Решение от 19 марта 2019 г. по делу № А63-12217/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-12217/2017
г. Ставрополь
19 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 19 марта 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, ОГРН <***>, г. Кисловодск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Первое домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск,

о расторжении договора аренды нежилых помещений от 30.06.2010 № 19, о выселении из нежилого муниципального помещения № 4, литера А, общей площадью 14,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, ОГРН <***>, г. Кисловодск, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Первое домоуправление», Ставропольский край, ОГРН <***>, г. Кисловодск, о расторжении договора аренды нежилых помещений от 30.06.2010 №19, о выселении из нежилого муниципального помещения № 4, литера А, общей площадью 14,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 01.02.2018 суд приостановил производство по делу №А63-12217/2017 до вступления в законную силу судебного акта по делу №А63-22886/2017.

Арбитражный суд Ставропольского края решением от 05.02.2019 по делу №А63-22886/2017 удовлетворил заявленные требования ООО «Первое домоуправление», признал незаконным отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, выраженный в письме № 01-15/3065 от 29.09.2016 в реализации преимущественного права обществу на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества по договору аренды №19 от 30.06.2010: помещение №4, общей площадью 14,1 кв.м кадастровый номер 26:34:100102:72, расположенное по адресу: <...> Обязал комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> устранить нарушение права и предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества – помещение №4, общей площадью 14,1 кв.м кадастровый номер 26:34:100102:72, расположенное по адресу: <...> по цене, равной рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанный судебный акт не обжалован и вступил в законную силу.

В судебное заседание представители сторон не явились, документов не представили, ходатайств не заявили.

Согласно ранее представленному письменному отзыву, ответчик возражал против заявленных требований и просил в иске отказать, указав, что в связи с реализацией преимущественного права на выкуп оснований для расторжения договора и выселения из арендуемых помещений не имеется.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что право собственности на помещение №4, общей площадью 14,1кв.м. зарегистрировано за муниципальным образованием в составе нежилых помещений площадью 135,7 кв.м с кадастровым номером 26:34:100102:72 по адресу: <...> согласно свидетельству о регистрации права собственности 04.03.2015 №26 АК 155423.

Между комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и ООО «Первое домоуправление» заключен договор аренды №19 нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью от 30.06.2010, расположенных по адресу: <...>, нежилые помещения, лит. А, пом. №4-офис, общей площадью 14,1 кв.м; литера Е, пом. №1,общей площадью 26,3 кв.м.) для использование под офис и гараж общая площадь сдаваемых в аренду помещений, общей площадью 40,4 кв.м.

Согласно пункту 1.3 вышеуказанного договора срок аренды установлен 01.07.2010 по 31.12.2010.

Согласно пункту 2.3.12 указанного договора арендатор обязуется письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за 3 месяца, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном их освобождении и передать их по акту приема-передачи не позднее трех дней после окончания действия настоящего договора.

Пунктом 5.1 договора от 30.06.2010 № 19 установлено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

В силу пункта 5.4 при прекращении договора аренды, а также при досрочном его расторжении арендатор обязан сдать арендодателю арендуемое помещение по передаточному акту в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, договора аренды считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора.

В соответствии с решением Думы города-курорта Кисловодска от 25.11.2011 № 136-411 «Об утверждении величины арендной платы за пользование недвижимым муниципальным имуществом на 2012 год», комитет заказал отчет независимого оценщика от 30.06.2012 об определении рыночной стоимости величины арендной платы за пользование нежилым помещением, расположенного по адресу: Россия, <...>, для заключения договора аренды с ООО «Первое домоуправление ».

После чего, комитет направил проект договора аренды от 01.08.2012 в адрес арендатора. Общество отказалось подписывать данный договор аренды, в связи с повышением арендной платы, в связи, с чем обществу направлены претензии от 27.03.2012 и от 05.05.2012 о подписании договора аренды от 01.08.2012.

Учитывая изложенное, в связи с истечением срока договора аренды от 30.06.2010 №19 ООО «Первое домоуправление» направлена претензия от 02.02.2017 № 01-15/247 о расторжении договора аренды и освобождении муниципальных нежилых помещений в течение 1 месяца, которые оставлены обществом без ответа, в результате чего истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

По своей правовой природе подписанный сторонами договор от 30.06.2010 № 19 относится к договорам аренды, соответственно к гражданско-правовым отношениям между сторонами применяются правила, установленные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из нормативно-правового смысла указанных норм права следует, что арендная плата подлежащая выплате по договору аренды за временное владение и пользование имуществом, является по своей природе доходом, который получает арендодатель от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ему на предусмотренном законом вещном праве.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора, в связи с чем для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такое основание предусмотрено в пункте 2.2.4 договора аренды от 30.06.2010 № 19 , согласно которому арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца.

Уведомление о расторжении договора от 02.02.2017 № 01-15/247 вручено обществу.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что указанные уведомления направлены обществу после направления им в комитет 16 сентября 2016 года заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность, которое получено комитетом 19.09.2016.

Несмотря на соблюдение комитетом порядка одностороннего отказа от договора, который носит лишь формальный характер, требования истца о расторжении договора аренды и выселении не подлежат удовлетворению, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу № А63-22886/2017 подтверждено у наличие у заявителя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 № 5153/10, отказ арендодателя от договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при условии, что до такого отказа арендатор заявил о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд считает, что требования истца о расторжении договора и выселении общества являются злоупотреблением правом.

При этом суд учитывает, что истец требуя расторжения договора и выселения общества не опроверг наличия у сторон арендных отношений по поводу спорного имущества (нежилого помещения № 4, литера А, общей площадью 14,1 кв. м,) по договору от 30.06.2010 № 19.

Дополнительным соглашением от 15.01.2016 к договору 30.06.2010 № 19 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска, расположенных по адресу: <...>, сторонами определена новая величина арендной платы, которая действует с 01.01.2015 по 31.12.2016.

Между тем существенные условия договора аренды от 30.06.2010 № 19 в части нежилого помещения исполнялись сторонами, о чем свидетельствуют передача объектов аренды в пользование ООО «Первое Домоуправление», а также внесение последним арендной платы за пользование арендуемым нежилым помещением.

В материалах дела отсутствуют доказательства уведомления общества о расторжении договора до истечения срока действия договора в 2010 году.

Договор от 30.06.2010 пролонгирован на неопределенный срок дополнительным соглашением от 15.01.2016 к договору от 30.06.2010 № 19. Имущество находится беспрерывно во владении и пользовании общества, договор от 30.06.2010 № 19 не расторгнут в установленном порядке.

В процессе рассмотрения дела комитетом не доказано то, что имущество, используемое арендатором по заключенным с ним договорам, фактически передавалось в хозяйственное ведение МУП «Домоуправление №2», и у него в установленном законом порядке возникло право хозяйственного ведения на это имущество.

Рассматривая требования истца о выселении и обязании освободить арендованные помещения, суд исходит из того, что на момент рассмотрения настоящего спора судебным актом по делу № А63-22886/2017 установлено наличие у общества преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которое оно продолжает реализовывать в настоящее время.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Принимая во внимание изложенное, суд расценивает исковые требования о расторжении договора аренды и выселении общества как злоупотребление правом и не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН <***>, Ставропольский край, г. Кисловодск отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Безлепко