Решение от 9 июня 2022 г. по делу № А13-1005/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-1005/2022
город Вологда
09 июня 2022 года



Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2022 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Курпановой Н.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копосовой В.Ю., рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Теплосервис» (ОГРН <***>) к Комитету по управлению имуществом Администрации Великоустюгского муниципального района (ОГРН <***>) об обязании ответчика заключить договор аренды имущества от 05.10.2021 № 10, о внесении изменений в пункт 3.1. договор аренды имущества от 05.10.2021 № 10,

при участии от истца – ФИО1 по доверенности от 25.01.2021, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.01.2022,



у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Теплосервис» (далее - ООО «Теплосервис») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Великоустюгского муниципального района (далее - Комитет) с учетом принятого судом уточнения требований об обязании заключить договор аренды имущества от 05.10.2021 № 10 по цене 720 671 рубль 72 копейки в год. Изменить пункт 3.1. договора аренды имущества от 05.10.2021 № 10 на следующую редакцию: «Годовая арендная плата на имущество составляет 720 671 рубль 72 копейки без учета НДС. Арендная плата за период с 05.10.2021 по 31.12.2021 составляет 280 445 рублей 10 копеек без учета НДС».

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования, основывая их на нормах статей 432, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Комитет в отзыве на исковое заявление и представитель в судебном заседании заявленные требования отклонили, сославшись, что договор аренды от 05.10.2021 № 10 является заключенным, подписан истцом без протокола разногласий, зарегистрирован в установленном законом порядке, а также исполнялся истцом за период октябрь-декабрь 2021 года и январь-апрель 2022 года в редакции заключенного сторонами договора. Полагают, что оснований для внесения изменений арендной платы в сторону уменьшения не имеется.

Исследовав материалы дела, представленные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом 24.09.2018 был проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды комплекса имущества, расположенного на территории городского поселения Красавино. По результатам проведенного аукциона, ООО «Теплосервис» было признано победителем, предложившим наибольшую сумму годовой арендной платы в размере 1 012 887 рублей 55 копеек.

С ООО «Теплосервис» был заключен договор аренды от 05.10.2018 комплекса имущества, расположенного на территории городского поселения Красавино, перечень которого был установлен в Приложении № 1 к договору.

Срок договора был установлен с 05.10.2018 по 04.10.2021. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 05.10.2021 данный договор был расторгнут по соглашению сторон в связи с истечением срока его действия.

В дальнейшем, с данным арендатором был заключен договор аренды от 05.10.2021 № 10 на тот же имущественный комплекс как с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности.

Согласно пункту 3.1. договора размер годовой арендной платы – 1 165 417 рублей был установлен на основании отчета об оценке от 27.09.2021 № 4552. Данным же пунктом установлен размер арендной платы за период с 05.10.2021 по 31.12.2021 – 280 445 рублей 10 копеек без НДС.

Срок аренды установлен с 05.10.2021 по 04.10.2024, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО «Теплосервис», полагая что при заключении данного договора между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы, обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, производится с учетом положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 3 статьи 607 ГК РФ следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае Комитетом в адрес истца была направлена оферта на заключение договоров аренды имущества от 05.10.2021, предмет которого был четко определен и разночтений у сторон не вызывал.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Из пункта 6 Постановления № 49 следует, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 44 Постановления № 49, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, при заключении договора аренды от 05.10.2021 имело места общее волеизъявление сторон при определении условия о цене, которое соответствовало в том числе положениям статьи 17.1 Закон № 135-ФЗ.

Договор подписан со стороны истца без замечании и возражений, а также без отметки о подписании договора с протоколом разногласий.

Кроме того в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. С совершением регистрационных действий закон связывает наступление для правообладателя определенных юридических последствий: государство в лице регистратора выражает положительное отношение к изменению объема прав на недвижимость и письменно закрепляет свою волю путем внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав удостоверяет и подтверждает имеющееся право.

В данном случае, рассматриваемый договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.11.2021.

Ссылка истца на направление в адрес Комитета протоколов разногласий судом не принимается, поскольку данный протокол разногласий был направлен в адрес Комитета после подписания договора, в котором отсутствовала ссылка на подписание договора с протоколом разногласий. Кроме того, факт получения данного протокола разногласий Комитетом отрицается. При регистрации договора аренды протокол разногласий не предъявлялся, регистрация договора аренды не оспорена.

Заявленные требования по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора аренды согласованных ими без каких-либо разногласий, в том числе о порядке внесения арендной платы.

Учитывая вышеизложенное, подписание договора аренды ответчиком без возражений, государственную регистрацию договора, а также факт исполнения договора аренды на изложенных в нем условиях, оснований для обязания ответчика заключить договор аренды на иных условиях оснований не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Указанных оснований в рассматриваемом деле судом не установлено, следовательно, спорный договор аренды не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что предъявляя требование о внесение изменений в заключенный договор, ООО «Теплосервис» преследует цель опровергнуть достоверность рыночной стоимости имущества должника, установленной на основании отчета об оценке от 30.09.2021 № 455.

Вместе с тем статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В рассматриваемом случае, достоверность указанного отчета о рыночной стоимости земельного участка не была оспорена истцом в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» до момента заключения договора аренды земельного участка.

Как уже указывалось выше, рассматриваемый договор подписан сторонами без замечаний, в том числе в отношении его цены; доказательств наличия спора об этой цене при заключении договора не представлено. Факт исполнения договора сторонами не оспаривается.

У истца имелось право оспорить условие о цене в порядке статей 445-446 ГК РФ, обратившись на стадии заключения договора в суд, в рамках которого подлежало доказыванию наличие в отчете ошибок, повлиявших на обоснованность оценки, чем истец также не воспользовался.

По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

В пунктах 9 и 10 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъясняется, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В данном случае, с учетом указанного выше, истец не обосновал неравенство переговорных возможностей, которое воспрепятствовало бы ему настаивать на изменении спорного условия договора.

При этом, материалы дела не содержат доказательств наступления событий, повлекших существенное изменение обстоятельств, сопутствовавших заключению договора от 05.10.2021, либо из которых стороны исходили при заключении указанного договора.

Ссылка истца на то, что отчет об оценке составлен не на дату заключения договора является несостоятельной, поскольку в силу абзаца 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемом случае данный срок не нарушен.

Поскольку размер годовой арендной платы определен сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, при заключении договора размер платы, установленный отчетом об оценке истец не оспорил, данный размер в соответствии с действующим законодательством не может быть изменен по соглашению сторон, у Комитета не было правовых оснований для пересмотра размера платы по заявлению ООО «Теплосервис».

При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

При обращении с иском в суд истцу предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в удовлетворении исковых требований государственная пошлина подлежит взысканию в федеральный бюджет с истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области



р е ш и л:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Теплосервис» в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению имуществом Администрации Великоустюгского муниципального района.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Теплосервис» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья

Н.Ю. Курпанова