Решение от 29 ноября 2019 г. по делу № А23-1473/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ 248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А23-1473/2019
29 ноября 2019 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2019 года. Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Погонцева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Городской Управы <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью финансово строительная корпорация «МОНОЛИТ-КАЛУГА», 248021, <...>,

ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 1 111 748 руб. 99 коп. и пени в размере 127 233 руб. 49 коп.,

при участии в судебном заседании до перерыва представителя истца ФИО2 по доверенности от 11.01.2019

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью финансово строительная корпорация «МОНОЛИТ-КАЛУГА» о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной

собственности земельного участка от 10.10.2013 № 422/13 в размере 1 111 748 руб. 99 коп. и пени в размере 127 233 руб. 49 коп.

Ответчик в письме от 11.09.2019 указал на отсутствие возражений против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании 25.11.2019г. представитель истца поддержал первоначально заявленные требования в полном объеме.

После перерыва лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание 11.10.2019г. не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ч. 6 ст. 121, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из имеющихся доказательств, между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ООО "Калуга-Лидер" (арендатор), 10.10.2013г. был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 422/13.

По условиям договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 38 107 кв.м. с кадастровым номером 40:26:000384:2295 для строительства гостиницы. Срок аренды 3 года.

Земельный участок был предоставлен ООО "Калуга-Лидер" без проведения процедуры торгов.

Как указал истец в письменных пояснениях от 11.09.2019г. указанный земельный участок предоставлялся на основании процедуры, установленной статьями 30,31,32 ЗК РФ (с предварительным согласованием места размещения объекта), не предусматривающей проведение процедуры торгов.

Впоследствии на основании заявления ООО "Калуга-Лидер"от 24.02.2014г. был изменен вид разрешенного использования указанных земельных участков на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

Между истцом и ООО "Калуга-Лидер" были подписаны дополнительные соглашения от 13.03.2014г. и от 06.08.2015г., в котором стороны внесли изменения в договор в части вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей. Стороны установили цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей.

На основании соглашения о переуступке прав от 25.01.2018г. права арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка перешли к ООО ФСК "Монолит-Калуга" с согласия Городской Управы г. Калуги.

В соглашении о переуступке прав указано, что новый арендатор ознакомлен со всеми условиями спорного договора аренды и принимает обязанности арендатора с даты фактически сложившихся отношений с 01.01.2018г.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.03.2018г.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Также на основании п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,

если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Как предусмотрено разделом 3 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается Арендатором и уполномоченным лицом со стороны Арендодателя. Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором путем перечисления на расчетный счет Арендатора следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года. Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.03.2018 до 31.12.2018 истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит взыскать с ответчика основную задолженность по договору за указанный период в размере 1 111 748 руб. 99 коп. и пени по состоянию на 18.02.2019г. в размере 127 233 руб. 49 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия оставлена последним без ответа и удовлетворения.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 указанного кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Расчет арендной платы за спорные периоды образования задолженности произведен истцом с применением ставок арендной платы и коэффициентов к ним, определенных постановлениями Городской Управы города Калуги по формуле:

А=С*К*П*И1*...*Иn, где А - размер арендной платы; С - ставка арендной платы; К - кадастровая стоимость земельного участка; П - поправочный коэффициент;

И1*...*Иn - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

Оценив вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о ничтожности дополнительных соглашений от 13.03.2014г. и от 06.08.2015г., в которых стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей и целей предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей.

Суд основывает свой вывод на следующем.

Согласно п. 3 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного

строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент заключения договора аренды от 10.10.2013г., дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Суд приходит к выводу, что вышеуказанная последовательность действий истца, ООО "Калуга-Лидер" и ответчика (ознакомленного обо всех условиях спорного договора, дополнительных соглашений) по предоставлению в аренду земельного участка без проведения процедуры торгов, изменению вида разрешенного использования, уступки прав арендатора, явно свидетельствуют об их направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов.

Такая сделка в части именно изменения вида разрешенного использования и целей предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, является ничтожной.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного

кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Поскольку ответчиком не оспорен факт использования земли, суд приходит к выводу, что расчет задолженности за спорный период должен быть произведен с учетом ставки для ранее существовавшего (первоначального вида) разрешенного использования земельного участка, - для земельных участков, предоставленных для строительства гостиницы.

На основании Постановления Городской Управы г. Калуги от 15.12.2017 N 421-п "О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2018 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования "Город Калуга" для земельных участков, предоставленных для строительства гостиниц и прочих мест для временного проживания установлена ставка 0,5%.

Согласно расчета, произведенного судом за спорный период (с 01.03.2018 по 31.12.2018) размер задолженности за спорный период составляет: 0,5% * 81 514 302 руб. 63 коп. * 1 * 1,145*1,057*1,034/365*306 = 427 595 руб. 77 коп. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 81 514 302 руб. 63 коп. (л.д.43) никем не оспорена.

Кроме того, как указано в исковом заявлении и не оспорено ответчиком, согласно п. 5.2. договора в случае нарушения срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае

неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С учетом указанного условия договора и наличия факта несвоевременного внесения ответчиком арендной платы за спорный период истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 02.10.2018г. по 18.02.2019г. в размере 127 233 руб. 49 коп.

Согласно расчета, произведенного судом, с учетом определенной судом суммы основной задолженности и пределов исковых требований размер пени составляет:

На сумму арендных платежей за период с 01.03.2018г. по 30.09.2018г. (299 037 руб. 56 коп.) со сроком оплаты до 01.10.2018г. размер пени составляет 299 037 руб. 56 коп. * 140 (количество дней просрочки, заявленных истцом в иске) * 0,1% = 41 865 руб. 26 коп.

На сумму арендных платежей за период с 01.10.2018г. по 31.12.2018г. (128 558 руб. 21 коп.) со сроком оплаты до 25.12.2018г. размер пени составляет 128 558 руб. 21 коп. * 55 (количество дней просрочки, заявленных истцом в иске) * 0,1% = 7 070 руб. 70 коп.

Итого сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика составляет 48 935 руб. 96 коп. В удовлетворении остальной части иска о взыскании пени суд отказывает.

Согласно п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В силу ст. 333.17 данного кодекса плательщиками государственной пошлины признаются организации, если они выступают ответчиками в судах общей юрисдикции, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 указанного кодекса.

На основании ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 9 765 руб. 38 коп. подлежит взысканию с ответчика пропорционально размера удовлетворенных

требований в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью финансово строительная корпорация «МОНОЛИТ-КАЛУГА» в пользу Городской Управы города Калуги задолженность по договору аренды от 10.10.2013г. за период с 01.03.2018г. по 31.12.2018г. в размере 427 595 руб. 77 коп., пени за период с 02.10.2018г. по 18.02.2019г. в размере 48 935 руб. 96 коп. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью финансово строительная корпорация «МОНОЛИТ-КАЛУГА» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 765 руб. 38 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья М.И. Погонцев