Решение от 12 июля 2018 г. по делу № А56-31291/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31291/2017
12 июля 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Балтийский берег»ответчики: 1. Общество с ограниченной ответственностью «Сокол», 2. Открытое акционерное общество «Новый Свет»

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Ленинградской области, 2) Акционерное общество «Россельхозбанк»,

об истребовании имущества, признании права собственности,

при участии

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 01.11.2016,

от ответчиков: 1) представитель не явился (извещен), 2) представитель ФИО3, на основании доверенности от 18.05.2018,

от третьих лиц: представители не явились (извещены),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Балтийский берег» (далее – истец, ООО «Балтийский берег») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сокол» (далее – ООО «Сокол») и открытому акционерному обществу «Новый свет» (далее – ОАО «Новый свет») о признании права общей долевой собственности на часть нежилого административного здания, кадастровый номер 47:23:0401002:864, общей площадью 1430,4 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, Пригородная волость, <...>, принадлежащего на праве собственности ООО «Сокол», указанную в техническом паспорте, составленном по состоянию на 15.12.2005 филиалом ГУ «Леноблинвентаризация» Гатчинское БТИ, инвентарный номер дела 579944, как здание административно-бытовых и операционно-складских помещений, литера А1, общей площадью 589,1 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ленинградской области и акционерное общество «Россельхозбанк».

Определением от 09.11.2017 суд назначил по настоящему делу экспертизу, приостановил производство по делу.

Протокольным определением от 13.02.2018 суд возобновил производство по делу.

Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции в судебном заседании 10.07.2018 просил принять отказ от иска в части требований к ООО «Новый свет»; истребовать из незаконного владения ООО «Сокол» в пользу ООО «Балтийский берег» нежилые помещения: номер 69, литера А1, общей площадью 122.3 кв.м, номер 70, литера А1, общей площадью 47.1 кв.м, номер 71, литера А1, общей площадью 28.1 кв.м, номер 72, литера А1, общей площадью 16.1 кв.м, номер 73, литера А1, общей площадью 53.5 кв.м, номер 75, литера А1, общей площадью 172.3 кв.м, номер 76, литера А1, общей площадью 132.9 кв.м, номер 77, литера А1, общей площадью 15.3 кв.м, находящиеся на первом этаже нежилого административного здания, кадастровый номер 47:23:0401002:864, общей площадью 1430,4 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, Пригородная волость, <...>, указанные в техническом паспорте на нежилое здание с административно-бытовыми и операционно-складскими помещениями, составленном по состоянию на 17.06.2010 филиалом ГУ «Леноблинвентаризация» Гатчинское БТИ, инвентарный номер дела 57944; признать за ООО «Балтийский Берег» право собственности на указанные нежилые помещения.

Представитель ОАО «Новый свет» против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в представленном отзыве.

ООО «Сокол» своего представителя в судебное заседание не направило, ранее представило письменный отзыв, а также заявило о пропуске срока исковой давности.

Представители третьих лиц надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание также не явились.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, АОЗТ «Новый свет» (арендодатель) и ООО «Балтийский берег» (арендатор) 11.06.2002 и 11.07.2002 заключили сроком на 25 лет договоры о передаче в аренду первого этажа (389,6 кв.м) нежилого административного здания площадью 849,6 кв.м с условным номером 47-26-13/2002-35, расположенного по адресу: <...>, для размещения производственного помещения, и земельного участка, прилегающего к указанному зданию, для использования в качестве хозяйственной территории, предназначенной для подъездных путей, временного складирования продукции и расходных материалов, с правом возведения временных построек (т. 1, л.д. 19-23, 27-30).

В соответствии с пунктами 2.4.3 договоров арендатор вправе в связи с производственной необходимостью производить перепланировку и перестройку арендуемой им площади, не нарушая технических характеристик здания, а также возводить на земельном участке с согласия арендодателя капитальные постройки, необходимые для расширения и нормальной работы производства.

В приложении от 02.08.2004 № 2 к договору от 11.06.2002 стороны зафиксировали, что в связи с производственной необходимостью на основании пункта 2.4.3 договора от 11.06.2002 арендодатель разрешает арендатору произвести перепланировку арендуемого производственного помещения со строительством капитальной пристройки, примыкающей к данному арендованному производственному помещению; арендодатель дает свое согласие на строительство арендатором капитальной пристройки, примыкающей к данному арендованному производственному помещению; арендодатель не возражает против возникновения права собственности у арендатора на капитальную пристройку, примыкающую к арендуемому производственному помещению, построенную силами арендатора; по истечении срока договора аренды или в связи с его расторжением, право собственности на капитальную пристройку производственного назначения остается у арендатора – ООО «Балтийский берег» (т. 1, л.д. 32).

Постановлением администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 03.07.2006 № 1822 ООО «Балтийский берег» разрешено проведение проектно-изыскательских работ по техническому перевооружению 1 этажа административного здания ОАО «Новый свет», арендуемого у ОАО «Новый свет», с размещением рабочих площадей кондитерского цеха с пристройкой административно-бытовых и операционно-складских помещений в п. Новый Свет, д. № 100 (т. 1, л.д. 39).

Актом обследования и выбора площадки под строительство, утвержденным главой МО «Гатчинский район», в качестве площадки выбран земельный участок площадью 2 083 кв.м, принадлежащий ОАО «Новый свет», и находящийся в аренде у ООО «Балтийский берег» на основании договора от 11.07.2002 (т. 1, л.д. 36-37).

По договору купли-продажи от 08.09.2015 № 5/11479-ОАОФ, заключенному между ОАО «Новый свет» (продавцом) и ООО «Сокол» (покупателем) по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона (протокол от 31.08.2015 № 11479-ОАОФ/5), право собственности на спорное здание площадью 1 430,4 кв.м и земельный участок площадью 1 508 кв.м с кадастровым номером 47:23:0439001:96 перешло к ООО «Сокол» (т. 1, л.д. 15-17).

Ссылаясь на то, что вновь созданная пристройка площадью 589,1 кв.м, учтенная в составе административного здания с кадастровым номером 47:23:0401002:864 общей площадью 1430,4 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, Пригородная волость, <...>, выбыла из владения истца помимо его воли, указывая на неправомерность распоряжения ОАО «Новый свет» принадлежащим истцу имуществом, ООО «Балтийский берег» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 10527/08 по делу № А56-28328/00, определении Верховного Суда РФ от 15.05.2012 № 67-В11-10, если лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества, не владеет данным имуществом, не обладает зарегистрированным в установленном порядке правом на данные объекты, оспаривание права собственности невозможно без предъявления виндикационного иска, подлежащего рассмотрению с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 ГК РФ.

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Как установлено судами в деле № А56-15054/2016, после заключения между ОАО «Новый свет» (продавцом) и ООО «Сокол» (покупателем) договора купли-продажи от 08.09.2015 № 5/11479-ОАОФ, письмом от 12.11.2015 № 1 ООО «Сокол» уведомило ООО «Балтийский берег» о смене собственника спорного имущества и арендодателя по договорам аренды, сообщив о необходимости обеспечения беспрепятственного доступа к арендуемым им помещениям в целях осмотра технического состояния. Уведомлениями, направленными в адрес ООО «Балтийский берег» 19.02.2016 и 30.03.2016, ООО «Сокол» со ссылкой на выявленные в ходе проведения инвентаризации и проверки целевого использования спорного здания демонтаж части несущей фасадной стены данного здания, самовольное возведение ООО «Балтийский берег» пристройки к нему, непредставление правоустанавливающих документов на указанную пристройку, сдачу спорного имущества в субаренду и неиспользование земельного участка по назначению предложило ООО «Балтийский берег» расторгнуть договоры аренды в срок до 25.02.2016. Поскольку указанное предложение оставлено ООО «Балтийский берег» без удовлетворения, ООО «Сокол», ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды, в том числе невнесение более шести месяцев подряд арендной платы за переданное имущество, обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договоров от 11.06.2002 и 11.07.2002. Апелляционный суд, установив, что возведение указанной пристройки было согласовано ООО «Балтийский берег» с предыдущим арендодателем (ОАО «Новый свет»), отказал в удовлетворении иска в части расторжения договора от 11.06.2002. При этом суд апелляционной инстанции установил, что ООО «Балтийский берег» обращалось к ОАО «Новый свет» с заявлением о согласовании перепланировки арендуемой под кондитерский цех части здания (производственного помещения) с пристройкой к нему капитальных административно-бытовых и операционно-складских помещений общей площадью 588,1 кв.м, в которых планировалось разместить экспедицию, склады, в том числе готовой продукции, цеха по производству мармелада, зефира и печенья, а также моечную; в приложении от 02.08.2004 № 2 к договору от 11.06.2002 ОАО «Новый свет» и ООО «Балтийский берег» согласовали проведение указанной перепланировки; названное приложение подписано генеральным директором ОАО «Новый свет» ФИО4; постановлением № 1822 ООО «Балтийский берег» разрешено проведение проектно-изыскательских работ по техническому перевооружению первого этажа спорного здания. Суды также указали на отсутствие сведений об ухудшении эксплуатационных характеристик здания и снижении стоимости объекта. Напротив, указали суды, как следует из раздела XII «Техническое описание строения или его основных частей и определение износа» представленных технических паспортов от 15.12.2005 и 17.12.2015 на административное здание (лит. А площадью 842,8 кв. м 1-й группы капитальности и лит. А1 площадью 589,1 кв.м 2-й группы капитальности 1970 и 2005 годов постройки), выданных Гатчинским бюро технической инвентаризации, процент износа конструктивных элементов здания под лит. А, в том числе фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, полов и проемов, имеющих трещины, сколы, мелкие повреждения и выпадение фрагментов облицовочных плит, с 2005 года не изменился и остался равен 35. Апелляционный суд, проанализировав указанные документы, в том числе представленный проект перевооружения арендуемой части здания, подготовленный ООО «Титан», согласованный с главным санитарным врачом по Гатчинскому району (санитарно-эпидемиологическое заключение от 24.02.2005 № 24) и отделом государственного пожарного надзора по Гатчинскому району Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Ленинградской области (заключение от 27.06.2005 № 47/2-18-901), а также акт обследования и выбора площадки для строительства указанной пристройки, пришел к выводу о том, что проведенная перепланировка не привела к нарушению условий договора либо ухудшению имущества. Суд кассационной инстанции в постановлении от 20.03.2017 указал на то, что изложенные обстоятельства указывают на то, что оспариваемая перепланировка не являлась самовольной и соответствовала всем установленным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А56-15054/2016, касающиеся правомерности возведения истцом спорной пристройки, материалы настоящего дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на спорную часть здания в составе указанных выше помещений, как на новое имущество, созданное истцом для себя (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

Одновременно суд учитывает результаты экспертизы приложения от 02.08.2004 № 2 к договору от 11.06.2002, проведенной в рамках настоящего дела в связи с заявлением ООО «Сокол» о фальсификации данного документа.

Как следует из заключения эксперта от 29.11.2017 № 17-123-Т-А56-31291/2017, подпись от имени ФИО4 (генерального директора ОАО «Новый свет» на момент подписания приложения от 02.08.2004) на приложении № 2 к договору от 11.06.2002 выполнена самим ФИО4 (т. 3, л.д. 11).

Заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В рамках дела № А56-15054/2016 ООО «Сокол», обращаясь с иском о расторжении договоров от 11.06.2002 и 11.07.2002, ссылалось, в том числе на сдачу ООО «Балтийский берег» спорного имущества в субаренду.

На момент рассмотрения настоящего спора по существу истец пояснил, что владение спорным имуществом им утрачено.

Однако принимая во внимание период рассмотрения дела № А56-15054/2016 (2016-2017 годы), тот факт, что на момент рассмотрения названного дела истец владел возведенной пристройкой, сдавая ее в аренду, учитывая дату обращения в суд с настоящим иском, суд полагает, что трехлетний срок исковой давности, установленный законом для виндикационного иска, нельзя признать пропущенным.

Доводы ответчиков о том, что истец должен был узнать о регистрации права собственности ОАО «Новый свет» на здание площадью 1430,4 кв.м, в составе которого была учтена принадлежащая истцу пристройка, еще в 2005 году, когда факт возведения пристройки был зафиксирован в документах технической инвентаризации, также подлежат отклонению.

Как видно из представленной регистрирующим органом выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 08.09.2017, 22.07.2002, до возведения пристройки, было зарегистрировано право собственности АОЗТ «Новый свет» на здание с кадастровым номером 47:23:0401002:864 (т. 2, л.д. 102).

Из этой же выписки следует, что 09.11.2015 зарегистрировано право собственности ООО «Сокол» на то же здание, но уже площадью 1 430,4 кв.м (т. 2, л.д. 103-105).

Каких-либо иных записей, в частности, о регистрации права собственности ОАО «Новый свет» на здание площадью 1 430,4 кв.м, включающее в себя возведенную истцом пристройку, Единый государственный реестр недвижимости не содержит.

Учитывая, что право собственности ОАО «Новый свет» на здание с учетом пристройки зарегистрировано не было, узнать о такой регистрации, как в 2005 году, так и позднее истец не мог.

В обоснование доводов о наличии регистрации права собственности ОАО «Новый свет» на здание площадью 1 430,4 кв.м ответчики представили договор от 29.03.2011 № 113500/0014-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости), заключенный между ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (залогодержатель) и ОАО «Новый свет» (залогодатель) (т. 2, л.д. 87-95).

Ответчики ссылаются на содержащееся в данном договоре описание спорного здания, в частности, на то, что залогодателю на праве собственности принадлежит здание лит. А1, инв. № 57944, общей площадью 1 431,9 кв.м, кроме того полагают, что регистрация договора залога не могла бы быть осуществлена в случае отсутствия регистрации права собственности ОАО «Новый свет» на здание указанной площадью.

Между тем, правомерность регистрации договора залога не является предметом рассмотрения настоящего дела и не подлежит оценке при рассмотрении данного спора. Независимо от государственной регистрации договора залога у истца в любом случае отсутствовала возможность узнать о государственной регистрации права собственности ОАО «Новый свет» на здание с пристройкой ввиду отсутствия таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости. Стороной договора залога истец не является, что также лишило его возможности узнать об этом.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд полагает, что требования истца, заявленные к ООО «Сокол», являются законными и обоснованными, а потому подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, в том числе за рассмотрение заявления об обеспечении иска, подлежат взысканию с ООО «Сокол» в пользу истца.

Производство по делу в отношении ОАО «Новый свет» подлежит прекращению в связи с отказом истца от иска к этому ответчику.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Принять отказ от иска в части требований к обществу с ограниченной ответственной «Новый свет». Производство по делу в этой части прекратить.

Истребовать из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Сокол» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтийский берег» нежилые помещения:

-номер 69, литера А1, общей площадью 122.3 кв.м;

-номер 70, литера А1, общей площадью 47.1 кв.м;

-номер 71, литера А1, общей площадью 28.1 кв.м;

-номер 72, литера А1, общей площадью 16.1 кв.м;

-номер 73, литера А1, общей площадью 53.5 кв.м;

-номер 75, литера А1, общей площадью 172.3 кв.м;

-номер 76, литера А1, общей площадью 132.9 кв.м;

-номер 77, литера А1, общей площадью 15.3 кв.м,

находящиеся на первом этаже нежилого административного здания, кадастровый номер 47:23:0401002:864, общей площадью 1430,4 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, Пригородная волость, <...>, указанные в техническом паспорте на нежилое здание с административно-бытовыми и операционно-складскими помещениями, составленном по состоянию на 17.06.2010 филиалом ГУ «Леноблинвентаризация» Гатчинское БТИ, инвентарный номер дела 57944.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Балтийский Берег» право собственности на нежилые помещения:

-номер 69, литера А1, общей площадью 122.3 кв.м;

-номер 70, литера А1, общей площадью 47.1 кв.м;

-номер 71, литера А1, общей площадью 28.1 кв.м;

-номер 72, литера А1, общей площадью 16.1 кв.м;

-номер 73, литера А1, общей площадью 53.5 кв.м;

-номер 75, литера А1, общей площадью 172.3 кв.м;

-номер 76, литера А1, общей площадью 132.9 кв.м;

-номер 77, литера А1, общей площадью 15.3 кв.м,

находящиеся на первом этаже нежилого административного здания, кадастровый номер 47:23:0401002:864, общей площадью 1430,4 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, Пригородная волость, <...>, указанные в техническом паспорте на нежилое здание с административно-бытовыми и операционно-складскими помещениями, составленном по состоянию на 17.06.2010 филиалом ГУ «Леноблинвентаризация» Гатчинское БТИ, инвентарный номер дела 57944.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Сокол» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтийский берег» 9 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.