Постановление от 11 октября 2018 г. по делу № А46-1096/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-1096/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2018 года


Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2018 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Сириной В.В.,

Тихомирова В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2018 (судья Яркова С.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 (судьи Иванова Н.Е., Кливер Е.П., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-1096/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» (115035, город Москва, улица Садовническая, дом 4, строение 1,ОГРН 1027700007334, ИНН 7708083293) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ОГРН 1025500748613,ИНН 5508001003) о признании незаконным решения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных отношений Омской области.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» - Стригов Я.А. по доверенностиот 20.12.2017.


Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» (далее -общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 28.06.2004 № Д-Кр-31-4818, выраженного в письме от 31.10.2017 № Исх-ДИО/18416; обязании департамента в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с обществом соглашение к договору аренды от 28.06.2004 № Д-Кр-31-4818,в соответствии с которым:

1) абзац четвертый пункта 1.2 раздела 1 договора (ранее указанныйв редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрированного 19.02.2013за номером 55-55-01/030/2013-516) изложить в следующей редакции:«- с кадастровым номером 55:36:11 01 01:25529, площадью 12 954 кв. м, адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Крупской, с видом разрешенного использования: Многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более), именуемыйв дальнейшем «Участок-4»;

2) дополнить пункт 1.2 раздела 1 договора (ранее указанный в редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрированного 19.02.2013 за номером55-55-01/030/2013-516) абзацем пятым следующего содержания:«- с кадастровым номером 55:36:11 01 01:25530, площадью 3 756 кв. м, адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Лукашевича, с видом разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования, именуемый в дальнейшем «Участок-5»;

3) дополнить пункт 1.2 раздела 1 договора (ранее указанный в редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрированного 19.02.2013 за номером55-55-01/030/2013-516) абзацем шестым следующего содержания:«- с кадастровым номером 55:36:11 01 01:25531, площадью 80 кв. м, адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Крупской, с видом разрешенного использования: распределительные пункты, трансформаторные подстанции напряжением 10(6)/0,4 кВ в кирпичном или бетонном исполнении, именуемый в дальнейшем «Участок-6».

Также заявитель просил взыскать с департамента судебную неустойку на случай неисполнения настоящего решения Арбитражного суда Омской области по делу № А46-1096/2018 в сумме 5 000 руб. в день, начинаяс даты истечения 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу до момента фактического исполнения настоящего решения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных отношений Омской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.04.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018, заявленные требования удовлетворены частично, признан незаконным отказ департамента в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 28.06.2004№ Д-Кр-31-4818, выраженный в письме от 31.10.2017 № Исх-ДИО/18416.

Суд обязал департамент в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с обществом соглашение к договору арендыот 28.06.2004 № Д-Кр-31-4818, в соответствии с которым:

абзац четвертый пункта 1.2 раздела 1 договора (ранее указанныйв редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрированного 19.02.2013за номером 55-55-01/030/2013-516) изложить в следующей редакции:

«- с кадастровым номером 55:36:11 01 01:25529, площадью 12 954 кв. м, адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ,улица Крупской, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более), именуемыйв дальнейшем «Участок-4»;»

дополнить пункт 1.2 раздела 1 договора (ранее указанный в редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрированного 19.02.2013 за номером55-55-01/030/2013-516) абзацем пятым следующего содержания:

«- с кадастровым номером 55:36:11 01 01:25530, площадью 3 756 кв. м, адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Лукашевича, с видом разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования, именуемый в дальнейшем «Участок-5»;»

дополнить пункт 1.2 раздела 1 договора (ранее указанный в редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрированного 19.02.2013 за номером55-55-01/030/2013-516) абзацем шестым следующего содержания:

«- с кадастровым номером 55:36:11 01 01:25531, площадью 80 кв. м, адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Крупской, с видом разрешенного использования: распределительные пункты, трансформаторные подстанции напряжением 10(6)/0,4 кВв кирпичном или бетонном исполнении, именуемый в дальнейшем«Участок-6».»

В удовлетворении остальной части требований отказано.С департамента в пользу общества взыскано 3 000 руб. государственной пошлины по иску. Из федерального бюджета обществу возвращено6 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в силу положений пункта 1 статьи 615, статьи 421 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Заявитель считает, что арендодатель при решении вопросао возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, поэтому онне вправе вносить в договор аренды изменения, если они направленына обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры аукциона.

Кассатор полагает, что, несмотря на то, что договор аренды был заключен до 01.03.2015, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса Российской (далее - ЗК РФ), изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно.

По мнению заявителя жалобы, обжалуемый отказ вытекаетиз отношений в рамках заключенного договора аренды, поэтому не является ненормативным правовым актом либо решением в контексте статьи197 АПК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем в судебном заседании, общество просит оставить решение суда первойи постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение, неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматриваетсяв отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды от 28.06.2004 № Кр-31-4818 общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 01:14131.

Указанный земельный участок получен обществом в арендупри следующих обстоятельствах.

Распоряжением мэра города Омска от 11.06.2004 № 1761-р«О предоставлении ОАО «Сибнефть» земельных участков по улице Лукашевича в Кировском административном округе» (далее - распоряжение мэра города Омска от 11.06.2004 № 1761-р) открытому акционерному обществу «Сибирская нефтяная компания» (далее - ОАО «Сибнефть») предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, площадью 445 529 кв. м, с кадастровым номером 55:36:0000 00:0078, местоположение которого установлено в 125 м северо-восточнее относительно ориентира - 12-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Лукашевича, 29 в Кировском административном округе для общественно-деловых целейпод строительство микрорайона «Прибрежный» с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений.

Во исполнение распоряжения мэра города Омска от 11.06.2004№ 1761-р между департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ОАО «Сибнефть» (арендатор) заключен договор арендыземельного участка от 28.06.2004 № Д-Кр-31-4818 (далее – договор№ Д-Кр-31-4818) с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078, площадью445 529 кв. м.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 24.05.2004 № 36/04-5523 (приложение к договору № Д-Кр-31-4818) вид разрешенного использования земельного участка: «под строительство жилого микрорайона «Прибрежный» с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений».

Расчет арендной платы за аренду земельного участка (приложениек договору № Д-Кр-31-4818) произведен по формуле, установленной Постановлением мэра города Омска от 19.04.2004 № 130-П, в соответствиис приложением № 5 - в размере 2-кратной средней ставки земельного налога, установленной для земель, занятых жилищным фондом и применяемойк земельным участкам, предоставленным в аренду для строительства жилья.

Заключенным между департаментом недвижимости администрации города Омска и ОАО «Сибнефть» соглашением, зарегистрированнымв установленном законом порядке 08.02.2006, все права и обязанности арендатора (ОАО «Сибнефть») по договору аренды № Д-Кр-31-4818от 26.12.2005 перешли к обществу.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером55:36:00 0000:0078 между главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом (арендатор) заключено соглашение от 06.04.2012 к договору № Д-Кр-31-4818, в соответствии с которым в предмет договора включены образованные в результате раздела земельные участки с кадастровыми номерами:

- 55:36:110101:2259 (площадь 90 500 кв. м, вид разрешенного использования: крытые спортивно-зрелищные сооружения с трибунами (ледовые арены), на земельном участке расположен многофункциональный спортивный комплекс «Арена Омск»);

- 55:36:110101:2260 (площадь 220 561 кв. м, вид разрешенного использования: под строительство жилого микрорайона «Прибрежный» с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений);

- 55:36:110101:2261 (площадь 52 767 кв. м, вид разрешенного использования: под строительство жилого микрорайона «Прибрежный» с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений);

- 55:36:000000:1612 (площадь 74 927 кв. м, вид разрешенного использования: строительство 12-этажного жилого дома).

Соглашением между обществом (арендатор) и некоммерческим партнерством «Спортивный клуб «АВАНГАРД» (новый арендатор)от 18.04.2012 (зарегистрировано 23.04.2012) к договору № Д-Кр-31-4818 права и обязанности арендатора в отношении земельного участкас кадастровым номером 55:36:110101:2259 переданы новому арендатору.

В последующем из земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:14130 и 55:36:110101:14131.

В результате этого земельные участки стали обладать следующими характеристиками:

- с кадастровым номером 55:36:110101:2260, площадь 175 361 кв. м, местоположение установлено примерно в 125 м северо-восточнее относительно ориентира 12-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Лукашевича, дом 29, вид разрешенного использования магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций;

- с кадастровым номером 55:36:110101:14130, площадь 28 410 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 210 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: город Омск, улица Лукашевича, дом 29, с видом разрешенного использования: магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций;

- с кадастровым номером 55:36:110101:14131, площадь 16 790 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: город Омск, улица Лукашевича, дом 29, с видом разрешенного использования «магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций».

Заключенным между главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель), некоммерческим партнерством «Спортивный клуб «АВАНГАРД» (арендатор-1) и обществом (арендатор-2) соглашением от 01.02.2013 (зарегистрировано в установленном законом порядке 19.02.2013) к договору № Д-Кр-31-4818 земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:2261 и 55:36:000000:1612 исключены из предмета указанного договора.

Этим же соглашением в новой редакции изложен раздел 1 договора № Д-Кр-31-4818, пунктом 1.2 которого предусмотрена передача обществу в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130 и 55:36:110101:14131, образованных в результате межевания по разделу участка.

Виды разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130, 55:36:110101:14131 указаны при межевании в связи с их нахождением на момент межеванияв территориальной зоне ОД-1, а вид разрешенного использования «Под строительство жилого микрорайона «Прибрежный» с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений» не относился к типовому перечню видов использования, указанных в Правилах землепользования и застройки города Омска, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201. В этой связи, как указывает заявитель, орган государственного кадастрового учета потребовал от арендатора указать вид разрешенного использования из перечня, установленного градостроительным регламентом для зоны ОД-1.

Кроме того, согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 17.05.2012 № 02/5131 при указании на такой вид разрешенного использования как «магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций», арендатору не требовалось получения разрешения на условно разрешенный вид использования, общество внесло изменения в сведениях государственного кадастра недвижимости на основании декларации.

Арендатор воспользовался своим правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, оставив земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130, 55:36:110101:14131 в предмете договора № Д-Кр-31-4818 и заключив отдельный договор аренды от 29.12.2012 № ДГУ/12-2925-К-12 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2261 для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности.

Как следует из подписанного обществом и департаментом соглашения от 02.07.2014 (зарегистрировано 03.10.2014) к договору № Д-Кр-31-4818 в соответствии с распоряжением департамента от 02.07.2014 № 3236-р вследствие раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 (площадь 175 361 кв. м) его площадь стала составлять 81 714 кв. м.

Общество 18.08.2016 обратилось к департаменту за заключением к договору аренды № Д-Кр-31-4818 соглашения, предусматривающего в его предмете земельные участки с кадастровым номером 55:36:110101:2260, площадью 81 714 кв. м, и с кадастровым номером 55:36:110101:14130, площадью 28 410 кв. м с разрешенным использованием: «многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более)».

Письмом от 26.09.2016 исх. № ДИО/14194 департамент ответил отказом и указал о невозможности заключения соглашения в связи с тем, что изменение разрешенного использования земельных участков направлено на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры аукциона.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 29.03.2017 по делу № А46-17744/2016 такой отказ департамента признан незаконным, суд обязал департамент заключить с обществом соответствующее соглашение к договору аренды № Д-Кр-31-4818, поскольку действующее законодательство предусматривает сохранение характера правоотношений первоначального договора аренды, как заключенного для жилищного строительства, в случае межевания входящих в его предмет земельных участков.

Постановлением Администрации города Омска от 09.02.2017 № 141-п утвержден проект межевания территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:14131 в Кировском административном округе города Омска.

В соответствии с этим проектом межевания произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:14131, площадью 16 790 кв. м, на кадастровый учет поставлены три земельных участка с кадастровыми номерами:

- 55:36:110101:25529, площадью 12 954 кв. м с видом разрешенного использования «многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более)»;

- 55:36:110101:25530, площадью 3 756 кв. м с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования»;

- 55:36:110101:25531, площадью 80 кв. м с видом разрешенного использования «распределительные пункты, трансформаторные подстанции напряжением 10 (6)/0,4 кВ в кирпичном или бетонном исполнении».

Общество 07.06.2017 обратилось в департамент с заявлением о заключении договоров аренды в отношении указанных образованных в результате раздела земельных участков.

Письмом от 26.06.2017 № Исх-ДИО/9943 департамент отказалв удовлетворении заявления и указал на невозможность заключения договоров, поскольку виды разрешенного использования вновь образованных участков отличаются от вида разрешенного использования исходного земельного участка 55:36:110101:14131.

Ссылаясь не незаконность отказа департамента, общество обратилосьв арбитражный суд с настоящим заявлением.

Признавая оспариваемый отказ департамента незаконным, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 422 ГК РФ, пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, и исходил из того, что поскольку изначальный земельный участок, предоставленный на основании распоряжения мэра города Омска от 11.06.2004 № 1761-р, передан арендатору для жилищного строительства, изменений в указанный нормативный акт в отношении цели предоставленного участка не вносилось, то характер договора аренды № Д-Кр-31-4818 как заключенного для жилищного строительства сохранился, в связи с чем отказ в оформлении соответствующих кадастровому учету и целям договора изменений на образованные из изначального участка спорные земельные участки, не может быть признан правомерным.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, принимая во внимание, что изначальный земельный участок предоставлен для жилищного строительства – микрорайона «Прибрежный», суды пришли к правильному выводу о том, что и образованные вследствие его раздела земельные участки сохраняют это же назначение. При этом судами обоснованно указано на то, что распоряжение мэра города Омска от 11.06.2004 № 1761-р о цели предоставления исходного земельного участка является действующим, не отменено и не изменено. Судами также приняты во внимание обстоятельства образования новых земельных участков из предоставленного для застройки микрорайона и сохранения за образуемыми участками целевого назначения.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судебных инстанций, правильно отклонивших возражения департамента по заявленному требованию.

Поскольку департамент не обосновал законность обжалуемого заявителем отказа соответствующими нормативными положениями, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Вопреки доводам кассатора, ссылающегося на положения статей 421, пункта 1 статьи 615 ГК РФ, в рассматриваемом случае не имеет места быть одностороннее требование арендатора об изменении договора, а имеется законное право арендатора на оспаривание отказа арендодателя в приведении договора в соответствие с нормативным актом органа местного самоуправления относительно целевого назначения земельного участка.

Все доводы кассационной жалобы сводятся к повторению позиции по существу спора. Между тем такие доводы получили надлежащую оценку судов первой и апелляционной инстанции, а доводов, опровергающих их, основанных на доказательственной базе и нормах права, заявителем не приведено.

Нарушений судами норм материального, процессуального права при рассмотрении настоящего спора судом округа не установлено.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 по делу№ А46-1096/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобубез удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий М.А. Севастьянова


Судьи В.В. Сирина


В.В. Тихомиров