Решение от 24 ноября 2019 г. по делу № А40-9157/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-9157/17

64-87

25 ноября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Открытого акционерного общества «Распорядительная дирекция Минкультуры России» (ОГРН <***>) к Закрытому акционерному обществу «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» (ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино»

к Открытому акционерному обществу «Распорядительная дирекция Минкультуры России»

о расторжении договора аренды

в судебном заседании приняли участие:

от истца по первоначальному иску: не явился, извещен

от ответчика по первоначальному иску: ФИО2 доверенность от 06.05.2019, ФИО3 решение от 21.03.2017

Судебное заседание проводилось с перерывом с 21.10.2019г. по 28.10.2019г. в порядке ст. 163 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Распорядительная дирекция Минкультуры России» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Историко-архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 03.08.2006г. № 53/07 в размере 6 404 250 руб. 00 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 14.02.2018г. в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Закрытого акционерного общества «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» к Открытому акционерному обществу «Распорядительная дирекция Минкультуры России» о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2006г. № 53/07 (с учетом принятого уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы суда от 30 октября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2019 года, требования по первоначальному иску удовлетворены, с ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «НикольскоеУрюпино» в пользу ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» взыскана задолженность в размере 6 404 250 руб., в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного Суда Московского округа от 05.07.2019г. решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2018 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2019 года по делу № А40-9157/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость установить правомерность изменения истцом договора аренды в одностороннем порядке, проверить имело ли место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в случае необходимости предложить сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы с учетом площади земельного участка и его фактического назначения и использования, установить также иные обстоятельства, имеющие существенной значение для дела.

При новом рассмотрении дела истец в судебное заседание не явился, пояснений не представил.

Ответчик исковые требования по первоначальному иску не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнений к нему, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ. Ответчик поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, а по встречному иску- подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между ТУ Росимущества по Московской области (Арендодатель) и ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 53/07 от 03 августа 2007 г., с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв.м., расположенного по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино .

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.10.2007 г. за № 50-50-11/057/2007-070.

Договором б/н от 29 октября 2007 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 53/07 от 03.08.2007, ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России» передало свои права Арендатора по данному договору уступки ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» (ответчик).

Земельный участок был передан ответчику по Акту приема-передачи земельного участка от 29 октября 2007 г.

В соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 12 октября 2011 года № 1380 ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России» было приватизировано путем преобразования в ОАО «Распорядительная Дирекция Минкультуры России», а в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса вошел, в том числе, и земельный участок.

В связи с этим, истец как правопреемник преобразованного ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России», в соответствии со ст. 617 ГК РФ, является арендодателем по договору и в полном объеме осуществляет свои права Арендодателя после реорганизации и регистрации в качестве юридического лица, начиная с 03 ноября 2011 года.

Право собственности истца в отношении земельного участка зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним 17 июля 2013 года сделана запись регистрации №50-50-11/058/2013-437 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права 50-АЕ № 392759 от 24 июля 2013 г.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются 3 земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 5.1, 5.4 договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату своевременно, за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа текущего месяца квартала.

По условиям договора аренды размер годовой арендной платы составлял 1 958 166,60 рублей.

На основании п. 5.3, 7.1 договора аренды истец 17.06.2015 г. направил ответчику уведомление № 181-15 об изменении размера арендной платы, которая с 01.07.2015 года составила 74 583 600 рублей, в том числе НДС 18% 11 377 159 рублей 32 копейки в год. За один квартал арендная плата составляет 18 645 900 рублей, в том числе НДС 18% 2 844 289 рублей 83 копейки.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку в оплате арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность за третий квартал 2015г. в размере 6 404 250 руб. 00 коп.

Направленная ответчику претензия от № 448-16 от 02.11.2016г. оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По условию п. 5.3. договора размер арендной платы пересматривается при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в год. Однако указанный пункт договора не содержит корреспондирующей данному праву арендодателя обязанности арендатора принять предложение об увеличении арендной платы, как и, наоборот, обязанности арендодателя принять предложение со стороны арендатора об уменьшении арендной платы.

Пункт п.7.1. договора, согласно которому изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.5.3. договора, также не предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем (арендатором) размера арендной платы. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по изменению арендной платы по инициативе одной из сторон.

Такое договорное условие подчинено принципу свободы договора (статья 421 указанного Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

На основании изложенного, предложенное истцом в уведомлении изменение арендной платы с учетом изменения рыночной стоимости возможно посредством согласования сторонами размера арендной платы.

Учитывая, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения размера арендной платы без указания на односторонний порядок, в то время как контрагенты не достигли соглашения по вопросу об изменении цены договора аренды, изменение условий договора аренды арендодателем в одностороннем порядке не соответствуют закону и установленным по делу обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, изменение размера арендной платы по договору аренды земельного участка, связанное, в том числе, с изменением площади арендуемого участка, а затем с изменением механизма расчета арендной платы, сторонами также не было согласовано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-77834/2014 признано отсутствующим право собственности истца по первоначальному иску на 4 части земельного участка с 9 кадастровым номером 50:11:0040109:0037 площадями 817,810,790 и 840 кв. м., на которых расположены объекты Министерства обороны Российской Федерации, в связи с чем, площадь спорного земельного участка уменьшилась до 142743 кв.м., в то время как арендная плата определена судом за участок площадью 146000 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2004 по делу № А40-40865/2004 установлено, что согласно заключению государственной историко-культурной экспертизы, фактическое назначение земель усадьбы «Никольское-Урюпино» - земли историко-культурного назначения.

Согласно ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии права арендодателя на одностороннее увеличение размера арендной платы посредством направления уведомления арендатору, поскольку договором установлена нерегулируемая арендная плата и сделана оговорка о возможности внесения изменения в договор в случае определения законодателем иного порядка исчисления арендной платы.

Суд принимает во внимание положения статей 22, 65, 39,7 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при том, что земельный участок с кадастровым номером 550:11:0040109:0037 находится в частной собственности АО «Распорядительная дирекция Минкультуры России», которое возникло 18.10.2011.

Заключение судебной экспертизы от 22.06.2018 сделано без учета приведенных обстоятельств.

Стороны ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявили.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности ответчика по арендной плате в заявленном размере, в связи с чем, исковые требования по первоначальному иску о взыскании 6 404 250 руб. 00 коп., являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В обоснование заявленных исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что решением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2017 года по делу А41-77834/2014 было признано отсутствующим право собственности ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» на части земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037 общей площадью 3 257 кв. м. Десятый Арбитражный апелляционный суд своим постановлением от 17.10.2017 г. решение суда первой инстанции оставил без изменения.

Помимо Договора аренды земельного участка 30 января 2004 года между Министерством имущественных отношений Российской Федерации, ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России», и ЗАО «Историко- архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения № 01-30/76, предметом аренды которого являются нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, Красногорский р-н, с. Николо-Урюпино, главное здание усадьбы («Главный дом») и охотничий домик («Белый (охотничий) домик») общей площадью 2071,5 кв. м. Срок действия Договора аренды № 1 - до 01 января 2025 года.

23 мая 2005 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области, ФГУП «Распорядительная дирекция Минкультуры России», и ЗАО «Историко- архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения № 19-016-05П, предметом аренды которого являются нежилые отдельно стоящие здания и сооружения, расположенные по адресу: Московская область, Красногорский р-н, с. Николо-Урюпино - «Конторский флигель», «Кухонный флигель» и «Руинные ворота» общей площадью 50 кв. м. Срок действия Договора аренды № 2 - до 15 декабря 2054 года.

Как указывает ответчик, все три договора аренды объедены одной целью - восстановление, реставрация и приспособление объекта культурного наследия 5 усадебного комплекса «Никольское- Урюпино» для использования под научный, административный и историко-культурный центр.

14.02.2017г. ответчик направил в адрес Дирекции претензию с требованием внести изменения в спорный договор аренды и отозвать письмо (уведомление) № 181- 15 от 17.06.205 г. 07.04.2017 г. ответчик направил в адрес Дирекции претензию с требованием досрочно прекратить действие (расторгнуть) договоры аренды.

Со ссылкой на существенное изменение обстоятельств, ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское- Урюпино» обратилось со встречным иском о расторжении договора аренды № 53/07 от 03.08.2007г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, учитывая наличие судебных актов по вышеуказанным делам и требования статьи 16 АПК РФ, недопустимости конфликтности судебных актов, суд считает исковые требования ответчика обоснованными, документально подтвержденным и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном случае материалами дела подтверждается существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 03.082006г. № 53/07 подлежит расторжению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 450, 451, 452, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 110, 112, 123, 132, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:


В удовлетворении первоначального иска отказать.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.082006г. № 53/07.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Распорядительная дирекция Минкультуры России» (ОГРН <***>) в пользу Закрытого акционерного общества «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» (ОГРН <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.А. Чекмарева