Решение от 17 мая 2024 г. по делу № А56-104434/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-104434/2022
17 мая 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 17 мая 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Данилова Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукиной А.Д. рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "ШВЕДСКАЯ КРОНА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БН ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КС СТРОЙ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании при участии

от истца (заявителя): ФИО1 (доверенность от 16.10.2023) от ответчика: ФИО2 (доверенность от 09.01.2024)

от третьего лица: не явился, извещен

установил:

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "ШВЕДСКАЯ КРОНА" обратилось в арбитражный суд с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БОНАВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" об обязании ответчика (с учетом принятых судом уточнений иска) в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда выполнить следующие мероприятия и работы по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого комплекса «Шведская Крона», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, дома 10-12 литеры А,Б,В,Е,Ж,З,И,К,Л:

-заменить на фасадах домов 10,12 некачественно установленную фасадную плитку, - провести работы по гидроизоляции деформационного шва паркинга, -устранить протекания в результате осадков на стенах дома 12 Е,

-заменить ржавые входные двери в паркинг, устранить затекание воды через двери паркинга во внутреннем помещении паркинга,

-выполнить работы по восстановлению верхнего защитного слоя пола паркинга, устранить трещины на полу паркинга.

Установить судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в установленный решением срок – 5000 руб. в день до даты фактического исполнения работ по устранению недостатков.

Определением от 13.04.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КС СТРОЙ".

Определением от 12.09.2023 суд назначил строительно-техническую, ее проведение поручил эксперту ООО "ГЛЭСК" ФИО3, производство по делу приостановил.

В суд от экспертной организации поступило заключение эксперта, в связи с чем, суд, протокольным определением возобновил производство по делу.

Определением от 18.01.2024 суд, по ходатайству сторон вызвал в судебное заседание эксперта ООО "ГЛЭСК" ФИО3 для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании от 06.02.2024 эксперт дал пояснения по экспертному заключению по поставленным сторонам вопросам, также представил в материалы дела письменные пояснения.

Определением от 12.03.2024, суд в порядке положений статьи 49АПК принял уточнения исковых требований об обязании, ООО «Бонава Санкт-Петербург» в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда выполнить следующие мероприятия и работы по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого комплекса «Шведская Крона», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, дома 1012 литеры А,Б,В,Е,Ж,З,И,К,Л:

- провести детальное обследование фасадов, составить дефектную ведомость объемов плитки, подлежащих замене, заменить на фасадах домов № 10 и 12 (Фермское шоссе) дефектную плитку, устранить причину отслоения плитки

– провести затирку швов облицовочной плитки на всех фасадах домов комплекса;

- устранить протечки плиты перекрытия (кровли) паркинга (Фермское шоссе, дом 12 В), в том числе устранить протечки на стене дома № 12 лит. Е (рядом с выходом в паркинг) по Фермскому шоссе и последствия указанных протечек;

- устранить трещины напольного покрытия паркинга и причину их появления.

Установлении судебную неустойку на случай неисполнения ООО «Бонава Санкт- Петербург» решения суда в установленный решением срок - 5000 рублей в день до даты фактического исполнения работ по устранению недостатков.

Определением от 04.04.2024 суд произвел процессуальное правопреемство – заменил ответчика с ООО "БОНАВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" на ООО "БН ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН: <***>).

В настоящем судебном заседании открытом после перерыва представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В обоснование требований, истец указал, что ООО «Бонава Санкт-Петербург», являясь застройщиком жилого комплекса «Шведская Крона», расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Фермское шоссе, дома 10-12 литеры А,Б,В,Е,Ж,З,И,К,Л ненадлежащим образом исполнены обязательства по выполнению работ.

Участники долевого строительства через ТСН «Шведская крона» неоднократно обращались к руководству ООО «Бонава Санкт-Петербург» с требованиями устранить недостатки выполненных работ, выявленных после передачи комплекса дольщикам.

Проводимые ООО «Бонава Санкт-Петербург» в рамках гарантийных обязательств работы не привели к устранению всех выявленных недостатков:

- на фасадах домов 10,12 некачественно установлена фасадная плитка, - не выполнены работы по гидроизоляции деформационного шва паркинга,

- протекания в результате осадков на стенах дома 12 Е,

- ржавые входные двери в паркинг, затекание воды через двери паркинга во внутреннем помещении паркинга,

-разрушен верхний защитный слой пола паркинга, трещины на полу паркинга.

Как следует из текста искового заявления, ТСН «Шведская крона» неоднократно письменно обращалось с просьбой направить специалистов ООО «Бонава Санкт-Петербург» для проведения совместного осмотра и принятия решения о способах и сроках устранения недостатков.

Претензии к качеству работ по облицовке фасадов заявлялись ТСН с 2015 года ( № 687 от 30.03.2015, № 754 от 25.05. - том 5, Л.д. 7-8, ответ - том 5, Л.д. 112).

В материалы дела представлена переписка, акты осмотра/протоколы (1 том, Л.д. 66-72, т.2, Л.д. 76), заключения, выполненные по инициативе Ответчика в 2019г. (1 том, Л.д.99- 153), Акты выполненных работ (Том 1, Л.д. 9 оборот на 1-3 очередь строительства, Л.д. 10- 12 – 4 очередь строительства).

В Акте от 11.09.2017 стороны фиксируют, работы в 2016 году по восстановлению облицовочного покрытия фасадных стен выполнены в объеме 590м/кв; в 2017 – 98,7 м/кв. Но при осмотре вновь выявлены недостатки. Решено в 2018 создать комиссию для составления дефектной ведомости для проведения работ в 2018.

Истцом представлена переписка в период с 2018-2019г., где Ответчик, как считает истец, подтверждает свое намерение проводить работы по устранению недостатков. В 2019 привлекается экспертная организация - ООО «Архитектурно-строительная компания».При ремонте облицовки фасада паркинга Ответчиком принято решение применить иное техническое решение крепления плитки. В 2020 году вновь проводятся работы по замене плитки.

Претензии о недостатках рассматривались Ответчиком, признавались обоснованными, проводились работы. Однако указанные мероприятия не привели к устранению недостатка.

В отношении протечки кровли подземного паркинга, истец указал, что протоколами совещаний, совместными актами осмотра паркинга, актами выполненных работ подтверждается факт того, что протечки в паркинге появились сразу и не устранены до настоящего времени.

В обращении от 19.02.2016 Исх № 234/16-1 указывается, что с июня по октябрь 2015 проводились работы по устранению протечек паркинга, введенный с ноября 2015 в эксплуатацию последний 4-й отсек паркинга на момент обращения (т.е. через 4 месяца) протекает.

К обращению приложен акт осмотра от 11.09.2017 всех отсеков паркинга, подписанный представителем Ответчика (том 1, Л.д. 72-75). Новый акт осмотра от 10.01.2023 (том.1, Л.д. 76-77). В дело представлены протоколы совещаний (том 1, Л.д. 66- 72), Акты выполненных работ (том 1, Л.д. 13 оборотная сторона -15).

В п.7 протокола от 08.10.2021 указано, что новые обращения поступали 01.06.2020, работы по 1-3 отсеку паркинга приняты по актам от 01.10.2020 и 21.10.2020., по 4- отсеку по акту от 09.09.2020. Протоколом от 15.10.2021 все работы по устранению протечки паркинга признаны гарантийными, указано на необходимость наблюдения за состоянием кровли (том 1, Л.д. 70-72). В претензии от 31.12.2021 указано на продолжающиеся протечки кровли паркинга, однако Ответчик отказался устранять протечки, указав на истечение гарантийного срока.

Применительно к дефектам напольного покрытия, истец указал, что претензия о трещинах на полу паркинга оформлена в досудебной претензии от 18.01.2018 Исх.09/18 (том 5, Л.д. 7-8).

Факт проведения работ по заделке трещин в 2019-2020 отражен в переписке, протоколах. В протоколе от 21.06.2019 указывается на проведение работ по заделке трещин в 4 и 3 отсеке паркинга, в протоколах от 24.07.2020 указано на подготовку работ в 1 и 2 отсеках (п.7); в протоколе от 25.09.2020 указывается на завершение работ по дефектовке (п.2

протокола, Л.д.66, том 1), в протоколе от 08.10.2021 и 15.10.2021 указывается на устранение трещин во втором отсеке паркинга (том 1, Л.д.70-72, том 4 протокол от 08.10.20).

Письмами от 03.02.2022 и 15.03.2022 ООО «Бонава Санкт-Петербург» отказалось направить специалиста для осмотра, от устранения недостатков уклонилось, ссылаясь на истечение гарантийного срока и устранение всех недостатков ранее.

08.07.2022 Истец направил в адрес Ответчика досудебную претензию от 08.07.2022 № 160 с требованием устранить недостатки.

В ответе на претензию (Исх. № 784-BSP-SK-2022 от 08.08.2022) ООО «Бонава Санкт- Петербург» отказалось в добровольном порядке провести работы по устранению недостатков выполненных работ, ссылаясь на устранение таких недостатков ранее и окончание гарантийного срока.

Поскольку недостатки работ ответчиком не устранены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, представил в материалы дела отзыв на иск, в котором указал, что истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается, не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что он обращался к застройщику с требованием об устранении перечисленных в исковом заявлении недостатков.

Введенные в эксплуатацию многоквартирные жилые дома входят в состав единого жилого комплекса, состоящего из 14 корпусов, объединенных в 10 разноэтажных зданий, к которым пристроена автостоянка. В составе Единого жилого комплекса выделены следующие корпуса: №№ 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 17,18,19, 20, 21, 22, 23.

Строительство осуществлялось поэтапно, а именно:

- 1 очередь (этап), корп. 19,20, введена в эксплуатацию - 28.10.2011, первое помещение передано 07.11.2011, в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 - ФЗ, гарантийный срок закончился 07.11.2016.;

- 1 очередь (этап), 1ый отсек пристроенной автостоянки, введен в эксплуатацию13.08.2012, первое помещение передано - сентябрь 2012, в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 - ФЗ, гарантийный срок закончился сентябрь 2017г.;

- 2 очередь (этап), корп. 12, введена в эксплуатацию - 13.08.2012, первое помещение передано 01.10.2012, в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 - ФЗ, гарантийный срок закончился 01.10.2017;

- 2 очередь (этап), корп. 17,18, введена в эксплуатацию -13.08.2012, первое помещение передано 01.10.2012, в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 - ФЗ, гарантийный срок закончился 01.10.2017;

- 2 очередь (этап), 2ой отсек пристроенной автостоянки, введен в эксплуатацию23.08.2013, первое помещение передано - сентябрь 2013, в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214- ФЗ, гарантийный срок закончился сентябрь 2018;

В период гарантийного срока истец обращался к ответчику с требованием о гарантийном ремонте деформационного шва паркинга, данные работы были выполнены ответчиком, что подтверждается Актами сдачи-приемки выполненных работ, подписанными уполномоченными сторонами и представленными истцом в материалы дела.

Кроме того, в период гарантийного срока истец обращался к ответчику с требованием об устранении трещин в напольном покрытии паркинга ЖК «Шведская крона», работы по которому были выполнены Ответчиком и приняты Истцом, что подтверждается Протоколом от 15.01.2021

По иным недостаткам, перечисленным в исковом заявлении, истец в установленный гарантийный период к застройщику не обращался.

Применительно к недостаткам облицовки зданий, ответчик указал, что в 2019 в целях выявления дефектов фасадов 8,9 (лит.Л), 10, 11 (лит.К), 21 (лит. И), 13 (лит. Ж), 22 (лит. 3) предложил Истцу провести независимую экспертизу и согласовать предложенное

экспертное учреждение. Данные обстоятельства, подтверждаются информационным письмом от 08.07.2019.

Результаты Заключений специалиста ООО «АСК» (Т. 1, Л.Д. 86-152) не входят в противоречие с недостатками, заявленными истцом в своих требованиях. Более того, Общая стоимость расходов по данному недостатку была определена дополнительно на основании независимой оценки, выполненной ООО «Архитектурно-Строительная компания», что подтверждается Расчетом сметной стоимости № АСК-312/1-20-С от 25.12.2020, Расчетом сметной стоимости № АСК-312/2-20-С от 25.12.2020, Расчетом сметной стоимости № АСК- 312/3-20-С от 25.12.2020, Расчетом сметной стоимости № АСК-312/4-20-С от 25.12.2020, Расчетом сметной стоимости № АСК-312/5-20-С от 25.12.2020 (Т. 2, Л.Д. 8-64) и согласно, которым общая стоимость устранения данной недостатка составляет 1 188 056,40 руб. Определенная по результатам заключений специалиста стоимость устранения недостатков, в том числе объем данных недостатков лег в основу Соглашений от 11.05.2021 № 28001103P-BSP-29/2021.

Ответчик указал, что сторонами были достигнуты соглашения, согласно которым Ответчик производит оплату ряда работ, заказчиком которых выступает ТСН «Шведская крона» в пользу третьего лица в счет компенсации расходов (в соответствии с требованиями абз. 3) п. 2 ст. 7 214-ФЗ) ТСН «Шведская крона» по устранению недостатка отслоившейся и бухтящей фасадной плитки. (Соглашение № 28001-103P-BSP-29/2021 от 11.05.2021 (Т.1 Л.Д. 25-36), Соглашение № 28001-103P-BSP-22/2021 от 21.04.2021 (Т.2 Л.Д. 137-146), Соглашение № 28001-103P-BSP-30/2021 от 20.04.2021 (Т.2 Л.Д. 126-136). А также передана в пользование ТСН «Шведская крона» фасадная плитка на общую стоимость 238 357, 50р. Таким образом, застройщиком в пользу ТСН «Шведская крона» была выплачена сумма в размере 1 255 669,76 рублей.

Вместе с тем, ответчик указал, что на протяжении всего гарантийного период застройщиком выполнялись гарантийные обязательства, что подтверждается: Актами сдачи-приемки выполненных работ от 10.09.2021, от 30.12.2020, от 28.11.2020, от 01.12.2020, от 05.12.2020, от 10.12.2020, от 15.12.2020, от 05.04.2021, от 01.10.2020, от 01.10.2020; от 21.10.2020; от 02.12.2020.

Также ответчик указал, что действующим законодательством предусмотрена обязанность товарищества собственников жилья выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, которые входят в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно.

Таким образом, по мнению ответчика, истец, получив материалы и комплекс работ, непредусмотренных гарантийными обязательствами, но при этом оплаченных застройщиком, как указал ответчик, в качестве отступного по гарантийным обязательствам не только надлежащим образом не исполняет свои прямые обязательства по обслуживанию и содержанию Многоквартирного комплекса, но и требует исполнения от ответчика обязательства, которое прекращено предоставлением отступного.

Применительно к «протечка на стене дома 12 Е», ответчик, указав на то, что истец ссылается Акт осмотра от 01.12.2016, заявил о пропуске исковой давности.

В отношении трещин напольного покрытия, ответчик указал, что на основании соглашения от 20.04.2021 № 28001-103P-BSP-30/2021 трещины напольного покрытия 1-го отсека паркинга устранены, в обоснование чего представлен Акт сдачи-приемки выполненных работ 15.01.2021.

В дополнительных пояснениях от 29.03.2024 с учетом принятых уточнений, экспертных заключений ответчик считает, что требования истца об устранении недостатков облицовки поверхности фасадов домов керамогранитной плиткой на всех фасадах домов являются необоснованными.

При этом ответчик указал, что согласно Протоколу от 08.10.2021, составленному с участием представителей Истца и Ответчика, в целях фиксации юридически значимых действий было установлено и признано Истцом, что недостатки по облицовке фасадов 1-3 очереди строительства МКД ЖК «Шведская крона», а именно домов 10, лит. А, д. 12 лит. А, Б, В, Е по Фермскому ш., Санкт-Петербурга, не являются гарантийным случаем, данные обстоятельства, как считает ответчик, были признаны Истцом путем совершения действий, направленных на самостоятельное выполнение работ по облицовке фасада, путем привлечения подрядчика, что подтверждается Актом выполненных работ от 30.12.2020 (Т.1, Л.Д. 9-10). Кроме того, ответчик считает, что Истец намерено игнорирует то обстоятельство, что между сторонами по настоящему делу было заключено Соглашение № 28001-I03P-BSP-22/202I от 21.04.2021 (Т.2, Л.Д. 137-146), по условиям которого Истец выступал Заказчиком работ по ремонту облицовки фасада на 1-3 очередях строительства ЖК «Шведская крона», а Ответчик принял на себя обязательство оплатить стоимость работ, в качестве отступного по возможным будущим недостаткам по облицовке фасадов 4-5 очереди строительства МКД ЖК «Шведская крона».

В части недостатков по облицовке фасадов на 4-5 очереди строительства МКД ЖК «Шведская крона», а именно домов: 12 лит. Ж, 3, И, К, Л ответчик указал, что в период гарантийного срока ответчик (застройщик) не оспаривал наличие дефектов, что подтверждается совместными протоколами (Т. 1, Л.Д. 70-72), и ранее составленными актами осмотра с участием сторон. В 2019 в целях выявления дефектов фасадов 8,9 (лит.Л), 10, 11 (лит.К), 21 (лит. И), 13 (лит. Ж), 22 (лит. 3) ответчик предложил Истцу провести независимую экспертизу и согласовать предложенное экспертное учреждение, что подтверждается, по мнению ответчика, информационным письмом от 08.07.2019, представленным в судебное заседание 12.03.2024 в качестве доказательства самим Истцом.

Как считает ответчик, данным письмо Стороны выражают намерение принять результаты данной экспертизы как удовлетворяющие обе стороны, в целях исключить спор о результатах экспертизы в будущем.

Результаты Заключений специалиста ООО «АСК» (Т. 1, Л.Д. 86-152) не входят в противоречие с недостатками, заявленными истцом в своих требованиях. Более того, Общая стоимость расходов по данному недостатку была определена дополнительно на основании независимой оценки, выполненной ООО «Архитектурно-Строительная компания», что подтверждается Расчетом сметной стоимости № АСК-312/1-20-С от 25.12.2020, Расчетом сметной стоимости № АСК-312/2-20-С от 25.12.2020, Расчетом сметной стоимости № АСК- 312/3-20-С от 25.12.2020, Расчетом сметной стоимости № АСК-312/4-20-С от 25.12.2020, Расчетом сметной стоимости № АСК-312/5-20-С от 25.12.2020 (Т. 2, Л.Д. 8-64) и согласно, которым общая стоимость устранения данной недостатка составляет 1 188 056 (Один миллион сто восемьдесят восемь тысяч пятьдесят шесть) рублей 40 копеек. Определенная по результатам заключений специалиста стоимость устранения недостатков, в том числе объем данных недостатков лег в основу Соглашений об отступном, имеются в материалах дела (Т.1 Л.Д. 25-36, Т.2 Л.Д. 126-137,137-146).

Принимая во внимания, всю совокупность обстоятельств, ответчик полагает, что сторонами были достигнуты соглашения, согласно которым Ответчик производит оплату ряда работ, заказчиком которых выступает ТСН «Шведская крона» в пользу третьего лица в счет компенсации расходов (в соответствии с требованиями абз. 3) п. 2 ст. 7 214-ФЗ) ТСН «Шведская крона» по устранению недостатка отслоившейся и бухтящей фасадной плитки. (Соглашение № 28001-103P-BSP-29/2021 от 11.05.2021 (Т.1 Л.Д. 25-36), Соглашение № 28001-103P-BSP-22/2021 от 21.04.2021 (Т.2 Л.Д. 137-146), Соглашение № 28001-103P-BSP-30/2021 от 20.04.2021 (Т.2 Л.Д. 126-136). А также передана в пользование ТСН «Шведская крона» фасадная плитка на общую стоимость 238 357, 50р. Таким образом, застройщиком (ответчиком по настоящему делу) в пользу ТСН «Шведская крона» была выплачена сумма в размере 1 255 669, 76 рублей.

Ответчик также указал, что поскольку перечисленные Соглашения об отступном были исполнены Ответчиком и полностью приняты Истцом, доводы последнего о возложении обязанности на Ответчика по устранению недостатков, связанных с облицовкой фасада приведены в отсутствие надлежащей оценки фактических обстоятельств дела самим Истцом.

В связи с наличием у сторон спора о характере недостатков, причин их возникновения и стоимости их устранения, суд, по ходатайству истца, с учетом мнения сторон, определением от 12.09.2023 поручил эксперту ООО "ГЛЭСК" ФИО3 проведение судебной экспертизы по следующим вопросам:

1. Имеются ли дефекты облицовки фасадов домов, расположенных по адресу Санкт- Петербург, Фермское шоссе, дома 10-12 литеры А,Б,В,Е,Ж,З,И,К,Л плиткой, каковы причины их возникновения (производственные или эксплуатационные) ?

2. Установить причины протекания стены дома, расположенного по адресу Санкт- Петербург, Фермское шоссе, дом 12 литера Е (у дверного проема при выходе из дома) производственные или эксплуатационные?

3. Каковы причины протечки кровли паркинга, расположенного по адресу Санкт- Петербург, Фермское шоссе, дом 12 (производственные или эксплуатационные)?

4. Установить причины появления ржавчины на дверных проемах (входные двери в паркинг, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Фермское шоссе, дом 12) и протечки воды через них (производственные или эксплуатационные)?

5. Установить причины застоя воды на полу на отдельных участках паркинга, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Фермское шоссе, дом 12.

6. Определить причины появления трещин на полу паркинга, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Фермское шоссе, дом 12 (производственные или эксплуатационные)?

7. Определить виды, объем и стоимость работ, которые необходимо выполнить для устранения выявленных недостатках по вопросам 1-6.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением эксперта от 25.12.2023 ШИФР 2491,09,23.СД.СТЭ. № А56-104434/2022 по результатам проведенного исследования эксперт пришел к следующим выводам:

1. При натурном осмотре, выполненном на объекте экспертизы по адресу: г. Санкт- Петербург, Фермерское шоссе, дома 10 - 12, литеры А, Б, В, Е, Ж, 3, И, К, Л от 23.10.2023 г. были выявлены следующие дефекты на облицованных керамогранитной плиткой поверхностях фасадов: отслоение плитки, пустоты и полости под облицовочным слоем, отсутствие затирки швов облицовки, сколы, трещины, высолы. Отслоение облицовки и пустоты под керамогранитными изделиями являются следствием нарушения производства облицовочных работ, а именно отсутствия затирки швов облицовки, что вызвало избыток влагонакопления в клеевом слое с последующей потерей адгезии между облицовочными плитами основанием облицованных поверхностей.

2. Причиной выявленных дефектов является наличие в конструкции деформационного шва, в примыкании автостоянки к корпусу жилого дома строительно-монтажных дефектов. Наличие эксплуатационных причин образования выявленных дефектов эксперт исключает, ввиду отсутствия факторов способных привести к дефектам и повреждениям выявленного типа и характера. Эксперт приходит к выводу о том, что причинами образования выяв¬ленных дефектов являются исключительно строительно-монтажные де¬фекты и нарушение технологии производства строительно-монтажных ра¬бот.

3. Причиной выявленных протечек покрытия паркинга, проявляющиеся в основном объеме на участ¬ках деформационных швов, являются скрытые строительно-монтажные де¬фекты, допущенные при производстве работ по устройству заполнения де¬формационных швов.

4. Причинами образования выявленных дефектов, а именно коррозии дверных металлических блоков, является как не надлежащий тип смонтированных дверных блоков согласно ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия», так и нарушение условий эксплуатации, ввиду несвоевременного обслуживания дренажной системы приямков.

5. Эксперт приходит к выводу о том, что причинами выявленных дефек¬тов (застой воды на поверхности пола паркинга) является недостаточный уклон локальных участков поверхности пола автостоянки. Данный дефект устройства пола паркинга является строительным, так как был допущен на этапе строительно-монтажных работ. Является строительным и устрани¬мым, при этом эксперт отмечет, что данный локальный дефект не оказывает значимого влияния на эксплуатационные качества напольного покрытия.

6. При¬чинами выявленных дефектов пола автостоянки являются ошибочные проектные решения, данные дефекты являются строительными и устранимыми. Рекомендуемым способом устранения выявленных дефектов, являются мероприятия по расшивке трещин в стяжке пола паркинга с последующим их заполнением эластичным упругим материалом и проведение текущего мониторинга раскрытия существующих трещин и образования новых.

7. Общая стоимость работ по устранению выявленных дефектов выявленных в п. 2.2, 2.5 составляет 11 030 524,07 руб. в том числе НДС 20%.

В судебном заседании от 06.02.2024 по ходатайству сторон судом опрошен эксперт, который дал пояснения по заключению, ответил на вопросы участников процесса спора. Также экспертом даны письменные пояснения по экспертному заключению.

Заключение эксперта от 25.12.2023 ШИФР 2491,09,23.СД.СТЭ. № А56-104434/2022 каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, носит утвердительный характер и включает обоснованные выводы эксперта по поставленным вопросам, сомнений в его достоверности не имеется.

В связи с экспертным заключением, представитель истца в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил обязать:

- провести детальное обследование фасадов, составить дефектную ведомость объемов плитки, подлежащих замене, заменить на фасадах домов № 10 и 12 (Фермское шоссе) дефектную плитку, устранить причину отслоения плитки

- провести затирку швов облицовочной плитки на всех фасадах домов комплекса;

- устранить протечки плиты перекрытия (кровли) паркинга (Фермское шоссе, дом 12 В), в том числе устранить протечки на стене дома № 12 лит. Е (рядом с выходом в паркинг) по Фермскому шоссе и последствия указанных протечек;

- устранить трещины напольного покрытия паркинга и причину их появления.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии со статьей 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными

обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства определены Законом N 214-ФЗ (статья 1).

В статье 7 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

В силу пункта 1 статьи 722 ГК РФ в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 721 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 724 ГК РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

Согласно пункту 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Следовательно, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ.

Согласно пункту 4 статьи 720 ГК РФ заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза (пункт 5 статьи 720 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, недостатки результата работ предъявлялись истцом с 2015 года. Ответчиком производились работы по устранению недостатков, вместе с тем, заявленные недостатки возникали вновь и не устранены до момента рассмотрения настоящего спора.

Поскольку недостатки обнаружены истцом в пределах гарантийного срока, на ответчика возлагается бремя доказывания отсутствия вины в их возникновении.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта от 25.12.2023 ШИФР 2491,09,23.СД.СТЭ. № А56-104434/2022 следует, что причинами возникновения заявленных недостатков являются строительно-монтажные де¬фекты и нарушение технологии

производства строительно-монтажных ра¬бот, а также ошибочные проектные решения в части напольного покрытия.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в т.ч. экспертное заключение, пояснения эксперта, изучив доводы сторон, и учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, исключающих вину ответчика за возникшие в пределах гарантийного срока дефекты, а также отсутствие доказательств, подтверждающих, что обнаруженные недостатки произошли вследствие нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации, суд пришел к выводу о правомерности требований истца об устранении дефектов допущенных при строительстве жилого комплекса «Шведская Крона», расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Фермское шоссе, дома 10-12 литеры А,Б,В,Е,Ж,З,И,К,Л, а именно:

- провести детальное обследование фасадов, составить дефектную ведомость объемов плитки, подлежащих замене, заменить на фасадах домов № 10 и 12 (Фермское шоссе) дефектную плитку, устранить причину отслоения плитки - провести затирку швов облицовочной плитки на всех фасадах домов комплекса;

- устранить протечки плиты перекрытия (кровли) паркинга (Фермское шоссе, дом 12 В), в том числе устранить протечки на стене дома № 12 лит. Е (рядом с выходом в паркинг) по Фермскому шоссе и последствия указанных протечек;

- устранить трещины напольного покрытия паркинга и причину их появления.

Доводы ответчика о пропуске истцом гарантийного срока, а также срока исковой давности отклоняются судом ввиду следующего.

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 ГК РФ). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Закона N 214- ФЗ.

Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю (пункт 1 статьи 471 ГК РФ). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Кодекса).

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 Закона N 214- ФЗ).

В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен (пункт 6).

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 ГК РФ, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

В настоящем деле истец – ТСЖ предъявил иск от лица своих членов, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поэтому его отношения с ответчиком зависят от отношений, возникших между собственниками жилых помещений и застройщиком.

Таким образом, суд приходит к выводу, что гарантийный срок следует исчислять не с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а с момента подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, как это предусмотрено в отношении общего имущества статьей 7 Закона N 214-ФЗ.

Из материалов дела следует, и сторонами не оспаривается, что жильцы начали обращаться с требованиями об устранении недостатков, начиная с 2015 года.

Наличие недостатков МКД зафиксировано в акта осмотра в отношении Облицовка фасадов 11.09.2017, по всем видам работ от 20.09.2020, от 10.01.2023, протоколами совещаний, представленных в материалы дела, тот факт, что причиной возникновения недостатков, устранения которых истец требует от ответчика, является ненадлежащее выполнение ответчиком работ, подтверждается заключением эксперта от 25.12.2023 ШИФР 2491,09,23.СД.СТЭ. № А56-104434/2022, которое правомерно признано судом надлежащим доказательством.

Таким образом, поскольку течение гарантийного срока, а также его продолжительность применительно к конкретным видам недостатков прерывалось после устранения недостатков - составлением сторонами двухсторонних актов осмотра, протоколов совещаний, арбитражный суд приходит к выводу, что недостатки работ

заявлены в пределах гарантийного срока, в связи с чем, довод ответчика о его пропуске подлежит отклонению, равно как и довод о пропуске срока исковой давности.

Истец также просит в случае неисполнения судебного акта по настоящему делу в части обязания устранить недостатки взыскать с ответчика судебную неустойку из расчета 5000 руб. в день до даты фактического исполнения обязательств по устранению недостатков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения ( пункт 4 статьи 1).

Как указано в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

В силу пункта 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Размер денежной суммы на случай неисполнения судебного акта определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Исходя из принципа недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов участвующих в деле лиц, суд считает требования в части взыскания судебной неустойки из расчета 5000 руб. в день до даты фактического исполнения обязательств по устранению недостатков чрезмерной, в связи с чем, данное требование подлежит частичному удовлетворению исходя из расчета: 2000 руб. за каждый день просрочки до фактического исполнения решения суда. В остальной части следуют отказать.

В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате стоимости судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БН ДЕВЕЛОПМЕНТ" в течение четырех месяцев с даты вступления решения в законную силу устранить недостатки допущенные при строительстве жилого комплекса «Шведская Крона», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, дома 10-12 литеры А,Б,В,Е,Ж,З,И,К,Л:

- провести детальное обследование фасадов, составить дефектную ведомость объемов плитки, подлежащих замене, заменить на фасадах домов № 10 и 12 (Фермское шоссе) дефектную плитку, устранить причину отслоения плитки - провести затирку швов облицовочной плитки на всех фасадах домов комплекса;

- устранить протечки плиты перекрытия (кровли) паркинга (Фермское шоссе, дом 12 В), в том числе устранить протечки на стене дома № 12 лит. Е (рядом с выходом в паркинг) по Фермскому шоссе и последствия указанных протечек;

- устранить трещины напольного покрытия паркинга и причину их появления.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БН ДЕВЕЛОПМЕНТ в пользу ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "ШВЕДСКАЯ КРОНА" 6000 руб. расходов по госпошлине, 265 000 руб. расходов по экспертизе.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БН ДЕВЕЛОПМЕНТ в пользу ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "ШВЕДСКАЯ КРОНА" судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения суда по день фактического исполнения судебного акта.

В остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Данилова Н.П.