Решение от 3 декабря 2025 г. АС Курганской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-6657/2025
г. Курган
04 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Леоновой Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поздеевой В.Н., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

заинтересованное лицо: МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ И КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТЯХ (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконным бездействие государственного органа,

при участии представителей:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 19.06.2025, диплом;

от заинтересованного лица: явки нет, извещены;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным решения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – заинтересованное лицо, Управление), выраженное в письме от 19.06.2025 № 74/10012 об отказе в удовлетворении заявления о выкупе арендуемого государственного нежилого помещения по адресу: <...>; обязании Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы заявления. Подчеркнул, что спорное помещение вовлечено в хозяйственную деятельность индивидуального предпринимателя, открыт пункт Вайлдберриз, так же помещение используется под склад мебели, проведен капитальный ремонт сетей горячего, холодного водоснабжения и канализации, производится текущий ремонт помещения.

Представитель Управления на рассмотрение дела не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела. В материалы дела представил письменный отзыв на заявление, в котором просит отказать в удовлетворении требований. Уточняет, что комиссией МТУ установлено частичное использование имущества, а также ненадлежащее исполнение пунктов договора, которыми установлена обязанность арендатора содержать арендуемое имущество в технически исправном и пригодном для эксплуатации состоянии, в также в случае необходимости производить за свой счет капитальный и текущий ремонт уродованного имущества, согласно техническим нормам, проводить профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления.

Рассмотрев материалы дела, исследовав письменные доказательства, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что На основании Протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № SBR12-2309140142 (лот 4) от 18.10.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО1, включенным в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (выписка из реестра ИЭ9965-25-10981492 от 16.01.2025) и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях 01.11.2023 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 622,6 кв.м (кадастровый номер: 45:25:080303:2289, реестровый номер: П13460000891), находящегося на первом этаже жилого дома по адресу: Россия, <...> целью использования имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Ввиду того, что указанное помещение арендовалось более одного года, индивидуальный предприниматель 28.12.2024 обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения в собственность (приватизации) на условиях рассрочки выкупного платежа.

Письмом Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях от 19.06.2025 индивидуальному предпринимателю отказано в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в рамках Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной и государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В отказе заинтересованное лицо указало, что преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества не может предоставлено, поскольку из представленных акта осмотра и материалов фотофиксации было установлено использование только части помещения, на остальных площадях арендатором производится ремонт, из чего сделан вывод о непригодности части помещения для использования в предпринимательских целях в связи с необходимостью проведения ремонта. На основании этого Управление полагает, что до окончания ремонта выкуп помещения не будет отвечать целям Федерального закона №159-ФЗ по созданию субъектам малого предпринимательства наиболее благоприятных условий для осуществления предпринимательской деятельности.

Полагая, что отказ в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества является незаконным, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, исследованных согласно требованиям, предусмотренным статьями 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В свою очередь бремя доказывания нарушения прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на заявителя.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

По смыслу указанных норм права основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной и государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Условия и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрены Законом №159-ФЗ. На основании положений части 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации. В части 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ перечислены основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается: в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение одного года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1, статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Согласно п.1 Информационного письма Президиума ВАС № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Как разъяснено в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС № 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, после вступления в силу Федерального закона о льготном порядке приватизации арендованного имущества, возникновение у истца арендных прав на объект подразумевало возникновение права на выкуп в соответствии с Законом №159-ФЗ, о чем Агентство было осведомлено как профессиональный участник в сфере имущественных отношений и приватизации, что позволяет оценивать действия Ответчика, направленные на воспрепятствование арендатору в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, как злоупотребление правом при принятии решения в рамках административного усмотрения должностным лицом государственного органа при разрешении вопроса о приватизации имущества в льготном порядке, что нарушает гарантированное Конституцией Российской Федерации право на предпринимательскую деятельность индивидуального предпринимателя ФИО1

Из договора аренды и акта приема-передачи помещения следует, что объект аренды на момент выставления права его аренды на аукцион и на момент заключения по результату конкурсных процедур договора аренды находился в аварийном состоянии и требовал проведения ремонта. Из материалов дела следует, что в течение срока аренды индивидуальный предприниматель выполнил текущий ремонт части помещения, а также выполнил ряд работ по восстановлению разрушенных или неисправных инженерных сетей в помещении. В настоящее время часть помещения арендатор использует под склад собственных товаров (имущества), в части помещения производится ремонт. Таким образом, помещение используется для предпринимательских целей.

Более того, согласно п.2.1 договора аренды помещения Управление осуществляет контроль за сохранностью и целевым использованием арендованного имущества. В течение срока аренды фактов нарушения условий договора аренды со стороны арендатора Управлением выявлено не было, а при осмотре помещения должностными лицами заинтересованного лица установлено, что арендатором восстановлены системы отопления, водоснабжения и канализации; часть помещения используется для оказания услуг, часть используется под склад товарно-материальных ценностей, в части помещения осуществляется текущий ремонт. Указанное использование помещения арендатором в полной мере соответствует условиям использования помещения, установленным договором аренды, а также отвечает целям осуществляемой арендатором предпринимательской деятельности.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 имеет право на приобретение арендуемого помещения в собственность на основании Закона №159-ФЗ, а именно, арендует недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, предприниматель включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, на день обращения с заявлением отсутствовала задолженность по арендной плате, помещение арендуется им более одного года и подлежит приватизации.

Поскольку арендатор соответствует указанным условиям, он вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган соответствующее заявление, а принимая решения об условиях приватизации государственного имущества, уполномоченный орган предусматривает преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона (п. 2 ст. 9, п. 1 ст. 4 ФЗ № 159-ФЗ).

С учетом изложенного требования заявителя подлежат удовлетворению, суд признает незаконным отказ Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях в выкупе арендуемого государственного нежилого помещения по адресу: <...>, выраженный в письме от 19.06.2025 № 74/10012.

Суд обязывает Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем совершения действий, определенных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 от 28.12.2024 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда по адресу: <...>.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Государственная пошлина подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя в размере 10 000 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным отказ Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях индивидуальному предпринимателю ФИО1 в выкупе арендуемого государственного нежилого помещения по адресу: <...>, выраженный в письме от 19.06.2025 № 74/10012.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Ю.А. Леонова