Решение от 1 ноября 2024 г. по делу № А09-5795/2024

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-5795/2024
город Брянск
01 ноября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2024 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Корытко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дмитриковой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ИНН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа помещения и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя,

третье лицо: Брянская городская администрация (ИНН <***>),

при участии:

от заявителя: до и после перерыва ФИО1 – личность удостоверена (паспорт);

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 (доверенность от 09.04.2024 №29/04-06, диплом) – до перерыва, после перерыва – не явились;

от третьего лица: представитель ФИО2 (доверенность от 07.05.2024 № 2455/1-5103, диплом) – до перерыва, после перерыва – не явились,



установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, заявитель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление, заинтересованное лицо) об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения, выраженного в письме от 17.05.2024 № 29/07-7463 и об обязании устранить допущенные нарушения.

Управление с предъявленными к нему требованиями не согласилось по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 38-39).

Дело рассмотрено судом в судебном заседании после перерыва, объявленного судом 24.10.2024, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

Заслушав доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

ИП ФИО1 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Нежилое помещение с кадастровым номером 32:28:0042704:1417, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 170.8 кв.м. является объектом муниципального жилого фонда.

ИП ФИО1 является арендатором нежилого помещения площадью 74.5 кв.м., являющегося частью вышеуказанного нежилого помещения, на основании заключенного с Управлением договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №13ФД-2022 от 08.04.2022. Согласно пункту 2.1 указанного договора, срок аренды установлен с 08.04.2022 по 07.04.2025.

02.05.2024 ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлением о предоставлении ему преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 74.5 кв.м. из состава нежилого помещения общей площадью 170.8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Решением, изложенным в письме от 17.05.2024 № 29/07-7463, Управление отказало предпринимателю в предоставлении преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения, мотивировав тем, что арендуемое помещение является частью нежилого помещения общей площадью 170.8 кв.м., сведения о данном помещении в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, а реализация права на приобретение в отношении части нежилого помещения не допускается.

Полагая, что отказ Управления не соответствует закону и нарушает права заявителя на реализацию преимущественного права выкупа нежилых помещений, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 указанного Федерального закона).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ);

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

При этом Федеральный закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с указанным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на момент обращения ИП ФИО1 в Управление с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 74.5 кв.м. данное помещение находилось во временном пользовании предпринимателя непрерывно более двух лет в соответствии с договором аренды; задолженность по арендной плате по договору аренды у предпринимателя отсутствует; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, ИП ФИО1 отвечает требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Данное обстоятельство Управлением не оспаривается.

В своем отзыве Управление, ссылаясь на пункты 8, 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», указало, что реализация права на приобретение в отношении части нежилого помещения не допускается, и что помимо ИП ФИО1 в муниципальном нежилом помещении площадью 170.8 к.м. аренду осуществляет также ИП ФИО3

Как следует из содержания оспариваемого решения, выраженного в письме от 17.05.2024 № 29/07-7463, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества послужил вывод Управления о том, что реализация права на приобретение в отношении части нежилого помещения не допускается.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» даны разъяснения, согласно которым этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пунктам 14, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

В соответствии с пунктом 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016, разъясняется, что обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Таким образом, передача в аренду части нежилого помещения, не выделенной в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части помещения, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Определением суда от 01.10.2024 сторонам было предложено произвести совместный осмотр спорного нежилого помещения и акт совместного осмотра с приложением фотографий спорного помещения и мест общего пользования представить суду.

Сторонами представлены в материалы дела акт совместного осмотра от 14.10.2024 с приложением фотографий спорного помещения и мест общего пользования.

Как следует из материалов дела, в том числе из плана строения, приложенного к договору аренды, акта осмотра от 14.10.2024, спорное помещение площадью 74.5 кв. м является частью нежилого помещения общей площадью 170.8 кв.м., ограничено строительными конструкциями, имеет самостоятельное назначение, отдельный вход из мест общего пользования (общего коридора), не используется для доступа в иные помещения или для доступа к общему имуществу.

Таким образом, спорное помещение является обособленным и изолированным, в связи с чем, вопреки доводам Управления может являться объектом купли-продажи.

При таких обстоятельствах требования заявителя о признании незаконным решения Управления об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения, выраженного в письме от 17.05.2024 № 29/07-7463 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (часть 5 статьи 201 АПК РФ).

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу, что поскольку в компетенцию арбитражного суда не входит обязанность возлагать на Управление категорическую обязанность заключить договор купли-продажи недвижимости и полномочие по решению данного вопроса является обязанностью органа местного самоуправления в силу его полномочий, суд считает возможным в качестве восстановления нарушенных прав заявителя возложить обязанность на Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выраженное в письме № 29/07-7463 от 17.05.2024 об отказе в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 74.5 кв.м., расположенного по адресу <...>, входящего в состав нежилого помещения общей площадью 170,8 кв.м.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации устранить допущенные в отношении заявителя нарушения прав и законных интересов путем совершения действий предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу в размере 300 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.


Судья Е.В. Корытко