Решение от 23 июля 2021 г. по делу № А06-1735/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-1735/2021
г. Астрахань
23 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2021 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Сафроновой Ф.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению конкурсного управляющего ООО «Инвесткапстрой Плюс» ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области и Администрации МО «Приволжский район» Астраханской области

о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:09:100403:1734, находящегося по адресу: Астраханская обл., р-н Приволжский, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, выраженного в письме от 28.01.2021 года № 385;

об обязании Администрации МО «Приволжский район» Астраханской области заключить с ООО «Инвесткапстрой Плюс» Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, с кадастровым номером: 30:09:100403:1734.

при участии:

от заявителя – ФИО3, представитель по доверенности от 20.11.2020 №05 (диплом);

от заинтересованных лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

Конкурсный управляющий ООО «Инвесткапстрой Плюс» ФИО2.(далее – Конкурсный управляющий, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области (далее – Комитет) и Администрация МО «Приволжский район» Астраханской области (далее – Администрация) о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:09:100403:1734, находящегося по адресу: Астраханская обл., р-н Приволжский, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А и обязании Администрации заключить с заявителем Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, с кадастровым номером: 30:09:100403:1734.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о движении данного дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области http://astrahan.arbitr.ru.

Суд, с учетом мнения представителя заявителя, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проводит судебное заседание в отсутствие представителей заинтересованных лиц.

Представитель заявителя на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил устное ходатайство об уточнении заявленных требований, просит признать недействительным отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:09:100403:1734, находящегося по адресу: Астраханская обл., р-н Приволжский, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, выраженный в письме Комитета от 28.01.2021 года № 385 и обязать Администрацию заключить с заявителем Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, с кадастровым номером: 30:09:100403:1734 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и пояснениях суду в судебном заседании, просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Выслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно решения Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2020 г. по делу №А40-191296/19 ООО «Инвесткапстрой Плюс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «Инвесткапстрой Плюс» открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Лебедев Антон Владимирович (ИНН 246522571368, адрес для направления корреспонденции: 115191, г. Москва, а/я 22 Лебедеву А.В., регистрационный номер в Росреестре– 13824).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2020 г. ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника в деле о банкротстве ООО «Инвесткапстрой Плюс». Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2 (ИНН <***> , адрес: 117105, г. Москва, а/я 9, ФИО2).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2020 г. продлен срок конкурсного производства, открытого в отношении ООО «Инвесткапстрой Плюс», на шесть месяцев до 09.06.2021 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 01.06.2021 продлен срок конкурсного производства, открытого в отношении ООО «Инвесткапстрой Плюс», на шесть месяцев до 09.12.2021 г.

15.12.2020 Конкурсный управляющий обратился в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:09:100403:1734, находящегося по адресу: Астраханская обл., р-н Приволжский, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А (далее – земельный участок), поскольку на указанном Земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства - Детский сад на 250 мест (далее – Детский сад).

Письмом №7677 от 24.11.2020 г. Комитет сообщил конкурсному управляющему, что для принятия решения по данному вопросу, Заявителю необходимо предоставить правоустанавливающие документы на объект капитального строительства.

20.01.2021 письмом № ИКС-128 от 20.01.2021 г. (Т. 1 л.д.22-24) конкурсный управляющий указал, что право собственности на Объект должно принадлежать ООО «Инвесткапстрой Плюс» на основании Соглашения о государственно-частном партнерстве, заключенного между Администрацией, ООО «Содружество» и ООО «Инвесткапстрой Плюс от 02.09.2013 г., а также документации, подтверждающей строительство Детского засада. При этом конкурсный управляющий указал, что для регистрации права собственности на Детский сад необходимо наличие действующего договора аренды земельного участка.

Письмом №385 от 28.01.2021 г. Комитет повторно сообщил, что заключение Договора аренды возможно только с зарегистрированным собственником объекта капитального строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке. В связи с уклонением Комитета от заключения Договора аренды, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1- 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Из представленных документов следует, что в рамках осуществления государственной программы по строительству образовательных учреждений ООО «Инвесткапстрой Плюс» (далее – Общество) являлся одним из участником Соглашения о создании и эксплуатации на основе государственно-частного партнерства зданий, предназначенных для размещения дошкольных образовательных учреждений на территории муниципального образования «Приволжский район» от 02.09.2013 года (далее – Соглашение о ГЧП), заключенного между Администрацией (Межмуниципальное образование), ООО «Содружество» (Межмуниципальное хозяйственное общество) (вместе - Публичный партнер) и Обществом (Частный партнер) (Т. 1 л.д. 28-168), с дополнительными соглашениями к нему № 1 и №2 (Т. 1 л.д.169-196).

ООО «Содружество» было учреждено Администрациями муниципальных образований Астраханской области: «АХТУБИНСКИЙ РАЙОН», «ВОЛОДАРСКИЙ РАЙОН», «ЕНОТАЕВСКИЙ РАЙОН», «ИКРЯНИНСКИЙ РАЙОН», «КАМЫЗЯКСКИЙ РАЙОН», «КРАСНОЯРСКИЙ РАЙОН», «ЛИМАНСКИЙ РАЙОН», «НАРИМАНОВСКИЙ РАЙОН», «ПРИВОЛЖСКИЙ РАЙОН», «ХАРАБАЛИНСКИЙ РАЙОН», «ЧЕРНОЯРСКИЙ РАЙОН» с целью участия в программе по строительству образовательных учреждений на территории Астраханской области, при этом было определено, что ООО «Содружество» выступает на стороне Публичного партнера в соглашениях о ГЧП.

Объектом Соглашения о ГЧП в соответствии с подпунктом 2.1 пунктом 2 также являлся Детский сад на 250 мест, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, п. Кирпичного завода № 1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 (далее – Детский сад).

20.06.2014 Обществу выдано разрешение на строительство № RU30509000-323 (Т. 2 л.д. 1) в рамках Соглашения о ГЧП, а также получено положительное заключение государственной экспертизы № 30-1-4-0086-14 от 31.07.2014 на проектную документацию без сметы на строительство и результаты инженерных изысканий по Детскому саду (Т. 2 л.д.2-53

Для целей оформления земельно-правовых отношений на участок строительства между Администрацией и ООО «Содружество» был заключен Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:09:100403:1734, между Обществом и ООО «Содружество» заключен договор субаренды указанного земельного участка (Т. 2 л.д. 54-70).

Для строительства Детского сада Обществом был заключен Договор № 05-07-2014 генерального подряда на строительство детского сада в Астраханской области от 12.07.2014 г. (далее – «Договор генерального подряда») в рамках которого генеральным подрядчиком является ООО «Инвесткапстрой» (Т. 2 л.д.71-88).

Пункт 2.1 Договора генерального подряда закрепляет, что Общество (заказчик) осуществляет финансирование и организацию выполнения работ, а ООО «Инвесткапстрой» (генподрядчик) – строительство, получение и заключение о соответствии построенного объекта: Детский сад на 250 мест, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, кадастровый номер земельного участка 30:09:100403:1734 требованиям технических регламентов и проектной документации, а также все необходимые действия для получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Согласно п.15.1 Договора генерального подряда по завершении строительства объект оформляется Заказчиком (Обществом) в собственность и передаётся эксплуатирующей организации в установленном порядке.

Материалами дела подтверждается строительство Детского сада за счет Общества, при этом общая стоимость фактически выполненных генеральным подрядчиком работ в соответствии с представленными в материалы дела справками о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 и актами о приёмке выполненных работ по форме КС-2 составила 127 293 434,58 руб. (Т. 2 л.д.90-157, Т. 3 л.д.1-165, Т. 4 л.д.1-76), а оплата работ со стороны Общества по Договору генерального подряда – 140 683 646,00 руб., что подтверждается реестром копий платёжных поручений 2015-2016 гг. по объекту строительства: пос. Кирпичного завода №1 ул. 40-лет ВЛКСМ, 108 А с прилагаемыми платежными поручениями, содержащими отметки банка об их исполнении.

14.02.2019 г. ООО «Содружество» было ликвидировано, в связи с чем, на данном земельном участке не было завершено строительство Детского сада, договор субаренды земельного участка прекратил свое действие.

Согласно договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 16.11.2012 года земельный участок с кадастровым номером 30:09:100403:1734 был предоставлен ООО «Содружество» в аренду для строительства здания дошкольных групп (пункт 1.1 договора (Т. 4 л.д.115-119).

Согласно пункта 29.9 Соглашения о ГЧП в соответствии с пунктом 27.5 Соглашения о ГЧП по соглашению сторон в случае досрочного Прекращения Проекта Партнер вправе сохранить за собой Объекты, объекты незавершенного строительства, иной результата работ в рамках исполнения своих обязательств по прекращенному Соглашению о ГЧП, приложению к нему, Договора по проекту и приобретает на них право собственности.

Заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Однако регистрация права собственности приостановлена в связи с необходимостью предоставления документов, подтверждающих право пользования Обществом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.

На дату обращения заявителя в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:09:100403:1734 для завершения строительства Комитет не обращался в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (иных доказательств сторонами не представлено), а также земельный участок ранее не предоставлялся для завершения строительства.

Согласно представленным Обществом документов - разрешению на строительство № RU30509000-323, технического плана на объект незавершенного строительства от 29.06.2021, заключения судебной строительно-технической экспертизы № 30-026/2018 от 08.11.2018 на испрашиваемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства – Детский сад.

Комитетом в суд 02.07.2021 представлен письменный отзыв, к которому приложен акт осмотра земельного участка от 30.06.2021,согласно которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 30:09:100403:1734 огорожен забором, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, беседки, детские площадки, частично бетонное покрытие с приложением фотоматериалов.

Для завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию необходимо заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования нормы пункта 21 статьи 3 Закона № 137- ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право Общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения и не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение ВС РФ от 19.09.2017 г. N 305-ЭС17- 7338).

Первоначально договор аренды на данный земельный участок для строительства Детского сада был заключен до 01.03.2015 - в 2012 году.

С учетом изложенного доводы Комитета о том, что они не располагает информацией о зарегистрированных в установленном порядке имущественных прав Общества на объект незавершенного строительства по адресу: Астраханская область, Приволжский район, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, с кадастровым номером: 30:09:100403:1734, не является основанием для отказа или уклонения в предоставлении Обществу земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства по правилам подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2021 года по делу № А40-69545/2020.

В соответствии с ч.2 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, исходя из заявленных обществом требований, суд полагает возможным обязать Комитет заключить с Обществом в лице конкурсного управляющего Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, с кадастровым номером: 30:09:100403:1734 для завершения строительства объекта незавершенного строительства за плату без проведения торгов.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:09:100403:1734, находящегося по адресу: Астраханская обл., р-н Приволжский, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, выраженный в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области от 28.01.2021 года № 385.

Обязать Администрацию МО «Приволжский район» Астраханской области заключить с ООО «Инвесткапстрой Плюс» в лице конкурсного управляющего Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, п. Кирпичного завода №1, ул. 40 лет ВЛКСМ, 108 А, с кадастровым номером: 30:09:100403:1734 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

Ф.В. Сафронова