕФЕСТ" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2017 по 30.04.2017 в размере 99 936,56 руб., расторжении Договора аренды № 018/16- А.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание явился, возражал против исковых требований по обстоятельствам, изложенным в отзыве.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (Арендодатель) и ООО "ГЕФЕСТ" (Арендатор) был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № 018/16-А от 29.07.2016г., предметом которого является предоставление в аренду нежилого здания «Холодильника» общей площадью 262,4 кв.м., по адресу: Московская область, Щелковский район, ЗАТО п.Звездный Городок, д. 57, стр.3.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды составляет период с 29.07.2016г. по 28.07.2031г.

Пунктом 2.2 договора предусмотрена, что передача имущества оформляется актом приема-передачи, в котором указывает состояние передаваемого объекта на момент передачи.

Согласно пункту 3.1 договора, сумма арендной платы составляет 49 968,28 руб. ежемесячно.

В силу пункта 3.2 договора, арендная плата вносится в срок до 10-го числа месяца, следующего за расчетным.

В предусмотренном условиями пунктов 2.2 и 4.5.1 договора порядке, по акту приема-передачи от 29.07.2016г., имущество было передано арендатору.

Из акта следует, что здание арендуется для размещения склада- холодильника. Также в акте указано на необходимость ремонта, расходы на который несет арендатор. Также из акта следует, что арендатору передана экспликация здания и ключи.

Обращаясь с настоящим иском, АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ указала, что в нарушение принятого на себя обязательства, арендатор ООО "ГЕФЕСТ" не исполнил обязанность по внесению арендной платы за спорный период 2017г., задолженность за указанный период составила 99 936,56 руб.

Условием пункта 5.6.3 договора предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух месяцев не вносит арендную плату, что явилось основанием для предъявления истцом требования о расторжении договора аренды.

Претензионный порядок соблюден, требования не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском.

Возражая в отношении предъявленного иска, ответчик ООО "ГЕФЕСТ" указал на фактическое отсутствие арендных отношений, в связи с невозможностью фактического пользования помещением ввиду отсутствия у него ключей от арендуемого помещения; неисправности инженерных коммуникаций, о чем ему не было известно при приёме помещения в аренду. Также, ответчик, ссылаясь на п. 3.5 Дополнительного соглашения № 1 от 29.07.2016г., указал на то, что в отсутствие государственной регистрации Договора, обязательств по внесению арендной платы не возникло.

Разрешая данный спор, арбитражный суд руководствуется следующим.

18.07.2016 проведен аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ЗАТО городской округ Московской области. В качестве лота выступало отдельно стоящее нежилое здание...

Ответчик является победителем указанного аукциона, на основании чего, между сторонами заключен Договор аренды.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ч.1 ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч.1 ст.655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При этом, в силу ч.2 ст.612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума № 1389/12 от 09.04.2013г., арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы лишь за период, истекший с момента фактической передачи ему указанного имущества, и до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом.

В рассматриваемом случае, техническое состояние передаваемого помещения, было отражено в акте приема-передачи от 29.07.2016г., подписанного обеими сторонами.

Из акта следует, что помещений требует ремонта, расходы на которые возложены на арендатор (п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ, ст.307 ГК РФ), с последующим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы.

Также, из представленного Акта следует, что комплект ключей от арендуемого помещения Ответчику передан.

Акт приема-передачи подписан ООО «ГЕФЕСТ» без замечаний.

Представленные ответчиком доказательства не свидетельствуют о невозможности использования им помещения по назначению, с учетом вышеупомянутых положений ч.2 ст.612 ГК РФ, и условий соглашения сторон, выраженного как в самом договоре аренды, так и в акте приема-передачи. С учетом положения ст.10 ГК РФ, действия ответчика, принявшего помещение в аренду на согласованных условиях, и в последующем заявившего отказ от внесения арендной платы, не могут быть признаны добросовестными. Из акта приема-передачи имущества следует, что арендатору было известно техническое состояние принимаемого в аренду помещения, в том числе и риск его использования по назначению. Документация на здание и ключи также переданы арендатору, согласно упомянутому акту.

Судом не принимается довод ответчика относительно фактического отсутствия арендных отношений, в связи не представлением Истцом подлинника Акта приема- передачи имущества от 29.07.2016г., поскольку Ответчиком не оспаривается заключение Договора аренды с Истцом, а из писем, представленных Ответчиком, усматривается, что имущество фактически передано последнему.

Из представленной переписки не прослеживается указания Ответчика на то, что имущество в его владение фактически не передано, Ответчик лишь указывает на невозможность использования им помещения по назначению.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для сомнения в передаче ответчику имущества по Акту приема-передачи от 29.07.2016г.

Указание Ответчика на отсутствие у него обязательств по внесению арендной платы, в связи с отсутствием государственной регистрации Договора на основании п. 3.5 Дополнительного соглашения № 1 от 29.07.2016г., судом не принимается ввиду следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила).

Судом установлено, что 18.07.2016 проведен аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ЗАТО городской округ Московской области. Размещение информации о проведении аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества в соответствии с Правилами является публичной офертой, предусмотренной ст.437 Гражданского кодекса РФ, а подача заявления на участие в

аукционе является акцептом оферты согласно ст. 438 Гражданского кодекса РФ (пункты 28, 120 Правил).

В силу пп.2 и пп.16 п. 114 Правил документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать форму, сроки и порядок оплаты по договору; указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

К документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе (п.115 Правил).

Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации (п. 98 Правил).

В соответствии с п. 12.6. Документации об аукционе № А-ЗВГ/16-105 договор аренды заключается на условиях, указанных в Документации об аукционе и в поданной Участником, с которым заключается договор аренды, Заявке и по цене, предложенной Победителем аукциона.

А пунктом 12.8 Документации об аукционе № А-ЗВГ/16-105, установлено, что «арендная плата за пользование Объектом (лотом) аукциона вносится в порядке, предусмотренном договором аренды. (Приложение 8).»

Согласно пункту 3.5. Договора аренды, являющегося частью аукционной документации, и Договора, подписанного сторонами, арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

При этом, в силу п.12.7. Документации об аукционе № А-ЗВГ/16-105, при заключении и (или) исполнения договора изменение условий договора, указанных в Документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, предусмотренных п. 12.10. Документации об аукционе.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны не могли своим соглашением изменить установленный аукционной документацией порядок начисления арендной платы.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом ст.310 ГК РФ содержит запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.

Учитывая, что доказательств внесения арендной платы за спорный период, ответчиком вопреки положениям ст.65, 66 и 68 АПК РФ не представлено, при том, что данное обязательство подлежит исполнению, требование о взыскании задолженности является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика относительно отсутствия обязательств по оплате в том числе и в ввиду заключения дополнительного соглашения № 1 к договору аренды противоречат установленным по делу обстоятельствам, п. 8.2 договора и положениям ст. 95 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", которыми запрещено изменение условий контракта при его исполнении. Основания по которым ФЗ-44 допускает вносить изменения и порядок прохождения данной процедуры ответчик суду не представил.

Ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела А41-50957/17, где рассматривается иск о признании дополнительного соглашения № 1 недействительным, судом отклоняется, поскольку как указано выше дополнительное соглашение № 1 виду его противоречия ст. 95 ФЗ-44 в силу ст. 166,168 ГК РФ является недействительным.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении его условий другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу абз. 7 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условием пункта 5.6.3 договора предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух месяцев не вносит арендную плату.

Как следует из представленных доказательств, истец в письме от 02.06.2017 № 111ИСХ-961 уведомил ответчика о наличии задолженности за период с 01.03.2017 по 30.04.2017(два месяца) и а ранее направленным уведомлением № 111исх-595 просил расторгнуть договор в виду неисполнения также обязательств по внесению арендной платы с момента заключения договора до 03.03.2017.

Судом установлен факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Суд полагает, что право требовать расторжения указанного договора у арендодателя возникло, поскольку арендатор в разумный срок не устранил соответствующие нарушения, задолженность по арендной плате не погасил.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о существенном нарушении ООО "ГЕФЕСТ" условий договора аренды и наличии оснований для расторжения договора.

Таким образом, требования Истца о взыскании долга и расторжении Договора подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ и Налоговым кодексом РФ, госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "ГЕФЕСТ" в пользу АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА

ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ задолженность в размере 99 936,56

руб.

Расторгнуть договор аренды муниципального нежилого здания от 29.07.16г.

№ 018/16-А.

Взыскать с ООО "ГЕФЕСТ" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 9

997 руб. Решение может быть обжаловано.

Судья М.Ю. Бондарев