Решение от 25 августа 2020 г. по делу № А33-32496/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

25 августа 2020 года

Дело № А33-32496/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 августа 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 25 августа 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Дивногорска (ИНН 2446002640, ОГРН 1022401254721, г. Дивногорск)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

о признании ненормативного акта незаконным,

при участии в деле в качестве заинтересованных лиц:

- ПАО «Сбербанк России» (660028, <...>);

- общества с ограниченной ответственностью «Дивные горы» (660050, <...>, ком. 5)

- ФИО1 (660012, <...>);

- ФИО2 (<...>);

- ФИО3 Беслана Махмудовича (<...>);

- общества с ограниченной ответственностью ОФ «Сирена-2» (660077, <...>);

- ФИО4 (г. Красноярск. Ул. Раскатная, д. 4);

- ФИО5 (<...>);

- ФИО6 (<...>);

- общества с ограниченной ответственностью «Аркон» (660016, <...>)

- общества с ограниченной ответственностью СО «Верно»

в присутствии в предварительном судебном заседании:

от заявителя: ФИО7, представителя по доверенности от 01.10.2019, личность удостоверена паспортом, диплом

от органа, чей акт оспаривается: ФИО8, представителя по доверенности от 24.12.2019, личность удостоверена паспортом, диплом

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО9,

установил:

администрация города Дивногорска (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее – орган, чей акт оспаривается) о:

1. Признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 09.08.2019 исх.№ КУВД-001/2019-4969374/2 в государственной регистрации прекращения права аренды (в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером: 24:46:0000000:13912) в связи с прекращением срока действия договора от 13.08.2015 № 145а аренды земельного участка;

2. Обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внести в ЕГРН запись о прекращении обременения земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912 в виде аренды в пользу ООО «Дивные горы» (номер государственной регистрации 24-24/007-24/007/001/2015-4074/2, дата государственной регистрации: 10.09.2015);

3. Обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внести в ЕГРН запись о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, зарегистрированной на основании договора об ипотеке № 5679-И/1 от 16.11.2015 (номер государственной регистрации: 24-24/007-24/007/001/2015-5609/1; дата государственной регистрации: 21.12.2015);

4. Обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внести в ЕГРН запись о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, зарегистрированной на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2Д-Н2 от 22.12.2016 (номер государственной регистрации: 24-24/030-24/030/001/2016-7197/1; дата государственной регистрации: 30.12.2016).

Заявление принято к производству суда. Определением от 25.10.2019 возбуждено производство по делу, привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ПАО «Сбербанк России», общество с ограниченной ответственностью «Дивные горы». Назначены предварительное и судебное заседания на 16.12.2019.

Определением от 16.12.2019 отложено предварительное судебное заседание на 27.01.2020, в связи с необходимость представления обществом с ограниченной ответственностью «Дивные горы» списка участников долевого строительства, с целью дальнейшего их привлечения к участию в деле.

Определением от 27.01.2020 отложено предварительное судебное заседание на 02.03.2020, привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, ФИО1, ФИО2, ФИО3 Беслан Махмудович, общество с ограниченной ответственностью ОФ «Сирена-2», ФИО4, ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Аркон».

Протокольным определением от 02.03.2020 отложено предварительное судебное заседание, с целью представления дополнительных доказательств.

Определением от 20.05.2020 отложено предварительное судебное заседание на 21.07.2020, привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица общество с ограниченной ответственностью СК «Верно».

Определением от 21.07.2020 предварительное судебное заседание отложено на 18.08.2020.

В предварительное судебное заседание и судебное заседание заинтересованные лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте предварительного и судебного заседания, не явились, представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель органа, чей акт оспаривается, возражал против заявленных требований, на основании доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление:

- в Краевое государственное бюджетное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» 22.04.2019 обратились муниципальное образование г. Дивногорск Красноярского края с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости на основании уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 06.12.2018 № 5259 в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912;

- согласно данным ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912 имеются записи о регистрации: аренды в пользу ООО «Дивные горы», ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», а также имеется запись об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а именно: ООО «Аркон», ФИО6, ФИО5, ФИО4, ООО охранной фирмы «Сирена 2», ФИО10, ФИО2, ФИО1;

- в пакете представленных на государственную регистрациию документов, согласие участников долевого строительства и ПАО «Сбербанк России» отсутствуют, иные документы подтверждающих исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого строительства не приложены;

- поскольку в течение срока приостановления, согласие участников долевого строительства и ПАО «Сбербанк России», а также документы, подтверждающие исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого строительстве, на государственную регистрацию не представлены, государственным регистратором принято законное и обоснованное решение об отказе в государственной регистрации (уведомление от 09.08.2019 № КУВД-001/2019-4969374/2);

- законное и обоснованное решение об отказе в государственной регистрации не нарушает права и законные интересы заявителя.

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле, судом вынесено протокольное определение о завершении предварительного судебного заседания, окончании подготовки дела к судебному разбирательству и об открытии судебного заседания арбитражного суда первой инстанции.

В материалы дела от ФИО1; ФИО2; ФИО3 Беслана; ФИО5; ФИО4, ООО СК «Верна» поступили отзывы на заявление, в котором изложены следующие доводы:

- заявление не подлежит удовлетворению, отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 09.08.2019 исх.№ КУВД001/2019-4969374/2 в государственной регистрации прекращения права аренды (в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером: 24:46:0000000:13912) законный и обоснованный по основаниям, изложенным в отказе;

- ООО «Дивные горы» было получено разрешения на строительство многоэтажного жилого дома №2II этап строительства № 24-Я11243040000-57-2015 на здания общественного назначения № 1, №24-1Ш 24304000-58-2015 здание общественного назначения №2, №24-1Ш 24304000-56-2015 Жилой дом, расположенные по адресу (строительный адрес): Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, в районе ул. Набережная-ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорска, участок № 2, на спорном земельном участке с кадастровым номером 24:46:0000000:13912;

- между нами и ООО «Дивные горы» были заключены договоры долевого участия в долевом строительстве в отношении квартир;

- в нашу пользу зарегистрирована ипотека в силу закона в отношении спорного земельного участка, что подтверждается данными ЕГРН;

- как участники долевого строительства желаем получить оконченные строительством объекты, которые были оплачены в полном объеме;

- в случае расторжения договор аренды земельного участка возможности закончитьстроительство объекта не будет, что лишит нас законного права получения оплаченных объектов строительства.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Администрация г. Дивногорска (арендодатель) и ООО «Дивные горы» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 13.08.2015 № 145а, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 10 344,0 кв.м, с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, расположенный по адресу: Красноярский край. г. Дивногорск, в районе ул. Набережная — ул. Гидростроителей. в районе лодочной станции г. Дивногорска. участок № 2. с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1 договора: с 24.02.2015 по 23.02.2018.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.09.2015, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрирующего органа и наличие записи в ЕГРН.

27.11.2014, 14.10.2014, 14.08.2015 администрация г. Дивногорска выдала обществу с ограниченной ответственностью «Дивные горы» разрешения на строительство № RU24304000-571/ПР, 24-RU 24304000-57-2015 многоэтажных жилых домов по ул. Набережная – ул. Гидростроителей в районе лодочной станции <...> очередь, 1 этап строительства сроком до 15.08.2017, 2 этапа строительства сроком до 14.05.2016.

ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Дивные горы» (залогодатель) заключили договор ипотеки от 16.11.2015 № 5679-И/1, согласно пункту 1.2.2. которого предметом договора является передача залогадателем в залог залогодержателю принадлежащих залогодателю прав аренды в отношении в том числе земельного участка общей площадью 10 344,00 кв.м., по адресу: г. Дивногорск, в районе ул. Набережная – ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорск, уч. № 2, с КН 24:46:0000000:13912.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 13.08.2015 № 145а, администрацией г. Дивногорска в адрес ООО «Дивные горы» было направлено уведомление от 06.12.2018 исх.№6259 о прекращении договора аренды земельного участка, в котором администрация, на основании ст.ст 610, 621 ГК РФ, п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ просит в течение 90 дней с момента получения уведомления привести земельный участок в первоначальное состояние и передать его по акту приема-передачи. Согласно отчету отслеживания почтового отправления с идентификатором 66309026003092, письмо было возвращено в адрес администрации 15.01.2019, конверт с уведомлением получен отправителем 21.01.2019.

Администрация г. Дивногорска обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлением от 22.04.2019 КУВД-001/2019-4969374 о прекращении обременения в виде аренды на вышеупомянутый земельный участок на основании уведомления от 06.12.2018 исх.№6259 о прекращении договора аренды земельного участка, направленное в адрес ООО «Дивные горы».

В уведомлении от 09.08.2019 КУВД-001/2019-4969374/2 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю сообщило об отказе в погашении соответствующего обременения в виде аренды, поскольку по сведениям ЕГРН земельный участок обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства и ПАО «Сбербанк России» и в документах, представленных на регистрацию, согласия залогодержателей отсутствуют.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 01.07.2019, от 07.11.2019 № КУВИ-001/2019-27050809 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, площадью 10 344,0 кв. м., по адресу: г. Дивногорск, в районе ул. Набережная – ул. Гидростроителей, в районе лодочной станции г. Дивногорск, уч. № 2, зарегистрировано 19.06.2015 за муниципальным образованием г. Дивногорск Красноярского края, также в отношении земельного участка зарегистрированы обременения в виде:

- аренды в пользу ООО «Дивные горы» на основании договора аренды земельного участка №145а от 13.08.2015, сроком до 23.02.2018;

- ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора об ипотеке №5679-И/1 от 16.11.2015 сроком до 18.07.2022;

- ипотеки в силу закона на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2Д-Н2 от 22.12.2016 сроком до 30.07.2019.

Ссылаясь на то, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, выраженный в уведомлении от 09.08.2019 КУВД-001/2019-4969374/2, нарушает права администрации г. Дивногорска, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно статье 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства, возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законны интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.4 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Заявителем оспаривается отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 09.08.2019 исх.№ КУВД-001/2019-4969374/2 в государственной регистрации прекращения права аренды (в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером: 24:46:0000000:13912) в связи с прекращением срока действия договора от 13.08.2015 № 145а аренды земельного участка.

Заявление об оспаривании действий Управления Росреестра по Красноярскому краю подано в суд 16.10.019 через систему «Мой арбитр».

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что заявителем соблюдены сроки, определенные в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 198 Кодекса и статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пунктом 6 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с названным Кодексом и Законом № 218-ФЗ.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Закон N 218-ФЗ с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке (пункт 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно статье 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из оспариваемого заявителем отказа от 09.08.2019 исх.№ КУВД-001/2019-4969374/2 следует, что основанием для отказа в погашении соответствующего обременения в виде аренды земельного участка с КН24:46:0000000:13912 на основании договора аренды №145а от 13.08.2015, послужило наличие в ЕГРН сведений об обременении земельного участка ипотекой в пользу участников долевого строительства и ПАО «Сбербанк России» и в документах, представленных на регистрацию, согласия залогодержателей отсутствуют.

Как усматривается из материалов дела, между администрацией г. Дивногорска и ООО «Дивные горы» заключили договор аренды земельного участка от 13.08.2015 № 145а на основании которого, ООО «Дивные горы» передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 10 344,0 кв.м, с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, расположенный по адресу: Красноярский край. г. Дивногорск, в районе ул. Набережная — ул. Гидростроителей. в районе лодочной станции г. Дивногорска. участок № 2. с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

В силу подп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от категории арендатора и вида использования земельного участка заключается на срок, установленный п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1 договора: с 24.02.2015 по 23.02.2018.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка от 13.08.2015 № 145а в силу действующего законодательства является срочным и по общему правилу может быть заключен на новый срок только по результатам проведения торгов, вместе с тем возможность продления срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, путем подписания дополнительного соглашения к договору не предусмотрена.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 13.08.2015 № 145а, администрацией г. Дивногорска в адрес ООО «Дивные горы» направлено уведомление от 06.12.2018 исх.№6259 о прекращении договора аренды земельного участка, в котором администрация, на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ просит в течение 90 дней с момента получения уведомления привести земельный участок в первоначальное состояние и передать его по акту приема-передачи. Согласно отчету отслеживания почтового отправления с идентификатором 66309026003092, письмо было возвращено в адрес администрации 15.01.2019, конверт с уведомлением получен отправителем 21.01.2019.

Таким образом, уведомлением от 06.12.2018 исх.№6259 арендодатель выразил свое желание на прекращение арендных отношений по окончанию срока действия договора.

Принимая во внимание, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, является безусловным основанием прекращения действия такого договора, суд пришел к выводу о том, что с истечением установленного срока аренды договор аренды от 13.08.2015 № 145а прекратил свое действие.

При этом судом принято во внимание, что наличие у бывшего арендатора земельного участка права требовать заключения нового договора аренды для целей завершения строительства капитального объекта в порядке, предусмотренном пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, не изменяет факта прекращения взаимных прав и обязанностей арендодателя и арендатора из ранее заключенного договора аренды, поскольку реализации арендатором соответствующего права предполагает заключение нового договора.

Из материалов дела усматривается, что в оспариваемом отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка Управление Росреестра указало на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства и ПАО «Сбербанк России», а также на невозможность прекращения правоотношений по аренде земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, без прекращения ипотеки.

Согласно части 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с ч. 4 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, если в отношений объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременении такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права возникновения, перехода или прекращения иных обременении на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В соответствии с пунктом 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве и Закона об ипотеке, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Вместе с тем наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРП регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

Данный правовой подход соответствует также правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2014 N ВАС-3068/14 по делу N А41-4397/11.

Учитывая правовую позицию, изложенную в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2014 N ВАС-3068/14 по делу N А41-4397/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.08.2017 N 309-КГ17-9712 по делу N А76-15240/2016, суд приходит к выводу, что наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРП регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

В силу п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Из подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 13.08.2015 № 145а, оспариваемый отказ, выраженный в сообщении от 09.08.2019 исх.№ КУВД-001/2019-4969374/2, руководствуясь вышеуказанными положениями действующего законодательства, суд пришел к выводу, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие истечения срока аренды, наличие в ЕГРП регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

На основании вышеизложенного суд считает, что заявление Администрации г. Дивногорска в части признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 09.08.2019 исх.№ КУВД-001/2019-4969374/2 в государственной регистрации прекращения права аренды (в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером: 24:46:0000000:13912) в связи с прекращением срока действия договора от 13.08.2015 № 145а аренды земельного участка подлежит удовлетворению.

Оспариваемое заявителем уведомление Управления Росреестра по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды от 09.08.2019 исх.№ КУВД-001/2019-4969374/2, противоречит положениям Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. При этом, выбирая восстановительную меру, суд должен исходить из конкретной ситуации, и применяемая восстановительная мера должна: соответствовать существу спора и касаться именно его предмета; быть адекватной возможностям и потребностям каждой из сторон; способствовать реальному восстановлению прав лица, чьи права были нарушены и быть направленной на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

Во исполнение положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве меры по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, суд считает необходимым возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю обязанность внести в ЕГРН запись о прекращении обременения земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912 в виде аренды в пользу ООО «Дивные горы» (номер государственной регистрации 24-24/007-24/007/001/2015-4074/2, дата государственной регистрации: 10.09.2015).

Заявленные администрацией г. Дивногорска требование в виде возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю обязанности по внесению в ЕГРН запись о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, зарегистрированной на основании договора об ипотеке № 5679-И/1 от 16.11.2015 (номер государственной регистрации: 24-24/007-24/007/001/2015-5609/1; дата государственной регистрации: 21.12.2015) и запись о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, зарегистрированной на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2Д-Н2 от 22.12.2016 (номер государственной регистрации: 24-24/030-24/030/001/2016-7197/1; дата государственной регистрации: 30.12.2016) не может быть удовлетворено.

В соответствии с частью 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ определено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании заявления залогодержателя или решения суда при отсутствии совместного волеизъявления залогодателя и залогодержателя.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Данная правовая позиция определена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10 по делу Арбитражного суда Волгоградской области N А12-17188/2009.

Администрацией г. Дивногорска не представлено каких-либо документов, подтверждающих расторжение договора об ипотеке №5679-И/1 от 16.11.2015 и договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, либо наличия соответствующего судебного акта, заявления о прекращении ограничения (обременения) ипотеки на земельный участок от залогодержателя.

Таким образом, оснований для обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внести в ЕГРН запись о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, зарегистрированной на основании договора об ипотеке № 5679-И/1 от 16.11.2015 (номер государственной регистрации: 24-24/007-24/007/001/2015-5609/1; дата государственной регистрации: 21.12.2015) и запись о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912, зарегистрированной на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2Д-Н2 от 22.12.2016 (номер государственной регистрации: 24-24/030-24/030/001/2016-7197/1; дата государственной регистрации: 30.12.2016) не имеется.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Заявление администрации города Дивногорска удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 09.08.2019 исх.№ КУВД-001/2019-4969374/2 в государственной регистрации прекращения права аренды (в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером: 24:46:0000000:13912), как противоречащий положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях устранения нарушения прав и законных интересов Администрации города Дивногорска возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю внести в ЕГРН запись о прекращении обременения земельного участка с кадастровым номером 24:46:0000000:13912 в виде аренды в пользу ООО «Дивные горы» (номер государственной регистрации 24-24/007-24/007/001/2015-4074/2, дата государственной регистрации: 10.09.2015);

В остальной части требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков