Решение от 24 апреля 2022 г. по делу № А83-21264/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

24 апреля 2022 года Дело №А83-21264/2021


Резолютивная часть решения подписана 18 апреля 2022 года. Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахматовой Д.З., рассмотрел материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Крымская строительная компания «Ника» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ул. Ленина, д.66 «Б», кв.4, г. Алупка, г. Ялта, Республика Крым,

к Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, пл. Советская, 1, г. Ялта, <...>),

Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (298600, <...>; ОГРН <***>, ИНН/КПП 9103015492/910301001)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – частного предприятия «Тоса» (ИНН – <***>, ул. Промышленная, д.2-А, г. Северодонецк, Луганская обл., Украина, 93400; ул. Ленина, д.66-Б, кв.4, г. Алупка, <...>)

о признании недействительным ненормативного правового акта,

при участии:

не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Крымская строительная компания «Ника» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с заявлением к Администрации города Ялты Республики Крым (далее – заинтересованное лицо 1, администрация), Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее – заинтересованное лицо 2, департамент) о признании недействительным постановления Администрации города Ялты Республики Крым от 17.09.2021 №3036-п о рассмотрении протеста прокурора города Ялта Республики Крым на п.2 постановления Администрации города Ялты Республики Крым №250-п от 12.02.2021 «О заключении договоров аренды земельных участков по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> район домов №№2-4 и по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, спуск Южнобережный, 5-Б, 5-В с ООО «Крымская строительная компания «Ника».

Заявленные требования общество мотивирует тем, что договор аренды земельного участка от 31.08.2008 был зарегистрирован в соответствии с украинским законодательством в Управлении Госземагентства в г. Ялте Автономной Республики Крым, вместе с тем, законодательство переходного периода в Республике Крым не содержит норму, запрещающую переуступку права по договору аренды, не прошедшему переоформление согласно требованиям ч.13 ст.3 ЗРК от 31.07.2014 №38-ЗРК, тогда как п.9 ст.22 ЗК РФ прямо предусматривает такое право для арендатора. Заявитель также указывает, что законодательство Республики Крым переходного периода не устанавливало обязательных требований о внесении в ЕГРН сведений о заключенных до 21.03.2014 договорах аренды, при этом ст.12 ФКЗ от 21.03.2014 №6-ФКЗ признает указанные документы без необходимости какого-либо дополнительного подтверждения со стороны органов РФ. Также, по мнению заявителя, сделка по замене стороны в договоре аренды не могла быть зарегистрирована в ЕГРН, поскольку сведения о договоре аренды земельного участка от 31.03.2008 не были внесены в ЕГРН.

Администрация города Ялты Республики Крым возражала против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве, указывала на законность и обоснованность спорного постановления.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

31.03.2008 между Алупкинским городским советом и Частным предприятием «Тоса» заключен договор аренды земельного участка, площадью 2 500 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г.Ялта, г.Алупка, Южнобережный спуск, 5-Б, 5-В (зарегистрирован 08.10.2008).

23.11.2015 между Частным предприятием «Тоса» и ООО «КСК «Ника» заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 31.03.2008.

Пунктом 2 постановления Администрации города Ялта №248-п от 12.02.2016 согласован договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного между частным предприятием «Тоса» и ООО «Крымская строительная компания «Ника» площадью 2 500 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г.Ялта, г.Алупка, Южнобережный спуск, 5-Б, 5-В.

Пунктом 2 постановления Администрации города Ялта №250-п от 12.02.2016 постановлено Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым заключить договор аренды на вышеуказанный земельный участок с ООО «Крымская строительная компания «Ника» сроком на 10 лет.

08.09.2021 на п. 2 постановления Администрации города Ялта №250-п от 12.02.2016 вынесен Протест Прокуратуры города Ялта Республики Крым №исорг-3212-21.

Администрацией города Ялта Республики Крым рассмотрен данный протест, по результатам чего принято постановление Администрации города Ялта Республики Крым №3036-п от 17.09.2021, которым он удовлетворен. Тем самым п. 2 резолютивной части постановления Администрации города Ялта №250-п от 12.02.2016 «О заключении договоров аренды земельных участков по адресу: Республика Крым, г.Ялта, <...> район домов №№.2-4 и по адресу: Республика Крым, г.Ялта, г.Алупка, Южнобережный спуск, 5-Б, 5-В с ООО «Крымская строительная компания «Ника» был отменен.

Общество, полагая, что названное постановление, является незаконным, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с данным заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается заявление, суд пришел к выводу, что заявление подлежит удовлетворению ввиду нижеследующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия спорного действия (бездействия) или решения, возлагается на заинтересованное лицо, что следует из положений ч. 5 ст. 200 АПК РФ.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 06 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 48 Федерального закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 26 мая 2011 г. N 739-О-О, положение части 1 статьи 48 Федерального закона N 131-ФЗ, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации, и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан. При этом оно не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 указанного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Как усматривается из материалов дела, Администрацией города Ялта Республики Крым рассмотрен протест Прокуратуры города Ялта Республики Крым п. 2 постановления Администрации города Ялта №250-п от 12.02.2016, по результатам чего принято постановление Администрации города Ялта Республики Крым №3036-п от 17.09.2021, которым он удовлетворен. Тем самым п. 2 резолютивной части постановления Администрации города Ялта №250-п от 12.02.2016 «О заключении договоров аренды земельных участков по адресу: Республика Крым, г.Ялта, <...> район домов №№.2-4 и по адресу: Республика Крым, г.Ялта, г.Алупка, Южнобережный спуск, 5-Б, 5-В с ООО «Крымская строительная компания «Ника» был отменен.

Вместе с тем, как уже указано судом выше, ООО «КСК «Ника» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 90:25:090104:86 площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, спуск Южнобережный, 5-Б, 5-В на основании договора аренды от 01 июня 2016 года, который зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 01.06.2016 под № 90-90/016- 90/021/675/2016-1286.

Вышеуказанный договор был заключен в порядке переоформления ранее возникшего права аренды земельного участка на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 23.11.2015 по договору аренды земельного участка от 31.03.2008, заключённого между частным предприятием «Тоса» и Алупкинским городским советом, в соответствии с Решением Алупкинского городского Совета №21/3 от 12.03.2008, зарегистрирован под №040800700022 от 08.10.2008 Ялтинским отделением КРФ ГП «ЦГЗК». Целевое назначение (п. 1.4, п. 2.1 договора) — строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Часть 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Указанное также отражено в разделе 8 договора аренды от 15.02.2016, зарегистрированного 01.06.2016.

В соответствии с ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Таким образом, при наличии зарегистрированного договора аренды орган не вправе отменять ненормативный акт, на основании которого заключен этот договор, поскольку эти действия выходят за рамки его компетенции. В данном случае рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке законности сделки, что относится к исключительной компетенции суда.

После заключения договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком.

Возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в исковом производстве, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 N 15951/09, а также изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 12.03.2015 по делу N А55-3027/2014.

Акты органов местного самоуправления, на основании которых возникло и зарегистрировано право аренды земельного участка, могут быть отменены также только в судебном порядке.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 32-КГ15-3.

Ссылки органа местного самоуправления, о том что данное решение принято на основании протеста прокурора от 08.09.2021, не могут служить основанием для отмены права во внесудебном порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 ФЗ N 2202-1 от 17.01.1992 "О прокуратуре Российской Федерации" протест подлежит обязательному рассмотрению не позднее чем в десятидневный срок с момента его поступления, а в случае принесения протеста на решение представительного (законодательного) органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления - на ближайшем заседании. При исключительных обстоятельствах, требующих немедленного устранения нарушения закона, прокурор вправе установить сокращенный срок рассмотрения протеста. О результатах рассмотрения протеста незамедлительно сообщается прокурору в письменной форме.

Вместе с тем обязательность рассмотрения протеста прокурора не влечет безусловную отмену опротестованного акта. Выбор мер, направленных на устранение выявленных нарушений закона, подлежал соотнесению государственным органом с иными требованиями закона и возникшими у общества гражданскими правами.

При этом, оспариваемое постановление нарушает права и интересы общества как арендатора земельного участка.

В числе прочего, суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ документы, подтверждающие право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, действуют без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации. Частью 9 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК урегулировано, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 раздела 6 Договора аренды земельного участка 31.03.2008 определено, что передача в дальнейшую аренду или субаренду земельного участка не является основанием для прекращения или изменения ограничений (обременений) и других прав третьих лиц на данный земельный участок. Согласно подпункта 7 пункта 7.2 раздела 7 вышеуказанного договора арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать в пользование земельный участок или его часть другому лицу (субаренда) в случаях и на условиях, установленных законом.

Положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет более чем 5 лет, передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ, при этом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 2013 г. NВАС-3914/13).

Более того, пунктом 2 Постановления Администрации города Ялта № 248-П от 12.02.2016 обществу дано согласие на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 31.03.2008 в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора от 23.11.2015.

Пунктом 2 Постановления Администрации города Ялта № 250-П от 12.02.2016 дано разрешение на переоформление договора аренды земельного участка от 31.03.2008 в соответствии с требованиями законодательства РФ. Как усматривается из фабулы Постановления Администрации города Ялта № 250-П от 12.02.2016 при рассмотрении вопроса о переоформлении (заключении) договора аренды спорного земельного участка были приняты во внимание выводы заинтересованного лица от 09.12.2015 № 01.02-02/9061, от 11.12.2015 № 01.2-02/9061.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 31.03.2008 не содержал запрета уступки прав и обязанностей по нему третьему лицу, Администрацией согласован договор о передаче прав и обязанностей арендатора от 23.11.2015, при этом нормами п. 9 ст. 22 ЗК РФ прямо предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по долгосрочному договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Кроме того, законодательство переходного периода в Республике Крым не содержит норм, запрещающих переуступку права по договору аренды по договору, не прошедшему переоформления согласно требованиям ч. 13 ст. 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК, при этом положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ прямо предусматривают такое право арендатора.

Частью 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6- ФКЗ установлено, что особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могли устанавливаться нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере, до 1 января 2017 года. Федеральным конституционным законом от 23 июня 2016 года N 5-ФКЗ указанный срок был продлен до 1 января 2019 года.

Частью 13 ст. 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. N 38-ЗРК13 установлено, что стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации. Частью 14 ст. 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК предусмотрена прямая обязанность органа местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, заключить соответствующий договор аренды земельного участка.

Реализуя указанные нормы, действуя как арендатор на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 23.11.2015 (согласованного с заинтересованным лицом), ООО «КСК «Ника» привело в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации договор аренды земельного участка от 31.03.2008, заключив с заинтересованным лицом договор аренды земельного участка от 01 июня 2016 года, зарегистрированный Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 01.06.2016 под № 90-90/016-90/021/675/2016- 1286, о чём свидетельствует регистрационная надпись на договоре.

Доказательством государственной регистрации вышеуказанного договора аренды также является выписка из ЕГРН.

Следовательно, доводы заинтересованного лица о том, что договор о передаче прав и обязанностей арендатора от 23.11.2015 мог быть заключен лишь с арендатором земельного участка, переоформившим такой договор, являются несостоятельными.

Относительно доводов администрации об отсутствии государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 23.11.2015, что влечёт недействительность (ничтожность) такой сделки и, следовательно, не порождает юридических последствий суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1).

Договор аренды земельного участка от 31.03.2008 был зарегистрирован Управлением Госземагентва в г.Ялта Автономной Республики Крым в соответствии с украинским законодательством, действовавшим в соответствующий период. При этом законодательство переходного периода не устанавливало обязательных требований о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о заключённых до 21.03.2014 договорах аренды, а положения ст. 12 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ прямо признаёт указанные документы без необходимости какого-либо дополнительного подтверждения со стороны органов РФ.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 01.09.2009 № 395/09, отсутствие государственной регистрации права собственности на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Судебная арбитражная практика исходит из того, что даже отсутствие государственной регистрации, предусмотренной законом, никоим образом не сказывается на заключенном между сторонами договоре, поскольку обязательные связи непосредственно между контрагентами уже возникли, когда было произведено какое-либо исполнение по заключенному договору (определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154-О, постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 28.03.2014 по делу № А81-2007/2013, от 31.01.2014 по делу № А27-4242/2013, от 25.02.2014 по делу № А75-3672/2013, Восточно-Сибирского округа от 09.12.2011 по делу № А10-93/2011, от 19.03.2014 по делу № А58- 991/2013, от 21.08.2013 по делу № А33-8866/2009).

Первоначальный арендатор - Частное предприятия «Тоса» уступило заявителю на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 23.11.2015 все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.03.2008, спор между первоначальным арендатором и ООО «КСК «Ника» отсутствует. При этом, Администрация и Департамент последовательно совершали многочисленные юридически значимые действия, свидетельствующие о признании прав заявителя на использование спорного земельного участка.

В частности, Администрацией города Ялта дано согласие на переход прав и обязанностей по договору аренды; Департаментом дано заключение от 09.12.2015 № 01.02-02/9061, от 11.12.2015 № 01.2-02/9061 о возможности заключения договора; договор аренды от 01 июня 2016 года был зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН; в течение всего периода действия данного договора он не оспаривался администрацией и департаментом.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о незаконности постановления Администрации города Ялта Республики Крым №3036-п от 17.09.2021 «О рассмотрении протеста прокурора города Ялты от 08.09.2021 №исорг-3212-21 на п.2 постановления администрации города Ялты Республики Крым от 12.02.2016 №250-п «О заключении договоров аренды земельных участков по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> район домов №№2-4 и по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, спуск Южнобережный, 5-Б, 5-В с обществом с ограниченной ответственностью «Крымская строительная компания «Ника», в связи с чем, требования общества с ограниченной ответственностью «Крымская строительная компания «Ника» подлежат удовлетворению.

Применительно к ст. 110 АПК РФ, п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», уплаченная обществом государственная пошлина в размере 3 000,00 руб., подлежит взысканию с Администрации города Ялты Республики Крым в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Крымская строительная компания «Ника» удовлетворить.

Признать незаконным и отменить Постановление Администрации города Ялта Республики Крым №3036-п от 17.09.2021 «О рассмотрении протеста прокурора города Ялты от 08.09.2021 №исорг-3212-21 на п.2 постановления администрации города Ялты Республики Крым от 12.02.2016 №250-п «О заключении договоров аренды земельных участков по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> район домов №№2-4 и по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, спуск Южнобережный, 5-Б, 5-В с обществом с ограниченной ответственностью «Крымская строительная компания «Ника».

Взыскать с Администрации города Ялты Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крымская строительная компания «Ника» расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3 000,00 руб.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.


Судья М.П. Авдеев