Решение от 25 сентября 2025 г. по делу № А40-41421/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-41421/25-16-235
г. Москва
26 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2025 г. Полный текст решения изготовлен 26.09.2025 г. Арбитражный суд города Москвы в составе: Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семёновой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Личный доктор» (115211, <...>, эт. 1, пом. 2, ком. 1-12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2019, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора, при участии: от истца – ФИО1 по доверенности б/н от 07.02.2025 г.; от ответчика – ФИО2 по доверенности № ДГИ-/Д-695/24 от 05.12.2024 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Личный доктор» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об регулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, общей площадью 45,9 кв. м., расположенного по адресу:

<...>, пом. 52Н , с кадастровым номером: 77:04:0004021:10858, по пунктам 3.1, 3.4 данного Договора (о размере выкупной цены).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования на основании результатов судебной экспертизы.

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ. Представитель ответчика исковые требования не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25 июня 2020 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00422/20 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: <...>,

пом. 52Н, с кадастровым номером 77:04:0004021:10858, общей площадью 45,9 кв. м.

30 ноября 2024 года в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Истец подал соответствующее заявление в личном кабинете Портала mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги № 33-5-132366/24-(0)-0 от 30.11.2024 г.

24 января 2025 года в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи

№ 59-10608 от 24 января 2025 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом № 33-5-132366/24-(0)-6 от 24.01.2025 г., а также Распоряжение Департамента от 21.01.2025 № 6429 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 52Н, общей площадью 45,9 кв. м», Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 28.12.2024 г. № М1044-3588-П/2024 и экспертное заключение от 09.01.2025 г. № 1020/591-24.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком в пункте 3.1. договора, цена Объекта составляет 8 598 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от

28 декабря 2024 г. № М1044-3588-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 09 января 2025 г. № 1020/591-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с условиями направленного Ответчиком проекта Договора купли-продажи, в целях определения стоимости выкупаемых объектов, Истец заключил договор с ООО «Оптимал Групп» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 002025-28 от 17.02.2025 г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым № 77:04:0004021:10858, общей площадью 45,9 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Капотня, квартал 5-й Капотня, дом 23, помещение 52Н, выполненным ООО «Оптимал Групп», цена Объекта составляет 4 195 659 руб. 00 коп.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли- продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр проведения независимых судебных экспертиз», на разрешения экспертизы поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость (без учёта НДС) нежилого помещения, общей площадью 45,9 кв. м с кадастровым номером: 77:04:0004021:10858, расположенного по адресу: <...>, пом. 52Н, по состоянию на 30 ноября 2024 года?

Согласно заключению эксперта № А40-41421/25-16-235 от 09.06.2025 г., рыночная стоимость без учёта НДС нежилого помещения общей площадью 45,9 кв. м с кадастровым номером: 77:04:0004021:10858, расположенного по адресу: <...>, пом. 52Н по состоянию на 30 ноября 2024 года составляет 5 140 000 рублей.

Возражения Ответчика по поводу судебной экспертизы, изложенные в анализе судебной экспертизы от ГБУ «Центр имущественных платежей» от 27.08.2025 г. № 02-15925/25, судом отклоняются, поскольку в материалы дела не представлено документов, которые подтверждали бы квалификацию лица, составившего данный анализ.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 г. № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022

№ 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца.

Экспертиза по делу проводилась по ходатайству истца.

Таким образом, проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

В связи с этим судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Личный доктор» (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 45,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 52Н, с кадастровым номером: 77:04:0004021:10858, изложив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 5 140 000 (Пять миллионов сто сорок тысяч) рублей, в соответствии с Заключением эксперта по делу

№ А40-41421/25-16-235, выполненным АНО «Центр проведения независимых экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном .соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 61 190 (шестьдесят одна тысяча сто девяносто) руб. 48 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья: М.Ю. Махалкин