Решение от 18 апреля 2024 г. по делу № А54-1144/2023

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-1144/2023
г. Рязань
18 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Котовой А.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мостяевой Л.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Рязани (390000, <...>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:00100015:247, путем продажи с публичных торгов (с учетом устных уточнений).

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 15.12.2023,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 15.07.2023;

установил:

Администрация города Рязани (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:00100015:247 площадью 888,5 кв.м., расположенный по адресу: <...> находящийся на земельном участке с кадастровым номером 62:290100015:134, путем продажи с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 24.05.2023 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Правовая гарантия", эксперту ФИО4.

27.11.2023 в материалы дела от ООО "Правовая гарантия" поступило заключение эксперта по делу А54-1144/2023.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРИП ответчиком произведена смена фамилии, а также 29.12.2023 произведена регистрация прекращения деятельности.

Представитель истца заявил об уточнении исковых требований и просит изъять у ФИО5 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:00100015:247 площадью 888,5 кв.м, расположенный по адресу: <...> в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:00100015:134, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 5488000руб.

Судом уточнение принято.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования, с учетом уточнений.

Представитель ответчика поддержал возражения, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

Между Администрацией города Рязани и ФИО1 был заключен договор № С 002-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100015:134 общей площадью 10724 кв.м, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства здания нотариальной конторы и отделения связи и относящегося к 16 экономической оценочной зоне.

Согласно п.1.1. и 1.3. договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи (приложение № 1) в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100015:134 площадью 10724 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: <...> (далее Участок). Земельный участок предоставляется для завершения строительства здания нотариальной конторы и отделения связи.

Срок окончания аренды "21" января 2023 г. (п.2.1. договора)

Согласно п.3.1.2. договора арендодатель имеет право досрочно, в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, предварительно (за 30 дней) письменно уведомив об этом арендатора, в случаях:

а) использования арендатором участка не в соответствий с целевым назначением, определенным п. 1.3. настоящего Договора;

б) неуплаты арендной платы в течение двух сроков оплаты (в полном объеме с учетом погашения пени).

По акту приема-передачи земельного участка от 22.01.2020 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок со следующими характеристиками: Местоположение: <...>; Категория земель: земли населенных пунктов; Цель использования: для завершения строительства здания нотариальной конторы и отделения связи.; Площадь земельного участка: 10724 кв.м.; Кадастровый номер: 62:29:0100015:134.

Письмом от 11.07.2022 №03/3-32-1343-Исх. администрация уведомила ФИО1 о прекращении договора № С 002-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100015:134 по истечении 30 дней с даты получения уведомления, в связи с неисполнением обязательств по уплате арендной платы.

На земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100015:134 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:00100015:247, принадлежащим на праве собственности ФИО1

Руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Исходя из положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

В силу пункта 2 ст. 239.1 ГК РФ в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100015:134 предоставлен ответчику договором № С 002-20 аренды земельного участка.

Учитывая прекращение действия договора аренды земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 ГК РФ.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, начальная продажная цена имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с такой оценкой, проведенной на основании статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектом оценочной деятельности, ее результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

По делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Правовая гарантия", эксперту ФИО4.

По результатам проведенной судебной экспертизы эксперт в экспертном заключении пришел к следующим выводам:

"Начальная цена предмета аукциона - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:00100015:247 площадью застройки 888,5 кв.м. и степенью готовности 10%, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01 октября 2023 года составляет 5488000 рублей."

Согласно частям 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда. При этом результаты судебной экспертизы не имеют преимущественного значения при оценке имеющихся в деле доказательств и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оцениваются наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключение эксперта, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Приведенные ответчиком в отзыве причины, в виде ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, повлекшие приостановку строительства, дефицит рабочей силы, сложности с поставками строительных материалов, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доказательств, подтверждающих, что имелись объективные причины, по которым ответчик не мог реализовать свое право на завершение строительства Объекта, ответчиком не представлено.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта, суд установил, что начальная продажная стоимость объекта обоснована в размере 5488000 рублей.

Учитывая изложенное, заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что администрация города Рязани освобождена от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Судебные расходы по оплате экспертизы по настоящему делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Изъять у ФИО5 (ИНН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:00100015:247 площадью 888,5 кв.м., расположенный по адресу: <...> находящийся на земельном участке с кадастровым номером 62:290100015:134, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 5488000 рублей.

2. Взыскать с ФИО5 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

3. Взыскать с ФИО5 (ИНН <***>) в пользу администрации города Рязани (ОГРН <***>; 390000, <...>) в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы 15000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья А.С. Котова