Постановление от 5 февраля 2025 г. по делу № А63-19273/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-19273/2023
г. Краснодар
06 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2025 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от истца (заявителя) – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 29.06.2023), в отсутствие ответчиков (органов, осуществляющих публичные полномочия): комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрации города Ставрополя (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024 по делу № А63-19273/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), администрации города Ставрополя (далее – администрация) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ комитета от 23.12.2022 № 11242 в расторжении договора аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь, заключенного между комитетом и предпринимателем;

– расторгнуть договор аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь от 23.12.2022 № 11242, заключенного между комитетом и предпринимателем с даты подачи заявления о расторжении договора аренды (23.06.2023);

– признать незаконным отказ комитета от 06.03.2024 № 08/13-2726 в предоставлении без торгов предпринимателю в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 26:12:012901:117, площадь 1 875 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление;

– обязать администрацию в лице комитета заключить с предпринимателем без проведения торгов договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 26:12:012901:117, площадью 1 875 кв. м (уточенные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Требования основаны на положениях статей 450 – 452, 615, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.6, 39.12, 39.20, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы следующим. Предприниматель по результатам аукциона, в котором объявлен победителем, приобрел право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 для цели строительства. Поскольку объект недвижимого имущества заявителем построен и введен в эксплуатацию, цель предоставления достигнута, поэтому решение комитета от 23.12.2022 № 11242 об отказе в расторжении договора аренды является незаконным. При этом предприниматель как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012901:117 имеет исключительное право на заключение нового договора аренды в отношении такого участка. В этой связи решение комитета от 06.03.2024 № 08/13-2726 об отказе в предоставлении без торгов в аренду указанного земельного участка также незаконно и нарушает права предпринимателя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.06.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ комитета в расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117, изложенный в письме от 23.12.2022 № 11242. Расторгнут договор аренды от 23.12.2022 № 11242 указанного земельного участка, заключенный между комитетом и предпринимателем, с даты подачи заявления о расторжении (23.06.2023). Признан незаконным отказ комитета, изложенный в письме от 06.03.2024 № 08/13-2726, в предоставлении без торгов предпринимателю в аренду земельного участка площадью 1 875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – деловое управление. На администрацию города Ставрополя в лице комитета возложена обязанность по подготовке проекта договора указанного земельного участка в трех экземплярах и направлению подписанного проекта договора аренды предпринимателю в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу.

Суды установили, что согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 13.12.2022 № 61, предприниматель признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Участок площадью 1 875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117 относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – деловое управление. На основании указанного протокола между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды от 23.12.2022 № 11242, в соответствии с которым земельный участок предоставлен на 88 месяцев (с 23.12.2022 по 22.04.2030), что соответствует требованиям пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса. Срок освоения участка составляет 12 месяцев (с 23.12.2022 по 22.12.2023). Предприниматель возвел на земельном участке следующий объект недвижимости: наименование – объект капитального строительства для размещения офисов и делового управления, назначение – нежилое, общей площадью 50,6 кв. м, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о регистрации от 20.06.2023 № 26:12:012901:1941-26/179/2023-1. Полагая, что цель предоставления участка выполнена (объект построен), предприниматель 23.06.2023 со ссылкой на положения статей 450, 620 Гражданского кодекса обратился в комитет с заявлением о расторжении договора от 23.12.2022 № 11242 и заключении нового договора аренды (сроком на 49 лет). Комитет отказал в удовлетворении заявления, сославшись на пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса, статьи 39.11 и 39.12 Земельного кодекса, согласно которым не допускается возможность изменения условий договора, заключаемого по результатам торгов. Поскольку извещением о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка предусматривался срок аренды 88 месяцев, основания, указанные в статьях 450, 620 Гражданского кодекса, отсутствуют, правовых оснований для расторжения договора аренды не имеется. Предприниматель на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (как собственник объекта недвижимости) обратился в комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, приложив необходимые документы и указав, что цель использования земельного участка – организация продажи модульных домов. В этой связи необходимо размещение объектов управленческой деятельности, в том числе, размещение и демонстрация модульных домов, озеленение, парковка для потенциальных покупателей в соответствии с приложенной планировочной схемой земельного участка. Комитет письмом от 06.03.2024 № 08/13-2726 отказал предпринимателю в предоставлении без торгов в аренду земельного участка, мотивировав свое решение наличием действующего договор аренды земельного участка от 23.12.2022 № 11242. Ссылаясь на незаконность решений комитета, а также наличие предусмотренных законом оснований для расторжения ранее заключенного по итогам публичных процедур договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. Истец полагает, что оспариваемые решения незаконны, поскольку имеются установленные положениями гражданского и земельного законодательства основания для расторжения договора аренды от 23.12.2022 № 11242. Цель предоставления земельного участка достигнута, его сохранение с целевым назначением – для строительства на период до 22.04.2030 нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для предпринимателя невозможность его использования в соответствии с предоставленной целью. Сохранение арендных отношений также причинит предпринимателю ущерб в виде размера арендной платы, установленной по итогам аукциона, что в значительной степени лишает сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 420, 421, 450, 451, 606, 615, 620 Гражданского кодекса, статей 39.6, 39.12, 39.20, 56 Земельного кодекса. Суды установили, что цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 в соответствии с договором аренды от 23.12.2022 № 11242 – строительство. Предприниматель на земельном участке возвел объект капительного строительства (нежилое здание) общей площадью 50,6 кв. м, что подтверждают представленные в материалы дела документы и сведения ЕГРН. То есть цель договора аренды достигнута. Исходя из системного толкования положений главы V.1 Земельного кодекса, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772 прослеживается вывод о том, что арендатор вправе требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора для целей эксплуатации уже возведенного объекта недвижимости. При надлежащем исполнении арендатором обязательств по освоению земельного участка, предоставленного для строительства, он наделен правом на его досрочное расторжение, поскольку цель такого договора аренды заключается не в простом использовании земли, а возведение и ввод объекта строительства в эксплуатацию. В этой связи суды пришли к выводу о том, что достижение предпринимателем цели договора аренды, применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями такого договора, заключенного для строительства. Фактически с даты вводы объекта в эксплуатацию предприниматель стал использовать спорный земельный участок не для целей строительства объекта, а для его эксплуатации. В этой связи имеются законные основания для расторжения договора аренды земельного участка, ранее предоставленного для строительства, и заключения с предпринимателем как с собственником объекта недвижимости нового договора аренды для цели эксплуатации такого объекта. Размер ежегодной арендной платы по договору от 23.12.2022 № 11242 установлен в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса, исходя из начальной цены предмета аукциона. В свою очередь, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, устанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса с учетом Основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации. К числу таких принципов, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Установленный размер арендной платы за земельный участок, относящийся к неразграниченной государственной собственности, превышает размер арендной платы, который бы вносился предпринимателем на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса. На территории Ставропольского края действует постановление Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов». Названным постановлением установлен также размер арендной платы для лиц, использующих земельные участки для цели размещения и эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости. В этой связи суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что предприниматель вправе требовать заключение нового договора аренды для целей эксплуатации легально возведенного объекта недвижимости с определением в нем иного размера арендной платы.

Комитет обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Жалоба мотивирована следующим. При принятии обжалуемых судебных актов неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права, а выводы, указанные в решении, являются незаконными и необоснованными по следующим основаниям. Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса условия договора, заключаемого по результатам торгов, должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Таким образом, как нормами Гражданского кодекса, так и нормами статей 39.11 и 39.12 Земельного кодекса, не допускается возможность изменения условий договора, заключаемого по результатам торгов. Извещением о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 предусматривался срок его предоставления (88 месяцев). Принимая участие в торгах, предприниматель ознакомился с условиями договора, в том числе и со сроком, на который планируется заключить договор аренды. Срок договора аренды является существенным условием, кроме того, срок аренды указан в извещении о проведении открытого аукциона и размещен в соответствии с законодательством в средствах массовой информации. Уполномоченным органом при принятии решения о проведении торгов определяются существенные условия, к которым, в том числе, относится вид права, на котором предоставляется земельный участок (в данном случае – аренда) и срок действия договора. Суды первой и апелляционной инстанции установили, что предприниматель на земельном участке возвел объект капитального строительства и цель предоставления земельного участка, изложенная в существенных условиях договора, им выполнена, следовательно, имеются основания для расторжения договора аренды. Вместе с тем, договором от 23.12.2022 № 11242 предусмотрено, что земельный участок предоставлялся в аренду с видом разрешенного использования – деловое управление. В отношении цели строительства в пункте 2 специально установлен срок освоения участка – 12 месяцев (с 23.12.2022 по 22.12.2023), но в целом договор аренды (с видом разрешенного использования – деловое управление) заключен сроком на 88 месяцев (с 23.12.2022 по 22.04.2030). Таким образом, договор аренды от 23.12.2022 № 11242 заключен не только для цели строительства объекта капитального строительства, но и с видом разрешенного использования – деловое управление.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, просил оставить решение и постановление без изменения. Отзыв представляет собой цитирование положений гражданского и земельного законодательства и по существу сводится к следующему. Истец обратился в комитет с заявлениями о расторжении договора аренды от 23.12.2022 № 11242 и заключении нового договора аренды для организации продажи модульных домов в соответствии с приложенной схемой земельного участка. Комитет в нарушение закона отказал предпринимателю, что правомерно установлено судами при разрешении спора. Застройка всего земельного участка невозможна, поскольку 79,5% территории предоставленного в аренду участка обременена линиями электропередачи, линиями связи и водопровода. То обстоятельство, что в отношении земельного участка установлены ограничения в использовании в связи с наличием зон с особыми условиями использования по сведениям ЕГРН, следует из содержания аукционной документации, протокола итогов торгов и договора аренды от 23.12.2022 № 11242. Срок освоения земельного участка составлял 12 месяцев (с 23.12.2022 по 22.12.2023), при этом строительство не обязательно должно быт завершено в срок, на который участок предоставлен в аренду (в данном случае – с 23.12.2022 по 22.04.2030). Поскольку цель предоставления участка достигнута, объект недвижимости возведен, введен в эксплуатацию и зарегистрирован за предпринимателем (то есть земельный участок освоен), последний вправе ставить вопрос о расторжении договора аренды и предоставлении ранее арендованного участка для эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от администрации отзыва на кассационную жалобу.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

Представитель предпринимателя, участвовавший в судебном заседании посредством системы веб-конференции, возражал в судебном заседании против доводов кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве. В связи с вопросами, заданными ему судебной коллегией, представитель устно заявил ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для получения необходимой информации у предпринимателя и подготовки письменных пояснений.

Судебная коллегия, не усматривает оснований для объявления перерыва, поэтому отказывает представителю предпринимателя в удовлетворении устно заявленного ходатайства.

Комитет и администрация явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 13.12.2022 № 61, предприниматель признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Участок площадью 1 875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117 относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – деловое управление. На основании указанного протокола между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды от 23.12.2022 № 11242, в соответствии с которым земельный участок предоставлен на 88 месяцев (с 23.12.2022 по 22.04.2030). Срок освоения участка составляет 12 месяцев (с 23.12.2022 по 22.12.2023).

Предприниматель возвел на земельном участке следующий объект недвижимости: наименование – объект капитального строительства для размещения офисов и делового управления, назначение – нежилое, общей площадью 50,6 кв. м, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации от 20.06.2023 № 26:12:012901:1941-26/179/2023-1.

Полагая, что цель предоставления участка реализована (объект построен, введен в эксплуатацию, право собственности на него зарегистрировано), предприниматель 23.06.2023 со ссылкой на положения статей 450, 620 Гражданского кодекса обратился в комитет с заявлением о расторжении договора от 23.12.2022 № 11242 и заключении нового договора аренды (сроком на 49 лет).

Комитет отказал в удовлетворении заявления, сославшись на пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса, статьи 39.11 и 39.12 Земельного кодекса, согласно которым не допускается возможность изменения условий договора, заключаемого по результатам торгов. Поскольку извещением о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка предусматривался срок аренды 88 месяцев, основания, указанные в статьях 450, 620 Гражданского кодекса, отсутствуют, правовых оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Предприниматель на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (как собственник объекта недвижимости) обратился в комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, приложив необходимые документы и указав, что цель использования земельного участка – организация продажи модульных домов. В этой связи необходимо размещение объектов управленческой деятельности, в том числе, размещение и демонстрация модульных домов, озеленение, парковка для потенциальных покупателей в соответствии с приложенной планировочной схемой земельного участка.

Комитет письмом от 06.03.2024 № 08/13-2726 отказал предпринимателю в предоставлении без торгов в аренду земельного участка, мотивировав свое решение наличием действующего договор аренды земельного участка от 23.12.2022 № 11242.

Ссылаясь на незаконность решений комитета, а также наличие предусмотренных законом оснований для расторжения ранее заключенного по итогам публичных процедур договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. Истец полагает, что оспариваемые решения незаконны, поскольку имеются установленные положениями гражданского и земельного законодательства основания для расторжения договора аренды от 23.12.2022 № 11242. Цель предоставления земельного участка достигнута, его сохранение с целевым назначением – для строительства на период до 22.04.2030 нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для предпринимателя невозможность его использования в соответствии с предоставленной целью. Сохранение арендных отношений также причинит предпринимателю  ущерб в виде размера арендной платы, установленной по итогам аукциона, что в значительной степени лишает сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие таких решений, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение ими прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из положений статьи 450 Гражданского кодекса, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По правилам статьи 451 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Также договор аренды может быть досрочно расторгнут арендатором по основаниям, приведенным в статье 620 Гражданского кодекса.

В отсутствие в законе или в договоре аренды такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. Однако это не лишает арендатора права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для цели строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772).

Суды при разрешении спора согласились с доводами предпринимателя о том, что  имеются основания для расторжения договора аренды от 23.12.2022 № 11242. Цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 в соответствии с договором аренды – строительство. Предприниматель на земельном участке возвел объект капительного строительства (нежилое здание) общей площадью 50,6 кв. м, что подтверждают представленные в материалы дела документы и сведения ЕГРН. Поскольку цель предоставления земельного участка достигнута, объект недвижимости возведен, введен в эксплуатацию и зарегистрирован за предпринимателем (то есть предоставленный в аренду земельный участок освоен), последний вправе ставить вопрос о расторжении договора аренды. ранее предоставленного предпринимателю по результатам торгов. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций признается окружным судом преждевременным и подлежащим дополнительной проверке. Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:012901:117 предоставлялся предпринимателю в аренду для строительства сроком на 88 месяцев (до 22.04.2030). Истец указывает на то, что освоил данный земельный участок в срок, предусмотренный для освоения (до 22.12.2023 включительно). Представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что предпринимателем на земельном участке площадью 1875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117 им возведен и введен в эксплуатацию объект (нежилое здание общей площадью 50,6 кв. м), на которое за ним в ЕГРН зарегистрировано право собственности. Таким образом, земельный участок освоен для цели предоставления (строительство) на площади, составляющей менее 3% от его общей площади. Как указано в протоколе от 13.12.2022 № 61 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, 79,5% территории выставленного на торги участка обременена линиями электропередачи, линиями связи и водопровода. В отношении земельного участка установлены ограничения в связи с наличием зон с особыми условиями использования, что подтверждается сведениями ЕГРН. В договоре аренды от 23.12.2022 № 11242 (пункт 1.3) также содержится аналогичная информация. Вместе с тем, из содержания протокола от 13.12.2022 № 61 также следует (в положениях о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства), что на участке возможно размещение объекта капитального строительства общей площадью не более 10400 кв. м при условии выноса инженерных сетей за его пределы и получения письменного согласия владельца объекта электросетевого хозяйства, расположенного в границах земельного участка. Материалы дела не содержат каких-либо доказательств того, что предприниматель обращался к владельцу объекта электросетевого хозяйства, а также предпринимал меры для выноса инженерных сетей за пределы земельного участка. Не представлены и доказательства того, что освоение всего земельного участка объективно невозможно, поскольку (например) расходы на его освобождение от инженерных сетей и коммуникаций превысят затраты на освоение этого участка для цели его использования, запланированной предпринимателем. В условиях заключения договора аренды от 23.12.2022 № 11242 на срок 22.04.2030, доводы истца и выводы судов о том, что цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 достигнута, который предпринимателем надлежаще освоен путем строительства на нем объекта недвижимости общей площадью 50,6 кв. м, не могут быть признаны мотивированными.

Удовлетворяя требования о признании незаконным решения комитета об отказе в предоставлении предпринимателю земельного участка и возлагая на органы местного самоуправления обязанность по подготовке и направлению проекта договора аренды, суды руководствовались положениями статьи 39.20 Земельного кодекса. Однако делая вывод о наличии предусмотренных законом оснований для предоставления заявителю испрашиваемого им земельного участка в аренду для размещения и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, суды не учли следующее.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статье 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статьей 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи заявителем должна быть доказана потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Как видно из материалов дела, на испрашиваемом в аренду земельном участке общей площадью 1875 кв. м расположен объект недвижимости площадью 50,6 кв. м, принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Таким образом, площадь объекта капитального строительства составляет менее 3% от площади земельного участка, на котором он расположен. То обстоятельство, что в границах участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 в соответствии с планировочной схемой предполагается размещение также выставочных образцов модульных домов, открытой площадки для хранения таких образцов, парковки для автотранспортных средств и озеленения, само по себе не означает, что предприниматель вправе претендовать на предоставление земельного участка испрашиваемой площади.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения и (или) апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя не может быть признан судом округа мотивированным, основанным на результатах надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств. В этой связи решение и постановление в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, обстоятельства незаконности оспариваемых решений комитета и нарушения им прав (законных интересов) предпринимателя. Исходя из подлежащих применению норм материального и процессуального права, из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного разрешения спора, следует рассмотреть спор по существу и принять законное и обоснованное решение.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что комитет (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024 по делу № А63-19273/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов


Судьи                                                                                                                     В.А. Авдякова


                                                                                                                               Т.Н. Драбо