Решение от 18 января 2022 г. по делу № А07-29115/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-29115/2017
г. Уфа
18 января 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.01.2022

Полный текст решения изготовлен 18.01.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Бобылёва М. П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения за незаконное использование земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923 и частью земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 в размере 347264784 руб. 86 коп.

третьи лица:

1) Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>)

2) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>)

3) Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>)

4) Жилищно-строительный кооператив "Гоголя 1" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

5) Жилищно-строительный кооператив "Гоголя 2" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

6) Инспекция государственного строительного надзора Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>)

7) Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>)

8) Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>)

9) ФИО2


в судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО3, доверенность от 20.11.2020, диплом ВСГ № 3928853;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 10.12.2019,

от третьего лица (3) – ФИО5, доверенность от 19.11.2021,

от третьего лица (9) – ФИО2 паспорт,

от иных сторон - не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

Министерство обороны Российской Федерации (далее - Минобороны России, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10» (далее – общество «ГК СУ-10») о взыскании неосновательного обогащения за незаконное использование земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923 и частью земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 в размере 347 264 784 руб. 86 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации; Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан; Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан; Жилищно-строительный кооператив "Гоголя 1"; Жилищно-строительный кооператив "Гоголя 2"; Инспекция государственного строительного надзора Республики Башкортостан; Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан; Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) неосновательное обогащение в размере 34 418 617 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 по делу № А07-29115/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Министерства обороны Российской Федерации - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2020 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 по делу №А07-29115/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Суд кассационной инстанции в своём решении исходил из того, что у судов не имелось оснований для признания заключения повторной оценочной экспертизы ООО «Проф-Групп» ФИО6 от 20.08.2019 № 7-0029115/2019 достоверным, обоснованным и достаточным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости спорных земельных участков.

Суд кассационной инстанции указал, что экспертом не обоснована невозможность применения иных объектов аналогов, наиболее полно соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам.

Суд кассационной инстанции также сослался на то, что при проведении повторной оценочной экспертизы в нарушение требований ФСО № 3 и № 7 эксперт ООО «Проф-Групп» ФИО6 подобрал и использовал для сравнения объекты аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, прежде всего в части местоположения земельных участков. Использование ненадлежащих объектов-аналогов повлекло применение большого количества корректировок, обоснованность применения которых судами не проверена.

Кассационной инстанцией предложено при новом рассмотрении дела суду устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о проведении комиссионной судебной экспертизы и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При новом рассмотрении дела представитель истца исковые требования поддержал в полном объёме.

Представители ответчика, третьего лица (9) просят отказать в удовлетворении исковых требований.

Повторно рассмотрев дело, с учетом выводов кассационного суда, изложенных в постановлении от 20.08.2020 года, суд первой инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между обществом «ГК СУ-10» (арендатор) и ФГУ «Уфимская КЭЧ района» (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 02.08.2011 № 14-Ж, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010216:6, расположенный по адресу: Ленинский район ГО <...> для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов площадью 32923 кв. м, срок договора аренды установлен с 02.08.2011 по 02.08.2014.

В рамках дела № А07-20025/2013 Министерство обороны Российской Федерации обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГК СУ10», с привлечением третьих лиц - ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны РФ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об истребовании у общества «ГК СУ-10» земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6, общей площадью 32923 кв. м, по адресу: г. Уфа, ул. К. Марска, 55/1.

Решением суда от 17.04.2014 по делу № А07-20025/2013 требование истца удовлетворено, суд возложил на общество «ГК СУ-10» обязанность возвратить Министерству земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:6.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 решение суда от 17.04.2014 по делу № А07-20025/2013 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что избранный истцом способ защиты нарушенного права не применим в спорной ситуации, при которой истец фактически лишен владения лишь частью площади принадлежащего ему участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 в связи с размещением на нем самовольно возведенных объектов недвижимости.

Нормой пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу названого принципа истребование земельного участка, на котором находятся не принадлежащие истцу объекты недвижимости (на участке находилось 60 гаражных боксов кооператива «Рассвет», акт приемки и ввода в эксплуатацию которых утвержден Администрацией 01.11.2002, три многоэтажных жилых дома по 14 этажей, гаражные боксы кооператива «Беркут»), невозможно без решения вопроса об определении дальнейшей юридической судьбы таких объектов.

Восстановление нарушенных прав истца при названных обстоятельствах может быть достигнуто лишь посредством рассмотрения спора о сносе находящихся на спорном участке объектов недвижимости как возведенных без согласия собственника земельного участка и, тем самым, являющихся объектами самовольного строительства.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2015 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу № А07-20025/2013 оставлено в силе.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2015 № 309-ЭС15-3864 отказано Минобороны России и ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» в передаче кассационных жалоб на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2015 по делу №А07-20025/2013 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В тоже время ООО «Группа Компаний СУ-10» на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:6 осуществляла строительство объектов:

- «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» литер 1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район городского округа <...>/1(этажность - 20, общая площадь — 19152,86 кв.м., общая площадь встроенных помещений - 556,36 кв.м., общая площадь пристроенных помещений - 413,92 кв.м., общая площадь автостоянки на 65 м/мест - 2582,24 кв.м,);

- «Многоэтажный жилой дом» литер №2 по ул.Гоголя в квартале №285 в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец указывает, что после рассмотрения судебных споров по делу №А07-20025/2013 ООО «Группа Компаний СУ-10» в апреле 2015г. обратилось в Департамент имущественных отношений Минобороны России (далее - Департамент) с просьбой урегулировать данный спор и установить границы образуемых земельных участков под строящимися объектами недвижимого имущества.

В дальнейшем ООО «Группа компаний СУ-10» обращением в Департамент представила документы для утверждения схемы расположения земельных участков образуемых из земельного участка площадью общей площадью 32923 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010212:6.

В сентябре 2015 г. в результате раздела земельного участка площадью 32923 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010212:6 были образованы 3 (три) земельных участка. При этом два земельных участка (с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, площадью 5146 кв.м, и 02:55:010212:923, площадью 4905 кв.м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1 были сформированы под фактически занимаемыми и используемыми ООО «Группа компаний СУ-10» частями земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 для строительства многоквартирных домов и инженерных сооружений.

Земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 являются собственностью Российской Федерации и находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования у Министерства обороны Российской Федерации.

Право собственности и вещное право на з/у с к/н 02:55:010212:922 зарегистрировано за № 02-04/101-04/201/052/2015-5453/1 от 14.09.2015 и № 02-04/101-04/201/052/2015-5451/1 от 14.09.2015 соответственно.

Право собственности и вещное право на з/у с к/н 02:55:010212:923 зарегистрировано за № 02-04/101-04/201/052/2015-5456/1 от 14.09.2015 и №02-04/101-04/201/052/2015-5455/1 от 14.09.2015 соответственно.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 после раздела составила 20872 +/- 51 кв.м.

Записи в ЕГРН о праве собственности Российской Федерации и праве (постоянного) бессрочного пользования за ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:6 остались прежние.

В тот же период в Арбитражный суд Республики Башкортостан был подан иск Минобороны России к ООО «Группа компаний СУ-10» (дело № А07-13507/2015) о признании объектов: - «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе город Уфа Республики Башкортостан» литер 1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <...> (этажность - 20, общая площадь - 19152,86 кв.м, общая площадь встроенных помещений - 556,36 кв.м., общая площадь пристроенных помещений - 413,92 кв.м., общая площадь автостоянки на 65 м/мест - 2582,24 кв.м.); - «Многоэтажный жилой дом» литер № 2 по ул. Гоголя в квартале № 285 в Ленинском Районе г. Уфа РБ, строящиеся на территории земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:6, 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923, расположенных по адресу: <...>, самовольными постройками и обязании ответчика осуществить снос самовольных построек.

ЖСК «Гоголя-1» были представлены в арбитражный суд решения Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16.02.2015, 18.02.2015, 05.05.2015, 13.05.2015, согласно которых за физическими лицами признано право собственности на квартиры, расположенные по адресу: <...> (согласно представленной в суд справки Главного управления Архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ №7-7669/АР от 31.07.2014 зарезервирован почтовый адрес объекта «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе ГО г. Уфа РБ, расположенные по ул. Карла Маркса 55/1, Литер 1»-РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя 78.

Минобороны России направлена претензия № 212/2/531 от 07.04.2017 с предложением ООО «Группа Компаний СУ-10» уплатить неосновательное обогащение в размере 176 129 502,58 рублей.

Ответом на претензию от 15.05.2017 № 41-юр ООО «Группа Компаний СУ-10» сообщило, что с целью урегулирования имеющегося спора готово выплатить выкупную стоимость земельных участков в размере их кадастровой стоимости - земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922 в размере 3 291 175,76 руб., с кадастровым номером 02:55:010212:923 в размере 3 137 041,80 руб.

Помимо этого, Общество в ответе указало, что осознавая необходимость соблюдения баланса интересов как государства в лице Минобороны России, так и большого числа граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства жилых домов, и с целью упреждения социальной дестабилизации региона, готово заключить соглашение о передаче государству в лице Минобороны России жилых помещений при предоставлении обществу земельных участков с целью окончания строительства.

Экспертным заключением в рамках дела №А07-13507/2015 установлено, что площадь частей земельных участков, необходимых для эксплуатации самовольных построек,

- для объекта многоэтажный жилой дом по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» литер 1, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания жилого дома в случае введения дома в эксплуатацию составляет 0,9758 га;

- для объекта многоэтажный жилой дом по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» литер 2, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания жилого дома в случае введения дома в эксплуатацию составляет 1,059 га.

В сентябре 2017 Минобороны России направило в адрес ООО «Группа компаний СУ-10» претензию, которой увеличены требования до 347 264 784,86 рублей.

Министерство обороны Российской Федерации, ссылаясь на то, что общество «ГК СУ-10» без правовых оснований завладело земельными участками, чем нанесло ущерб бюджету Российской Федерации в результате выбытия указанных участков, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Повторно рассмотрев дело, с учетом выводов кассационного суда, изложенных в постановлении от 20.08.2020 года, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Преследуемый истцом в настоящем деле материально - правовой интерес заключается в возмещении титульному владельцу стоимости выбывших из его владения земельных участков, находящихся во владении ответчика, невозможность возврата которых в порядке применения последствий недействительности сделки установлена в судебных актах по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-20025/2013.

Учитывая позицию, изложенную в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N49, принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу N А07-13507/2015, состоявшемуся между сторонами, суд пришел к выводу, что в обстоятельствах нахождения на спорных земельных участках фактически построенных многоквартирных жилых домов, значительная часть квартир в которых передана физическим лицам - членам жилищно-строительных кооперативов по актам приема-передачи, и подтверждения принадлежности спорных земельных участков истцу, требования истца в части возмещения стоимости утраченного имущества подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 с разрешенным использованием: под здания и сооружения войсковой части не предоставлялись в аренду и не продавались на аукционах ООО "ГК СУ-10" уполномоченным исполнительным органом государственной власти, которому такое право предоставлено.

Фактически ООО "ГК СУ-10" использовала указанные земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 20.02.2002 N 48-О "По жалобе гражданина Щепачева Виталия Александровича на нарушение его конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации" данные нормы, направленные на обеспечение равноценности и эквивалентности возмещения каждой стороне стоимости переданного имущества при невозможности его возврата в натуре.

Из разъяснений нормы пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 1152/14 и Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 N 309- ЭС15-11394 следует, что при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд, проверив доводы о невозможности возвратить полученное имущество в натуре, в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает сторону возместить действительную цену (рыночную стоимость) имущества.

Как указывалось выше, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа указано о необходимости рассмотреть вопрос о проведении комиссионной судебной экспертизы.

Определением суда от 27 января 2021 года по делу №А07-29115/2017 была назначена комиссионная судебная экспертиза.

Производство экспертизы было поручено ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт», экспертам ФИО7 и ФИО8

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Какова площадь частей земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, построенных ООО «Группа компаний «СУ-10» на двух земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923, с учетом ограничений инфраструктуры военного городка №1 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:6;

2) Какова рыночная стоимость каждого из двух земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, площадью 5146 кв. м. и 02:55:010212:923, площадью 4905 кв. м. расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельных участков - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия или отсутствия инженерных сетей на данных земельных участках (определить стоимость с указанными данными – наличие или отсутствие инженерных сетей на данных земельных участках – отдельно);

3) Какова рыночная стоимость частей земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, построенных ООО «Группа компаний «СУ-10» на двух земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923, с учетом площади, определенной на основании ответа на первый вопрос экспертизы, по состоянию на 26 августа 2015 г. и на момент проведения экспертизы, в том числе с учетом наличия или отсутствия инженерных сетей на данных земельных участках (определить стоимость с указанными данными – наличие или отсутствие инженерных сетей на данных земельных участках – отдельно).


Заключением экспертов № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021, выполненным ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт», экспертами ФИО7 и ФИО8 сделаны следующие выводы:


По первому вопросу:

Площадь земельных участков, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, построенного ООО «Группа компаний «СУ-10» с учетом ограничений инфраструктуры военного городка №1 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:6:

- расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:922 составляет 4 154 кв.м;

- расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:923 нормативно должна составлять 4 753 кв.м.


По второму вопросу:

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 5146 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 71 128 990 (Семьдесят один миллион сто двадцать восемь тысяч девятьсот девяносто) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4905 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 69 076 723 (Шестьдесят девять миллионов семьдесят шесть тысяч семьсот двадцать три) рубля.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 5146 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 53 527 354 (Пятьдесят три миллиона пятьсот двадцать счемь тысяч триста пятьдесят четыре) рубля.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4905 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 52 085 655 (Пятьдесят два миллиона восемьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей.


По третьему вопросу:

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 58 500 450 (Пятьдесят восемь миллионов пятьсот тысяч четыреста пятьдесят) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 66 936 119 (Шестьдесят шесть миллионов девятьсот тридцать шесть тысяч сто девятнадцать) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 44 110 869 (Сорок четыре миллиона сто десят тысяч восемьсот шестьдесят девять) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 г. (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 50 471 584 (Пятьдесят миллионов четыреста семьдесят одна тысяча пятьсот восемьдесят четыре) рубля.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021 г., в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 51 871 870 (Пятьдесят один миллион восемьсот семьдесят одна тысяча восемьсот семьдесят) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021г., в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 59 351 709 (Пятьдесят девять миллионов триста пятьдесят одна тысяча семьсот девять) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021г., в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 37 425 214 (Тридцать семь миллионов четыреста двадцать пять тысяч двести четырнадцать) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021г., в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 42 821 868 (Сорок два миллиона восемьсот двадцать одна тысяча восемьсот шестьдесят восемь) рублей.


Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Указанное заключение признано судом достоверным доказательством по делу, поскольку экспертное заключение должным образом мотивировано и аргументировано, содержит указание на методику проведения экспертизы и использованные при исследовании нормативные акты и аналоги, является профессиональным мнением эксперта, доказательств нарушения принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования не установлено.

В соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Суд отмечает, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы экспертов понятны, мотивированны проведенными исследованиями.

Экспертами определена площадь земельных участков, необходимая для эксплуатации многоквартирных домов и фактически использованная ответчиком – соответственно 4 154 кв.м. и 4 753 кв.м.

Исходя из положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ вопрос о восстановлении в судебном порядке прав лица вследствие совершения недействительной сделки подлежит разрешению на момент вынесения решения, в силу чего суд полагает наиболее обоснованным определение действительной стоимости земельных участков по состоянию на дату проведения экспертизы – 15.09.2021г.

При определении стоимости земельных участков, указанной в экспертном заключении, суд полагает необходимым исходить из определенной экспертом стоимости участков с учетом наличия инженерных сетей, поскольку, как следует из экспертного заключения, все использованные экспертом объекты-аналоги имеют коммуникации по границе участка, так же как и объект исследования. Соответственно указанная стоимость максимально близко отражает реальную рыночную цену исследуемых земельных участков. Определяя же стоимость объектов исследования без учета инженерных сетей, эксперт применил понижающие стоимость корректировки, что необоснованно снижает фактическую рыночную стоимость объектов исследования по сравнению с объектами-аналогами.

Как указывалось выше, заключением экспертов № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021 сделаны выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021 г., в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 51 871 870 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021г., в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 59 351 709 рублей.

Таким образом, требования истца о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в размере 111 223 579 руб. (51 871 870+59 351 709).

Истцом заявлены возражения относительно выполненного экспертного исследования и заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Возражения истца относительно выводов экспертного заключения судом также исследованы и не установлены основания для принятия их в качестве опровергающих достоверность выводов экспертов.

Довод истца о том, что эксперт ФИО7 не имела действующего квалификационного аттестата в области оценочной деятельности и то, что ее деятельность в качестве оценщика не была застрахована судом отклоняется, поскольку специальные познания эксперта подтвержден дипломом об образовании. Кроме того, полис обязательного страхования был продлен с 23.07.2021 до 22.07.2022 (л.д.70-71,т.14). Срок квалификационного аттестата в области оценочной деятельности также продлен до 22.07.2024г. (л.д.69,т.14).

Довод о допущенной экспертами чересполосице при определении площади использованных ответчиком земельных участков и уменьшения данной площади по сравнению с данными государственного кадастра о площади земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 подлежит отклонению, поскольку перед экспертом ставился вопрос об определении площади частей вышеуказанных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, с учетом ограничений инфраструктуры военного городка. Как следует из заключения экспертов и дополнительных пояснений, данных экспертами в судебном заседании, площадь земельных участков была определена с учетом фактически занимаемой многоквартирными домами территории и находящимися на исследуемых участках объектов недвижимости, принадлежащих Министерству Обороны РФ. Факт нахождения данных объектов подтвержден материалами дела и не оспаривается истцом. Расположение объектов установлено в ходе осмотра территории экспертами с участием сторон и отражено в схеме, приложенной к заключению экспертов (т.13 л.д.30). Поскольку правовое значение имеет именно площадь фактически выбывших из владения истца земельных участков, использованных ответчиком для размещения многоквартирных домов, выводы эксперта следует признать обоснованными.

Довод истца об использовании экспертами недопустимых объектов аналогов ввиду расположения их на значительном удалении от исследованных объектов подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 №568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков. Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Поскольку на дату оценки в доступных эксперту источниках информации удалось установить достаточное количество объектов недвижимости – свободных от застройки земельных участков, схожих с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам (29 предложений на 15.09.2021г. – т.13 л.д.148-150), эксперт обоснованно сделал вывод о сформированном рынке земельных участков в г.Уфа и применил сравнительный подход в полном соответствии с пунктом 22 ФСО №7. Из имеющихся предложений на рынке экспертом выбраны 3 объекта-аналога, максимально приближенные по своим характеристикам к объекту оценки, что позволило использовать минимальное количество корректировок при определении итоговой стоимости. При этом из заключения эксперта и пояснений экспертов в судебном заседании следует, что в непосредственной близости от исследуемого объекта предложения о продаже земельных участков отсутствуют. Указанное обстоятельство истцом не опровергнуто, ссылка истца на наличие в сети интернет предложений о продаже не менее 10 земельных участков категории «ИЖС» в Ленинском районе г.Уфы не может быть признана обоснованной, поскольку объект оценки имеет иное разрешенное функциональное использование – «Многоквартирные многоэтажные жилые дома», что существенно отличает эти объекты. При этом эксперты, учитывая различия в территориальном расположении земельных участков, применили повышающий коэффициент к стоимости исследуемого объекта оценки в размере 34%, 21% и 28% соответственно. Указанные коэффициенты соответствуют стандартам оценки и применены обоснованно. С учетом остальных идентичных параметров характеристик оцениваемых участков с объектами-аналогами (площадь участка, вид прав на участок, категория и вид разрешенного использования, наличие коммуникаций по границе участка) суд соглашается с выводами экспертов об использовании ими при оценке максимально приближенных объектов-аналогов.

С учетом изложенных обстоятельств судом отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, поскольку повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, что в данном случае судом не усматривается. Кроме того, назначение повторной экспертизы приведет к дальнейшему затягиванию рассмотрения дела, что не отвечает задачам эффективного правосудия.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде , относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам , свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Расходы на проведение экспертизы по результатам судебного разбирательства распределяются между лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ввиду частичного удовлетворения иска (на 32,03%), судебные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям. За проведение экспертиз по делу всего оплачено 520 000 руб.(250000+70000+200000). Таким образом, с учетом пропорционально удовлетворенных требований на Министерство обороны Российской Федерации возлагаются расходы на проведение экспертиз в размере 353 444 руб., на ООО "Группа компаний СУ-10" в размере 166 556 руб. При рассмотрении данного дела Министерством обороны Российской Федерации оплачено за экспертизу на депозитный счет 250 000 руб., ООО "Группа компаний СУ-10" оплачено за экспертизу на депозитный счет 270 000 руб. Таким образом, расходы на оплату экспертиз в размере 103 444 руб. подлежат взысканию с Министерства обороны Российской Федерации в пользу ООО "Группа компаний СУ-10".

Расходы на проведение комиссионной экспертизы составили 75 000 руб., указанные расходы также подлежат взысканию со сторон в пользу ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт» пропорционально удовлетворенным требованиям (с ответчика 24 022,50 руб., с истца 50 977,50 руб.).

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. В связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины в силу закона, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) неосновательное обогащение в размере 111 223 579 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы на проведение экспертиз в размере 103 444 руб.

Путем зачета взысканных сумм окончательно взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в размере 111 120 135 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт» (ИНН <***>) расходы за проведение экспертизы в размере 24 022,50 руб.

Взыскать с Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт» (ИНН <***>) расходы за проведение экспертизы в размере 50 977,50 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 64 060 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте www.kad.arbitr.ru.


Судья М.П.Бобылёв